Добрый день, коллеги.
Есть следующая ситуация:
ООО "Цветочек" имело на праве собственности здание. Здание это располагается на земельном участке, принадлежащем на праве аренды ООО "Цветочек" и ООО "Ландыш", причем доли каждого из обществ в договоре аренды не определены.
ООО "Цветочек" передало здание в уставный капитал ООО "Перец", право собственности ООО "Перец" на указанное здание зарегистрировано в установленном порядке. Право аренды на земельный участок еще не переоформлено.
ООО "Перец" предлагает здание в залог. В связи с этим возникает вопрос:
Кто будет залогодателем по договору ипотеки в части предоставления в залог права аренды земельного участка?
Я думаю, что пока право аренды на земельный участок не переоформлено, залогодателями права аренды земельного участка будут ООО "Цветочек" и ООО "Ландыш".
Или я не прав.
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 6
#2
Отправлено 21 March 2007 - 17:23
Рустам
Почему так получилось - у Ландыша тоже какая-то недвижка на жтом участке?
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 27 февраля 2001 г. N 61
ОБЗОР
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
5. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 14 августа 2001 г. Дело N КГ-А40/4187-01
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд, исходя из заявленных предмета и основания иска, пришел к выводу о переходе к ответчику в силу указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01004162 с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости - 31.01.98.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным и обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что переход права пользования на земельный участок подлежит установлению на дату оформления прав на земельный участок с момента заключения дополнительного соглашения от 28.06.00, определенного датой вступления в силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78, не может быть принят во внимание.
В силу ст. ст. 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права пользования земельным участком определяется моментом перехода права собственности и не зависит от его документального оформления.
Кроме того, по условиям дополнительного соглашения от 28.06.00 к новому арендатору-ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в объеме прежнего арендатора.
Поскольку задолженность по арендной плате имелась за период 1998, 1999 и I и III кв. 2000 годов, арбитражный суд сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности по ее оплате истцу.
Довод ответчика о том, что он уплачивал земельный налог, подлежащий зачету в счет арендной платы, обоснованно отклонен судом так как данные платежи имеют различный правовой характер.
В общем, вывод такой: право аренды перешло к ООО "Перец". Это ООО должно надлежаще оформить земельные правоотношения и передавать в залог и здание, и право аренды.
А на этом участке есть ещё какие-то здания?
Т.е. это договор с множественностью лиц на стороне арендатора?Здание это располагается на земельном участке, принадлежащем на праве аренды ООО "Цветочек" и ООО "Ландыш", причем доли каждого из обществ в договоре аренды не определены.
Почему так получилось - у Ландыша тоже какая-то недвижка на жтом участке?
ООО "Цветочек" передало здание в уставный капитал ООО "Перец", право собственности ООО "Перец" на указанное здание зарегистрировано в установленном порядке. Право аренды на земельный участок еще не переоформлено.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 27 февраля 2001 г. N 61
ОБЗОР
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
5. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 14 августа 2001 г. Дело N КГ-А40/4187-01
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд, исходя из заявленных предмета и основания иска, пришел к выводу о переходе к ответчику в силу указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01004162 с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости - 31.01.98.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным и обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что переход права пользования на земельный участок подлежит установлению на дату оформления прав на земельный участок с момента заключения дополнительного соглашения от 28.06.00, определенного датой вступления в силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78, не может быть принят во внимание.
В силу ст. ст. 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права пользования земельным участком определяется моментом перехода права собственности и не зависит от его документального оформления.
Кроме того, по условиям дополнительного соглашения от 28.06.00 к новому арендатору-ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в объеме прежнего арендатора.
Поскольку задолженность по арендной плате имелась за период 1998, 1999 и I и III кв. 2000 годов, арбитражный суд сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности по ее оплате истцу.
Довод ответчика о том, что он уплачивал земельный налог, подлежащий зачету в счет арендной платы, обоснованно отклонен судом так как данные платежи имеют различный правовой характер.
В общем, вывод такой: право аренды перешло к ООО "Перец". Это ООО должно надлежаще оформить земельные правоотношения и передавать в залог и здание, и право аренды.
А на этом участке есть ещё какие-то здания?
#3
Отправлено 21 March 2007 - 17:30
На земельном участке кроме этого здания есть еще множество строений, принадлежащих на праве собственности ООО "Ландыш". ООО "Цветочек" на земельном участке больше никакие здания не принадлежат.
А если мы сейчас обратимся в регпалату за регистрацией договора ипотеки, в котором в качестве залогодателей будут указаны все три Общества, у нас есть шанс зарегистрировать договор или все-таки нас пошлют?
А если мы сейчас обратимся в регпалату за регистрацией договора ипотеки, в котором в качестве залогодателей будут указаны все три Общества, у нас есть шанс зарегистрировать договор или все-таки нас пошлют?
#4
Отправлено 21 March 2007 - 17:42
На земельном участке кроме этого здания есть еще множество строений, принадлежащих на праве собственности ООО "Ландыш".
По-хорошему, если участок делимый, не должно быть тут множественности лиц. Нужно выделять земельный участок, функционально обеспечивающий Ваш объект, и заключать договор аренды этого участка.
А ООО "Ландыш"-то с какой радости будет отдавать в аренду свои права???!!! Поищите тут по слову "ипотека" и по моему нику. Я рассказывала, что такое аренда с множественностью лиц на стороне арендатора по земле.А если мы сейчас обратимся в регпалату за регистрацией договора ипотеки, в котором в качестве залогодателей будут указаны все три Общества, у нас есть шанс зарегистрировать договор или все-таки нас пошлют?
А договор... может, и зарегистрируют, да только это никак не повлияет на его ничтожность...
Да и залогодержатель, если он нормальный, на такое не согласится.Залогодержатель у Вас кто?
#5
Отправлено 21 March 2007 - 17:53
Залогодержателем будет банк, который я и представляю.
Была делема, стоит на такое пойти или все же отказаться от такого залога.
Спасибо за содержательный ответ.
Была делема, стоит на такое пойти или все же отказаться от такого залога.
Спасибо за содержательный ответ.
#6
Отправлено 21 March 2007 - 17:55
В общем, для залогодателя такая ипотека самое оно - можно легко опрокинуть её.Залогодержателем будет банк, который я и представляю.
Для залогодержателя - лучше не связываться с таким залогом.
В Юрбизнесе есть тема "Юрист банка", там на последней или предпоследней страничке я выкладывала свою методичку по ипотеке (я тоже банковский юрист).
#7
Отправлено 21 March 2007 - 18:23
В общем, для залогодателя такая ипотека самое оно - можно легко опрокинуть её.Залогодержателем будет банк, который я и представляю.
Для залогодержателя - лучше не связываться с таким залогом.
В Юрбизнесе есть тема "Юрист банка", там на последней или предпоследней страничке я выкладывала свою методичку по ипотеке (я тоже банковский юрист).
Спасибо огромное, очень помогли
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
