Сообщений в теме: 20

[FILIN]

Коллеги, совсем запутался, помогите, плз.
Договор аренды 2-х нежилых помещений в здании.
В договоре указано, что помещения дложны быть переданы по акту.
Акта никакого не было, но помещения были переданы ими пользовались, платили аренду - все нормально.
??? Можно ли этот договор признать незаключенным, по тому основанию, что акта о передачи не было, а должен был быть.
Нашел следующую норму
ст. 655 ГК РФ - Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
ВОТ И ЕЩЕ ВОПРОС
предусмотрено ли законом обязательная передача помещения в аренду по акту?

[AlexM]

FILIN

Можно ли этот договор признать незаключенным

Ну нет же нормы, что он (договор) заключен с момента передачи?
Правомерна лишь постановка вопроса "а была-ли передача ?".

предусмотрено ли законом обязательная передача помещения в аренду по акту?

Вроде как предусмотрено. Вы ж сами норму привели. Вопрос в правовых последствиях несоблюдения этого правила. Думаю, что фактическая передача может быть подтверждена любыми другими письменными документами:напр. счетом и соответственно его оплатой, что снимает сомнения об уклонении от исполнения договора и передачи имущества.

[FILIN]

Никто, не сомневается в том, что помещения были переданы.
Это чисто формальная зацепка.
Но все-таки, для зданий и сооружений (ст. 655 ГК ) это обязательно.
Это тоже самое, как если не обозначить четко предмет аренды, то такой договор будет считаться незаключенным.
А как быть с актом передачи помещения ?

[AlexM]

FILIN

Это тоже самое, как если не обозначить четко предмет аренды, то такой договор будет считаться незаключенным.

Нет.

Это чисто формальная зацепка

ИМХО- дохлый номер.

А как быть с актом передачи помещения ?

Полная аналогия.

[Денежка]

FILIN

Но все-таки, для зданий и сооружений (ст. 655 ГК ) это обязательно. Это тоже самое, как если не обозначить четко предмет аренды, то такой договор будет считаться незаключенным.

Вовсе не то же самое. Вы можете договор аренды здания заключить с условием, что здание будет передано через год. Акта не будет целый год. Что, договор аренды незаключен?
Передаточным актом подтверждается исполнение заключенного договора. Если нет иных доказательств того, что арендатор получил имущество, отсутствие акта повлечет невозможность истребования с арендатора уплаты арендной платы. На заключенность-незаключенность договора наличие-отсутствие акта не влияет.

А как быть с актом передачи помещения ?

помещение является частью здания, и самостоятельным объектом недвижимости признается лишь в целях упрощения оборота, поэтому нормы про аренду зданий относятся к аренде помещений По-моему, что-то подобное ВАС в обзоре говорил, ссылки нет.
Вот про землю вопрос отдельный. Тута поглядите

Добавлено в [mergetime]1139405609[/mergetime]
О, вспомнил:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. No. 53
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[cons]

AlexM

Думаю, что фактическая передача может быть подтверждена любыми другими письменными документами:напр. счетом и соответственно его оплатой, что снимает сомнения об уклонении от исполнения договора и передачи имущества

я все же считаю, что без акта не обойтись... с точки зрения ст. 655 ГК акт приема-передачи помещения - единственное допустимое доказательство, подтвержающее факт исполнения обязанности по передаче имущества и в такой ситуации все оплаты даже при наличии счетов могут обернуться неосновательным обогащением, так как исполнение встречной обязанности в отсутствие акта не доказуемо

[kuropatka]

cons

с точки зрения ст. 655 ГК акт приема-передачи помещения - единственное допустимое доказательство, подтвержающее факт исполнения обязанности по передаче имущества

А давно у нас ГК начал регулировать допустимость доказательств за пределами ст. 162?


Ну и та же самая 655-я предусматривает возможность диспозитивного урегулирования...

[cons]

kuropatka
при чем здесь 162 АПК?
в силу 64 АПК допустимость устанавливается как АПК, так и иными федеральными законами

в 655 ГК между тем вполне ясно сказано:
Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

где ж здесь диспозитивность, если по сути предусмотрено, что допустимое доказательство - акт или иной документ, подписываемый сторонами?

[AlexM]

cons

при чем здесь 162 АПК?

Ясен перец не при чем. Имелась ввиду 162-я ГК, а она кстати.
Требование к форме договора понятно и последствия ясны. Не соблюдена форма по недвижке - договор недействительный. Последствие несоблюдения формы акта не предусмотрены, при том, что из закона явствует, что он должет иметь письменную форму. Акт не есть обязательная часть договора, поскольку договор может быть и без передачи. Вот здесь и пригодится 162-я ГК. Я так думаю.

[cons]

AlexM
162 ГК устанавливает требования к форме сделки
Передача же имущества по акту - исполнение договора аренды, а исполнение, по крайней мере по нашему, рассейскому, гражданскому праву, сделкой не является...
Поэтому, так думаю, что 162 ГК к передаточному акту никак не пришить

[AlexM]

cons

а исполнение, по крайней мере по нашему, рассейскому, гражданскому праву, сделкой не является...

Да как Вам сказать.... "Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (ч.3 ст.159 ГК)".
В Вашем случае может конечно и противоречит, но последствия см. выше.

Сообщение отредактировал AlexM: 10 February 2006 - 19:24

[Smertch]

FILIN

Можно ли этот договор признать незаключенным, по тому основанию, что акта о передачи не было, а должен был быть.

нет

Это тоже самое, как если не обозначить четко предмет аренды, то такой договор будет считаться незаключенным.

совсем разные вещи
кстати, предмет-то у вас в договоре четко обозначен?
cons

с точки зрения ст. 655 ГК акт приема-передачи помещения - единственное допустимое доказательство, подтвержающее факт исполнения обязанности по передаче имущества

не единственное

в такой ситуации все оплаты даже при наличии счетов могут обернуться неосновательным обогащением,

могут, если передачу не доказать, и то с п.4 ст.1109 ГК придется разбираться

Передача же имущества по акту - исполнение договора аренды, а исполнение, по крайней мере по нашему, рассейскому, гражданскому праву, сделкой не является...

ох, не заявляйте вы это так безапелляционно. Определению сделки по ст.153 ГК оно полностью соответсвует

Поэтому, так думаю, что 162 ГК к передаточному акту никак не пришить

запросто, равно как и п.3 ст.159 ГК

[FILIN]

А что если ст. 655 ГК по аналогии применить к нежил. помещению? Ведь нет норм права, регулирующих передачу помещений по договору аренды.
Если так, то акт должен быть и в нашем случае.

[cons]

FILIN
К нежилым помещениям применяются нормы о зданиях и сооружениях... было разъяснение ВАС на этот счет
А нужен ли акт для зданий и сооружений, делайте вывод сами из всего вышесказанного
Мое мнение, повторюсь, что акт нужен обязательно, хотя так считают не все...
Но в любом случае, наличие акта избавит от многих проблем

[Stone]

добавлю, не так давно, какое-то дело ВАС кажется рассматривал, так там явно, имхо, ВАС указал на то, что акт передачи действительно является единственно допустимым доказательством.......
попытаюсь найти

[FILIN]

К нежилым помещениям применяются нормы о зданиях и сооружениях... было разъяснение ВАС на этот счет

Может хто знает зде это найти ?- ВАС большой!

[cons]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 1 июня 2000 г. N 53

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: на 2 л.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации В.Ф.Яковлев

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.

[FILIN]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 1 июня 2000 г. N 53

В этом письме речь идет только о применении аналогии норм в части гос.регистрации договора аренды нежил. помещений.
И это совсем не значит, что к нежил. помещений применяются все нормы, относящиеся к зданиям и сооружениям.

[vladimir]

Непонятно Ваше желание - отказаться от договора. в конечном счете, или окончательно определиться с оформлением передачи имва?

Во втором случае ст.611 ГК. и какие либо документы в бухгалтерии говорящие о включении имва на забаланс.

С уважением.

[Эльф]

FILIN!

Акт к действ-сти и заключенности д-ра не имеет отношения.
Если для Вас сам по себе, не важно по каким причинам, играет ключевую роль, могу порекомендовать использовать ст.224 ГК. Мы в судах по спорам из д-ров аренды успешно использовали эту норму в тех с-циях, когда помещение находилось во владение арендатора к моменту заключения д-ра аренды. Главное было это доказать. Посмотрите, може она поможет.

[Arhia*]

Хотела открыть новую тему, но постеснялась...

У нас сложилась следующая ситуация:

Арендодатель подписал свою типовую форму договора аренды и передал нам (потенциальному арендатору) для подписания. Мы подписали договор с протоколом разногласий (ПР) и передали Арендодателю.
Арендодатель месяц не хотел подписывать ПР..
Пока Арендодатель ломался над ПР у нас изменилась ситуация и мы написали письмо об отзове предложения о заключении договора (направили Арендодателю по-факсу).
Арендодатель подсуетился, и когда наш курьер передавал Арендодателю это письмо под роспись, вручил нашему курьеру под роспись договор аренды с подписанным ПР и акт приемо-передачи.
Курьера СЛУЧАЙНО встретил менеджер, которому еще ранее (почти месяц назад) поручили организовать завоз оборудование в помещение, которое мы собирались арендовать... и в тот же день завез туда оборудование на 40 000 руб...
Акты мы не подписали...
Оборудование пытались вывезти, но Арендодатель не отдает...
А сегодня Арендодатель прислал претензию, мол мы просрочили внесение арендной платы и обеспечительного платежа, поэтому платите пеню, вносите арендную плату и обеспечительный платеж, а т.к. в договоре прописано, что при просрочке платежей, Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, оставив у себя обеспечительный платеж, они решили так и сделать..
Т.е. Арендодатель хочет получить с нас в общей сложности 350 000 руб..

Что делать?