Сообщений в теме: 81

[Irma]

День добрый!
очень нужна помощь!
интересует, что за схема по продаже квартир в обход 214 ФЗ: между застройщиком и банком договор...физики несут деньги в банк, банк выдает им сертификат (?), а застройщику перечисляет деньги...
объясните, кто в курсе, с чем это едят

[Kain]

между банком и застройщиком КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР

[Irma]

а между физиком и застройщиком что подписывается? на каком основании он понесет деньги в банк, а потом получит ПС на квартиру? сорри, за глупые для кого-то вопросы, просто не сталкивалась с этой сферой...эта схема реально работает?

[Kain]

Физик + Банк = договор банковского вклада
Физик + Застройщик = "обещание" продать квартиру ... к примеру = предварительный договор ...

Собственно эту информацию, при желании, Вы могли бы найти здесь или в другом месте в И-нете ...

Громогласно "презентовал" эту схему Сбербанк ...
Ее даже собираются легализовать (думают принять НПА)

[Simon]

Irma

объясните, кто в курсе, с чем это едят 

видимо, со слезами

конкретней вопрос ставьте

[Ludmila]

Всё зависит от того, какая схема ухода от 214-ФЗ используется застройщиком и от того, покупается ли квартира на собственные средства физика или не средства кредита.
В зависимости от этого могут быть разные схемы.

[Jazzanova]

http://www.restko.ru...ews.php?id=4077

[Ludmila]

http://www.restko.ru/print_news.php?id=4077

Прочитала.
Бредовая какая-то схема... Получается, что застройщик не вправе будет заключать договоры участия в долевом строительстве.
Права банка тоже практически не защищены, такое может позводить себе только Сбер.
А дольщик вообще в пролёте оказывается...

[Kain]

Позволяют себе и другие ... не буду переходить на личности , но уверяю Вас, что этим же ... точно занимаются еще 3 известных банка.
Уверяю Вас

[Ludmila]

Позволяют себе и другие ... не буду переходить на личности , но уверяю Вас, что этим же ... точно занимаются еще 3 известных банка.

Да застройщиков-то многие кредитуют, это понятно.
Но кредитование физика путём кредитования застройщика - это для банка достаточно опасная операция.

[Денежка]

Ludmila

Бредовая какая-то схема... Получается, что застройщик не вправе будет заключать договоры участия в долевом строительстве.

Не могу на сей раз с Вами согласиться) По-моему, вполне нормальная схема. И, по-моему, называть ее обходом закона о долевом строительство тоже не совсем корректно. Потому что физики, как я вижу, по этой схеме никакого жилья у застройщика и не имеют цели приобрести. Там какое-то звено пропущено, думаю - собственно обмен физиком его вклада на готовую (для него) квартиру. Ну так это уже не долевое участие, а просто купля-продажа.
Вот.

[BushminVitaliiS]

Что-то я не улавливаю порядка заключения договоров и маршрута движения ден. средств.

1. ФЛ открывает целевой вклад в Банке.(договор вклада)
2. На счет ФЛ перечисляются ден. средства Банка (кредитный договр с ФЛ).
3. ЗАстройщик получает деньги за счет полученного кредита (кредитный договор с Застройщиком)

А дальше не ясно. Как реализуется "застройщик ... будет кредитоваться Сбербанком за счет депозитов вкладчиков"?

4. Деньги со счета ФЛ направляются в счет погашения задолженности застройщика и за это ФЛ получает квартиру? (купля-продажа недвижимости)

Сообщение отредактировал BushminVitaliiS: 16 November 2006 - 22:52

[Ludmila]

Нева Хаус
Сейчас поясню, почему считаю её бредовой.

Что происходит у дольщика.
У дольщика с застройщиком, насколько я понимаю, никакого договора нет. Потому как если с ним заключается, напр., предварительный договор купли-продажи, это ничем не отличается от обычных схем ухода от долевого участия в строительстве.
Т.е. максимум, что есть у дольщка - это честное октябрятское застройщика, что с дольщиком заключат договор купли-продажи, когда квартира будет построена.
При этом на квартиру, по всей видимости, никакие договоры не заключаются - ни с банком, ни с дольщиком. И застройщик может спокойно её продать, и тут тоже приходится надеяться на честное октябрятское застройщика.
На первый взгляд, права дольщика тут не нарушаются - нет квартиры - он ничего не платит.
Но, во-первых, за время, прошедшее с момента, когда вкладчик внёс вклад, и до того момента, когда станет ясно, что квартиры ему не видать, как своих ушей, деньги обесценятся, а стоимость 1 кв.м. жилья сильно возрастёт. При этом порценты по данному депозиту это вряд ли компенсируют.
Во-вторых, заёмщик возьмёт кредит, чтобы внести этот вклад. За этот кредит надо будет платить. И эти суммы мы также относим в убытки дольщика.

Что происходит у банка.По всей видимости, выдаются два кредита: физику (эти средства вносятся в депозит) и застройщику.
Кредит физику выдаётся не на покупку квартиры, а фактически на потребительские нужды, и этот кредит не обеспечен даже формально - даже залогом прав из договора между дольщиком и застройщиком.
А это значит 100% РВПС, что само по себе банку невыгодно. А значит, и высокие проценты для физика.
При этом действующее законодательство не содержит возможности для банков заключить договор вклада, по которому физик не вправе досрочно снять сумму вклада. Т.е. физик может расторгнуть договор вклада и свободно снять все деньги. Что получает банк? Кредит ничем не обеспечен, имеющуюся единственную квартиру продать нельзя (а что к тому моменту квартира окажется единственной, можно не сомневаться), ну, а за счёт остального имущества заёмщика можно ооочень долго взыскивать кредит...
Теперь кредит застройщика.
Если заключены договоры участия в долевом строительстве, то у банка ипотека возникнет только если дольщики существующие согласятся и только если банк согласится на прекращение ипотеки по окончании строительства.
Т.е., как только строительство закончено, банк опять получает необеспеченный кредит и 100% РВПС. Иное же ликвидное обеспечение есть далеко не у всех застройщиков.

Что происходит у застройщика.
Если он не успел привлечь средства дольщиков до получения кредита, то сделать он это может только с согласия банка. Т.е., если помимо тех, кто привлекается по программе банка, застройщик захочет заключать договоры участия в долевом строительстве, это можно будет сделать только с согласия банка. И ещё только в пределах определённой суммы (стоимость строительства по проектной декларации минус размер привлечённых кредитов).

В общем, у любого из участников схемы есть замечательная возможность кинуть остальных участников...

[SuperBig]

Вот если интересно, кому то, можно почитать - писал этой весной, в бытность моей работы в одной крупной компании-застройщике Мск.
Заключение писалось очень быстро, схема представленная Сбером была очень сырая, поэтому некоторые выводы поверхностны, но в целом дают некоторое понимание, что же хотел Сбер предлагая такую схему.


Заключение по схеме финансирования инвестиционных проектов в области жилищного строительства, представленной Сбербанком России

В соответствии с представленными документами, Сбербанком России предлагается схема финансирования строительства жилых домов посредством заключения между ЗАО «Застройщик» и Сбербанком России Соглашения о сотрудничестве, в соответствии с которым:
- Сбербанк предоставляет заемщику-застройщику кредитную линию на строительство дома (процентная ставка по кредиту - Приложение № 3 к письму Сбербанка № -- от 00.00.06г.), а
- ЗАО «Застройщик» обязуется привлекать потенциальных покупателей посредством заключения договоров резервирования площадей в объекте недвижимости.

Предоставление кредита осуществляется Сбербанком при условии вложения заемщиком в проект не менее 20% собственных средств, источники которых не связаны с кредитуемым проектом, а само решение о кредитовании строительного проекта будет принято Сбербанком при условии отсутствия участников долевого строительства объекта.

Таким образом, налицо первый существенный недостаток представленной схемы, это обязанность аккумулирования застройщиком на своем расчетном счете не менее 20% собственных денежных средств для строительства объекта, несвязанных с данным кредитом.

Заключив с Сбербанком Соглашение о сотрудничестве, заемщик обязан (п.4.5. Соглашения о сотрудничестве) привлекать потенциальных покупателей посредством заключения договоров резервирования площадей объекта, которые содержат обязательство покупателя заключить с Сбербанком в течении определенного срока договор «О целевом накопительном счете» и разместить на счете до заключения договора купли-продажи установленную денежную сумму, равную по стоимости площади зарезервированного объекта.

В соответствии с условиями представленной схемы, по результатам накопления покупателем денежных средств на накопительном счете, в объеме необходимом для покупки зарезервированных площадей в объекте, а также после получения заемщиком свидетельства о праве собственности на площади объекта между покупателем и заемщиком заключается договор купли-продажи на условиях договора резервирования.

Помимо этого, заключение ЗАО «Застройщик» договора купли-продажи с покупателем зарезервировавшим площади строящегося объекта, возможно только после уведомления Сбербанка о получении заемщиком свидетельства о праве собственности на площади объекта.

Самым существенным моментом представляется момент и способ получения заемщиком/продавцом денежных средств по заключенному договору купли-продажи площадей объекта:
- после уведомления Сбербанка о заключенном договоре купли-продажи;
- списание Сбербанком денежных средств, находящихся на целевом накопительном счете покупателя, в объеме эквивалентном зарезервированным площадям объекта.

Соответственно можно выделиться следующие недостатки схемы:
1.Привязка схемы к реализации построенного объекта путем заключения с покупателями договоров купли-продажи, с соответствующим налогообложением (Налог на прибыль (24%), НДС для юридических лиц (18%);
2.Дополнительные затраты и задержки по времени, связанные с необходимостью первичной регистрации права собственности ЗАО «Застройщик» на построенный объект, для последующего заключения с покупателями зарезервировавшими площади договоров купли-продажи;
3.Возможность получения ЗАО «Застройщик» денежных средств за площади построенного объекта только после регистрации застройщиком права собственности на построенный объект (фактическое обесценивание денежных средств, с учетом инфляционных и иных экономических рисков);
4.Получение Сбербанком всей или большей части информации о величине доходов ЗАО «Застройщик» по результатам реализации построенного объекта (предоставление в Сбербанк копий каждого заключенного договора купли-продажи – п.4.5.3 Соглашения о сотрудничестве).

Также после принятия Сбербанком решения о кредитовании строительного проекта, застройщик не имеет больше прав привлекать денежных средства физических лиц посредством заключения договоров долевого участия в строительстве объекта.

Данная схема во многом удобна Сбербанку, который кроме предоставления заемщику кредита (размер процентов рассчитывается по формуле и зависит от величины средств внесенных покупателями и др. показателей) на строительство объектов, еще и получает возможность в течение всего срока строительства дома распоряжаться денежными средствами физ.лиц. находящихся на накопительных счетах.

Застройщик же применив такую схему, конечно же обойдет драконовские нормы ФЗ № 214-ФЗ, однако по мимо уплаты банку процентов по кредиту, он получит свои денежные средства по договорам купли-продажи только после окончания строительства объекта и регистрации на него своего права собственности (учитывая сроки строительства и возможные задержки, прибыль от реализации построенного дома может быть получена через год, два и т.д.).

Также необходимо учесть, что взяв за основу данную схему застройщику будет необходимо убедить потенциальных клиентов помимо заключения договора на резервирование площадей, заключить с Сбербанком договор о накопительном счете.
Это дополнительные издержки для потенциального покупателя, связанные с взаимодействием с банковским учреждением, решением дополнительных вопросов. Поскольку договор долевого участия по ФЗ № 214-ФЗ подлежит регистрации в ГУ ФРС (минимизация рисков для соинвесторов, связанных с двойными продажами квартир), то Застройщик также столкнется с необходимостью убеждения покупателя в преимуществе заключения именно договора резервировании квартиры, а не договора долевого участия (у покупателя нет гарантии «двойной перепродажи»).

Следующий существенный момент на который необходимо обратить внимание, это возможность одностороннего расторжения покупателем договора «О целевом накопительном счете». В случае необходимости покупатель, заключивший с Сбербанком договор о накопительном счете, может его расторгнуть и забрать со счета все внесенные деньги, что является некорректным по отношению к застройщику. Сбербанком совершенно не урегулирован механизм взаимодействия между заемщиком и займодавцем, в случае если покупатель снимает все денежные средства с целевого накопительного счета. В данном случае представляется не совсем ясным, что происходит с эквивалентной суммой кредита, выданной банком.

По мимо вышеуказанных недостатков, следует отметить следующий существенный недостаток или наличие противоречий в последовательности реализации представленной схемы (возможно в схеме присутствует ошибка):

- в п.6 Приложения № 1 к письму Сбербанка указано, что Покупатель может осуществлять резервирование площадей только после получения застройщиком свидетельства о праве собственности на данные площади. А исходя из вышеизложенных условий схемы, договор целевого накопительного счета заключается покупателем после заключения договора резервирования площадей;

- п. 12 Приложения № 1 к письму Сбербанка установлено, что размер процентов по кредиту определяется ежемесячно/ежеквартально, исходя их объемов средств, накопленных покупателям на целевых накопительных счетах.

Таким образом, только после завершения застройщиком строительства объекта и получения им свидетельства о праве собственности на площади, покупатель вносит денежные средства на открытый им счет, а ставка по кредиту начинает меняться.

Данная схема действительна удобна тем, что позволит действовать застройщику вне рамок ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и позволит:
- привлекать денежные средства инвесторов до получения разрешения на строительство и регистрации в ГУ ФРС своих прав на земельный участок;
- не предоставлять в соответствующий орган федеральной исполнительной власти ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
- не предоставлять всем потенциальным желающим уставные и финансовые документы застройщика во исполнение требований ФЗ № 214-ФЗ;
- избегать исполнение других норм ФЗ № 214-ФЗ.

Учитывая, что финансовыми службами компании пока не представлено заключение по финансовой стороне схемы:
- нет ясности в размере процентов по кредиту (в письме указано, что предоставление кредита будет осуществлено с использованием «принципа целевого фондирования кредита», на основе Методики расчета процентной ставки - Приложение № 3 к письму Сбербанка; не ясен размер процента по кредиту, экономическая целесообразность получения кредита и т.п.;
- оптимально ли использование данного налогообложения при применении такой схемы?, а также учитывая, что кроме «обхода» норм ФЗ № 214-ФЗ, применение конкретной схемы финансирования строительства недвижимого имущества должно позволять инвестору максимально быстро получать финансовую отдачу от проекта, а также все вышеперечисленные недостатки, то возникает неопределенность и сомнительность в условиях реализации данной схемы.

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 12:25

[Ludmila]

SuperBig, спасибо огромное!!!!
Пригодится, ещё как пригодится!!!

обязанность аккумулирования застройщиком на своем расчетном счете не менее 20% собственных денежных средств для строительства объекта, несвязанных с данным кредитом.

Т.е. это должен быть неснижаемый остаток на счёте?

привлекать потенциальных покупателей посредством заключения договоров резервирования площадей объекта

Не сильно отличается от предварительного договора купли-продажи, только прав по такому договору, по-видимому, ещё меньше, чем по предварительному договору.
С тем же успехом такие договоры можно заключать и в рамках обычного ипотечного кредитования.

Также после принятия Сбербанком решения о кредитовании строительного проекта, застройщик не имеет больше прав привлекать денежных средства физических лиц посредством заключения договоров долевого участия в строительстве объекта.

возможность одностороннего расторжения покупателем договора «О целевом накопительном счете». В случае необходимости покупатель, заключивший с Сбербанком договор о накопительном счете, может его расторгнуть и забрать со счета все внесенные деньги

Вот и я о том же.

[SuperBig]

Ludmila

спасибо огромное!!!!
Пригодится, ещё как пригодится!!!

да не за что, чем богаты

.е. это должен быть неснижаемый остаток на счёте?

совершенно верно, и для застройщика здесь также главный минус - что при реализации нового проекта ос Сбером, эти 20% ему нужно изыскивать за счет собственных средств, либо в другом банке.

только прав по такому договору, по-видимому, ещё меньше, чем по предварительному договору.

да, договор ни о чем совершенно.

Вот и я о том же.

ну и в общем благодаря стараниям аффтара, в таком виде - Сберовская схема была забракова моей бывшей компанией

[sten]

SuperBig
Ludmila
Полный, безоговорочный акцепт.

От себя, как от юриста, практикующего защиту прав дольщиков (а не застройщиков) добавлю, что вот это - http://www.restko.ru...ews.php?id=4077 ни что иное как популистское лукавство строителей и их лоббистов с целью снять бабла при минимуме рисков. 214-ФЗ на 90% служит интересам простых граждан, вкладывающих свои кровные в пустые обещания некототорых недобросовестных застройщиков, коих, поверьте мне, еще достаточно. С этих вот позиций http://www.restko.ru...ews.php?id=4077 - просто преступление перед народом.

сорри за эмоциональность.

[Денежка]

Ludmila

Во-вторых, заёмщик возьмёт кредит, чтобы внести этот вклад.

Заемщик - это физлицо, я так понял. И я так понял, что заемщик никаких кредитов не берет. Наоборот, он сам банку деньги дает, на депозит их кладет.
И по договору с банком (и застройщиком) физик обязан, наверное, либо туда докладывать что-то, либо сразу какую-то минимальную сумму (не менее 20%, например, от стоимости квартиры) внести, а остальное - уже при купле-продаже доплачивать.

В общих чертах схема так видится:
1. Физик идет к застройщику, поболтать. Застройщик объяснет физику схэму:
1.1 Физик идет в Сбер, кладет минимум 20% (или сколько там) стоимости квартиры на депозит. Или кладет 5% и обязуется всякий месяц что-то докладывать.
1.2 Физик с застройщиком пишут какую-то бумажку, по которой застройщик ничего и никаких денег не берет у физика, но обязуется предоставить физику в постренном доме такую-то квартиру, при условии, что физик купит ее за такую-то сумму. И вот в качестве некоего правообразующего условия пишут про "обязательное наличие у физика" депозитного счета". Или - в качестве обеспечения исполнения обязательства по покупке квартиры физик предоставляет застройщику типа "в залог" свои требования к Сберу.
2. Сбер, когда наберет вкладов, например, 20% от цены дома, заключает с застройщиком договор инвестирования или просто подряда. На строительство дома.
При этом застройщик обязан вложить 50%, и сбер 50%. При этом застройщик должен сразу же положить на общий "партнерский" счет (в Сбере) 20%. Остальные 30% застройщику дает сбер. А сбер должен вложить 50% процентов, а т.к. 20% он уже по вкладам насобирает - то из иных средств должен вложить 30%, ну и 30% дать в кредит.
3. Физики докладывают деньги на сберкнижки, застройщик строит дом на бабки Сбера, Сбер сидит, ждет.
4. Дом построен - с физиками заключаются договоры купли-продажи. Деньги - со вклада. Продавец - вот тут не знаю, либо Сбер, либо застройщик.

Риски:
У физиков риск, что квартира не будет ему продана. Зато он деньги не потеряет. Т.е. риск - только в том, что имеющаяся у физика на вкладе сумма не будет достаточной для покупки другой квартиры, т.к. цены успеют подрасти. А при долевом строительстве можно все бабки потерять (предполагается, что Сбер - незыблем и деньги во вкладах не потеряются).
И, кстати, с такой схемой, возможно, и цены не так быстро будут расти...

У Сбера риска, в таком рассчете - никакого вообще. Он дает 30% в кредит застройщику, и 30% сам в дом вкладывает (по мере строительства дома), но у него при этом уже получено 20% от застройщика и 20% от физиков. И еще у него незавершенка в залоге, наверное)

У застройщика риска тоже не намного больше, чем и всегда - вернуть Сберу полученные фактически по кредиту деньги.

В общем, мне нравится схемка. Я бы в такую гораздо быстрее бы вписался, наверное, чем в долевое строительство. Она спокойнее.
SuperBig

писал этой весной

Хы))) Хотите критику?

.Привязка схемы к реализации построенного объекта путем заключения с покупателями договоров купли-продажи, с соответствующим налогообложением (Налог на прибыль (24%), НДС для юридических лиц (18%);

20 августа 2004 года N 109-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 146 И 149 ЧАСТИ ВТОРОЙ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 1
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 32, ст. 3340, 3341; 2001, N 1, ст. 18; N 33, ст. 3413; N 53, ст. 5015; 2002, N 22, ст. 2026; N 30, ст. 3027; 2003, N 1, ст. 2; N 28, ст. 2886; 2004, N 27, ст. 2711) следующие изменения:
1) пункт 2 статьи 146 дополнить подпунктом 6 следующего содержания:
"6) операции по реализации земельных участков (долей в них).";
2) пункт 3 статьи 149 дополнить подпунктами 22 и 23 следующего содержания:
"22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.".

Статья 2

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Короче, с нового 2005 года продажа жилья и земли НДС не облагается))
А по поводу прибыли - сейчас не скажу, но, по-моему, от налогобложения прибыли по долевке сия схема не сильно отличится.

[SuperBig]

Нева Хаус

Хы))) Хотите критику?

Цитата
.Привязка схемы к реализации построенного объекта путем заключения с покупателями договоров купли-продажи, с соответствующим налогообложением (Налог на прибыль (24%), НДС для юридических лиц (18%);

хых-хых, да ради Бога)

поскольку жилые дома в массе своей строятся со встроенными нежилыми помещениями, да к тому же с паркингом вниз этажей так "на половину" от кол-ва в доме, то ваш аргумент сводится "причапиться хоть к чаму нябудь"?

вывод шел общий - с учетом того, что физик может купить не только квартиру но и сразу машино-место, некоторые частные инвесторы ввкупают и нежилье.
В моей конторе в принципе не строилось домов, где не было бы элементов нежилья.

А по поводу прибыли - сейчас не скажу, но, по-моему, от налогобложения прибыли по долевке сия схема не сильно отличится.

я не спец по налогооблажению, знаю лишь основы, поэтому если хотите можете изложить подробнее. Юыло бы интересно почитать.

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 14:20

[Сушкин]

В общих чертах схема так видится:
1. Физик идет к застройщику, поболтать. Застройщик объяснет физику схэму:
1.1 Физик идет в Сбер, кладет минимум 20% (или сколько там) стоимости квартиры на депозит. Или кладет 5% и обязуется всякий месяц что-то докладывать.
1.2 Физик с застройщиком пишут какую-то бумажку, по которой застройщик ничего и никаких денег не берет у физика, но обязуется предоставить физику в постренном доме такую-то квартиру, при условии, что физик купит ее за такую-то сумму. И вот в качестве некоего правообразующего условия пишут про "обязательное наличие у физика" депозитного счета". Или - в качестве обеспечения исполнения обязательства по покупке квартиры физик предоставляет застройщику типа "в залог" свои требования к Сберу.
2. Сбер, когда наберет вкладов, например, 20% от цены дома, заключает с застройщиком договор инвестирования или просто подряда. На строительство дома.
При этом застройщик обязан вложить 50%, и сбер 50%. При этом застройщик должен сразу же положить на общий "партнерский" счет (в Сбере)  20%. Остальные 30% застройщику дает сбер. А сбер должен вложить 50% процентов, а т.к. 20% он уже по вкладам насобирает - то из иных средств должен вложить 30%, ну и 30% дать в кредит.
3. Физики докладывают деньги на сберкнижки, застройщик строит дом на бабки Сбера, Сбер сидит, ждет.
4. Дом построен - с физиками заключаются договоры купли-продажи. Деньги - со вклада. Продавец - вот тут не знаю, либо Сбер, либо застройщик.

Риски:
У физиков риск, что квартира не будет ему продана. Зато он деньги не потеряет. Т.е. риск - только в том, что имеющаяся у физика на вкладе сумма не будет достаточной для покупки другой квартиры, т.к. цены успеют подрасти. А при долевом строительстве можно все бабки потерять (предполагается, что Сбер - незыблем и деньги во вкладах не потеряются).
И, кстати, с такой схемой, возможно, и цены не так быстро будут расти...

У Сбера риска, в таком рассчете - никакого вообще. Он дает 30% в кредит застройщику, и 30% сам в дом вкладывает (по мере строительства дома), но у него при этом уже получено 20% от застройщика и 20% от физиков. И еще у него незавершенка в залоге, наверное)

У застройщика риска тоже не намного больше, чем и всегда - вернуть Сберу полученные фактически по кредиту деньги.

В общем, мне нравится схемка. Я бы в такую гораздо быстрее бы вписался, наверное, чем в долевое строительство. Она спокойнее.

Молодца!
Хорошая схемка, я б тоже вписался с нашим удовольствием!

[SuperBig]

Нева Хаус

Короче, с нового 2005 года продажа жилья и земли НДС не облагается))

кста не дописали, что еще передача имущественных прав тоже НДС теперь не облогается.
п.п.1 п.1 ст. 146 НК РФ

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 14:27

[Ludmila]

И я так понял, что заемщик никаких кредитов не берет.

Это не так. Если у физика есть возможность накопить на квартиру без кредитов банка, то ему все эти схемы нафиг не нужны. Он просто заключает договор банковского вклада на максимально выгодных для себя условиях, безо всяких накопительных счетов и целевых программ.
Но в большинстве случаев это не так, и значительная часть квартир приобретается на средства кредита.

Сбер, когда наберет вкладов, например, 20% от цены дома, заключает с застройщиком договор инвестирования или просто подряда. На строительство дома.

Это не так. Банки, как правило (и ка это усматривается из описанной выше схемы) не заключают договоры инвестирования и тем более стройподряда. Иногда инвестиционные договоры заключаются на дочерние компании банка.
В данном случае, как следует из описанной схемы, заключается только кредитный договор, вернее, договор кредитной линии.

У Сбера риска, в таком рассчете - никакого вообще.

У Сбера рисков полно. Какие - я описывала выше.

И еще у него незавершенка в залоге, наверное)

Угу. И эта ипотека прекращается при завершении строительства, а потом кредит становится необеспеченным.

[Денежка]

SuperBig

поскольку жилые дома в массе своей строятся со встроенными нежилыми помещениями, да к тому же с паркингом вниз этажей так "на половину" от кол-ва в доме, то ваш аргумент сводится "причапиться хоть к чаму нябудь"?

Вовсе я не желаю цепляться! Ну и что, что нежилье есть? Физики покупают именно квартиры. И именно продажа квартир НДС не облагается.
А реализация нежилья НДС всегда облагалась, и неважно - то ли это купля-продажа, то ли передача прав по долевке. И мой аргумент сводится к тому, что в "минусы" схемы наличие НДС не нужно вставлять.