Сообщений в теме: 31

[RedMe]

Ситуация.
Иностранный гражданин создал ООО, назначил ГД, наделил ООО деньгами, которые ООО потратило на приобретение недвижимости.
ООО сдало помещение в аренду под банк. Иностранец уехал. Стал ждать дивидендов от АП
Ессно не дождался. Приехал. Уволил директора. Потребовал от банка АП. Банк послал иностранца на... Сказал, что договор аренды, который у иностранца в оригинале на руках, неправильный. На самом деле банк арендует помещение не на 3 года, как в договоре иностранца, а на 25 лет.
И АП в нём не ежемесячная, рыночная ставка, а 5 копеек за всё время действия договора. И она уже внесена ООО в полном объеме. Так что, гуляй, типа, Вася. Да, кстати, еще и плати коммунальные услуги и земельный налог сам (в новом договоре это бремя на арендодателе).
Иностранец переоформил помещение на себя. Обратился с иском в суд общей юрисдикции о признании договора аренды с банком незаключенным. (К договору не был приложен план, указано, лишь что помещение в таком то доме, даже этаж не назван; Кроме того, в новом договоре была указана площадь с учетом пристройки, возведенной позднее заключения договора.) Проиграл во всех инстанциях. Несмотря на отсутствие у банка оригинала договора. Наличествовала лишь нотариальная копия. Суды всех инстанций отказались истребовать оригинал.
Обратился в суд с иском о признании договора недействительным по тем же основаниям. Проиграл во всех инстанциях.
Т.е. сейчас он имеет в собственности помещение, которое никак не может использовать, которое приносит ему только убытки в виде коммуналки и земельного налога. Смешно?
Хочется ему помочь. Договор 1998г. года, т.е срок давности для оспаривания договора по другим основаниям истек. Что бы такое придумать? Народ! Дайте умную мыслю!!!
ЗФ: ни один, ни другой договоры аренды не зарегистрированы.

Сообщение отредактировал RedMe: 12 October 2006 - 18:58

[SuperBig]

RedMe

Что бы такое придумать?   Народ! Дайте умную мыслю!!!
ЗФ: ни один, ни другой договоры аренды не зарегистрированы.

Возбуждение уголовного дела по факту мошенничества руко-ва банка и бывшего гены, проплата уг. дела (иначе вас пошлют) и "договорняк" последующий с банком.
Законными способами походу дела тут уже ничего не решить, если по двум основаниям с треском все пролетело, и суд даже подлинник договора у банка не удосужился истребовать, то купили все скорее всего.
Можете конечно еще основания признания сделки недействительной перебрать и подумать над темой с восстановлением сроков для обжалования.

Можно еще продать третьему лицу и тем самым избавится от

убытки в виде коммуналки и земельного налога.

Сообщение отредактировал SuperBig: 12 October 2006 - 19:21

[RedMe]

Возбуждение уголовного дела по факту мошенничества руко-ва банка и бывшего гены, проплата уг. дела (иначе вас пошлют) и "договорняк" последующий с банком.

Спасибо. Бум работать.

Можете конечно еще основания признания сделки недействительной перебрать и подумать над темой с восстановлением сроков для обжалования.

Спасибо. Действительно, ведь физик

Есть еще идеи? Можно рассмотреть и беспредельные

[kuropatka]

На самом деле банк арендует помещение не на 3 года, как в договоре иностранца, а на 25 лет.

ни один, ни другой договоры аренды не зарегистрированы.

Тогда они не недействительны, а попросту незаключены. И это, в общем-то, новое основание для иска. Хотя для надежности я бы еще раз перепродал это здание и предъявлял иск уже от нового собственника.

[SuperBig]

RedMe

Можно рассмотреть и беспредельные   

Чопик-фирму однодневку или бригаду бомбил с рейдом на помещения ночью и выносом всего что есть у банка, включая документы по аренде. Но это уже совсем будет -

беспредельные

еще идеи

[RedMe]

kuropatka , спасибо большое за участие и отклик!

Тогда они не недействительны, а попросту незаключены

К сожалению, они заключены в январе 1998г. , т.е. до вступления в силу ФЗ "О госрегистрации..."

[SuperBig]

kuropatka

Тогда они не недействительны, а попросту незаключены.

пр ивсем уважение, к вам, - но RedMe уже написал, что

Обратился с иском в суд общей юрисдикции о признании договора аренды с банком незаключенным.

и

Проиграл во всех инстанциях.

самое Нелегкое, Но законное согласен полностью -

я бы еще раз перепродал это здание и предъявлял иск уже от нового собственника.

[Денежка]

RedMe

К сожалению, они заключены в январе 1998г. , т.е. до вступления в силу ФЗ "О госрегистрации..."

А он в январе в силу и вступил. 28 числа. Правда, регистрировать договоры аренды этот закон не велел до 2003 года ))) А велел их регистрировать Гражданский кодекс, ч. 2. Который с 1 марта 1996 года.
Так что все одно не заключенные это договоры. Если НИКАКОЙ регистрации не было.

[evg28]

А само ООО Еще не пропустило срок исковой давности для обращения в арбитраж по основанию незаключенность договора?
я так понимаю при длящихся правоотношениях(в части действия договора аренды) ООО срок исковой давности может исчислять с момента продажи здания физику, тут ведь ресь идет не о взыскании арендной платы или иного нарушения четко привязанного к конкретному сроку, здесь отношения длящиеся. Или я ошибаюсь по исчислению срока???
Ну а дальше в случае признания договора таковым физик в суд за последние 3 года несоновательное обогащение взыскивать размахивая судебным
решением от юрика.

[RedMe]

А он в январе в силу и вступил. 28 числа

Закон вступил в силу 31 января. А договор аренды - начало января. Т.е. до вступления в силу закона.

Правда, регистрировать договоры аренды этот закон не велел до 2003 года

Пардон, откуда такой вывод?

А велел их регистрировать Гражданский кодекс, ч. 2. Который с 1 марта 1996 года.

Ну... некое подобие гос. регистрации было... в тер. органах по управлению имуществом субъектов (В Москве- в Москоимуществе)... Но только в отношении помещений, находящихся в госсобственности.

Так что все одно не заключенные это договоры. Если НИКАКОЙ регистрации не было.

По изложенным выше причинам регистрации договора аренды в данном случае, к большому сожалению, не требовалось

А само ООО Еще не пропустило срок исковой давности для обращения в арбитраж по основанию незаключенность договора?

Так у него нет материально-правового интереса в исходе спора. Помещение-то уже продано физику

я так понимаю при длящихся правоотношениях(в части действия договора аренды) ООО срок исковой давности может исчислять с момента продажи здания физику

Даже, если бы мат-прав. интерес был, продано помещение было намного свыше 3 лет назад.
Спасибо всем большое за участие в проблеме!!!
Народ! Подключайтесь! Посоветуйте чтндь ещё!!!


Добавлено в [mergetime]1160727671[/mergetime]

Чопик-фирму однодневку или бригаду бомбил с рейдом на помещения ночью и выносом всего что есть у банка, включая документы по аренде. Но это уже совсем будет -

Было бы всё в порядке, если бы это не был банк. А так - ограбление припишут. Ни одни бравы молодцы на такое не пойдут


Добавлено в [mergetime]1160727805[/mergetime]
Сейчас бедняге иностранцу 500 000 рублей выставили платы за землю под объектом. А арендная плата за весь период действия договора - 230 000 рублей. Кстати, я немного ошиблась. Договор заключен не на 25, а на 50 лет. Нормально так, да?

[kuropatka]

Даже, если бы мат-прав. интерес был, продано помещение было намного свыше 3 лет назад.

Так продайте его снова - отчуждению это не препятствует. Более того - поскольку обременений не зарегистрировано, это еще одно такое "доказательство по понятиям", что аренда незаключена...

И соответственно, для нового собственника срок ИД пойдет с момента регистрации перехода ПС.

[Денежка]

RedMe

Закон вступил в силу 31 января.

Сошлитесь, пожалуйста, на что-нибудь)

Правда, регистрировать договоры аренды этот закон не велел до 2003 года

  Пардон, откуда такой вывод?

Из закона, коллега, из него)

9 июня 2003 года N 69-ФЗ

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
16. В статье 26:
в наименовании слово "права" исключить;
в пункте 1:
абзац первый изложить в следующей редакции:
"1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.";
в абзаце втором слова "права аренды" заменить словами "договора аренды";

До этих изменений по закону о регистрации предписывалось (и регистрировалось) ПРАВО аренды, а не договор аренды.
В то время как ГК с 1 марта 1996 года говорил:

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Не было закона о регистрации, но регистрировать-то над было договр аренды, хоть где-нибудь.

[SuperBig]

kuropatka

И соответственно, для нового собственника срок ИД пойдет с момента регистрации перехода ПС.

иск то о чем от нового собственника? нечинение препятствий? так там договор заключен, по которому все суды были проиграны.
А потом новый собственника не сторона по договору, ну и имхо напоминать вам о невлиянии перехода права собстсенности на пред.отношения по аренде неудобно.

[Treat]

Для анализа наверное необходимо посмотреть сам заключенный договор аренды и судебные решения, вдруг будет какая-нибудь зацепка.




Добавлено в [mergetime]1160732199[/mergetime]
Вообще то условия о том, что Арендодатель в счет арендной платы в 5 копеек самостоятельно и за свой счет оплачивает налоги и коммунальные платежи являются основанием для взыскания с Банка убытков и расторжении договора по признаку его кабальности.По поводу уголовки, безусловно у банка есть своя СБ и не факт что ускорение в возбуждении дела обернется сасим делом.

Можно подробнее о том, кто и в каком порядке оплачивает коммунальные платежи, с кем заключены соответствующие договоры?
Для начала наверное следует новому собственнику написать претензию, связанную с прямыми убытками Арендодателя, потом уж готовить иск в суд о расторжении и взыскании убытков.

[6yp]

иск то о чем от нового собственника? нечинение препятствий?

от нового арендатора, с зарегистрированным договором

[SuperBig]

6yp

от нового арендатора, с зарегистрированным договором 

точно, в связи с уклонением от регистрации

[Денежка]

RedMe

30 ноября 1994 года N 52-ФЗ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 8. Впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

26 января 1996 года N 15-ФЗ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ВТОРОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 6. Нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.
Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Нормы части второй Кодекса, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

Т.е. осталось определить, дейстовал ли в регионе, где находится помещение, до 98 года какой-нибудь порядок регистрации договоров аренды помещений. У Вас что за местность?

[SuperBig]

Treat

Вообще то условия о том, что Арендодатель в счет арендной платы в 5 копеек самостоятельно и за свой счет оплачивает налоги и коммунальные платежи являются основанием для взыскания с Банка убытков и расторжении договора по признаку его кабальности.По поводу уголовки,

а, что по кабальной сделке все полученное ранее виновной стороной получит разве не потерпевшая сторона? - бывший собственник ООО?

Оспорить сделку по основаниям ее недействительности, может только одно из лиц ранее в ней участвовавших (участник или акционер той стороны), интересам которого и был причинен ущерб.

Здесь же уже новый собственник - физ.лицо, он не был (формально) стороной по сделке, а стал ею в силу ст.617 ГК

[Treat]

а, что по кабальной сделке все полученное ранее виновной стороной получит разве не потерпевшая сторона? - бывший собственник ООО?

Оспорить сделку по основаниям ее недействительности, может только одно из лиц ранее в ней участвовавших (участник или акционер той стороны), интересам которого и был причинен ущерб.

Здесь же уже новый собственник - физ.лицо, он не был (формально) стороной по сделке, а стал ею в силу ст.617 ГК

Почему вы решили, что должна получить потерпевшая сторона? Насколько я понял, форинер уже 3 года как собственник помещения, соответственно в настоящий момент он является стороной по договору и может быть признан потерпевшим.

[SuperBig]

Treat

Почему вы решили, что должна получить потерпевшая сторона?

потому что это закон - ст.179 ГК

п.2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

соответственно физик на момент совершения сделки не был потерпевшей стороной, т.к. сделку заключало юр.лицо, ничего ему банк не долже формально - по закону.

[RedMe]

Сошлитесь, пожалуйста, на что-нибудь)

"Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрен порядок его введения и соответственно перехода к новой системе регистрации. С этой целью, прежде всего, установлен общий срок для вступления в силу Закона. Он составляет шесть месяцев со дня официального опубликования Закона (Российская газета. 1997. 30 июля). Таким образом, датой введения в действие Закона на всей территории страны является 31 января 1998 года."
Это из комментария к ФЗ, подготовленного М. Брагинским. Есть и другие аналогичные комментарии.
Да и своя голова на плечах тоже, вроде пока наличествует Чай не весна
Хотя я слышала, что многие отсчитывают дату от публикации в СЗ, но, вроде, практика не пошла по этому пути. Видно, кому-то было это было не слишком выгодно. Помнится, тема эта очень широко обсуждалась на семинарах по теме госрегистрации в 1998 году.

До этих изменений по закону о регистрации предписывалось (и регистрировалось) ПРАВО аренды, а не договор аренды.
В то время как ГК с 1 марта 1996 года говорил:

Дык енто потом еще признали одним и тем жа. Сказали, что малек ошиблись при написании закона в первоначальной редакции. Имелся в виду именно договор аренды. Как обрмнение. Потом исправили неточность.

Для анализа наверное необходимо посмотреть сам заключенный договор аренды и судебные решения, вдруг будет какая-нибудь зацепка.

Уж и так, и этак смотрела-вертела. И коллегам давала разглядеть. Человек 20 видели, все в шоке, а придумать ничего не могут. Иееех!

[Treat]

Все-таки считаю претензию об убытках целесообразно направить Арендодателю для последующего их взыскания.

Вы не ответили на вопрос об условиях оплаты коммунальных платежей.
Возможно ли неисполнять платежи с приостановкой оказания коммунальных услуг, без чего отделение банка не сможет функционировать
как вариант попробовать перевести помещение в разряд жилых и расторгнуть по этому основанию (правда денег будет стоить немаленьких наверное).
Стоит наверное написать жалобу в ЦБ на о недобросовестности действий банка при подписании и исполнении договора аренды (вот тут кабальность и обман вписать), все таки банковский контроль дело серьезное, но сначала все-таки претензию банку направить и приложить копию претензии при обращении в ЦБ.

И выложите тексты судебных решений, хорошо бы глянуть на творчество судей в данном деле.

Сообщение отредактировал Treat: 13 October 2006 - 18:20

[Bistrov Den]

Из кардинальных методов: статья 102 Закона о банкротстве - отказ от исполнения долгосрочных договоров.

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 13 October 2006 - 18:19

[Денежка]

RedMe

Хотя я слышала, что многие отсчитывают дату от публикации в СЗ, но, вроде, практика не пошла по этому пути.

Мало ли куда практика пошла, закон дает вариант - знач, все в порядке. В СЗ, К+ говорит, опубликовано 28 июля 1997 г. Значит, если еще мнение КС РФ учесть, вступает в силу 29 января 1998. Если только в СЗ в тот день реально был опубликован закон))

Дык енто потом еще признали одним и тем жа.  Сказали, что малек ошиблись при написании закона в первоначальной редакции. Имелся в виду именно договор аренды. Как обрмнение. Потом исправили неточность.

Из-за этого малька люди регистрировали и договор аренды, и право аренды, и еще что-то на этом выкруживали)) И все равно - регистрировать договор аренды помещений надо было, если соответствующий регион такие правила имел. Вы скажите, где дело происходит? Чем не вариант - незаключенный договор будет, вследствие его нерегистрации.

Уж и так, и этак смотрела-вертела. И коллегам давала разглядеть. Человек 20 видели, все в шоке, а придумать ничего не могут. Иееех!

А гендира привлечь к возмещению убытков - не вариант? По ч. 2 ст. 44 закона об ООО?
Еще бы можно сделку как крупную пооспаривать, но, наверное, сроки уже не наверстать...

[RedMe]

Мало времени. Судебные акты выложу обязательно.
Спорить по поводу отсутствия госрегистрации договора я не буду, точно знаю, что без мазы, поскольку с 1995г. года вопросы аренды нежилых помещений и их госрегистрации - это моя специализация. А я, пардон за нескромность, в вопросах своей специализации разбираюсь на 100%. Понимаю, что для вас это не аргумент. Но, повторяюсь, нет времени на споры.
Оч. понравилась идея о банкротстве. Спасибо. И вообще всем спасибо за советы. Тему не бросаю, продолжу в понедельник. Удачных выходных!