Сообщений в теме: 11

[GREAKLY]

Добрый день,

Имеется хитрый вопрос по долевке. Не секрет, что большинство застройщиков после сдачи нового дома максимально затягивают процесс его передачи на баланс города. Город "берет" дом, только если застройщик произвел и закрыл все взаиморасчеты. То есть, передал городу все причитавшиеся метры, выполнил в полном инвест. обязательства, окончательно заплатил все налоги и.т.д. В свою очередь, после сдачи дома госкомиссии, у застройщика нет никаких мотивационных факторов это делать. В результате, люди годами живут в квартирах не имея каких-либо документов о собственности, кроме ДДУ. Соответственно, проблемы с пропиской, детскими садами, школами, и.т.д. Знакомая ситуация?

У нас в Питере в последние несколько лет наметилась тенденция стандартного решения этого вопроса. На следующий день после приема дома Госкомиссией счастливый дольщик бежал в ФРС и пытался зарегистрировать свою новую собственность. Получив предсказуемый отказ (ведь, "на бумаге", такого дома не было и в помине), дольщик бежал в суд и оспаривал отказ, аппелируя к Закону "О защите прав потребителей". Дескать, я свои деньги заплатил, товар (квартира) был создан, а то, что застройщик не дружит с городом, так я не должен быть заложником в их споре. Суд, обычно, вставал на сторону дольщика, и ФРСу приходилось регистрировать собственность, на основании решения суда. В результате возникал чудный юридический казус, когда в "несуществующем" дома вдруг появлялась масса квартир. Но это никого особо не беспокоило (и не беспокоит).

Отправной точкой начала всех этих игрищ являлся акт приемки дома Госкомиссией. То есть, за день до акта будущая квартира была (с юридической точки зрения) ничем иным, как кучей строиматериалов. А на следующий день после подписания акта строиматериалы волшебным образом превращались в готовую квартиру, которая тут же становилась предметом спора. Говоря другими словами, до появления акта Госкомиссии бодаться было просто не за что! Ну не было предмета спора и все!!!

Однако, по слухам, недавно этот момент изменился. Хотя ни одного судебного решения еще вынесено не было, но, отчасти в связи с отменой Госкомиссии и заменой ее на Приемочную, отправной точкой начала спора может считаться не акт ГК, а проведение обмеров ПИБом. Логика такова, что если ПИБ замерил метраж квартиры, то значит она уже есть "в натуре" (иначе, что же было замеряно?). Хотя ни одного решения еще вынесено не было, но, по словам адвокатов, несколько подобных дел уже идут и близки к положительному завершению.

ВОПРОС: Кто-нибудь уже сталкивался с этой проблемой? И, если да, то действительно ли в случае с долевкой наличие обмеров ПИБа позволяет подавать в суд, опираясь на ЗЗПП или нужно по-прежнему ждать акта ГК прежде чем что-либо начинать?

Заранее благодарен.

[Le vin]

но, отчасти в связи с отменой Госкомиссии и заменой ее на Приемочную,

кто заменил? что такое "приемочная"?

[Алена К]

Застройщики далеко не всегда виноваты в том, что акт реализации инвестконтракта оформляется от полугода после приемки дома и больше. В Москве, например, Акт реализации сдается для дальнейшего визирования в Префектуру, которая теоритически должна далее по инстанциям продвигать сию бумагу в сроки, предусмотренные местным ППМ. Но только я вас уверяю, плевать чиновникам на предусмотренные ППМом сроки согласования документа.
Акт ввода дома в эксплуатацию подтверждает, как минимум, что объект недвижимости построен и соовествует СНиПам и то, что объект есть в натуре.
Кроме того, согласно, в том числе Закона о регистрации прав на недвижимость, да и согласно ГК, необходимо, чтобы регистрирующие органы имели подтверждение тому, что у ВСЕХ сторон контракта отсутствуют претензии по исполнению обязательств по строитеьлству и передаче объекта недвижимости. Правило общее для всех.

[drulya]

Акт ввода дома в эксплуатацию подтверждает, как минимум, что объект недвижимости построен и соовествует СНиПам и то, что объект есть в натуре.

У нас сейчас начинается такая практика интересная, правда в строительстве нежилых зданий и прочей коммерческой недвижки - оставляют минимум недоделок (внутрянку-отделку), получают техпаспорт на объект (ничем, кстати, не отличающийся от того, что будет после ввода акта в эксплуатацию, регистрируют незавершенку, и потом каждый из собственников части этой незавершенки самостоятельно вводит её в эксплуатацию.

Так вот, паспорт БТИ есть, объект есть, но без акта- это регится как незавершенка. Акт+ паспорт БТИ= завершенный строительством объект.

Но, как мне объясняла налоговая: как только присвоены чему-либо недвижимому кадастровые номера - объект недвижимости уже существует!
И за него нужно платить налог!
И неважно, что этот обект в ЕГРН не зарегистрирован!
И твои права на него не оформлены! и прочие мелочи! Он же уже есть, поскольку есть кадастровый номер и техпаспорт!

Это у нас такая фишка сейчас сложилась - изготовили техпаспорт на узаконение перепланировки года три назад, но УФРС нам отказало по объективным причинам.
В БТИ объект как бы есть, а в ЕГРН-нет, там старый объект, который включает в себя в том числе этот новый.
Но нашу ИМНС это нисколько не смущает, несмотря на два официальных ответа из УФРС, что такого объекта недвижимости не зарегино.
Платите, раз сведения в БТИ есть.

[Алена К]

Но, как мне объясняла налоговая: как только присвоены чему-либо недвижимому кадастровые номера - объект недвижимости уже существует!
И за него нужно платить налог!
И неважно, что этот обект в ЕГРН не зарегистрирован!
И твои права на него не оформлены! и прочие мелочи! Он же уже есть, поскольку есть кадастровый номер и техпаспорт!

Это, увы, безграмотность налогового инспектора и, видимо, разночтения налогового и гражданского законодательства.

[сергий-с]

Алена К

Это, увы, безграмотность налогового инспектора

Только это!

[Rally]

1) Никто в Питере на "баланс" города "дома" не передает. Дом "передается на баланс " ТСЖ. Сам термин некорректный, т.к. "дом" учитывается на забалансовых счетах.

2) Соответствие построенного объекта проекту и обязательным требованиям устанавливает Служба государственного строительного надзора и экспертиза Санкт-Петербурга, что подтверждается выдачей разрешением на ввод в эксплуатацию.

3) С городом отношения прекращаются в связи с исполнением застройщиком договора аренды земельного участка, что фиксируется в подписываемом указанными сторонами документе. Все это происходит после получения разрешения.

4) Как физический объект квартира появляется после получения разрешения.

[Bistrov Den]

Но, как мне объясняла налоговая: как только присвоены чему-либо недвижимому кадастровые номера - объект недвижимости уже существует!
И за него нужно платить налог!
И неважно, что этот обект в ЕГРН не зарегистрирован!
И твои права на него не оформлены! и прочие мелочи! Он же уже есть, поскольку есть кадастровый номер и техпаспорт!

Можете объяснить налоговой, что вторичный объект недвижимости, каковым является помещение (жилое или нежилое) не может пройти учет до учета первичного объекта - здания

[dund]

GREAKLY , что касается Акта Госкомиссии, то его действительно отменили - сейчас существует "Акт ввода объекта в эксплуатацию".

Что касается момента, с которого квартира может считаться не долей, а именно квартирой (индивидуализация). Этот момент наступает с даты подписания Акта ввода объекта в эксплуатацию (несмотря на то, что замеры ПИБ проводятся намного раньше).

Тем не менее в практике недавно пришлось столкнуться с подобной ситуацией. Более того суд признал право собственности на квартиру только на основании замеров ПИБ (без Акта). Собственность уже получена.

[Jazzanova]

разрешение о вводе объекта в эскплуатацию я так понимаю никто в расчет не берет
а по сабжу
как то на одном из семинаров господин Горшков действительно подтверждал наличие подобной практики

[Balfort]

Насколько я понимаю, корни новой тенденции растут, в частности, из следующего документа:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 8 сентября 2006 г. N 268 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Согласно этому документу объекты капитального строительства и объекты недвижимости используются как синонимы. Основой для ведения ЕГРОКС является технический паспорт на объект. ПОэтому, как только изготовлен технический паспорт - можно ставить объект на учёт. Это и говорит о том, что появилась недвижимость. А популярная на практике теория, по которой недвижимость появляется лишь в результате государственной регистрации должна уйти в прошлое.

Например, см.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПИСЬМО от 29 августа 2007 г. N АМ/1146@
2. Вопрос. Как определить, относится ли объект к объектам недвижимости? Каким образом подтвердить, что объект не является объектом капитального строительства?
Ответ.
Техническая инвентаризация объектов капитального строительства осуществляется на основании действующих норм и правил организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, аккредитованными Роснедвижимостью в установленном порядке.
При проведении технической инвентаризации устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта (в том числе отнесение объекта к объектам недвижимого имущества) и отражаются в техническом паспорте и иной технической документации.
В случае если объект не является объектом капитального строительства, организация технической инвентаризации выдает мотивированный отказ в проведении технической инвентаризации и технического учета объекта.

Иными словами: читайте ст. 130 ГК и сами решайте, что есть недвижимость. Если недвижимость – давайте техпаспорт, если нет – давайте отказ.

Итог: что есть недвижимость решает БТИ на основании неясных критериев.

[GREAKLY]

Большое спасибо всем участникам дискуссии за советы. Прошу прощения за некоторую юридическую безграмотность в плане терминов. Просто я старался наиболее просто и понятно описывать ситуацию.

По результатам обсуждения, у меня сложилось понимание, что на данный момент ситуация такова, что после обмеров ПИБа/БТИ долевку можно регистрировать в собственность как незавершенку, а после акта ввода объекта в эксплуатацию - перерегистрировать ее в "нормальный" (прошу прощения за безграмотный термин) объект недвижимости. Так?

Но в таком случае непонятно, каким образом была зарегистрирована собственность в случае, который описывает "dund". Нельзя ли попросить его/ее написать об этом поподробнее, по возможности с приведением текста судебного решения и.т.д. А то складывается что-то совсем непонятное: раньше, до момента сдачи госкомиссии, дом (даже практически законченный), по сути принадлежал застройщику. Если тот в последний момент банкротился, то дольщики, были практически бесправны. Город искал нового застройщика, а дольщики доплачивали сколько тот скажет.

Сейчас же вырисовывается очень интересный расклад: уже на следующий день после обмеров ПИБа дольщики могут бежать регистрировать незавершенку. Соответственно, случись что с застройщиком на заключительной стадии, у дома уже будет куча владельцев. При этом, они не будут связаны с городом никакими инвестиционными обязательствами. Опять же, при "выпадении" застройщика из процесса, может ли ТСЖ достраивать и вводить квартиры/дом в эксплуатацию и как к этому отнесется город?

Потрясающая коллизия...