Сообщений в теме: 11

[Муля]

Поиском пользовалась. Кое-что наскребла, но сомнения гложут.
Ситация следующая: с 1993 г. ООО арендует помещений у МГП (малое государственное предприятие). Сменился собственник. Договор аренды заканчивается 31 марта. 26 февраля ООО обратилось к собственнику с просьбой заключить договор аренды с 1 апреля 2007 г. МГП ответило гарантийным письмом, в котором гарантировало заключение такого договора при условии оплаты (помимо всех установленных договором платежей) некой суммы и безвозмездной передачи двух номеров телефонов в собственность МГП. Глупость какая-то, но ООО безропотно сумму оплатило, письмо о передаче номеров телефоном отправило. В двадцатых числах марта МГП передает ООО проект договора на СУБАРЕНДУ, в котором в частности п. 2.6.1 обязывает заключить с Арендатором (тоже ООО) договор на оказание услуг и своевременно оплачивать коммунальные, охранные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги. Как-то мне это не понравилось. Вопрос первый - правомерно ли включение в договор субаренды обязание заключение договора на предоставление услуг, который при этом не является обязательным приложением к договору. И здесь же - может ли некое ООО оказывать вышеуказанные услуги? Или все-таки договор на оказание услуг здесь неправомерен?
Дальше хуже.
Пунктом ответственность сторон предусмотрена ответственность:
- в виде неустойки в размере 0,1% от месячной суммы арендной платы за несвоевременный возврат арендуемого имущества,
- в виде пени в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки за необспечение хорошего технического. санитарного состояния и противопожарной безопасности жилых помещений;
- в виде штрафа в размере 3-х кратной арендной платы за неподдержание арендуемых помещений в исправном техническом состоянии, несвоевременый текущий ремонт арендуемых помещений и мест общего пользования, за произведение перепланировок и переоборудования помещений без согласия Арендатора и балансодержателя.
- за не обеспечение беспрепятственного доступа в помещения представителей Арендатора и балансодержателя предусмотрена ответственность в размере 5-кратной месячно суммы аренднгой платы,
- за непредоставление копий платежек по оплате - штраф в размере 4-х кратной месячной суммы арендной платы.
Вопрос № 2: что это за санкции? Правомерно ли в договоре аренды предусматривать подобную ответственность субарендатора? Такая бредятина написана, что в законе о подобных вещах ничего не сказано. Если законом не запрещено - следовательно разрешено?
И вопрос № 3: ввиду того, что арендная плата (помещения государственные) по предлагаемому договору аренды уменьшилась в разы, а сумма за обслужвание выросла в десятки раз, наскребыватеся ли здесь на состав уголовного преступления? Или в этом направлении даже телодвижений делать не стоит?
Заранее спасибо за участие. Не ругайтесь, если поиском не слишком внимательно пользовалась.

[dwdw]

в частности п. 2.6.1 обязывает заключить с Арендатором (тоже ООО) договор на оказание услуг и своевременно оплачивать коммунальные, охранные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги

у нас посредником при оказании этих услуг является сам арендодатель, который как посредник нам выставляет счета а деньги "передает" обслуживающей организации. договор комиссии в договоре аренды. пока проверки не придирались.

И здесь же - может ли некое ООО оказывать вышеуказанные услуги?

так что скорее всего это ООО и есть такой "посредник"

Или все-таки договор на оказание услуг здесь неправомерен?

если стороны считают необходимым его заключить - наздоровье, у нас свобода договора в стране

№2

Если законом не запрещено - следовательно разрешено?

про санкции - совершенно верно. торгуйтесь с ними, надо уменьшать, особенно про платежки. если нет - подписывайте, все выполняйте, а если захотят что-то взыскать, пусть в суд топают. тут и о соразмерности вспомнить можно будет.

№3
ИМХО
можно конечно попробовать, но вам это зачем? откажут в заключении договора и будь здоров. а правоохранительные органы оч не любят такими делами заниматься, так что результата добиться тоже будет практически невозможно

[Муля]

Ситуация в том, что
1) хочется заключить договор аренды, а не субаренды. Т.к. арендатором являемся с 1993 г.
2) МГП на стадии тихого умирания. Не знаю, что они за схему придумали, но полагаю, что схема направлена на "помочь" МГП умереть.
3). Кроме того, воспользовавшись гарантийным письмом, хотим протянуть время, потом сделать вид, что договор продлился на неопределенный срок, и выкинуть нас при таких обстоятельствах в соответствии с ГК могут только, предупредив за 3 месяца.
Ну а подписание подобного договора субаренды - в наши планы вообще-то не входит, вот и ищем как бы потянуть время до смерти МГП, не подписывая такой договор. Вот как вариант думаю - не обратиться ли п/о. Хотя согласна с Вами - результат скорее всего будет нулевой. Не пойму только. Если на момент банкротства МГП будет арендатор другой - у него что - какие-то преимущественные права будут на помещения? Зачем они эту лабуду придумали?

[dwdw]

1) хочется заключить договор аренды, а не субаренды.

а МГП - собственник? или у него есть полномочия на передачу в аренду?
как я поняла, он вам предлагает заключить договор не с ним, а с посредником (ООО)?..
если МГП передал этому ООО все здание в аренду вперед вас, то конечно только субаренда возможна. попросите у них договор аренды, где прописано, что МГП разрешил этому ООО передавать помещения в субаренду.

насчет 2) - скорее всего это для получения денежек этим ООО и теми кто за ним стоит. может один из участников ООО - кто-то из руководства МГП. з.п наверное там получает

3). Кроме того, воспользовавшись гарантийным письмом, хотим протянуть время, потом сделать вид, что договор продлился на неопределенный срок, и выкинуть нас при таких обстоятельствах в соответствии с ГК могут только, предупредив за 3 месяца.

мысль неплохая. и ар.плату вносИте вовремя, чтоб придраться не к чему было. выселить вас все равно только в судебном порядке можно, а это достаточно времени у них займет. а если еще они вас не предупреждали: освободите помещение, то и отказ получить могут

Если на момент банкротства МГП будет арендатор другой - у него что - какие-то преимущественные права будут на помещения? Зачем они эту лабуду придумали?

закон о банкротстве нужно смотреть, но думаю врятли - это же не кредиторская задолженность.
лабуду - см.выше

[Муля]

а МГП - собственник? или у него есть полномочия на передачу в аренду?
как я поняла, он вам предлагает заключить договор не с ним, а с посредником (ООО)?..
если МГП передал этому ООО все здание в аренду вперед вас, то конечно только субаренда возможна. попросите у них договор аренды, где прописано, что МГП разрешил этому ООО передавать помещения в субаренду.

МГП - не собственник, собственность федеральная. Но МГП с давних времен сдает помещения в аренду. Повторюсь - мы арендаторы с 1993 г. Как он мог передать все задние в аренду вперед нас? У них договор заключен с 5 марта этого года, в то время как наш действующий (последний) договор заключен с 31 декабря 2006 г. по 31 марта этого года. Своим договором они только перед носом помахали, в руки не дали. На запрос договора аренды не ответили. На повторное письмо о заключении договора аренды принесли снова договоры субаренды.
В первом сабже я что-то ступила. Не собственник, конечно, сменился, сменилось руководство МГП.

Сообщение отредактировал Муля: 29 March 2007 - 03:22

[T@NY@]

МГП - не собственник, собственность федеральная.

А скажите, есть ли у Вас согласование с собственником. Тем более, что собственность федеральная. И что у Вас в договоре аренды сказано про преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок?
Про санкции согласна с dancway.
Договор оказания услуг - какие услуги? Если это возмещение коммуналки, телефонная связь и т.п., то вполне нормальная практика. Строны часто заключают договор аренды, и как следствие к нему договор энергоснабжения, оказание услуг связи и сигнализации, тепло, вода, канализация. Бывает охрана и уборка помещений.

[dwdw]

Муля

У них договор заключен с 5 марта этого года, в то время как наш действующий (последний) договор заключен с 31 декабря 2006 г. по 31 марта этого года

простите, сроки не посмотрела. Можно попробовать их договор недействительным признать, т.к. о том же предмете есть ранее заключенный договор (если конечно они не поумнеют и не сделают его от 01.04.07)


но если, как говорит T@NY@

И что у Вас в договоре аренды сказано про преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок?

и у вас это в договоре право прописано, пользуйтесь ст. 621 ГК РФ - идите в суд с иском о переводе на вас прав по их договору аренды

[T@NY@]

татья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.То есть если в договоре нет пункта, что преимущественное право не распространяется на настоящий договор. Соответсвенно, если в договоре про это ничего не сказанно, то ст. 621 автоматом распространяется на вас.
Но обратите внимание на пункт, выделенный синим.
Если Ваш срок действия Вашего договора закончен, то можете воспользоваться:
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.


Добавлено в [mergetime]1175236110[/mergetime]
Если я правильно Вас поняла, то письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок было. Тогда настаивайте на преимуществнном праве.
К тому же необходимо обратить внимание на согласие собственника. Если попробовать напрямую с собственником заключить договор??

[Муля]

T@NY@, спасибо, конечно, за участие, но это я и так знаю. Именно таким образом и предполагалось построить наши действия. Но волнует все-таки этот договор субаренды, по которому нам предлагается заключить договор на обслуживание, которые содержит перечень услуг, большинство из которых нам никто не предоставляет и, думаю, что предоставлять не собирается, т.к. это практически невозможно (например, отопление). Наш договор аренды на сегодняшний день включал фактические предоставляемые услуги и плата за кв. м к примеру (с услугами вместе) составляла x руб./м2. По предлагаемому договору субаренды арендная плата составляет х/10 руб. /м2. А за услуги она предлагается - x*10,вот собственно в чем собака порылась. Пока мы не подписали договор субаренды и собираемся обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды, может ли новый арендатор, или МГП непосредственно отключить у нас электроэнергию? Т.к. оплачивать услуги в десятикратном размере мы вроде как не собираемся, электоэнергию отдельно на нас не считают - нет счетчиков. Но тогда получается, что мы не вносим оплату за услуги и они имеют право нас отключить? Вопрос очень болезненный, т.к. род деятельности - аптека, отключение электроэнергии смерти подобно. На собственника выйти по ряду причин практически невозможно. Долго описывать злоключения МГП, но у них большие проблемы и вообщем-то я так понимаю война идет сейчас за землю, которая под помещениями находится и стоит гораздо дороже самих помещений, а отношения МГП с федералами сложились таким образом, что федералы вообщем-то случайно "забыли", что у них есть такое МГП. И тому, кто победит сейчас, видимо, земелька даром то и достанется. Нам бы день простоять да ночь продержаться, чтобы переехать - надо лицензию переполучать.
dancway - у нас в договоре преимущественное право не прописано, но разве это лишает нас возможности им воспользоваться?

Сообщение отредактировал Муля: 31 March 2007 - 20:14

[maus34]

Муля

МГП - не собственник, собственность федеральная. Но МГП с давних времен сдает помещения в аренду. Повторюсь - мы арендаторы с 1993 г. Как он мог передать все задние в аренду вперед нас?

На каком праве помещения принадлежат МГП?

[Муля]

На каком праве помещения принадлежат МГП?

Бог его знает. Там такая долгая запутанная история. Пару лет назад директора МГП попросили уйти. Он не захотел. Тогда его стали выживать. За эти годы было 32 суда, в чем его только не обвиняли. Ввели процедуру банкротства. Выжили директора, якобы "оздоровили" и банкротство отменили, хотя на самом деле стало все очень печально. Теперь новое начальство куражится. Узнать, на каком праве у МГП помещения очень сложно, полагаю, что на праве оперативного управления.

[T@NY@]

может ли новый арендатор, или МГП непосредственно отключить у нас электроэнергию?

А это все зависит от технической возможности. Кроме того, Вам можно попытаться заключить договор энергоснабжения напрямую с поставщиком. (Хотя может случиться, что технически это невозможно). Если счетчиков нет, то можно расчетным путем определить колическо поставляемой энергии, но для этого нужен понимающий человек.
Чем они обосновывают десятикратный размер?

что мы не вносим оплату за услуги и они имеют право нас отключить?

Если вы не относитесь к организациям, которые нельзя откулючать (а я думаю, что не относитесь), то почему бы и не отключить. Попробуйте договориться о цене, которая устраивала бы обе стороны.

dancway - у нас в договоре преимущественное право не прописано, но разве это лишает нас возможности им воспользоваться?

Нет, не лишает. См. мое сообщение выше.