Сообщений в теме: 12

[adi]

Колеги, переоформляем бессрочку на собственность под зданиями, земля государственная. Свидетельство на землю от 93-го года. После кадастра выяснилось, что на часть участка претендует собственник ж/д подъездного пути необщего пользования, путь проходит по части участка. Мы то же пользуемся этим путем для подачи вагонов к нашим зданиям но договор аренды заключали с РЖД. Товарисч показал свидетельство о праве собственности на этот ж/д путь от 2007г. на основании решения суда, на землю у товарища ничего нет, мы проверили в ФРС. Теперь претендент обратился в суд за установлением граници между участками. Граница аккурат по стене нашего зания. Площадь нашего участка точно совпадает с той что в свидетельстве на бессрочку. С 1993г. никто претензий не предъявлял. Интересует мнение колег на перспективы претендента на установление граници и на землю под ж/д веткой.

[Masha7]

договор аренды заключали с РЖД

На каком основании РЖД заключило с Вами договор аренды ж.д. путей, если оно не является собственником?

[adi]

Раньше (1993- 2003) собственником было структурное подразделение РЖД, с 2003г. мы подъездым путем не пользовались, договор не заключали.

[Masha7]

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Соответственно, когда им перешло право собственности на ж.д. путь, они приобрели право пользования земельным участком необходимым для эксплуатации ж.д. пути.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
п. 13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

[adi]

С указанным согласен. Но проблема в том, что наши здания находятся на отведенном участке установленной площади, которая совпаает с установленной при геодезических работах. Согласно тому же вводному закону к ЗК РФ мы должны переоформить бессрочку. Но в какой площади? Согласно вводному закону - в той что отводилась (по свидетельству на бессрочку). Но на часть этого участка появился претендент. Если применять приведенный Вами ПП ВАС, то к новому владельцу ветки перешло право на соответствующий участок. Я считаю, что ПП ВАС в данном случае применять неправомерно, поскольку зарегистрированногоо права на ветку НЕБЫЛО. Т.е. впервые свидетельство получал этот новый собственник и только в 2007г., ранее такого объекта недвижтмости не существовало свидетельства о праве на него не выдавалось. Т.е. новый владелец ветки ее не приватизировал, а получил на основании судебного решения как совокупность материалов за долги. Землеотвода на ветку нет. Свидетельства ранее не выдавалось, т.е. новый владелец фактически владеет самовольно возведенной постройкой. Следующий вопрос как определить границу участков? У здания есть стена, а где у ветки граница(вширину)? она в нашем случае как раз ПОД нашей грузовой платформой(которая являетс частью здания-склада). Именно ПОД а не около. То есть "конструктивно" граници налагаются. Логично в данном случае если рассматривать наш участок с расположенным на нем объектом недвижимости- веткой. При этом мы накладываем частный сервитут на часть участка для ветки.

[Masha7]

Полоса отвода от ж.д. путей необщего пользования 1,5 метра от крайнего рельса, но нужно расстояние уточнить. Вам нужно узнать, каким образом они ПС на ж.д. зарегистрировали. Если они признавали ПС собственности в суде, то Вас бы привлекли к участию в деле как третье лицо. Вы видели их свидетельство о ПС на ж.д. путь? Что в основание для регистрации написано?

Раньше (1993- 2003) собственником было структурное подразделение РЖД

и

впервые свидетельство получал этот новый собственник и только в 2007г., ранее такого объекта недвижтмости не существовало свидетельства о праве на него не выдавалось

Не поняла когда и кем ПС зарегистрировано!

Сообщение отредактировал Masha7: 16 April 2008 - 11:45

[пани Лиза]

Masha7

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке

а ж/д ветка - это здание, строение или сооружение?

[Masha7]

а ж/д ветка - это здание, строение или сооружение?

Сооружение!

[adi]

Кпия Свидетельства о праве у нас есть. Основание - определение А суда. Смотрел я это определение - утверждение мирового соглашения по иску о взыскании долга. Наш претендент получает ветку в погашение долга. Ни реквизитов свидетельства о собственности ничего там нет. Т.Е. как объект недвижимости ранее он не регистрировался.

Добавлено в [mergetime]1208338886[/mergetime]
Да, право через суд они не признавали. Просто обратились за регистрацией перехода права. Свидетельство выдано этому новому собственнику в 2007г. Причем в определении указано, что предыдущий владелец не РЖД а какое то ООО. Оно то же не получало свидетельства о собственности.

[Masha7]

предыдущий владелец не РЖД а какое то ООО. Оно то же не получало свидетельства о собственности

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 23.11.2007)
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Статья 6. Признание ранее возникших прав
Пункт 2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, ООО могло не регистрировать ПС (если ПС на ж.д. путь возникло до 1997г.), а зарегистрировать ПС когда регистрировали переход ПС к новому владельцу ж.д. путей.
Когда вы заключали договор аренды с РЖД в период с 1993 г. по 2003г., какие документа на ж.д. путь они Вам представляли?

[adi]

никаких. Я в тот период не работал. Прежний юрист почил. Но вопрос в другом. Землеотвода нет. В земельном (в кадастровой палате, в архиве) на землю ничего нет. Остаемся на позиции ст.35 ЗК и ПП ВАС? Но тогда вопрос: КАК ВЫДЕЛИТЬ УЧАСТОК ВНАТУРЕ. ГРАНИЦА под нашей платформой, в подвале. Т.К. под нее заходят шпалы. Т.о. права одной из сторон будут нарушаться. Тогда у кого право возникло ранее. у нас есть постановление на землю и свидетельство от 1993г. Правда план и граница то же не определены. Но у претендента ваще ничего нет.

[Masha7]

У здания есть стена, а где у ветки граница(вширину)? она в нашем случае как раз ПОД нашей грузовой платформой(которая являетс частью здания-склада). Именно ПОД а не около. То есть "конструктивно" граници налагаются.

Делайте раздел земельного участка, который принадлежит Вам на праве ПБП. После раздела получится три земельных участка. Земельный участок под вышеуказанными объектами недвижимости оформляйте в общую долевую собственность.

[adi]

Вижу Чисто теоретическую проблему - участок в государственной собственности. ПБП было предоставлено другой организации в 93г. в определенном размере участка. Мы являемся тлк. собственниками здания. Права на землю переоформляются гос. органом через приватизацию путем выкупа на основании заявления правообладателя недвижимости по ст.36 ЗК РФ с учетом вводного закона. Мы - один собственник и один объект недвижимости - здание, претендент - собственник другого объекта - ветки, т.е. каждый вправе обратиться за передачей в собственность земли под СВОЕЙ недвижкой. Т.е. гос. орган не вправе провести предложенную вами операцию, поскольку она не предусмотрена ЗК РФ.