Сообщений в теме: 99

[Ludmila]

во первых права уже должны быть к тому моменту
что следует из названия статьи тобой приведенной 62.1.
то есть сначала собственность
потом ипотека

Вась, ты прочитай ВСЕ эти изменения, в том числе вот это:

1) пункт 1 статьи 5 дополнить абзацем следующего содержания:
"Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.";

Читать-то надо не название одной статьи...

мочить муниципальный бюджет и их активы см. п. 1 ст. 126 ГК

На каком основании мочить? Нет, если муниципальное образование - он же и заёмщик, то понятно, на каком основании. А если заёмщик - третье лицо? Да и не так просто "мочить муниципальный бюджет"... нет, дело выиграть можно, вот реально взыскать сложнее... ну да это тема для отдельного разговора...

посмотри абзац второй п.1 ст. 1 закона об ипотеке
вот цитата
Исходный кодЗалогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Вась, ты правда думаешь, я эту статью не знаю?
Что ВООБЩЕ залогодателем может являться не должник по обеспечиваемому обязательству - это я знаю, спасибо.
Я про ДАННЫЙ СЛУЧАЙ. Во-первых, статья сформулирована очень нечётко, и непонятно, относится она к случаям, когда застройщиком выступает муниципалитет, или к случаям, когда застройщиком выступает третье лицо, или к тем и другим. Во-вторых, не очень понятно, на каком основании муниципалитет будет обеспечивать обязательства коммерческой организации... Кстати, наши залоговики мне уже сказали, что нам не интересно такое обеспечение, если застройщик - третье лицо.
Потом до меня дошло, что если застройщик муниципалитет, то такое обеспечение тоже не особенно интересно...


Добавлено в [mergetime]1167287139[/mergetime]

кто-нибудь обратил внимание на дату вступления в силу новой редакции п.15 закона "О введении в действие ЗК"?

Угу. У меня от этого уже мозги окончательно свернулись... Я скоро буду, как та девочка из анекдота: бегать в каске и смеяться.

[Jazzanova]

Кондор не морочь нам голову на чистоту скажи свою идею фикс
Людмила
как водится начну с самого главного - того, что уже много лет назад (не менее двух) проникся глубоким уважением к твоим знания в области ипотеки, поэтому своими сообщениями никоим образом не хочу поставить их под сомнение
все мои сообщения направлены на прояснение нововведений, что согласись полезно не только для меня
теперь по сути
залогодателем может быть например муниципалитет, передавая в ипотеку свою собственность в обеспечение обязательств застройщика по возврату кредита - вот основной замут разработчиков в ипотечной части основанный на вышеприведенной норме закона об ипотеке

Вась, ты прочитай ВСЕ эти изменения, в том числе вот это:

конечно я это читал
и повторюсь наверное поскольку что то подобное выше уже сообщал
что при отсутствии разграничения права госсобственности муниципалитет вправе распоряжаться землей, под распоряжение гражданский закон подразумевает и передачу в ипотеку в том числе, так что с формальных позиций все чисто, осталось только фрс исполнить закон
ведьб п. 10. закона о введении в действие ЗК как я понял нововведения не затрагивают

Во-вторых, не очень понятно, на каком основании муниципалитет будет обеспечивать обязательства коммерческой организации... Кстати, наши залоговики мне уже сказали, что нам не интересно такое обеспечение, если застройщик - третье лицо. 
Потом до меня дошло, что если застройщик муниципалитет, то такое обеспечение тоже не особенно интересно...

хм на основании прямого указания закона
ведь по сути имеем инвестпроект
каждый вносит свой вклад
застройщик деньги и действия
муниципалы землю в том числе обязательство передать ее в обеспечение кредитной линии
а насчет интересности
надо смотреть условия аренды
во первых аренда по этому пункту может быть не более пяти лет
соответственно банку вполне интересно получить в собственность актив
а также арендную плату
а по истечении пяти лет расторгнуть договор аренды
и либо продать землю либо снова сдать в аренду





Добавлено в [mergetime]1167293032[/mergetime]
хотя может и неинтересно
но мне показалось что рисков не так много
впрочем у меня нет залоговиков
вполне может быть что они не въехали в твой вопрос и не поняли новых правил игры
но могу конечно ошибаться в оценке вашей ситуации

[Ludmila]

поэтому своими сообщениями никоим образом не хочу поставить их под сомнение
все мои сообщения направлены на прояснение нововведений, что согласись полезно не только для меня
теперь по сути

Да я знаю, потому и не обижаюсь.

что при отсутствии разграничения права госсобственности муниципалитет вправе распоряжаться землей, под распоряжение гражданский закон подразумевает и передачу в ипотеку в том числе, так что с формальных позиций все чисто, осталось только фрс исполнить закон

Это я понимаю, что вправе распоряжаться землёй... Вот только мне непонянтны два момента:
1) как конкретно будут вноситься в ЕГРП сведения об ипотеке при отсутствии в том же самом ЕГРП сведений о самом объекте, передаваемом в ипотеку;
2) как это соотносится со ст. 9 того же закона об ипотеке, из которой ЗАБЫЛИ убрать обязательное указание сведений о том, какой орган произвёл регистрацию права собственности залогодателя, и т.п.?

хм на основании прямого указания закона

Понимаешь, в том-то и дело, что ПРЯМОГО указания закона нет. Нет ничего в комментируемой статье по вопросу об обязательствах, которыми будет обеспечиваться такая ипотека....

Теперь что касается интереса муниципалитета.
По какой схеме в больнистве регионов осуществляется строительство? Есть застройщик, есть муниципалитет. Муницпалитет предоставляет в аренду застройщику землю, на этом функции муниципалитета заканчиваются. Застройщик обязан построить дом и выполнить обязательства перед муниципалитетом. Где-то передать часть квартир в возводимом доме, где-то построить и передать в муниципальную собственность всякие коммуникации, где-то уплатить взнос на развитие инфраструктуры... Т.е., грубо говоря, застройщик является должником по отношению к муниципалитету.
И вот муниципалитет обеспечивает обязательства своего же должника перед третьими лицами. Что произойдёт, если застройщик обязательства не исполнит? Муниципалитет не получит то, что ему причитается, и к тому же утратит своё имущество. Вряд ли такую ситуацию можно назвать нормальной...

соответственно банку вполне интересно получить в собственность актив

Банк актив в собственность не приобретает; заложенный участок продаётся с торгов.
А теперь смотри.
Есть земельный участок, в отношении участка есть договор аренды, на нём строится дом. Хочу заметить: этот дом в ипотеку в силу закона не поступает, и его собственником является не собственник земельного участка.
Теперь внимание, объявление о торгах.
Продаётся участок, на котором имеется чужой дом. Этот дом нельзя снести (поскольку он жилой - ст. 272 ГК РФ). Всё, что может новый собственник сделать с участком - это получать арендную плату с арендатора участка, и то если тот будет платить. Если платить не будет, то расторгнуть договор будет можно, вот только освободить участок от дома нельзя... Вот твоя компания приобрела бы на таких условиях участок? Вряд ли...

[Jazzanova]

Банк актив в собственность не приобретает; заложенный участок продаётся с торгов.

верно
поэтому ключевой момент для банка ликвидность отчуждаемого на торгах актива и его инвестиционного привлекательность для покупателей
а ликвидность достигается тем что ипотека о чем ты без сомнения в курсе согласно ст. 65 закона об ипотеке распространяется не только на участок но и на все что на нем строится по общему правилу соответственно банк реализует через торги не только участок но и незавершенку в случае проблем с возвратом кредита

как конкретно будут вноситься в ЕГРП сведения об ипотеке при отсутствии в том же самом ЕГРП сведений о самом объекте, передаваемом в ипотеку;

предоставят эти сведения при регистрации ипотеки, если считаешь иначе обяъсни в чем проблема на твой взгляд

как это соотносится со ст. 9 того же закона об ипотеке, из которой ЗАБЫЛИ убрать обязательное указание сведений о том, какой орган произвёл регистрацию права собственности залогодателя, и т.п.?

здесь косяк все верно
но его обойдут тем что в договоре укажут право распоряжения со ссылкой на норму закона и орган регистрации в который направляется договор
при этих условиях вряд ли признают договор не заключенным
ты же понимаешь это политический момент
кстати насколько понял п.1 ст. 63 закона об ипотеке также не отменен и не изменен, если так, то грубо сработано согласен




Добавлено в [mergetime]1167299362[/mergetime]

кстати насколько понял п.1 ст. 63 закона об ипотеке также не отменен и не изменен, если так, то грубо сработано согласен

здесь не прав
изменен
см. последний абзац ст. 19 нового закона

[Ludmila]

ипотека о чем ты без сомнения в курсе согласно ст. 65 закона об ипотеке распространяется не только на участок но и на все что на нем строится

Вась, см. ст. 65.
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Т.е. если возводит не залогодатель, то ипотека в силу закона не возникает.
Т.е. если залогодатель - муниципалитет, а возводит ООО "Рога и копыта", то ипотека в силу закона на возводимый этим ООО дом не возникает.
Теперь рассмотрим второй вариант: залогодатель (муниципалитет) сам возводит дом на заложенном участке. Тогда читаем ст. 74:
Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Т.е. и в этом случае ипотека в силу закона не возникает...

[Jazzanova]

ладно для начала определимся с дефиницей понятия "возводит"
прежде чем что-то утверждать
далее
почему то думаю, что суд это истолкует в пользу банка
тем более что правило п.1 ст. 65 диспозитивное и стороны в договоре могут указать иные условия в частности необходимость согласия банка на возведение окс
кстати здесь же работает п.4 ст. 340 ГК
теперь по 74
речь идет о жилых домах и квартирах
но пока объект не введен в эксплуатацию в установленном порядке
на пятне застройки нет жилого дома и нет квартир

Добавлено в [mergetime]1167301153[/mergetime]
есть незавершенка

[Ludmila]

почему то думаю, что суд это истолкует в пользу банка

Нет оснований для этого, пойми!

тем более что правило п.1 ст. 65 диспозитивное и стороны в договоре могут указать иные условия в частности необходимость согласия банка на возведение окс

Во-первых, исходя из того, что участок предоставлен под жилищное строительство, а также исходя из целевого назначения кредита, указанного в ст. 62.1, установление согласия банка на возведение дома уже как бы презюмировано.
Во-вторых, дал банк согласие, и что? Установить основание возникновение ипотеки в силу закона, этим самым законом не предусмотренное, да ещё и в отоншении третьего лица, стороны не могут.

кстати здесь же работает п.4 ст. 340 ГК

Не работает, если здания и сооружения возводятся не залогодателем.
4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

речь идет о жилых домах и квартирах
но пока объект не введен в эксплуатацию в установленном порядке
на пятне застройки нет жилого дома и нет квартир

И что? Это же не отменяет норму ст. 74. Плюс когда дом будет достроен, ипотека на него не возникнет.

[Jazzanova]

Нет оснований для этого, пойми!

с чего так решила?
лучше определи, что значит возводить по смыслу закона об ипотеке
мое мнение это синоним понятия "строить"...но строить не обязательно самому, можно привлечь кого то для строительства и при этом считаться застройщиком-залогодателем, возводящим здание
с учетом ст. 1 закона об ипотеке, о которой выше уже упоминал.
где в законе прописана императивное правило, что залогодатель обязан возводить лично не используя третьих лиц?
такого правила нет
зато есть нормы агентирования, подряда и прочие механизмы

Во-вторых, дал банк согласие, и что?

банк не идиот и согласие он не даст на условия ему не выгодные
как я понимаю
соответственно это будут приемлемые для банка условия
только в этом случае возможна ипотека
подчеркиваю, что рассматриваемая ипотека не являетя ипотекой в силу закона, а является договорной..так что не совсем понял вот эту твою мысль

основание возникновение ипотеки в силу закона, этим самым законом не предусмотренное, да ещё и в отоншении третьего лица, стороны не могут

основная приятная мысль для банка, как я понимаю - законно распространить ипотеку и на зу и на незавершенку что соответствествует если не ошибаюсь посылам закона № 214-фз
это можно сделать работая над содержанием договоров и притягивая к ситуации ст. 65 закона об ипотеке
теперь по жилью
когда жилой дом будет введен в эксплуатацию как я понимаю кредитный договор уже потеряет в значительной своей части актуальность
еще раз пока дом не введен в эксплуатацию он не является жилым а является объектом незавершенного строительства
соответственно
к нему нормы закона об ипотеке 74 и прочие из того сегмента закона не применяются

[Кондор]

Jazzanova

Кондор не морочь нам голову на чистоту скажи свою идею фикс

Вы с Людмилой увлеклись вопросами ипотеки, и - это понятно. Каждому интересно то, что прямо касается его (лично или по работе).

А вот как видится картина со стороны строителей:
Весь обсуждаемый закон вступает в силу с 01.01.2007г.
Нормы об изменении ст. 15 вводного закона к ЗК вступают в силу с момента официального опубликования.
Закон - обратной силы не имеет. Значит, застройщики, ведущие оформление отвода участков без аукциона, получившие разрешительные письма на сбор ТУ (такое во многих регионах практикуется) до 01.10.2005г., могли заключить договор аренды участка и посзднее этой даты, на вполне законных основаниях (что признали и в ФАС (антимонопольной службе).
Могли, пока не прочитали закон, официально опубликованный. Чтение законопроекта в интернете - не в счет.
А когда он официально опубликован?
В Российской газете - 23.12.2006г.
А вот в Парламентской газете - 21.12.2006г.
Учитывая значительность интересов - каждый день ИМЕЕТ значение.
Строго по закону - дата выхода Парламентской газеты.
Только есть небольшой нюанс: Парламентская назета публикуется тиражом 35 тыс. экземпляров (на 140 млн. человек в стране!!!). И даже эти экземпляры печатаются далеко не во всех больших городах, поэтому приходят к подписчикам позднее даты выхода.
Вопрос: с какого числа декабря действует новая редакция вводного закона к ЗК?

P.S.
Многие застройщики по стране утратят участки, которые реально разрабатывают в течение длительного времени и с большими затратами.

[Ludmila]

Многие застройщики по стране утратят участки, которые реально разрабатывают в течение длительного времени и с большими затратами.

Можно поподробнее? Это мне тоже очень интересно. А изучать 232-ФЗ полностью буду в праздники...

[Кондор]

Ludmila
Изучать в праздники - будет уже поздно. Исправить ничего нельзя будет...

Можно поподробнее? Это мне тоже очень интересно

Мне казалось, я расписал подробно, но для Вас - можно все.

Возьмем самый наглядный и максимально законный пример:
Договор аренды з/у для жилищного строительства заключен 22.12.2006г., без аукциона. При этом постановление о предварительном согласовании места размещения вышло позднее 01.10.2005г., потому что разрешительное письмо на сбор ТУ для предоставления участка в аренду было выдано ДО 01.10.2005г.
До вступления в силу новой редакции ст.15 вводного закона к ЗК - все законно. После - НЕТ.
Если руководствоваться публикацией в Парламентской газете (21.12.2006г.) - договор НЕ заключен, а следовательно - не может быть заключен и позднее, хотя застройщик понес уже колоссальные расходы по сбору ТУ, проектированию, расселению, межеванию, кадастровому учету, отчислениям и т.д. и т.п...
Один путь остается - иди и выиграй торги. И - еще раз заплати...

Если руководствоваться датой публикации в Российской газете - договор аренды заключен в полном соответствии с законодательством, действовавшим на дату его заключения.
Про тираж Парламентской газеты и систему ее распространения я уже писал выше...

Сообщение отредактировал Кондор: 28 December 2006 - 22:20

[Jazzanova]

Кондор
ваш вопрос действительно интересен
я думаю он получит развитие дальше
предметно обсудим его чуть позже
по ипотеке замечу,что меня этот вопрос касается весьма косвенно
больший интерес вызывают вопросы изменения порядка проведения экологической экспертизы
изменения в градостроительный кодекс и закон о его введении
а также изменения в земельный кодекс и закон о его введении.
С ипотекой же думаю будет проблем минимум при реализации на практике

могли заключить договор аренды участка и посзднее этой даты, на вполне законных основаниях (что признали и в ФАС (антимонопольной службе).

согласен с этим хотя в одно из тем здесь на конфе выдвигались идеи о том, что под понятием "предоставить"понимается не только отваод участка распорядительным актом но и заключения договора аренды на него

Многие застройщики по стране утратят участки, которые реально разрабатывают в течение длительного времени и с большими затратами.

взяткоемкий закон чую нутром
буим изучать

[Кондор]

Jazzanova

взяткоемкий закон чую нутром
буим изучать

Уважаемый коллега!
Сегодня - 29 декабря 2006 года.
Изучать закон осталось только - на будущее.
А вот из тех, кто из "прошлого", и кто не успел заключить договор до "часа Х", остается почитать закон просто, чтобы понять, что надо было как можно быстрее заключать договор аренды...

А могу я узнать Ваше личное мнение: как Вы считаете, когда официально опубликован ФЗ 232?

Сообщение отредактировал Кондор: 29 December 2006 - 03:32

[Ludmila]

Изучать в праздники - будет уже поздно. Исправить ничего нельзя будет...

Так я же не застройщик... Я банковский юрист, мы застройщиков кредитуем на строительство. Моя задача - изучить документацию на строительство, описать риски, вытекающие из этой документации, рассмотреть вопрос о наличии у застройщика, пришедшего в банк, права осуществлять данное строительство, и проч.

[Massive]

Кондор,

Возьмем самый наглядный и максимально законный пример:
Договор аренды з/у для жилищного строительства заключен 22.12.2006г., без аукциона.

Стесняюсь спросить: отчего не проводились торги?

[Jazzanova]

А могу я узнать Ваше личное мнение: как Вы считаете, когда официально опубликован ФЗ 232?

странный вопрос ...и это вопрос юриста?
в чем у вас затруднения?
посмотрите ст. 4 вз № 5-фз 1994 г.
мое мнение вряд ли будет оригинальным
а поповоду новогодней суеты..согласен
большая часть положений вступает с первого января
таким образом времени крайне мало, чтобы осмыслить закон и предпринять необходимые действия

[Кондор]

Massive

Стесняюсь спросить: отчего не проводились торги?

Так от того, что предоставление з/участка началось ДО введения обязательности торгов!

Jazzanova

странный вопрос ...и это вопрос юриста?
в чем у вас затруднения?
посмотрите ст. 4 вз № 5-фз 1994 г.
мое мнение вряд ли будет оригинальным

Можете не сомневаться - это был вопрос юриста.
Точно так же я могу задать и еще один вопрос: как Вы считаете, может применяться закон, с которым у лиц, для которых он обязателен, не было возможности ознакомиться?

Сообщение отредактировал Кондор: 30 December 2006 - 13:27

[Jazzanova]

Точно так же я могу задать и еще один вопрос: как Вы считаете, может применяться закон, с которым у лиц, для которых он обязателен, не было возможности ознакомиться?

если закон опубликован в установленном порядке
он может применяться с учетом его положений, за исключением тех положений, которые вступают в силу в иные сроки, указанные в законе
то что у вас было мало времени ознакомиться с его текстом
не препятствует применению этого закона

[maus34]

Кондор
ИМХО, дата опубликования значения не имеет...
Есть еще 905 Постановление Чернецкого, которое до 01.01.2005 явно ЗК не противоречило, но с 01.01.2007 противоречит явно...

[dialog]

Народ помогите разобраться!... Что-то не догоняю (((


В соответствии с ч. 2 ст. 25 «Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов, независимо от их форм собственности, осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов…», при чем установление или изменение границ н/п увязывают на разработку и утверждение генплана в обязательном порядке (ч. 18 ст. 25).
Статья 33 часть 3 «б» говорит, что переводом является установление или изменение границ н/п; и добавляет – «…а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов…». Это типо что, разные вещи что ли – «изменение границ» и «включение либо исключение з.у. в границы населенных»???
Статья 35 часть 2 вводит переходный период до 1.01.2010, что включать з.у. или исключать из границ н.п. можно без генпланов, а если эти границы ни кем не были установлены (нет ни одного акта органов власти об этом), то сначала надо бы генплан утвердить, чтоб границы н.п. появились! …а генпланов в деревнях наших российских отродясь не было!!!
И о каком упрощении процедуры перевода может идти речь?... Все как было так и осталось!!! ;-(((

[Jazzanova]

упрощение очевидно
либо действуй по старой схеме до 01012010
либо действуй по новой утверди генплан
что влечет автоматический перевод

[Olenenok]

Всем доброго времени суток!
Предлагаю обсудить, что наизменяли в законодательстве в конце минувшего года. В частности, ФЗ о внесении изменений в ГрК и ряд законодательных актов от 18.12.06.
Насколько у меня сложилось впечатление, основное нововведение - это такой институт, как договор о развитии застроенной территории. Заключается, мол, ежели на этой территории здания и сооружения под снос, а также всяческий самострой. И земля под это развитие предоставляется в аренду или в собственность. И без торгов. Приятно, правда?
Договор этот, как мне кажется, может быть крайне интересным для застройщика, особенно для крупного.
Также несколько расширены полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ в части контроля за соблюдением градостроительного законодательства органами местного самоуправления.
Кто еще чего интересного увидел в этих изменениях?

[Olenenok]

зачем же открывать новую

Ну эт... объединить, типа
Вот, например, еще в процессе изучения этих изменений выяснила для себя, что теперь для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется заключение ОГПН.
И еще перечень объектов, подпадающих под гос.эколог.экспертизу, здорово сузили.
В общем, вполне есть о чем поговорить в объединенной теме, разве нет?

[xantya]

Кто еще чего интересного увидел в этих изменениях?

А вы противеричй уже действующему законодательству никаких не видите? например, Жилищному ил Закону о введении его в действие?

[m1ka]

Именно!!!
Вчера было совещание у Крицкого. В Е-бурге более 200 участков, которые до 01.01.2007 не успели получить Распоряжение Главы г. Екатеринбурга о предоставлении земельного участка.
Всем - ПРЕВЕД!!!
К сожалению сложившаяся практика требовала от застройщиков уже после Постановления о согласовании места размещения начинать отселять, платить отчисления + взятки естественно.

А многие уже начали продавать квартиры или же брать кредиты под строительство.
Местные застройщики близки к раззорению. В Администрации все этажи заняты московскими "инвесторами" - ищут проблемные землеотводы.
Очевидно, что это отнюдь не сделает жилье "доступным".

Как сказал сегодня Чернецкий - "Медведеву хорошо засадили..." Who's next?