Сообщений в теме: 18

[Karelia]

Есть у нас один договор, сторонами по которому является Генеральный инвестор(юрик, проинвестировавший целиком строительство жилого дома по договору инвестирования с застройщиком) и физ.лицо. Будет ли цепляться ФРС при регистрации собственности физика? Строительство свеженькое, все документы оформлены в 2006 году.

[list.ru]

Karelia
акт подписали, если да, то нет

[Balfort]

Думаю, ФРС может посчитать, что Вы нарушили закон о долевом участии в строительстве, который запрещает юрикам уступать права физикам, в результате которых у последних возникнет право собственности на недвижимость (п. 2 ст. 1).

[Lawyerus]

list.ru

акт подписали, если да, то нет

Это откуда вывод такой?
Karelia
У вас там уступка, что ли?

[Stas26]

имхо а почему она должна цепляться-то?
имхо главная задача ФЗ О долевом, это защита прав и интересов физ.лиц при строительстве, а тут уже дом построен, смысл вставлять палки в колеса, чтобы опять бунт обманутых дольщиков получился?

[Lawyerus]

Stas26

имхо а почему она должна цепляться-то?

Потому что ФРС проверяет законность сделки
А как она может быть законна, если Правообладатель уступил право требования, при наличии разрешения на строительство, выданного после 01.04.05?

имхо главная задача ФЗ О долевом, это защита прав и интересов физ.лиц при строительстве, а тут уже дом построен, смысл вставлять палки в колеса, чтобы опять бунт обманутых дольщиков получился?

Как раз тут и будет действовать 214-ФЗ, это Вы правильно подметили.

[Stas26]

с точки зрения закона имхо все верно, ФРС может встать в позу, а с точки зрения здравого смысла, должны зарегистрировать.

[Kazancev]

физлицо - тоже инвестор? а статуса индивидуального предпринимателя оно не имеет случайно?

[aegis-sar]

А кто сказал, что в данном случае имеется уступка. Если был заключен инвестиционный контракт уступка сомнительна и инвестор не уступает право требования от застройщика, а привлекает в данном случае соинвесторов. Отношения в данном случае не основаны на договоре долевого участия, результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
Думаю, что в данном случае проблем возникнуть не должно, надо просто качественно отработать документы.

[Karelia]

В принципе, так оно и есть - в соответствии с инвестиционным договором(Застройщик - Генеральный инвестор) последний вправе после подписания договора привлекать третьих лиц к инвестированию без уведомления Застройщика. Договор с физ. лицом - инвестором мало чем похож на уступку, точнее по форме это совершенно самостоятельный договор инвестирования.Этак получается, что любой Застройщик может создать себе юр.лицо, с которым будет заключен инвестиционный договор, и спокойненько обойти ДДУ??

[Lawyerus]

aegis-sar

является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Все правильно. И как по Вашему этот договор называется? Договор по которому "Генеральный инвестор", сам являющийся инвестором по договору с Застройщиком привлекает соинвесторов, то есть частично уступает право требования передачи квартиры". Ведь у Застройщика имеется обязательство передать объект. Инвестор передает обязательственное право. По своему содержанию это что ни на есть уступка. ИМХО.

[aegis-sar]

Да ничего Инвестор не требует от Заказчика. В соответстви с законодательством регулирующим инвестиционную деятельность результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у последних права по совместному распоряжению указанным объектом. И как я уже указывал результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования именно Инвестора - как стороны соответствующего инвестиционного контракта (между Заказчиком и Инвестором к примеру), является возникновение права требовать именно от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций. Т.е. требуем часть не у Заказчика а у Инвестора котрый вовлёл в соинвестирование. При этом доля Заказчика так и не уменьшится.

[Lawyerus]

aegis-sar
Да все мне понятно, Вы мне только скажите, как квалифицировать второй договор будете, допустим в суде, при том, что такого договора, как "инвестирование", "соинвестирование" ГК не содержит.

Т.е. требуем часть не у Заказчика а у Инвестора котрый вовлёл в соинвестирование.

А здесь договор надо читать.

[aegis-sar]

А здесь договор надо читать.

Дело в том, что если предметом указанного договора является привлечение Инвестором инвесторов (соинвесторов) в рамках заключенного Инвестором инвестиционного контракта (договора), как не читай, свою долю будет передавать не Заказчик, а Инвестор.
Теперь о квалификации в суде данного договора. Да действительно, договора инвестирования и договора соинвестирования ГК не содержит, указанные правоотношения регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Не стоит забывать, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст 421 ГК РФ). При квалификации конкретного договора, заключенного участниками инвестиционной деятельности, следует исходить из содержания его условий, выяснять действительную волю сторон с учётом цели договора.
Смею заметить, что ранее ГК и иные законодательные акты не предусматривали и договоров долевого участия в строительстве, однако их не признавали недействительными потому что они не предусмотрены ГК. Здесь и ситуация иная, инвестирование регулируется законодательством.
Единственно я бы согласился с мнением, что договор можно квалифицировать как договор ДДУ, но это только в том случае, если он заключен с Застройщиком при исполнении последним всех условий 214-ФЗ. Если все-таки привлек инвестор как соинвестора 214-й никак не натянуть.
На ФРС не обращайте внимания, там ведь тоже работают люди, которые ни чем не отличаются от иных служащих любого административного бюрократического органа которые могут только создавать проблемы, а не решать их. Надо их заставлять шевелить мозгами.
Желаю всем удачи.

[Lawyerus]

aegis-sar

Дело в том, что если предметом указанного договора является привлечение Инвестором инвесторов (соинвесторов) в рамках заключенного Инвестором инвестиционного контракта (договора), как не читай, свою долю будет передавать не Заказчик, а Инвестор.

По первоначальному контракту у кого какие обязательства имеюцца? У Застройщика обязанность передать инвестору квартиру, а у Инвестора эту квартиру оплатить. Так вот объясните мне, в случае, если инвестор привлекает нового соинвестора, передавая ему право требовать у Застройщика передачи ему квартиры, то как такой договор квалифицируется?
Ведь Инвестор получив квартиру сам по передаточному акту как ее передаст соинвестору, тоже по акту что-ли? Сложно конечно все это.

Теперь о квалификации в суде данного договора. Да действительно, договора инвестирования и договора соинвестирования ГК не содержит, указанные правоотношения регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Не стоит забывать, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст 421 ГК РФ). При квалификации конкретного договора, заключенного участниками инвестиционной деятельности, следует исходить из содержания его условий, выяснять действительную волю сторон с учётом цели договора.

Согласен.

Единственно я бы согласился с мнением, что договор можно квалифицировать как договор ДДУ, но это только в том случае, если он заключен с Застройщиком при исполнении последним всех условий 214-ФЗ. Если все-таки привлек инвестор как соинвестора 214-й никак не натянуть.

Вы хотите сказать, что можно заключать с физиками договоры соинвестирования, в случае выдачи разрешения на сроительство по 01.04.05. г.? Таким образом заключайте все, что можно, только не уступку.

[aegis-sar]

Уважаемый Lawyerus
по всей видимости вы не достаточно внимательно изучили законодательство касающееся инвестиций. Инвестор ничего не требует от Заказчика. Объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, по окончании строительства между ними возможно прекращение долевой собственности выделом каждому инвестору своей доли в натуру. Акт приема-передачи по окончании строительства носит чисто техническую нагрузку, получение своей доли от приемщика строительства. Приемка строительства - естественно обязанность Заказчика. И причем здесь требования от Застройщика
Вы путаете с договором ДДУ, по которому как раз так, как вы говорите, получение объекта по окончании строительства от Застройщика, а до момента окончания строительства дольщик ничего получить не может. В инвестиционной деятельности всё иначе, даже на этапе строительства инвестиционный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (см. п.3, ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР).

Вы хотите сказать, что можно заключать с физиками договоры соинвестирования, в случае выдачи разрешения на сроительство по 01.04.05. г.? Таким образом заключайте все, что можно, только не уступку.

Я хочу сказать, что не заключайте всё что можно или что хотите, а заключайте то что подходит к имеющимся уже правоотношениям. И в данном случае неважно какой год на дворе. В данном случае мы имеем правоотношения Заказчик - Инвестор, значит и договора уступки по ДДУ от инвестора вам не видать.
Хотите договор ДДУ, заключайте его с заказчиком строительства, в чём проблема, но опять же только на его долю в строительстве, в которую инвестирует средства именно он - Заказчик.

[Lawyerus]

aegis-sar

Объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса,

Я не доказывал обратное. Я говорю о том, что у каждой из сторон есть обязанности по инвест. контракту. И само привлечение средств должно как-то квалифицироваться. Поскольку:
Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В инвестиционной деятельности всё иначе, даже на этапе строительства инвестиционный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (см. п.3, ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР).

Я до этого знал, что заключается договор о совместной деятельности.

В данном случае мы имеем правоотношения Заказчик - Инвестор, значит и договора уступки по ДДУ от инвестора вам не видать.

Мы имеем отношения:
1. Застройщик-Генеральный инвестор
2. Генеральный инвестор-соинвестор
Так вот договор инвестирования между лицами указанными в п.2 является договором предметом которого, как Вы сами сказали

является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

, то есть уступка.
Вы вот скажите, а если этот соинвестор привлечет следующего, а следующий следующего что это будет такое? Вот например ситуация. Инвестор заключил с Администрацией инвестиционный контракт по строительству дома. Инвестор привлек Соинвестора по договору о привлечении финансовых средств. Соинвестор привлек последнего инвестора по договору инвестирования. Это что получается?

[Balfort]

Уважаемый aegis-sar!
Мне кажется, что вся дискуссия о правовой природе договора долевого участия в строительстве, возможных путей привлечения средств граждан в строительство и природы инвестиционных отношений, которая активно велась на страницах журналов в конце 90-х - начале 00 годов, прошла мимо Вас. Пожалуйста, посмотрите Информационное письмо ВС о договорах, по которым средства граждан привлекаются в строительство. Там все договоры,по которым кто-то привлекает кого-то куда-то инвестировать, предлагается считать двустороннеобязывающим договором (а не простым товариществом). А договор, по которому один обязуется передать квартиру, а второй платит деньги, предлагается считать подрядом. А если это подряд, то смена стороны в таком договоре - уступка (может быть, частичная).
А рассуждения про особые "инвестиционные" отношения, ИМХО, уже давно сданы в архив отработанных теорий. Нет особых инвестиционных отношений. Инвестиционный процесс - экономическое, а не юридическое явление. Оно может протекать в рамках подряда, продажи, мены, ДДУ и т.д.

[Karelia]

Всем спасибо