Сообщений в теме: 30

[negaS]

Всем добрый день! Поиском пользовалась, но так для себя ответа и не нашла...

Ситуация такая. Обществу принадлежат все нежилые помещения в здании (фактически все здание с разделением на нежилые помещения) и земельный участок под зданием. Хотим внести все нежилые помещения в уставные ккапиталы других обществ. Но возник вопрос с землей. Поставлена задача, чтобы вместе с нежилыми помещениями пропорционально их площади перешло право собственности на земельные доли в этом участке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения производится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Т.е., я так понимаю, делать это не обязательно, но никто не запрещает...

Вопрос: если заказать справку о размере доли с ее расчетом пропорционально отчуждаемому нежилому помещению и в акте приема-передачи в уставный капитал общества указать что передается помещение и, например,1/2000 такого-то земельного участка (на основании справки) пройдет ли такой вариант и зарегистрируют ли нам право долевой собственности на земельный участок (помещения будут передаваться поочередно)

[olegtor]

Мне не понятно какую справку Вы собираетесь заказывать. Достаточно будет Акта према-передачи.

[negaS]

olegtor
У нашей организации нет полномочий считать размер доли земли в отношении площади помещения. Т.е. Вы считаете, что достаточно написать любой размер самостоятельно и нам зарегистрируют долевую собственость на землю?

[Flave]

Полномочия и не нужны. Размер доли в ПС на з/у автоматически будет определяться исходя из доли в ПС на здание

[negaS]

Flave,

Это из практики или из логики, и потом, в уставе должен по любому быть определен состав имущества, вносимого в уставный капитал или достаточно просто фразы типа "доля земельного участка пропорционально площади такого-то помещения..."

[Flave]

Из законодательства и практики. И не "доля земельного участка пропорциональна", а "размер доли ООО в ПС на з/у равен размеру доли этого же ООО в ПС на здание".
В уставе четко запишите размер доли на з/у и доли на здание.

Сообщение отредактировал Flave: 04 June 2008 - 16:47

[negaS]

дело в том что у собственника не доля в здании, а часть здания - нежилое помещение, если бы была бы доля в здании - доля в зем. участке переходила автоматически в соответствии с ЗК РФ.

[Flave]

Ну а часть здания - это не доля в здании???

[negaS]

Часть выражается в метрах, а выделенная доля дробью

[kuropatka]

negaS
У вас проблемы с математикой...

Смотрите - площадь всех помещений в здании равна 5000 кв.м. Площадь помещений, передаваемого в УК ООО "Ромашка", равна 117 кв.м. Соответственно, доля в праве общей долевой собственности на участок под зданием, передаваемая в УК ООО "Ромашка", будет равна 117/5000.

[Flave]

Negas,
Хорошо, по аналогии. Жильцы многоквартирного дома имеют в собственности квартиры. Квартира в свидетельстве о ПС идентифицирована, в том числе, площадью, а не долей. Но общее имущество, в т.ч земельный участок под домом и предназначенный для его обслуживания, принадлежит им на праве ОДС. Соответственно законодатель не ставит в прямую зависимость право ОДС на з/у от ОБЯЗАТЕЛЬНОГО указания с свидетельствах о ПС на квартиру не только площади квартиры, но и ее процентного отношения к площади всех квартир в доме.

Сообщение отредактировал Flave: 04 June 2008 - 20:44

[Billy]

Жильцы многоквартирного дома имеют в собственности квартиры. Квартира в свидетельстве о ПС идентифицирована, в том числе, площадью, а не долей. Но общее имущество, в т.ч земельный участок под домом и предназначенный для его обслуживания, принадлежит им на праве ОДС. Соответственно законодатель не ставит в прямую зависимость право ОДС на з/у от ОБЯЗАТЕЛЬНОГО указания с свидетельствах о ПС на квартиру не только площади квартиры, но и ее процентного отношения к площади всех квартир в доме.

Аналогия не применяется. Размер доли в праве на ЗУ автоматически не определяется и устанавливается соглашением сторон.
Для "справедливости" его можно посчитать так:

Смотрите - площадь всех помещений в здании равна 5000 кв.м. Площадь помещений, передаваемого в УК ООО "Ромашка", равна 117 кв.м. Соответственно, доля в праве общей долевой собственности на участок под зданием, передаваемая в УК ООО "Ромашка", будет равна 117/5000.

Для здравого смысла его лучше не считать, а долю в праве на ЗУ вообще не отчуждать. "Автоматически" при переходе права собственности на встроенное нежилое помещение право собственности на землю не переходит.

Из законодательства и практики. И не "доля земельного участка пропорциональна", а "размер доли ООО в ПС на з/у равен размеру доли этого же ООО в ПС на здание".

Из какого законодательства?

[Flave]

Из какого законодательства?

Которое я хотел применить по аналогии

[olegtor]

Ситуация такая. Обществу принадлежат все нежилые помещения в здании

С кем Вы собираетесь делить землю или у кого брать разрешение, если она полностью принадлежит Вам.

[negaS]

olegtor,

Землю под под нежилыми помещениями (не могу их совокупность назвать уже зданием, так как юридически здания не существует) хотят поделить новые собственики.
Т.е., у единственного на данный момент собственника есть 4-ре помещения и один земельный участок под ними, создается четыре общества, и эти помещения по одному вносятся в уставный капитал каждого из обществ. Хотелось бы внести и землю, поделив ее на доли. Так как если здание решат сломать останется то земля, а изначально под разделом помещений новые собственники (не юристы) подразумевают раздел земли...

Из вышесказанного, если я правильно поняла (а если неправильно, поправьте), что механизма раздела земельного участка в данном случае не существует... Так как если земельную долю в акте прописать по справедливости, как выше было показано на примере "Ромашки", рег. палата може послать на фиг...

А единственный первоначальнй собственник земли не может передать долю в праве долевой собственности, так как такое право может иметь место только у двух лиц и более...

[Damir]

если земля в единоличноей собственности и на учатке одно здание то делаете так:

право единоличной собственности на земельный участок преобразовать в общедолевую собственность.
для определения знаменателя в дроби в общей долевой собственности на земельный участок суммируете всю площадь нежилых помещений в здании. Полученное число ставите в знаменатель дроби.
Затем посчитайте площадь помещений передаваемых другому обществу - эта цифра будет в числителе дроби в праве на земельный участок.

Пример:
Здание. В нем нежилые помещения:
помещение № 1 - площадью 15 кв.м.,
помещение № 2 - площадью 34 кв.м.,
помещение № 3 - площадью 10 кв.м.,
помещение № 4 - площадью 17 кв.м.,
помещение № 5 - площадью 33 кв.м.,
Общая площадь здания - 109 кв.м.

Фирма А передает фирме Б помещение № 1 и № 4 (общая площадь 32 кв.м.) таким образом доля в праве собственности на земельный участок
составит 32/109
у фирмы А останется доля 77/109

[Стаполиди]

Damir,

Абсолютно та же проблема, с той лишь разницей, что помещения в здании проданы, а не внесены в уставник. После продажи помещений и появления нескольких собственников в здании, все совладельцы подписали в порядке ст. 252 ГК со ссылкой на ст. 552 ГК и ст. 35 ЗК соглашение, которым констатировали возникновение общей долевой собственности на земельный участок занятый зданием. Этим соглашением определили размер долей каждого нового собственника по принципу, изложенному Damir. Сей документ торжественно вручили регистрационной службе, и что бы вы думали?
Получили отказ в регистрации. Мотивировку пока не дождались, но из пояснений регистратора следует, что данный документ (соглашение) не может служить правоустанавливающим для приобретения права на долю и не может изменить режим собственности на земельный участок, т.е. единоличная собственность первоначального собственника всего здания. Придется обращаться в суд с заявленим о признании отказа незаконным и обязании зарегистрировать право. Какие мысли, коллеги?

[Billy]

Придется обращаться в суд с заявленим о признании отказа незаконным и обязании зарегистрировать право. Какие мысли, коллеги?

Отказ в регистрации абсолютно законен и обоснован! Никаких оснований для возникновения общей собственности нет. Всё это уже пройдено. Не заморачивайтесь.

Сообщение отредактировал laykin: 20 June 2008 - 21:23

[Стаполиди]

Отказ в регистрации абсолютно законен и обоснован! Никаких оснований для возникновения общей собственности нет. Всё это уже пройдено. Не заморачивайтесь.

Хм... И какова же по вашему будет конструкция дальнейшего использования участка под зданием, если здание принадлежит нескольским собственникам, а земельный участок остается в собственности одного из них. Каким образом будет рассчитываться земельный налог, кто будет его плательщиком???
laykin Если можно дайте ссылку на тему, где это уже проходили?

[ACK-1]

Мнения по обсуждаемому вопросу разделились на противоположные, может по прошествии 2 лет, с момента последнего безответного сообщения, что-нибудь прояснилось по вопросу собственности на ЗУ под нежилым зданием, разделенным на помещения принадлежащие разным собственникам?

У меня следующая проблемма: юр.лицо - собственник нежилого здания и земельного участка под ним, продает часть площади физ.лицу. Покупатель требует предоставления ему свидетельства о регистрации его права на часть ЗУ, в силу ст.552 ГК.Однако в п.4 ст.35 ЗК, указано, что: "Отчуждение здания,строения,сооружения, находящихся на ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с ЗУ, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
Я не понимаю, если юр.лицо продавая часть конкретной площади здания, получил на нее кадастровый и технический паспорт, значит он выделил часть здания в натуре, но часть ЗУ под зданием не может же выделяться в натуре? Так работает или нет это исключение?
Может ли покупатель части площади нежилого здания, оформить право собственности на соответствующую часть ЗУ под зданием и если да, то как?
Когда я обратился в кадастровую, там развели ручками и сказали, что такой практики у них нет.
Поиском, по настоятельной рекомендации, уважаемого Massive, честно пользовался и добросовестно пролистывал похожие темы, но конкретики не нашел, все вокруг, да около...

Сообщение отредактировал ACK-1: 09 November 2010 - 18:08

[negaS]

Мне кажется в натуре, это когда из одного земельного участка можно выделить другой проведя межевание.



Про землю ничего не сказано, но можно провести аналогию...

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Постановление
23 июля 2009 N 64
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении
споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее
имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены
эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об
арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным
судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового
режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве
собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном
доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289,
290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36
Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения
собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в
порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,
возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не
урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к
указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства,
регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во
всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее
имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к
общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,
предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также
лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в
данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит
собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что
исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей
собственности на общее имущество определяются пропорционально площади
находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной
размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем
помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от
аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей
собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных
собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику
одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее
имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении
помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке,
предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации,
может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в
частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок
проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие
собственников помещений в расходах на содержание общего имущества,
использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в
аренду.
7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников
помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в
пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей
стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого
договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все
сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность
лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть
здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не
вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства
о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации
применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение
устанавливается на все здание в целом.
8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального
закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о
выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при
внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов
недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду
утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может
быть установлено право собственности одного лица, о чем делается
соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество
здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений,
находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно
вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему
государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как
единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр
соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на
здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей
долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях,
когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на
указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании
(например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к
использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако
право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в
реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе
требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее
имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию
собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с
лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о
праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему
имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в
это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе
обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного
владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права
общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий
срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов

Секретарь Пленума,
судья Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Т.В. Завьялова

Сообщение отредактировал negaS: 09 November 2010 - 19:55

[ACK-1]

Мне кажется в натуре, это когда из одного земельного участка можно выделить другой проведя межевание.

Я то с Вами согласен, вот и не понятно, работает ли п.4 ст.35, с учетом того, что часть здания выделена в натуре, а часть ЗУ под зданием выделить невозможно.
Вышеприведенное Вами Постановление изучал, но как его использовать для решения проблемы с землей, никак не могу сообразить. В кадастровой на мои упоминания о ст. 552 ГК сказали, что им и ГК и ЗК глубоко фиолетовы. Они работают по закону "О государственном кадастре недвижимости", а им не предусмотрено никаких процедур для последующей регистрации права собственности на долю ЗУ собственником части нежилого здания.

[ACK-1]

Опытные юристы, где же вы все? Хоть кто-нибудь бы обмолвился, реализуема ли на практике регистрация прав на долю ЗУ под нежилым зданием сособственником нежилой площади? Уже к трем опытным юристам в городе с тем же вопросом обращался, да они только затылок чешут и плечами пожимают.
Думал здесь виртуальные профессионалы совет добрый дадут, да видимо либо проблема действительно слишком сложна, либо слишком проста, что не удосуживаются снизойти до разъяснения по этому вопросу.

[Kostilio]

реализуема ли на практике регистрация прав на долю ЗУ под нежилым зданием сособственником нежилой площади?

реализуема, только на долю в праве на ЗУ

[ACK-1]

Согласен, я неправильно сформулировал.
Но, как, как это реализовать???
Разъясните же пожалуйста, хотя бы в самых общих чертах, что надо сделать, если и в кадастровой и в регистрационной, лишь отмахиваются?