Сообщений в теме: 10

[Van]

Господа, помогите советом

сит. такая: получили иск от бывшего арендатора. Суть сводиться к тому, что по договору площадь в аренду 200 кв.м., а фактически 180. Просит взыскать неосновател. обогащение.

Дословно пункт договора "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату "обособленное жилое помещение общей площадью 200 кв.м.. расположенное на втором этаже кирпичного строения по адресу:__________, для оранизации розничной торговли непродовольственными товары".

-- самое интересное, что по техпаспорту помещения которые сдавались в аренду еще меньше 180 кв.м.

Вопросы:
- адеватно ли использовать в целях защиты арендодателя, то обстоятельство, что стороны договорились сдать в аренду кроме помещений и лестницу, ибо без неё не возможно подняться на второй этаж.

- Можно ли рассматривать формулировку договора "все споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами и т.п." как процедуру досудебного характера (претензионную)?

- что можете посоветовать в данной ситуации?

Сообщение отредактировал Van: 22 November 2006 - 21:36

[Kostilio]

Van

адеватно ли использовать в целях защиты арендодателя, то обстоятельство, что стороны договорились сдать в аренду кроме помещений и лестницу, ибо без неё не возможно подняться на второй этаж.

А план-схема к договору есть?
Может получится так, что предмет договора не согласован.

как процедуру досудебного характера (претензионную)?

да.

что можете посоветовать в данной ситуации?

строчить отзыв, типа цена была согласована сторонами и определена в твердой сумме, за конкретное помещение. да, площадь не верно указана, но помещение то то! Хотя...
А арендная плата в договоре как установлена за 1 кв.м или за все помещение?

[Van]

А арендная плата в договоре как установлена за 1 кв.м или за все помещение?

В том том то и дело что за 1 кв.м.

А план-схема к договору есть?

Есть. Из нее не видно что лестница не включена. На нем отмечена и лестница. Вообщем другими словами обычная копия без выделения помещений.

Добавлено в [mergetime]1164273779[/mergetime]

как процедуру досудебного характера (претензионную)?

да.

Откуда такая уверенность .Просмотрев судебную практику. Пришел к выводу что почти все суда отказывают признать данную формулировку как досудебную процедуру. Есть иная практика?

Добавлено в [mergetime]1164273835[/mergetime]

строчить отзыв

Зачем. Может быть представить письменные объяснения.

[Kostilio]

Van

Вообщем другими словами обычная копия без выделения помещений.

у вас судя повсему договор не заключен. п.3 ст 607. ГК

[Simenshtein]

Возникает вопрос о правомерности включения "лестницы" в площадь арендуемого обособленного помещения. А если бы не включили, нельзя было бы лестницей что ли пользоваться?
О несогласованности в договоре объекта аренды, как мне кажется, говорить нельзя. Все же есть адрес, этаж, и примерная площадь, план схема. Т.к. в договоре был указан способ определения размера арендной платы ($*метры), то следует говорить о неправильном исчислении размера арендной платы, а значит неосновательном обогащении.

[Van]

если бы не включили, нельзя было бы лестницей что ли пользоваться?

Да нет, просто не сдали бы в аренду без лестницы.

вас судя повсему договор не заключен. п.3 ст 607. ГК

Принципиально не согласен.

Все же есть адрес, этаж, и примерная площадь, план схема.

[-Палыч-]

О несогласованности в договоре объекта аренды, как мне кажется, говорить нельзя. Все же есть адрес, этаж, и примерная площадь, план схема.

Указание в договоре объекта аренды не значит, что объект определен. Вопрос вызывает план-схема. Что он из себя представляет? Выделены ли границы? Возможно ли установить по нему, что помещение указанное в договоре является именно этим помещением? В конце-концов подписан ли этот план сторонами?

- Можно ли рассматривать формулировку договора "все споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами и т.п." как процедуру досудебного характера (претензионную)?

нет, нельзя, потому как для претензионного порядка важен именно сам порядок разрешения спора. Указание на то, что "споры разрешаются путем переговоров" - не есть установление такого порядка.

Кстати, если объект не согласован, вот информация для разрешения.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 августа 2001 г. N КГ-А41/4023-01

Рузское районное потребительское общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кленовой Л.А. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование магазином в деревне Городище в мае-августе 1999 г. в размере 4000 руб., за потребленную электроэнергию в период с марта по июль 1999 г. в размере 498 руб., а также взыскании 3300 руб. пени за просрочку платежа.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.99 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 05.06.2000 решение от 17.12.99 оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 августа 2000 г. решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Московской области.
При новом рассмотрении суду предложено с учетом правил ст.431 ГК РФ о толковании условий договора исследовать вопрос о заключении спорного договора аренды, определить дату освобождения ответчиком спорного помещения и на основании всестороннего, полного и объективного исследования имеющихся в деле доказательств решить спор по существу.
При новом рассмотрении истец в порядке ст.37 АПК РФ уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 3000 руб. задолженности по арендной плате за период июнь-август 1999 г., задолженность за потребленную электроэнергию - 498 руб. и пени за просрочку платежа 3300 руб. Всего сумма иска составило 6798 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14.03.2001 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 31.05.2001 решение от 14.03.2001 изменено. В части взыскания 3300 руб. пени отказано.
При принятии постановления суд исходил из того, что подписанный сторонами договор аренды от 15.05.98 N 19 зданий магазинов в деревнях Мамошино, Рождествено, Городище в связи с неопределением объектов аренды является незаключенным. Оснований для взыскания договорной пени не установлено.
Требование о взыскании платы за помещение магазина в деревне Городище и за электроэнергию признано подлежащим удовлетворению в связи с фактическим пользованием ответчиком.
Не согласившись с принятым постановлением, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение для дополнительного исследования обстоятельств, связанных с установлением факта пользования спорным помещением.
В суде кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы в связи со следующим.
Как правильно установлено судом апелляционной инстанции, взаимоотношения сторон возникли из подписанного сторонами договора аренды от 15.05.98 N 19, предметом которого явилась аренда ответчиком зданий магазинов в деревнях Мамошино, Рождествено, Городище.
Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за пользование помещением магазина в деревне Городище в июне-августе 1999 г. послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании суммы задолженности.
Анализируя условия договора аренды, суд апелляционной инстанции сделал вывод о несоответствии его требованиям п.3 ст.607 ГК РФ, в связи с неуказанием данных, позволяющих определенно установить имущество, переданное ответчику-арендатору в качестве объекта аренды. Спорный договор аренды признан незаключенным.
Учитывая, что фактические обстоятельства дела подтверждают пользование ответчиком спорным помещением без законных оснований, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у истца права требования с ответчика возмещения за пользование помещением магазина, а также стоимости потребленной электроэнергии, затраты на которую понес истец.
Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом суда в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что истец не принимал на себя обязательства по безвозмездному предоставлению ответчику помещений и электроэнергии, поэтому последний обязан предоставить истцу возмещение неполученных доходов от пользования его имуществом, а также фактической стоимости потребленной электроэнергии.
Представленный истцом расчет задолженности, положенный в основу принятого постановления, сделан из средней ставки арендной платы, установленной для аналогичных спорному помещению объектов аренды. Расчет стоимости потребленной электроэнергии также сделан с учетом установленных тарифов.
Следовательно, требования истца в части взыскания задолженности за пользование нежилым помещением и задолженности по электроэнергии обоснованы и подлежат взысканию как неосновательное обогащение.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит оснований, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, для изменения или отмены решения и постановления.
Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 АПК РФ, суд постановил:
решение от 14.03.2001 и постановление от 31.05.2001 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-13787/99 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

это я о размере арендной платы.

[Van]

[quote]Указание на то, что "споры разрешаются путем переговоров" - не есть установление такого порядка.[/quote]


Что ж по вашему указание на порядок?

[QUOTE]
[quote]Указание в договоре объекта аренды не значит, что объект определен. Вопрос вызывает план-схема. Что он из себя представляет? Выделены ли границы? Возможно ли установить по нему, что помещение указанное в договоре является именно этим помещением? В конце-концов подписан ли этот план сторонами?[/quote[/QUOTE]



Не согласен

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2005 г. Дело N А08-11845/04-1

Как установлено судом области, условиями договора аренды от 01.01.2004, подписанного сторонами, а именно, пунктом 1.1 договора, определен объект, подлежащий передаче арендатору во временное владение, пользование - часть торгового зала, площадью 10 кв. м, с указанием адреса его фактического расположения: г. Белгород, ул. Спортивная, 1-а, 2 этаж, для осуществления арендатором торговой деятельности. Факт внесения предпринимателем арендной платы в соответствии с условиями договора подтверждается платежными документами, представленными в материалах дела, и истцом не оспаривается.
Кроме того, пунктом 1.4 настоящего договора определено, что его подписание является оформлением непосредственной передачи арендованного помещения от арендодателя к арендатору и заменяет собой акт приема-передачи. Данными действиями арендатор подтверждает отсутствие каких-либо претензий к арендодателю.
Исходя из изложенного, вывод суда о признании спорного договора аренды заключенным с соблюдением требований п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, правомерен и обоснован.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 сентября 2006 года Дело N Ф04-6269/2006(26786-А46-16)


Как правильно установлено апелляционной инстанцией, указание в договоре на номер помещения, его площадь и адрес позволяет определенно установить имущество, переданное в аренду. Таким образом, в договоре аренды от 01.01.2005 N Рпв-34 условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается согласованным, а данный договор является заключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 30 мая 2005 года Дело N Ф04-2782/2005(11138-А27-22)


Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, пункт 1.1 договора содержит данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды: адрес, площадь. В этом же пункте договора предусмотрено, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием расположения объекта (приложение N 1), который позволяет идентифицировать и определить объект договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 10 февраля 2003 года Дело N А82-48/02-Г/7


В пункте 1.1 договора от 13.06.01 предусмотрено, что предметом договора является недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилого помещения) по адресу: пр. Октября, 34/21, общей площадью 455 кв.м. (в том числе подвал - 225 кв.м.). Спорный объект субаренды передан ответчику по акту приема - передачи 09.07.01, с указанием конкретных нежилых помещений, общая площадь которых соответствует общей площади, указанной в договоре от 13.06.01. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным, является правильным.

Сообщение отредактировал Van: 23 November 2006 - 21:29

[-Палыч-]

Van

Не согласен

Ваше право. Однако чтобы не просто быть не согласным посмотрите практику.

[Kostilio]

Van

часть торгового зала, площадью 10 кв. м,

номер помещения, его площадь и адрес

поэтажный план с указанием расположения объекта

с указанием конкретных нежилых помещений, общая площадь которых соответствует общей площади, указанной в договоре от 13.06.01.

посмотрим, что у вас план-схема всего этажа, расположение помещения не определено, площадь тоже (в договоре 180 в иске 200 в техпаспорте меньше 180) не определена и вы будете утверждать, что предмет аренды согласован.

Сообщение отредактировал Kostilio: 24 November 2006 - 13:07

[Van]

посмотрим, что у вас план-схема всего этажа, расположение помещения не определено, площадь тоже (в договоре 180 в иске 200 в техпаспорте меньше 180) не определена и вы будете утверждать, что предмет аренды согласован.

Почему не согласован? Арендатор признает что пользовался 180 кв.м., которые как раз и соответствуют техпаспорту.,
а что касается 20 кв.м. : я и говорю

адеватно ли использовать в целях защиты арендодателя, то обстоятельство, что стороны договорились сдать в аренду кроме помещений и лестницу, ибо без неё не возможно подняться на второй этаж.

??????

Если нельзя всю лестницу, может быть часть. Типа, раздели поровну, остальную часть.
Кстати оношения между Арендатор долгосрочные. В последнем договоре упоминается про лестницу. Правда снова, площадб указанная в лестнице не соответствует площади по техпаспорту.