Сообщений в теме: 32

[brunhilde]

Может быть кто-нибудь подскажет, как юридически грамотно расторгнуть исполненный договор купли-продажи квартиры, прошедший регистрацию, если обе стороны согласны, претензий друг к другу не имеют и хотят вернуть всё в первоначальный вид, т.е. чтобы квартира и деньги вернулись к хозяевам.
Отсюда вытекает второй вопрос, в случае расторжения договора, будут ли претензии к продавцу квартиры со стороны налоговой? (в договоре была указана рыночная стоимость квартиры).
Буду очень благодарна за помощь.

[ТВисТ]

brunhilde

как юридически грамотно расторгнуть исполненный договор купли-продажи квартиры, прошедший регистрацию,

Невозможно, он уже исполнен.Заключайте новый ДКП.

[Alxhom]

расторгнуть исполненный договор

= прекратить по обоюдному согласию прекращенный исполнением договор...

поняли?

[ТВисТ]

Alxhom

= прекратить по обоюдному согласию прекращенный исполнением договор...

поняли? 

Спокойней. Чек явно растерялся.

[brunhilde]

Заключайте новый ДКП.

чтобы по новой заплатить подоходный?

[Alxhom]

Спокойней.

нипонял... эт мне? я спакоен как дохлый лев...

Чек явно растерялся.

сумлеваюсь... слишком часто встречающийся вопрос...

[brunhilde]

прекратить по обоюдному согласию прекращенный исполнением договор...

"Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ).Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора , т.е. о его расторжении." - всё это я читала!
Начнем с того, что есть возможность признать договор недействительным, но не хотелось бы доводить дело до суда Нет ни времени, ни желания. Перефразирую вопрос, не смотря на то, что сделка прошла гос. регистрацию, можно-ли по каким-либо причинам считать договор не выполненным? Предположим одна из сторон не выполнила обязательств по договору в полном объёме...? Неужели не было таких случаев, когда покупатель через какое-то время отказывался от квартиры, а продавец ему не препятствовал???

Сообщение отредактировал brunhilde: 07 February 2007 - 22:04

[ТВисТ]

brunhilde

чтобы по новой заплатить подоходный?

В связи с чем уже заплачен подоходный налог, что бы спрашивать про оплату нового?

[brunhilde]

В связи с чем уже заплачен подоходный налог, что бы спрашивать про оплату нового?

Пока ещё ни за что не уплачен! И не хотелось бы... квартира в пользовании менее 3 лет, а прописана полная стоимость, теперь ломаю голову как уйти от налогов... если каким-то образом расторгнуть договор и заключить по новой - все будут довольны

[ТВисТ]

brunhilde

если каким-то образом расторгнуть договор и заключить по новой - все будут довольны 

Был случай, расторгали через суд договор, но указали, что он не исполнен, т.к. фактически расчет не произведен. У продавца была расписка покупателя с обязанностью доплаты оставшейся суммы по договору. Он эту обязанность не выполнил. Но это всё через суд и на Ваш случай похож "мало". Других возможностей вообще не вижу.
По налогам, если стоимость квартиры более лимона, то налог на то что свыше, а продажа приобретенной квартиры ранее трех лет пользования не дает права на налоговые вычеты.

Сообщение отредактировал ТВисТ: 07 February 2007 - 22:34

[brunhilde]

Квартира стоимостью на много больше "лимона" Предположим такое развитие событий: происходит сделка, покупатель пожив какое-то время обнаруживает промерзающие стены, текущие трубы и т.д. и т.п., а может вообще просто передумал(?), обращается к продавцу (уж как скажете, либо хочет признать договор недействительным, либо можно сказать о ненадлежащем исполнении договора), продавец согласен вернуть деньги. Неужели двум мирно договорившимся людям необходимо идти в суд???

Сообщение отредактировал brunhilde: 07 February 2007 - 23:36

[ТВисТ]

brunhilde

Неужели двум мирно договорившимся людям необходимо идти в суд???

Тогда только сообщение №2.

[brunhilde]

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ), в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме договор прекращает свое действие. - т.е. можно ли считать что ненадлежащее исполнение не прекращает действие договора???

А если договор ещё действует, то остается возможность измененить или прекратить договор по соглашение сторон??? (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Поправьте меня, если я заблуждаюсь!!!

Сообщение отредактировал brunhilde: 08 February 2007 - 12:57

[Lawyerus]

brunhilde
В Москве так. Стороны подписывают соглашение о расторжении ДКП с указанием причины (например неоплата покупателем) подают заявление о регистрации этого соглашения и заявление от будущего собственника о регистрации права. Всего делов то 2 часа.

[kuropatka]

brunhilde

не смотря на то, что сделка прошла гос. регистрацию, можно-ли по каким-либо причинам считать договор не выполненным?

Нет.

квартира в пользовании менее 3 лет, а прописана полная стоимость, теперь ломаю голову как уйти от налогов... если каким-то образом расторгнуть договор и заключить по новой - все будут довольны

Никак. Рисуйте расходы на ремонт...


Lawyerus

В Москве так. Стороны подписывают соглашение о расторжении ДКП с указанием причины (например неоплата покупателем) подают заявление о регистрации этого соглашения и заявление от будущего собственника о регистрации права. Всего делов то 2 часа.

Давно в Москве приняли свой ГК и закон о регистрации? Или вы ведете речь о случае, когда документы поданы, но регистрация еще не произведена?

[Lawyerus]

kuropatka

Давно в Москве приняли свой ГК и закон о регистрации?  Или вы ведете речь о случае, когда документы поданы, но регистрация еще не произведена?

Я говорю о Московской практике. А также о неисполненном договоре, расторгнуть который никто не мешает. В том числе и ГК с ФЗ о регистрации. Соглашение о расторжении договора, что, не сделка, требующая регистрации?
Тем более, что brunhilde говорит о том, что стороны согласны.
Кстати, где указан запрет на регистрацию такой сделки?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 09 February 2007 - 01:30

[brunhilde]

brunhilde

В Москве так. Стороны подписывают соглашение о расторжении ДКП с указанием причины (например неоплата покупателем) подают заявление о регистрации этого соглашения и заявление от будущего собственника о регистрации права. Всего делов то 2 часа.

Если всё так и обстоит, и в наших силах "измененить или прекратить договор по соглашению сторон" разве не проще подать соглашение о изменении ДКП, опять же с указанием причины? (например квартира оказалась не того качества как предполагал покупатель в результате чего продавец снизил цену?) В этом случае покупателю не придётся мучаться месяц, пока регистрируют расторжение в страхе за то что на следующую сделку я просто не явлюсь?

...подают заявление о регистрации соглашения и заявление от будущего собственника о регистрации права...

Логически не могу себе этого представить ведь точно никто не знает, когда регистратор зарегистрирует расторжение и приступит к рег. права. В этом случае, мне кажется, можно действовать только последовательно, уже имея на руках док-ты о расторжении...(?)



Добавлено в [mergetime]1170965562[/mergetime]

сделка прошла гос. регистрацию, считать договор не выполненным  нельзя.

Почему?

Рисуйте расходы на ремонт...

Можно ссылку на закон? Понятия не имею как это делается, краем уха слышала про незаконченное строительство и перечень строительно-ремонтных работ, на которые существуют налоговые послабления...

Давно в Москве приняли свой ГК и закон о регистрации?  Или вы ведете речь о случае, когда документы поданы, но регистрация еще не произведена?

Но ведь действительно регистрируют соглашения о расторжении?! Вопрос в том, по-моему, было бы чего расторгать?!

"Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор . Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора." ???

Сообщение отредактировал brunhilde: 09 February 2007 - 02:17

[kuropatka]

Lawyerus

Соглашение о расторжении договора, что, не сделка, требующая регистрации?

Именно так.

Кстати, где указан запрет на регистрацию такой сделки?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

brunhilde

сделка прошла гос. регистрацию, считать договор не выполненным  нельзя.

Почему?

Потому что обязательства как минимум одной стороны прекратились. Тем более, что скорее всего, ФРС у вас потребовало бумажку об оплате, чтоб решить вопрос о залоге в силу закона.

Рисуйте расходы на ремонт...

Можно ссылку на закон?

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. ...
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

"Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор .

Госрегистрация не является элементом формы договора.

[brunhilde]

обязательства как минимум одной стороны прекратились. Тем более, что скорее всего, ФРС у вас потребовало бумажку об оплате, чтоб решить вопрос о залоге в силу закона.?

А если не потребовало? Есть только расписка на руках покупателя что деньги я получила на руки... Договор составлен одним документом, без предварительного, как это делается в большинстве случаев.

[Lawyerus]

kuropatka

Именно так.

Для меня это не однозначно.

Тем более, что скорее всего, ФРС у вас потребовало бумажку об оплате, чтоб решить вопрос о залоге в силу закона.

Ну это тоже не везде. Знаю, что у Вас регится залог, а например в Москве нет, в Подмосковье вообще оплата и передача до подписания договора происходит.
brunhilde

Логически не могу себе этого представить  ведь точно никто не знает, когда регистратор зарегистрирует расторжение и приступит к рег. права. В этом случае, мне кажется, можно действовать только последовательно, уже имея на руках док-ты о расторжении...(?)

ДКП может региться одновременно с правом. Также и расторжение оного.

А если не потребовало? Есть только расписка на руках покупателя что деньги я получила на руки... Договор составлен одним документом, без предварительного, как это делается в большинстве случаев.

Ну и забудьте Вы про нее. Заключите соглашение о расторжении договора, укажите, что договор не исполнялся сторонами (не оплачивался, квартира не передавалась) и подайте на регистрацию. А предварительныйздесь не причем. А Вы из какого города то?

[brunhilde]

...если даже юристы смотрят на вопрос по разному,
в ФРС в принципе готовы зарегистрировать как соглашение о расторжении, так и соглашении о изменении условий,
даже если всё затеянное будет не совсем грамотно с юридической стороны,
а налоговую, исходя из практики в Московской области подобные соглашения вполне устраивают,
(в нашем государстве всё возможно),
может заключить и не париться, хуже уже не будет?

[Lawyerus]

brunhilde

а налоговую, исходя из практики в Московской области подобные соглашения вполне устраивают,

А откуда у Вас возникнет налоговая база по НДФЛ? Дохода то не было ведь? У Вас ведь в ДКП оплата после регистрации? Если так, то все вернулось на круги своя и дохода продавец не получал.

[brunhilde]

У Вас ведь в ДКП оплата после регистрации? Если так, то все вернулось на круги своя и дохода продавец не получал.

Документы с регистрации ещё не успела забрать, не могу сейчас точно сказать как там написано. Т.к. деньги я получила до регистрации, этот пункт не очень у меня отложился. По-моему там оговорено, что оплата произведена пролностью до подписания договора. А что, для расторжения или изменения невыполнение обязательств только одной (моей) стороной не достаточно?
И если оплата уже произведена (одна из сторон выполнила обязательства) следует ли из этого, что доход я уже получила, не смотря на последующее расторжение??? Понятно, что в соглашении нужно будет указать о возврате суммы... опять же по обоюдному согласию
"При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора , если иное не установлено законом или соглашением сторон."

Ну и забудьте Вы про нее. Заключите соглашение о расторжении договора, укажите, что договор не исполнялся сторонами (не оплачивался, квартира не передавалась) и подайте на регистрацию. А предварительный здесь не причем. А Вы из какого города то?

Ярославль Обращалась к местным юристам, они от моих вопросов поголовно впадают в транс, кроме того, что никогда о таком не слышали ничего путного сказать не могут

А как на счет соглашения о изменении условий договора? Или такой практики нет?

Сообщение отредактировал brunhilde: 09 February 2007 - 13:16

[Lawyerus]

brunhilde

А как на счет соглашения о изменении условий договора? Или такой практики нет?

А зачем Вам менять условия договора, если Вы хотите вернуть все назад?

[brunhilde]

А зачем Вам менять условия договора, если Вы хотите вернуть все назад?

в принципе, я ничего не имею против продажи квартиры, меня не устраивает только налог! Сглупили с самого начала, указали рыночную стоимость у меня два пути, или расторгнуть и заключить по новой с указанием заветной цены до 1 млн., либо внести соответствующие изменения в уже существующий договор! Если возможно второе - лучше.

Сообщение отредактировал brunhilde: 09 February 2007 - 17:34