Вот суд. практика по применению п. 2 ст. 36
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2004 г. N 3934/04
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Осиповой Н.В., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Стрелова И.М.
рассмотрел заявления Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и администрации города Ростова-на-Дону о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2003 по делу N А53-7097/03-С4-41 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2004 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители открытого акционерного общества "Ростовкнига" (истца) - Локизо В.Р., Минка В.П., Скловский К.И.
Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
Открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Ростовской области, Фонду имущества Ростовской области (далее - фонд имущества), администрации города Ростова-на-Дону, администрации Ростовской области, Российскому фонду федерального имущества в лице Южного межрегионального отделения о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, Ростовский городской филиал федерального государственного учреждения "Земельно-кадастровая палата" по Ростовской области.
Решением суда первой инстанции от 20.10.2003 иск удовлетворен с обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 в размере 1/4 от 1863 кв. метров, что составляет 466 кв. метров, в соответствии с проектом представленного договора купли-продажи по цене 123773 рубля 32 копейки с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15. В остальной части иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 26.01.2004 решение изменил: на администрацию города Ростова-на-Дону возложил обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. метров, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, в иске к фонду имущества отказал.
В заявлениях о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, заявители ссылаются на неправильное применение судом норм права при рассмотрении заявленного иска.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлении представителя стороны, присутствовавшего в заседании, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, обществу "Ростовкнига" в удовлетворении иска следует отказать.
Как установлено судом, ОАО "Ростовкнига" является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. метра в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РО61 N 0091668 от 22.06.2000. Остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления.
ОАО "Ростовкнига" 24.04.2003 обратилось с заявкой на приватизацию 1/4 доли земельного участка общей площадью 1863 кв. метра с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 (466 кв. метров), ранее переданного в постоянное бессрочное пользование АООТ "Ростовкнига" в соответствии с государственным актом N РО-44-09980. Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды.
В связи с отказом в передаче земельного участка в собственность ОАО "Ростовкнига" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также на возможность отчуждения в соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.
Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом.
Норма, содержащаяся в части 4 статьи 35 Земельного кодекса, применена судом неправомерно, т.к. ее действие распространяется на случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы помещений в доме не являются собственниками земельного участка.
Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. метра, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. метров в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.
В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.
Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.
В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2003 по делу N А53-7097/03-С4-41 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2004 по тому же делу отменить.
Открытому акционерному обществу "Ростовкнига" в удовлетворении искового требования отказать.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 12 мая 2006 г. Дело N А78-6120/05-С1-3/52-Ф02-1398/06-С2
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орлова А.В.,
судей: Воробьевой Н.М., Рюмкиной М.Д.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - представителя Трубникова В.Ф. (доверенность б/н от 01.11.2004),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение от 17 октября 2005 года Арбитражного суда Читинской области по делу N А78-6120/05-С1-3/52 (суд первой инстанции: Шеретеко Н.Ю.),
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество (ОАО) "Российские железные дороги" обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Читинской области и Агинскому Бурятскому автономному округу (далее - ГУ ФРС по Читинской области) о признании недействительным отказа от 05.04.2005 N 158/2004-310 в государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 75:32:030764:0009, расположенный по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Бабушкина, дом 90, и об обязании ГУ ФРС по Читинской области зарегистрировать долю ОАО "Российские железные дороги" в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 75:32:030764:0009, расположенный по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Бабушкина, дом 90.
Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет заявления, просил суд признать незаконным отказ ГУ ФРС по Читинской области от 05.04.2005 N 158/2004-310 в государственной регистрации доли ОАО "Российские железные дороги" в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Бабушкина, дом 90 (доля в праве площадью 275,88 кв.м в общей площади земельного участка 3999 кв.м), и обязать ГУ ФРС по Читинской области зарегистрировать долю ОАО "Российские железные дороги" в праве собственности на указанный земельный участок (доля в праве площадью 275,88 кв.м в общей площади земельного участка 3999 кв.м).
Решением от 17 октября 2005 года в удовлетворении заявления ОАО "Российские железные дороги" отказано.
В арбитражном суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Российские железные дороги" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 17 октября 2005 года отменить полностью, принять новый судебный акт, которым заявленные требования ОАО "Российские железные дороги" удовлетворить в полном объеме.
Вопрос об отмене обжалуемого судебного акта рассматривается в связи с доводами кассационной жалобы о неправильном применении судом норм материального права, в частности, положений пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 4 статьи 35, пунктов 1, 2, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", статьи 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", пункта 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 70 от 25.03.2003.
Заявитель жалобы считает, что право распоряжения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым домом (долей под помещением аптеки) принадлежало Правительству Российской Федерации, а с 30.09.2003 принадлежит ОАО "Российские железные дороги"; передача доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в уставный капитал заявителя подтверждена имеющимися в материалах дела документами; действия заявителя, направленные на регистрацию доли в праве на земельный участок пропорционально площади помещения аптеки, не нарушают права других собственников жилого дома; по смыслу Определения Конституционного Суда Российской Федерации N 82-О от 05.03.2004 не следует, что регистрация доли заявителя невозможна баз обращения всех участников долевой собственности.
Представитель ОАО "Российские железные дороги" в судебном заседании поддержал позицию кассационной жалобы.
ГУ ФРС по Читинской области о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (уведомление от 19.04.2006 N 19174), вместе с тем отзыв на кассационную жалобу не представило, своего представителя в судебное заседание не направило.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта в составе имущественного комплекса государственного унитарного предприятия (ГУП) "Желдорфармация МПС России" в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги", согласно сводному передаточному акту, утвержденному распоряжением Министерства имущественных отношений России, Федеральной энергетической комиссии Российской Федерации и Министерства путей сообщения Российской Федерации N 4557-р/6-р/884р от 30.09.2003, и приложению к нему N 46, передано нежилое помещение аптеки площадью 402,20 кв.м по адресу: г. Чита, ул. Бабушкина, дом 90, и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено помещение аптеки.
ОАО "Российские железные дороги" зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на встроенное нежилое помещение аптеки площадью 402,20 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Чита, ул. Бабушкина, дом 90 (свидетельство о государственной регистрации права серии АА 75 N 076070 от 05.05.2004 - л.д. 92, том 1).
05.10.2004 ОАО "Российские железные дороги" обратилось в ГУ ФРС по Читинской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 3999 кв.м по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Бабушкина, 90.
Решениями ГУ ФРС по Читинской области N 158/04-310 от 05.11.2004 и N 158/04-310 от 03.12.2004 государственная регистрация была приостановлена.
31.03.2005 представителем ОАО "Российские железные дороги" по почте было направлено дополнение к заявлению от 05.10.2004, в котором указано, что заявление подано на регистрацию права собственности доли земельного участка площадью 275,88 кв.м. К заявлению о регистрации права был представлен расчет доли земельного участка под помещением аптеки в жилом доме по адресу: г. Чита, ул. Бабушкина, 90, согласно которому доля земельного участка под помещением аптеки составляет площадь 275,88 кв.м.
Данное дополнение ГУ ФРС по Читинской области не рассматривалось. ГУ ФРС по Читинской области посчитало, что дополнение подано в неустановленном порядке ввиду невозможности установить личность заявителя и выдать расписку в получении документов.
05.04.2005 ГУ ФРС по Читинской области сообщением N 158/2004-310 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало ОАО "Российские железные дороги" в государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 3999 кв.м, расположенный по адресу: г. Чита, ул. Бабушкина, дом 90.
Указанный отказ ГУ ФРС по Читинской области мотивировало применением положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ОАО "Российские железные дороги", считая данный отказ незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ ГУ ФРС по Читинской области соответствует требованиям статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктов 2, 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд указал, что поскольку в данном случае земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением либо создание и регистрация кондоминиума.
Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ОАО "Российские железные дороги", проверив правильность применения Арбитражным судом Читинской области норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке, который является неделимым, расположен объект недвижимости ОАО "Российские железные дороги" - встроенное нежилое помещение аптеки площадью 402,20 кв.м в многоквартирном жилом доме.
В силу пункта 1 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из пункта 4 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.
Поскольку данными нормами материального права объектом приватизации указан земельный участок (не его часть или доля в праве собственности на земельный участок), спорный неделимый земельный участок может быть приватизирован исключительно как самостоятельный цельный объект земельных прав. Приватизация неделимого земельного участка по частям действующим законодательством не предусмотрена.
На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только правового режима общей собственности.
Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения права собственности на спорный земельный участок действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на него.
Как обоснованно установлено судом, в данном случае земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам. Следовательно, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников здания права собственности (в том числе и ОАО "Российские железные дороги") на землю является их совместное обращение в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением либо создание и регистрация кондоминиума.При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных ОАО "Российские железные дороги" требований.
Учитывая изложенное, доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом положений пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 4 статьи 35, пунктов 1, 2, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", статьи 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", пункта 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 70 от 25.03.2003, основаны на неправильном толковании названных норм материального права в их совокупности.
Иные доводы заявителя рассмотрены и отклонены арбитражным окружным судом как несостоятельные и не влияющие на правильность принятого по делу судебного акта.
По результатам кассационного производства Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 17 октября 2005 года Арбитражного суда Читинской области подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции относятся на ОАО "Российские железные дороги".
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 17 октября 2005 года Арбитражного суда Читинской области по делу N А78-6120/05-С1-3/52 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ОРЛОВ
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
М.Д.РЮМКИНА
