Сообщений в теме: 21

[Demiurgos]

Юридическое лицо (ООО) является арендатором земельного участка площадью 20 га из земель населенных пунктов. Договор аренды заключен с Департаментом имущественных отношений муниципального образования по результатам состоявшихся торгов, сроком на 49 лет, и зарегистрирован в ФРС. Юридическое лицо обратилось к собственнику земельного участка (до разграничения прав на землю - в администрацию муниципального образования) с заявлением о разделе существующего земельного участка на два новых: 18 га и 2 га, с целью в последующем передать право аренды на 2 га другому юр. лицу. По принятому администрацией заявлению были составлены два кадастровых плана и двум новым земельным участкам, образованным в результате раздела участка 20 га, были присвоены новые кадастровые номера (возникли новые объекты права). При обращении в ФРС по вопросу государственной регистрации соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды на два образованных в результате кадастровых работ участка, получен отказ. Мнение ФРС: новые участки могут быть предоставлены только с торгов.
По этому поводу другое мнение: Регистрация в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Поскольку при преобразовании объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит, актуальные записи о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.) не погашаются, а переносятся в новые разделы ("НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ. НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ" (Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ: Таким образом, изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в силу названной статьи Закона о регистрации в случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 21.07.2004 N А56-2920/04).
Вопрос: влечет ли раздел земельного участка прекращение права аренды на образовавшиеся в результате раздела земельные участки и необходимо ли эти земельные участки вновь приобретать с торгов?

[Кондор]

Цитата

Вопрос: влечет ли раздел земельного участка прекращение права аренды на образовавшиеся в результате раздела земельные участки и необходимо ли эти земельные участки вновь приобретать с торгов?

Нет.

Цитата

Мнение ФРС: новые участки могут быть предоставлены только с торгов.

В общем - не верно. Новые участки не могут предоставляться с торгов, поскольку:
1. они не изъяты у прежнего арендатора.
2. этому препятствует их обремениение - арендные права.

НО:
При такой постановке вопроса

Цитата

соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

действия ФРС не лишены логики и выглядят вполне обоснованными.

[Rigard]

Цитата

Цитата
соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

действия ФРС не лишены логики и выглядят вполне обоснованными.

Согласен, нужно было делать и регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды (об изменении объекта аренды)

[Shu]

Прошу рассмотреть и мое скромное мнение по данному вопросу.

Мимо кассы, конечно, но возникает вопрос, почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

По сабжу. В данном случае происходит прекращение существование земельного участка с момента внесения в кадастр записи о прекращении существования земельного участка (ст. 14 Закона о гос зем кадастре). Впоследствии путем территориального землеустройства и кадастрового учета формируются новые участки, которые являются самостоятельными объектами.
П. 9 ст. 12 Закона о регистрации касается исключительно случаев разделения, слияния, выделения объектов недвижимости.
У нас есть договор аренды и нет объекта, который был передан в аренду. Договор аренды беспредметным не может быть . Посему обязательства прекращаются на основании ст. 417 ГК РФ.
Таким образом, раздел ЗУ как прекращение существование ЗУ и образование самостоятельных участков влечет прекращение права аренды. Права на новые ЗУ приобретаются по общим основаниям.

[Амир]

Самое интерсное это то что как правило два федеральных органа (регистрация и госкадастровый учет) не имеют постоянной двустороней связи.
Одни ставят на кадастровый учет, другие регистрируют права. После регистрации права собственик может преобразовать путем раздела участок и получить несколько других участков поставив их на кадастровый учет, затем не пойти в регистрирующий орган за внесением изменений о зарегистрированых правах. К примеру даный собственик сохранил предидущий кадастровы план на участок (который кадастраты у себя уже загнали в архив как ликведированый участок) и пошел проводить с ним сделку. регистратор не имея информации о преобразовании участка зарегистрирует любое действие. В результате один гос орган (кадастр) считает что участка уже нет, другой гос орган регистрирует на него любые действия предусмотреные законодательством.
Очевидно, что даная тема образовалась лишь из-за несогласованности госудасртвенной учетной политики. Мы понимаем что есть правооблодатель участка (долгосрочна аренда) человек на законых основаниях решил преобразовать арендовоное имущество с согласия арендодателя по разным причинам (отказ от части участка, изменение градостроительной документации, красных линий, желания передать права на часть участка и т.п.) Но горячо любимая всеми регистрационая служба придумает как усложнить жизнь людям и встать на букву не аутентичного закона.

В качестве предложения по решению проблемы предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав. Объединяйте обратно участки и идите путем оборота частей земельного участка который Вам предложили выше

Цитата

почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

Удачи

[grin095]

я начинал как то тему о том, что в Нижнем Новгороде мне отказались вносить изменения в границы земельного участка при действующем договоре аренды
отказал уфакон
вообще конечно раздражает столь явное многообразие подходов и трактовок,
порождающих к тому же столь безумные варианты, как

Цитата

предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав

что касается темы то вариантов как мы видим много
если заставят расторгнуть договор аренды, то формально могут и заставить выкупать заново
если разделят участки и внесут изменения в договор аренды, то нет

кстати мы сейчас в питере делаем нечто подобное
выйграли на тендере несколько земельных участков, выделяем 1 из них
попробую выяснить как это происходит, учитывая наличие административного ресурса в компании

[Demiurgos]

Эпопея закончилась: ФРС зарегистрировала дополнительное соглашение к договору аренды одного земельного участка, которым в предмет договора аренды внесены изменения - вместо одного земельного участка указано два вновь образованных путем раздела прежнего. Теперь в целом имеется договор аренды двух земельных участков. Соответственно в данном конкретном случае и ответ на первоначальные вопросы: раздел не влечет прекращения арендных прав, нет необходимости заново приобретать их с торгов. Подтверждено на практике.

[grin095]

практика где, для полноты картины?

[SOI]

Demiurgos, поздравляю Вас.
впрочем и ФРС в итоге поступило верно, так что им тоже не болеть в новом году.

[Demiurgos]

Цитата

практика где, для полноты картины?

Краснодарский край.

Цитата

Demiurgos, поздравляю Вас.

Спасибо! Кстати, коллеги, с наступающим Новым годом! Удачи и побед!

[Sciatica]

Интересны два вопроса:
1. В какой момент прекратилось право аренды?
2. В зависимости от ответа на вопрос №1, к чему регистрировалось дополнительное соглашение?

[Demiurgos]

1. Не прекращалось. Я писал выше: "при преобразовании объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит".
2. Дополнительное соглашение было к ранее заключенному договору аренды земельного участка (впоследствии поделенного на два).

[Sciatica]

Demiurgos
если не прекращалось, значит до сих пор существует "неподеленный участок"?

[SOI]

Sciatica, право следовало за участками. участок разделен, по большому счету с этого момента возникло право аренды (экскьюз ми май френч) на два участка.
доп был нужен лишь для того, чтобы ФРС что-то могло подложить себе в дела, да была полная определенность в части аренной платы и обязанностей сторон по каждому из участков.

[Sciatica]

SOI
Да, в Питере точно такая же практика. Но, ИМХО, она достаточно спорная... предмет договора аренды с момента раздела участка прекратил свое существование и это, опять-таки ИМХО, бесспорно.
По поводу следования права аренды за вновь сформированными объектами права - это (в третий раз ИМХО ) достаточно сложно обосновать ссылками на нормы законодательства, скорее это вывод из области "как должно было бы быть".
Всех с наступающим!!

[SOI]

Цитата

По поводу следования права аренды за вновь сформированными объектами права - это (в третий раз ИМХО  ) достаточно сложно обосновать ссылками на нормы законодательства, скорее это вывод из области "как должно было бы быть".

согласен, норма сама по себе революционная, но при этом она является естественным продолжением исключительно нашего понимания института недвижимого имущества. и пока законодатель придет к этому, суды, каку бывало уже не раз, выстроят нужную практику на голом месте, без ссылок на законы.

[dmitriy1981]

подскажите, в собственности объект недвижимости ( Линейно-кабельное сооружение связи- Кабель в траншее зарыт в землю протяженностью -200м ), мы хотим, 100 м. продать . рег.центр,говорит,что сначала надо разделить зем.участок,на два объекта и отправил в кадастровую палату,там, сказали,сначала идите в БТИ,мол, межевание и прочее...зем. участок в аренде у местной адм. Кто должен делать эти все док-ты по разделу зем.участков мы или администрация?

[Амир]

dmitriy1981, По сути это работа арендатора участка и собственника капитального объекта. Начинать нужно с образования объекта недвижимости для передачи по сделке. Затем по технической документации на объект занимаетесь образованием земельных участков под новые объекты: тут в каждом регионе свои правила к примеру просят орган ОМС утвердить схему раздела участка. После выхода решения об утверждении схемы раздела обращаетесь к кадастровым инженерам за межеванием участков и ставите их на гос кадастровый учёт.
Далее согласно п. ст. 11.3 пишите заявление об образовании земельных участков и определяетесь с вариантами дальнейшего изменения арендных прав 1. внесение изменений в договор аренды 2. заключение 2-х договоров аренды. Сохранение прав предусмотрено ст. 11.8 ЗК.
Далее регите изменения и потом вольны совершать любые сделки вновь образованным отчуждаемым имуществом.
Вот такая краткая песня длинною в месяцев 7 .
Совет: в условия передачи имущества включите обязанность Приобретателя компенсировать все расходы понесённые в стадии работ по разделу. Может компенсируют.

Сообщение отредактировал Амир: 23 July 2012 - 11:24

[dmitriy1981]

Спасибо, за ответ. не совсем понял,где регистрировать?

Совет: в условия передачи имущества включите обязанность Приобретателя компенсировать все расходы понесённые в стадии работ по разделу. Может компенсируют

это включить в ДКП с тем,кто будет покупать часть недвижимости?

Сообщение отредактировал dmitriy1981: 23 July 2012 - 14:21

[Амир]

dmitriy1981,
Регистрировать в Росреестре к примеру новый договор аренды земельного участка или изменения к договору.
Включите в ДКП, наше ООО к примеру включает в договор безвозмездной передачи объекта (защитное сооружение гражданской обороны) в Федеральную собственность. Без разницы - главное в договор отчуждения

[ООО Прайм]

Буду благодарен, если подскажете в каком порядке действовать.

Ситуация такова - с ООО в судебном порядке расторгнут договор аренды земельного участка гос.собственности. Я (ООО) желаю взять данный участок в аренду, но мне отказали в связи с тем, что на участке предыдущий арендатор построил объект недвижимости и зарегистрировал право собственности на него. Объект недвижимости занимает 1/20 часть участка.

Как - разделить данный участок на два участка и не обременённый правами третьих лиц участок взять в аренду ?

Заранее спасибо.

[Амир]

'ВячеславВячеслав' сказал(а) 22 Авг 2012 - 18:48:

Буду благодарен, если подскажете в каком порядке действовать.
Как - разделить данный участок на два участка и не обременённый правами третьих лиц участок взять в аренду ?

Вопрос совсем не юридический. Вы берёте литровую бутылку жидкости (желательно коричневой) и идёте за советом и содействием в уполномоченный орган по распоряжению данным участком и . Там всё расскажут и сделают сами. Вашего участия "практически" ни какого толь написание заявления об отводе, ну и может оплата работ по межеванию. Вся процедура зависит от цели дальнейшего использования.