Сообщений в теме: 324

[Bina]

У нас тоже новая тема - то же здание и право аренды еще раз закладываем тому же банку (идея банка).
Пока стараюсь не думать, как на это посмотрят ТОРЗ, Мосрегистрация, Москомзем и прочие

Сообщение отредактировал Bina: 11 January 2007 - 13:39

[Ludmila]

то же здание и право аренды еще раз закладываем тому же банку (идея банка).

Последующая ипотека у Вас, я так понимаю?

Пока стараюсь не думать, как на это посмотрят ТОРЗ, Мосрегистрация, Москомзем и прочие 

А какая разница? Мосрегистрация зарегистрирует Вам последующую ипотеку - абсолютно нормальная сделка.
Если договор аренды заключён на срок свыше 5 лет, согласие арендодателя больше не нужно, так что ТОРЗ с Москомземом отдыхают....

[Bina]

Мы первый договор зарегистрировали без согласия, только уведомление ТОРЗ было. И сейчас банк тоже хочет уведомление ТОРЗ видеть.

Последующая ипотека у Вас, я так понимаю?

Вроде того. Сколько раз можно будет перезакладывать?

[БИК]

Сколько раз можно будет перезакладывать?

Сколько раз банк выдаст под это здание кредит

[Ludmila]

И сейчас банк тоже хочет уведомление ТОРЗ видеть.

Уведомление (не согласие, а уведомление) они правильно хотят видеть.

Цитата
Сколько раз можно будет перезакладывать?

Сколько раз банк выдаст под это здание кредит 

Акцепт.

[zikurat]

Подниму тему
Если у залогадателя нет земли в собственности (на руках пока только договор-купли продажи ЗУ подписанный, но не зарегистрированный).
В договоре ипотеки зданий пишем, что закладывается также ЗУ, на кт расположено здание. Также пишем, что ПС на ЗУ принадлежит залогодателю на основании ДКП ЗУ (подписанного, но незарегистрированного).

В ФРС одновременно сдаем договор купли-продажи земельного участка и договор ипотеки здания. Сначала регистрируется договор купли-продажи ЗУ, затем договор ипотеки.

Все правильно (если залогодержатель (банк), конечно, согласится)? или я что-то все-таки упустил?

[Ludmila]

Если у залогадателя нет земли в собственности (на руках пока только договор-купли продажи ЗУ подписанный, но не зарегистрированный).

Договор купли-продажи земельного участка не регистрируется. Регистрируется только переход права собственности.

А на каком праве участок у залогодателя?

В договоре ипотеки зданий пишем, что закладывается также ЗУ, на кт расположено здание.

Это с какой радости лицо, не являющееся собственником, закладывает земельный участок?

Также пишем, что ПС на ЗУ принадлежит залогодателю на основании ДКП ЗУ (подписанного, но незарегистрированного).

Бред. См. положения ГК РФ о моменте возникновения права собственности на недвижимость.

Сначала регистрируется договор купли-продажи ЗУ, затем договор ипотеки.

После чего договор ипотеки признаётся либо незаключённым, либо недействительной сделкой.

Все правильно (если залогодержатель (банк), конечно, согласится)?

Если банк согласится на ТАКОЕ, у банка пора отзывать лицензию. Всё неправильно.

или я что-то все-таки упустил?

Упустили. ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке".

[zikurat]

Ludmila

На такой вариант меня натолкнула следующая ситуация.

У наследодателя есть на руках свидетельство о наследстве жилого дома (только свидетельство, в ЕГРП записи нет). Он решает продать этот жилой дом, предоставляет в юстицию договор купли-продажи жилого дома с покупателем. Юстиция регистрирует сначала переход права собственности на наследника (на основании свидетельства о наследстве), а затем (на практике это происходит сразу) переход права на покупателя.

По-моему, то же самое, не находите?

[Ludmila]

По-моему, то же самое, не находите?

Нет, не нахожу. Более того, не пойму, что Вы увидели в этих ситуациях общего.

[zikurat]

Нет, не нахожу. Более того, не пойму, что Вы увидели в этих ситуациях общего.

Право собственника у наследника на жилой дом возникает с момента гос. регистрации в органах юстиции на основании свидетельства о наследстве.

Наследник захотел продать жилой дом. Он может зарегистрировать ПС на себя (ждать 30 дней, когда ему выдадут свидетельство), затем продать жилой дом (еще 30 дней).
А может сразу предоставить в юстицию договор купли-продажи. И юстиция зарегистрирует ему переход права собственности на него и переход права собственности на покупателя (фактически это происходит одновременно). Все это займет 30 дней.
А сходство я вижу в том, что у наследника на дату подачи заявления в юстицию фактически отсутствовало право, зарегистрированное в ЕГРП.

Регистрируется ведь одновременно первоночальное право и переход права на покупателя.

Извините, если сумбурно

[Le vin]

zikurat

Право собственника у наследника на жилой дом возникает с момента гос. регистрации в органах юстиции на основании свидетельства о наследстве.

аналогии в праве уместно проводить, когда нет пробелов в знании мат. части.
см. п. 4 ст. 1152 ГК РФ

[Ludmila]

1) МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 25 марта 2003 г. N 70

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

(в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 N 288,
от 19.01.2005 N 4)

3. Право общей собственности на недвижимое имущество приобретается субъектами права по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации (например, статьи 8, 218 Кодекса).
Право общей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации (статья 131 Кодекса) и возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Кодекса).
Например, согласно Кодексу:
право общей долевой собственности на унаследованное недвижимое имущество возникает у наследников с момента открытия наследства, независимо от момента его государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152, статья 1164 Кодекса).

2) То, что юстиция что-то зарегистрировала, ещё не означает, что это правильно.
3) Оооочень советую ознакомиться с законами о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и об ипотеке.
В соответствии со ст. 29 ФЗ "О госрегистрации" ипотека возможна ТОЛЬКО после регистрации права собственности.
В соответствии со ст. 9 закона об ипотеке в договоре ипотеки должно быть указано право, на котором имущество принадлежит залогодателю, и сведения о госрегистрации такого права. У вас как минимум не будет сведений о госрегистрации, т.е. договор будет незаключённым...

Добавлено в [mergetime]1180515427[/mergetime]
Le vin, вот именно.
А с ФЗ "О госрегистрации" и "Об ипотеке" автор вопроса тоже не счёл нужным ознакомиться...

Сообщение отредактировал Ludmila: 30 May 2007 - 14:55

[zikurat]

Иду читать матчасть

[Изяслав]

в порядке уточнения:

В соответствии со ст. 9 закона об ипотеке в договоре ипотеки должно быть указано право, на котором имущество принадлежит залогодателю, и сведения о госрегистрации такого права.

нехорошо так пугать коллег.
"В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя."

т.е. не сведения о госрегистрации (дата, № записи в реестре и прочая лабуда), а всего лишь наименование зарегистрировавшего органа.

[Ludmila]

str555

в порядке уточнения:


Цитата
В соответствии со ст. 9 закона об ипотеке в договоре ипотеки должно быть указано право, на котором имущество принадлежит залогодателю, и сведения о госрегистрации такого права.

нехорошо так пугать коллег.
"В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя."

т.е. не сведения о госрегистрации (дата, № записи в реестре и прочая лабуда), а всего лишь наименование зарегистрировавшего органа.

Угу. И как Вы укажете наименование органа, зарегистрировавшего право собственности, если право собственности на момент подписания не зарегистрировано? Хочу заметить: зарегистрировавшего, а не того, который зарегистрирует в будущем.

[Изяслав]

Ludmila
перечитайте моё письмо.
где я говорю что можно указывать орган, еще не зарегистрировавший право?
или Вам главное ответить, лишь бы что-то?

[Ludmila]

str555

перечитайте моё письмо.
где я говорю что можно указывать орган, еще не зарегистрировавший право?
или Вам главное ответить, лишь бы что-то?

Нет, просто я Вас неправильно поняла, вот и решила уточнить.

[Изяслав]

понятно.

Ludmila, а Вы настаиваете на пробивании Службой безопасности достоверности документов, представленных контагентами (справки с БТИ, ЖЭУ, разрешений органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенных согласий, согласий горкомзема и т.п.)?

[Ludmila]

Ludmila, а Вы настаиваете на пробивании Службой безопасности достоверности документов, представленных контагентами (справки с БТИ, ЖЭУ, разрешений органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенных согласий, согласий горкомзема и т.п.)?

Неа. Такие вещи они не проверяют, насколько я знаю. Хотя, думаю, если возникнут какие-то серьёзные сомнения, могут и проверить.
В прошлом банке (не по ипотеке, правда) был вопрос о том, не поддельная ли подпись директора контрагента на договоре, так безопасники сами проверяли. До официальной экспертизы дело тогда не дошло.
В том банке, кстати, бывший предправления расписывался очень интересно, вот так: / (да, именно косая палочка безо всяких изысков).Тут уж никакая экспертиза бы не помогла...

[Vitalik]

str555

настаиваете на пробивании Службой безопасности достоверности документов, представленных контагентами (справки с БТИ, ЖЭУ, разрешений органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенных согласий, согласий горкомзема и т.п.)?

зачем?
у нас (по некоторым банкам в городе... ну штук так шесть-семь) подобное не делается.. если приспичит.. конечно)) то деваться будет некуда

[Изяслав]

да вот, задался вопросом. если документ поддельный, то в одних случах сделка будет оспоримой, в отдельных - ничтожной, а где-то клиент получит недвижку с несогласованной перепланировкой.
уголовная ответственность за подделку - вопрос отдельный.

поездил на разведку по банкам, в одних случаях говорят что справки пробиваются СБ, в других - только юристы смотрят, а вопрос о проверке достоверности вообще не ставиться.

[Vitalik]

str555
понимаете уважаемый..
у банка доки появляются как подтверждающие наличия нужного обеспечения..
а если обеспечение полетит.. то будет досрочное истребование кредита..
да и уголовкой там можно и помутить..

если же.. у нас просто сделка с недвижкой..не обеспечительная.. то тут и правда.. есть риски..есть

но можно задуматься и о мошенничестве...

Сообщение отредактировал Vitalik: 06 June 2007 - 11:25

[Ludmila]

str555, в предыдущем банке было дело, когда посадили директора и главбуха заёмщика - как раз за подделку документов на получение кредита...

Ну и плюс - да, досрочное истребование кредита и банкротство заёмщика.

[Изяслав]

Vitalik

а если обеспечение полетит.. то будет досрочное истребование кредита..
да и уголовкой там можно и помутить..

а если у заемщика взять нечего (залогодатель 3-е лицо), то толку от этого требования досрочного исполнения...
и если посадим (если вообще посадим) то этим кредит не вернем.


Добавлено в [mergetime]1181195037[/mergetime]
Ludmila

было дело, когда посадили директора и главбуха заёмщика

и наверняка ранее не судимых?

[Jacken]

Добрый день всем!
10 раз прочитала закон об ипотеке, решения судов, темы на форуме и так и не нашла однозначного ответа.
Если для кого-то ответ на этот вопрос ясен как белый день, не ругайте, подскажите:
Статья 69 закона об ипотеке
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.
В то же время: При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства":
договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
Кроме того, совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

Такой вопрос: возможна ли ипотека здания (нежилого помещения в здании), если земля, на которой оно расположено, находится на праве постоянного бессрочного пользования?

Сообщение отредактировал Jacken: 11 July 2007 - 13:35