Сообщений в теме: 6

[Джняни]

Всех с НГ!
В каком-то из ПВС (не помню, в каком) говорится по поводу заключения двух догооров купли-продажи одной и той же жилой недвижимости. В том смысле, что продавец не вправе отчуждать уже проданную по первому договору недвижимость. Кто помнит подробно? Важно: первый договор - до 1995 года.

[Alderamin]

Джняни

В каком-то из ПВС (не помню, в каком) говорится по поводу заключения двух догооров купли-продажи одной и той же жилой недвижимости. В том смысле, что продавец не вправе отчуждать уже проданную по первому договору недвижимость.

Нипанятна... Любую проданную вещь повторно продать невозможно...

Важно: первый договор - до 1995 года.

И???

[Tony V]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

И???   

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 1. Ввести в действие часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - часть первая Кодекса) с 1 января 1995 года, за исключением положений, для которых настоящим Федеральным законом установлены иные сроки введения в действие.

[Джняни]

[quote name='Tony V' date='1.01.2008 - 10:50']
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
[quote]

Да, да! Именно! Это письмо ВАСа, оказывается. Но не совсем то. В нём говорится, что ПОКУПАТЕЛЬ не вправе отчуждать объект. У меня другое: ПРОДАВЕЦ продал дважды одну и ту же квартиру. Вопрос: можно ли признать в СОЮ недействительной вторую сделку купли-продажи квартиры одним и тем же продавцом одной и той же квартиры, но другому покупателю? (первая сделка - в 1993 году, договор нотариальный, в БТИ не регистрировался, вторая сделка - в 2005, переход права зарегистрирован).
Оснований недействительности прямых не вижу, но неужели нельзя ничего притянуть? Исковая давность за неисполнение первого договора истекла, давность по недействительности второго договора - пока нет.

Сообщение отредактировал Джняни: 01 January 2008 - 15:02

[greeny12]

У меня другое: ПРОДАВЕЦ продал дважды одну и ту же квартиру. Вопрос: можно ли признать в СОЮ недействительной вторую сделку купли-продажи квартиры одним и тем же продавцом одной и той же квартиры, но другому покупателю? (первая сделка - в 1993 году, договор нотариальный, в БТИ не регистрировался, вторая сделка - в 2005, переход права зарегистрирован).
Оснований недействительности прямых не вижу, но неужели нельзя ничего притянуть? Исковая давность за неисполнение первого договора истекла, давность по недействительности второго договора - пока нет.

Одна точка зрения (с учетом местных особенностей).
В 1993 г. покупатель становился собственником квартиры с даты регистрации нотариально удостоверенного договора в БТИ. Договор в части регистрации исполнен не был. С истечением СИД утрачена возможность понуждать собственника-продавца к чему бы то ни было.

Другая.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 06.02.1998
21 апреля 1995 г. Головенко с АОЗТ ФК "Русская недвижимость" заключила договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила. 19 мая 1995 г. она полностью оплатила ее стоимость.
По условиям договора продавец после уплаты стоимости квартиры обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку.
19 июля 1995 г. на квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ ФК "Русская недвижимость". 7 февраля 1996 г. были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи продана Фоменко.
Решением Калининградского районного суда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) торги, проведенные 7 февраля 1996 г., признаны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени возложена обязанность зарегистрировать за Головенко право собственности на квартиру.
Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы (ст. ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447-449 ГК РФ).
Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21 апреля 1995 г.; на неправильное применение судом ст. ст. 164-167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям неправильное.
Как установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Головенко, поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариально оформленной сделки) был наложен арест судебными исполнителями, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.
Также нельзя согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон вообще не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. ст. 195, 196 ГК РФ).
Более того, районный суд в решении со ссылкой на соответствующие доказательства сделал вывод об уважительности причин, по которым Головенко не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права и вопреки ст. ст. 330, 331 ГПК РСФСР дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.
Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.
Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Фоменко как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21 апреля 1995 г. юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ ФК "Русская недвижимость" и сделка по отчуждению уже проданной ранее Головенко квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Фоменко, а находилась во владении Головенко после исполнения ею условий договора купли - продажи.
При таких обстоятельствах постановление президиума незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций.

Сообщение отредактировал greeny12: 03 January 2008 - 23:01

[Джняни]

Большое спасибо за материал. Однако в этом примере вторая сделка (торги) была заключена в 1996 году, т.е. до начала действия ФЗ "О рег. прав на недвиж. в 1997 году). А у меня в 2003 году было вначале зарегено право собственности продавца, а потом совершена им вторая сделка. Каким могло бы быть мнение ВС в этом случае? Имеет ли значение, что первая сделка прошла по-старому (даже по ГК РСФСР 1961 г.), а вторая сделка по новому закону о рег. прав? Боюсь, что такой практики я не найду.

Сообщение отредактировал Джняни: 03 January 2008 - 23:12

[greeny12]

Большое спасибо за материал. Однако в этом примере вторая сделка (торги) была заключена в 1996 году, т.е. до начала действия ФЗ "О рег. прав на недвиж. в 1997 году). А у меня в 2003 году было вначале зарегено право собственности продавца, а потом совершена им вторая сделка. Каким могло бы быть мнение ВС в этом случае? Имеет ли значение, что первая сделка прошла по-старому (даже по ГК РСФСР 1961 г.), а вторая сделка по новому закону о рег. прав? Боюсь, что такой практики я не найду.

Если нет оснований для восстановления срока требования регистрации уже по новому закону, то для Вашего случая суд будет исходить из того, что неизменный собственник имущества вправе по новому договору продать квартиру другому лицу...