|
||
|
Поле для гольфа
#1
Отправлено 02 July 2008 - 13:40
Неоднократно слышала, что якобы имеется судебная практика, признающая поле для гольфа объектом недвижимого имущества. В частности, на семинарах об этом говорил В.Костюк, зам .нач. Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, однако конкретные дела не нашла.
Ситуация следующая: еще в 90-е гг. был предоставлен ЗУ под строительство и дальнейшую эксплуатацию гольф-комплекса.
На участке в несколько десятков га менее 1 га занимают здания, остальное - поля для гольфа.
Ввести здания к эксплуатацию не удается (почему отдельная история, к вопросу не относится).
Хотим попытаться отдельно ввести в эксплуатацию и зарегистрировать право на поля для гольфа. Но как это сделать не представляем.
Можно ли ввести в эксплуатацию поле для гольфа по отдельному проекту? В чьей компетенции находится этот вопрос? Регистрировал ли кто-либо право собственности на гольф поле?
Поделитесь, буду очень признательна.
#2
Отправлено 02 July 2008 - 13:55
Это сколько ж должно быть в России полей для гольфа, чтобы уже и практика сформировалась?Неоднократно слышала, что якобы имеется судебная практика, признающая поле для гольфа объектом недвижимого имущества.
ИМХО, поле для гольфа ничем от ЗУ не отличается.
#3
Отправлено 02 July 2008 - 14:21
поле для гольфа ничем от ЗУ не отличается
Я раньше тоже так считала...
Месяц назад была на заседании в 9ААС по иску ДЗР о расторжении ДАЗУ судья задал нам вопрос ввели ли мы в эксплуатацию поле для гольфа (при этом он знал, что здание в эксплуатацию не введено).
Все это наводит на мысль, что не все так однозначно. Может все-таки кто-нибудь сталкивался
#4
Отправлено 02 July 2008 - 16:08
ЭЖ-Юрист №41 2005
Администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности гражданина О. на автостоянку. Арбитражным судом иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было оставлено в силе.
Поводом для предъявления такого иска послужило обращение гражданина О. в соответствии со ст. 36 ЗК РФ в администрацию города с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, на котором находился его объект недвижимости - автостоянка. Администрация посчитала, что данные обстоятельства нарушали государственные и общественные интересы исходя из того, что земля является особым объектом недвижимости. Также администрация города заявила, что автостоянка не является объектом недвижимого имущества, а также что она изначально при выделении земельного участка рассматривалась как временная. Сразу следует заметить, что понятий "временная" или "постоянная" вещь в ГК РФ нет, как нет и указания на период существования вещи в понятиях "движимой" и "недвижимой" вещи.
В соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции до 17.09.2003, именно до этой даты было зарегистрировано право гражданина О.) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Конкретного перечня таковых документов Закон не содержит, поэтому документы о создании вещи могли иметь разнообразный характер.
Представленные документы
Для государственной регистрации права собственности на автостоянку гражданин О. представил акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30.10.97 N 71а), договор аренды земельного участка, предоставленного администрацией города гражданину О. для строительства и эксплуатации автостоянки, разрешение на производство строительно-монтажных работ. Указанные документы исходя из п. 1 ст. 218 ГК РФ свидетельствовали о том, что данная вещь была изготовлена (создана) гражданином О. для себя: он являлся заказчиком строительства, у него имелось разрешение на строительство, строительство он осуществлял на земельном участке, для этих целей предоставленном в соответствии с договором аренды. Также был представлен план-справка бюро технической инвентаризации, подтверждающий учет данной автостоянки в качестве объекта недвижимости уполномоченной организацией и содержащий описание объекта недвижимости - платной автостоянки на 146 машино-мест. Оснований для отказа в государственной регистрации права гражданина О. на стоянку установлено не было.
Суд посчитал, что автостоянка гражданина О. недвижимой вещью не является, поскольку он всего лишь оборудовал земельный участок под использование в качестве автостоянки. Данная автостоянка представляла собой открытое сооружение - огороженную площадку с покрытием и зданием будки охраны. Суд, обосновывая свой вывод, сослался на Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 N 795 "Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок", где дано понятие автостоянки. Это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения транспортных средств.
Такое же понятие стоянки автомобилей дано в п. 3.1 СНиП 21-02-99, утвержденных Постановлением Госстроя России от 19.11.99 N 64 (далее - СНиП 21-02-99). Суд посчитал, что стоянка гражданина О. признаками здания или сооружения не обладает, поэтому недвижимой вещью в соответствии со ст. 130 ГК РФ не является. Суд указал, что автостоянка не является объектом, прочно связанным с землей, а представляет собой порядок использования земельного участка, выделенного собственником в соответствии с условиями договора аренды.
Вопрос заключается в том, верно ли суд истолковал ст. 130 ГК РФ и понятие недвижимого имущества, а также в том, мог ли суд вообще решать, является ли вещь движимой или недвижимой, если две уполномоченные в сфере отношений с недвижимым имуществом специализированные организации (орган технической инвентаризации и учреждение юстиции) приняли соответствующие решения, руководствуясь при этом определенными нормативными актами.
Верное ли толкование?
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. Исходя из текста данной статьи следует, что перечень конкретных видов объектов недвижимости не является исчерпывающим.
Суд не учел, что согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся не только здания и сооружения, но и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Автостоянка является таковым объектом. Также неясно, почему суд не оценил автостоянку и как сооружение.
То, что стоянка является недвижимым имуществом, подтверждают и следующие нормативные акты. Она является объектом градостроительной деятельности, создание которой регламентировано СНиП 21-02-99. Градостроительная деятельность - деятельность в области проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Объекты недвижимости в градостроительстве - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ, относит стоянки автомобильного транспорта к зданиям и сооружениям для предприятий строительной индустрии, транспорта и связи. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, также говорит о том, что стоянка автомобилей может быть отнесена к сооружениям.
Вывод суда о том, что автостоянка представляет собой порядок использования земельного участка, выделенного собственником в соответствии с условиями договора аренды, также неправомерен, поскольку не основан на нормах права, суд в решении на нормы права не сослался. Подобный вывод суда противоречит нормативным актам, названным выше.
Также суд не проанализировал тот факт, что сама администрация города согласно договору аренды предоставила гражданину О. земельный участок для строительства платной стоянки легкового транспорта - для создания объекта недвижимого имущества, поскольку обычно строят именно объекты недвижимого, а не движимого имущества. Кроме того, гражданин О. как законопослушный гражданин получил разрешение в той же администрации города на выполнение строительно-монтажных работ, что также свидетельствует о его намерении создать недвижимую вещь в соответствии с градостроительным законодательством, а также о том, что администрация города данное строительство, т.е. создание недвижимой вещи, согласовала.
Немаловажным является тот факт, что данная автостоянка прошла инвентаризацию в органе технической инвентаризации объектов недвижимости, что на момент государственной регистрации права гражданина О. подтверждалось планом-справкой, при отсутствии которого государственная регистрация права не могла быть проведена вообще.
Таким образом, суд сделал ошибочный вывод на основании одного документа - Постановления Правительства РФ от 17.11.2001 N 795, поскольку вопреки ст. 168 АПК РФ не оценил вышеописанные доводы учреждения юстиции.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, добавив, что у сооружения (автостоянки), находящегося на данном земельном участке, отсутствовал основной признак принадлежности к недвижимой вещи - прочная связь с землей, поскольку ни один документ, представленный гражданином О., не содержал данных о строительстве объекта с фундаментом. Также апелляционная инстанция указала на тот факт, что в данном случае открытая стоянка для хранения автомобилей фактически являлась площадью арендуемого гражданином О. земельного участка. Совершенно неясно, почему, учитывая буквальное содержание ст. 130 ГК РФ, открытая площадка для хранения автомобилей, которая имеет ограждение, т.е. пространственные границы, и существует и используется только в связи с земельным участком, будучи стационарно на нем расположенной, не может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества.
Вышеописанные судебные акты, по сути, прекратили право собственности гражданина О. на автостоянку. Администрация города устранила риск получения им земельного участка в собственность, при этом предложив ему заключить долгосрочный договор аренды для эксплуатации вещи теперь уже неизвестной категории.
В рассмотренном судебном решении сделаны выводы, которые можно назвать по меньшей мере спорными, поскольку вряд ли следует признать, что наличие фундамента - единственный признак, означающий наличие так называемой "прочной связи с земельным участком". Такой подход судебных инстанций фактически сужает возможности получения защиты прав на различные "нестандартные" объекты недвижимости, правовой режим которых определен законом недостаточно четко.
#5
Отправлено 02 July 2008 - 17:48
спасибо за практику.
Действительно по таким специфическим объектам практика по регионам отличается. Например, в Москве же без проблем регистрируют право собственности на машиноместа, причем что это как не кусок асфальта...
Но регистрация регистрацией, а нам-то нужно предоставить в ФРС документы, которые будут являться основанием для таковой. Доки на ЗУ у нас есть, разрешения на строительство тоже, а чем подтвердить, что объект создан: земля выравнена, травка посажена, лунки сделаны, водопровод для полива к полям проведен и т.д.
То бишь ввести его в эксплуатацию, если это возможно. В какой орган можно обратиться с заявлением об этом?
#6
Отправлено 02 July 2008 - 17:56
ух ты!разрешения на строительство тоже
#7
Отправлено 02 July 2008 - 20:37
тут
ух ты!разрешения на строительство тоже
дык я ж про гольфкомплекс в целом, а там в проекте есть разделы и на здания и на устройство полей и разрешение на все работы, включая земляные
ну так что никто ничего не знает или уж совсем ноу хау?
#8
Отправлено 02 July 2008 - 22:57
а он у вас каким объектом, требующим разрешение на строительство, проходит?гольфкомплекс в целом
#9
Отправлено 03 July 2008 - 12:10
а он у вас каким объектом, требующим разрешение на строительство, проходит?
Не совсем поняла вопрос. Так как в составе комплекса есть нежилые капитальные здания никто и не сомневался, что разрешение нужно, тем более что первый раз его получали еще в конце 90-х.
Если бы не было конфликта с администрацией мы бы вводили в эксплуатацию именно здания, а поле шло бы в составе комплекса.
Так как такой вариант у нас сейчас невозможен мы и пытаемся выяснить действительно ли имеется практика ввода в эксплуатацию отдельно полей для гольфа.
Кстати имеется свод правил по проектированию и строительству "СП 31-115-2006. ОТКРЫТЫЕ ПЛОСКОСТНЫЕ ФИЗКУЛЬТУРНО-СПОРТИВНЫЕ СООРУЖЕНИЯ"
(одобрен и рекомендован Приказом Росспорта от 03.07.2006 N 407)
Возможен же вариант, что на земельном участке оборудованы только поля для гольфа без всяких зданий. Ведь чем-то должно подтверждаться, что они созданы и могут эксплуатироваться. Законодательством предусмотрены значительные льготы по уплате земельных платежей будь то налог или арендная плата для участков, использующихся в спортивных целях. Каким документов определяется с какого момента начинается их эксплуатация?
#10
Отправлено 03 July 2008 - 14:04
Ну вы же, наверное, все-таки получали разрешения на здания, а не на все вместе?Так как в составе комплекса есть нежилые капитальные здания никто и не сомневался, что разрешение нужно, тем более что первый раз его получали еще в конце 90-х.
Возможен, конечно. Только это будет определенным образом перекопанное, засаженное травой и т.п. поле.Возможен же вариант, что на земельном участке оборудованы только поля для гольфа без всяких зданий. Ведь чем-то должно подтверждаться, что они созданы и могут эксплуатироваться.
Но явно не разрешением на ввод в эксплуатацию. Можно, конечно, нарисовать какой-нибудь акт самостийный, но это не будет вводом в эксплуатацию по смыслу ГрК.Законодательством предусмотрены значительные льготы по уплате земельных платежей будь то налог или арендная плата для участков, использующихся в спортивных целях. Каким документов определяется с какого момента начинается их эксплуатация?
#11
Отправлено 03 July 2008 - 14:34
тут
[quote]Ну вы же, наверное, все-таки получали разрешения на здания, а не на все вместе?[/quote]
в разрешении на строительство написано: гольф-комплекс
в проектной документации: площадь застройки 40 га, включая плоскостные сооружения, площадь застройки зданиями 1га
[quote]Возможен, конечно. Только это будет определенным образом перекопанное, засаженное травой и т.п. поле.
[quote] Но явно не разрешением на ввод в эксплуатацию. Можно, конечно, нарисовать какой-нибудь акт самостийный, но это не будет вводом в эксплуатацию по смыслу ГрК. [/quote]
все это очень логично, я бы тоже так рассуждала, только уточните:
эти выводы сделаны на основании логики и знания норм ГрК (где по спец. объектам инфы практически нет) или все-таки какой-то опыт по подобным сооружениям у Вас есть?
#12
Отправлено 03 July 2008 - 16:10
не, опыта нет - просто мысли вслух + около года назад делал заключение по правовому режиму дорогэти выводы сделаны на основании логики и знания норм ГрК
#13
Отправлено 03 July 2008 - 17:12
Сообщение отредактировал Wzhik: 03 July 2008 - 17:13
#14
Отправлено 04 July 2008 - 09:14
#15
Отправлено 04 July 2008 - 11:52
+1если БТИ (ПИБ) нарисует Вам технический и кадастровый паспорта на сооружение - поле для гольфа, то у Вас всё срастётся
Если уж на то пошло, то поле для гольфа не просто
Потому что если перекопанное поле поделить по проекту террииториального землеустройства, то его отдельные части будут носить то же назначение, как и то поле, из которого они, эти части, были образованы. А вот если поделить таким же образом поле для гольфа, то разница будет как раз в невозможности эксплуатации частей по тому же функциональномук назначению, что и первоначальный участок. Что наводит на мысль о том, что к полю для гольфа, в принципе, применимо определение объекта недвижимости, ст. 130 ГК.определенным образом перекопанное, засаженное травой и т.п. поле.
#16
Отправлено 04 July 2008 - 14:07
Который не совпадает с ЗУ, на котором располагается это поле?Что наводит на мысль о том, что к полю для гольфа, в принципе, применимо определение объекта недвижимости, ст. 130 ГК.
#17
Отправлено 04 July 2008 - 21:35
Почему не совпадает?Который не совпадает с ЗУ, на котором располагается это поле?
#18
Отправлено 07 July 2008 - 19:58
если БТИ (ПИБ) нарисует Вам технический и кадастровый паспорта на сооружение - поле для гольфа, то у Вас всё срастётся
Так БТИ как раз и сделало техпаспорт на поле. А дальше-то что? Мы же не пойдем в ФРС с одним техпаспортом?
#19
Отправлено 08 July 2008 - 18:28
#20
Отправлено 09 July 2008 - 00:55
знаю два дела, в которых суды НЕ признали теннисный корт недвижкой и одно дело, в котором суд НЕ признал недвижкой футбольное поле Думаю, что судьба поля для гольфа должна быть такой жеНеоднократно слышала, что якобы имеется судебная практика, признающая поле для гольфа объектом недвижимого имущества. В частности, на семинарах об этом говорил В.Костюк, зам .нач. Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, однако конкретные дела не нашла.
#21
Отправлено 09 July 2008 - 11:20
Chiko,
а можно скинуть эти акты или хотя бы номера дел для поиска. Спасибо.
Stoner,
Это, конечно, да Описание теперь есть, думаем что делать дальше...
#22
Отправлено 09 July 2008 - 11:29
Схожая проблема встает перед судами при определении того, являются ли недвижимым имуществом отдельные спортивные объекты. В практике имеется три случая, в которых судам пришлось высказывать по этому вопросу. В первом деле предметом изучения со стороны суда был правовой режим теннисного корта. Суд признал, что теннисный корт представляется собой земельный участок со специальной разбивкой и покрытием, предназначенный для игры в теннис и недвижимым имуществом не является (ФАС МО, № КА-А40/2953-98 от 2 декабря 1998 г.). В другом деле, суд по схожим же основаниям отказался признавать недвижимым имуществом спортивную площадку (ФАС СЗО, № А26-4169/2005-112 от 27 апреля 2006 г.).
В еще одном деле перед судом был поставлен вопрос – является ли футбольное по-ле недвижимым имуществом. Истец настаивал на том, что футбольное поле не является самостоятельным объектом, а представляет собой земельный участок. Суд первой ин-станции оценку этому доводу истца не дал, но признал сделку незаключенной. Суд кас-сационной инстанции решение суда отменил и направил дело на новое рассмотрение, обязав суд первой инстанции проверить доводы истца относительно того, является ли футбольное поле недвижимым имуществом (ФАС СЗО, № А56-60057/2005 от 21 июля 2006 г.). Окружной суд прямо не высказался по интересующему нас вопросу, но из текста постановления, да и из всей практики именно этого окружного суда, вытекает то, что суд отрицательно относится к самой возможности признания футбольного поля самостоя-тельным объектом прав.
#23
Отправлено 09 July 2008 - 11:43
И что же, получается, что те кто владеют подобными объектами имееют лишь документы на ЗУ, а на балансе только инвентарь?
#24
Отправлено 09 July 2008 - 11:45
представляете, да.............. а что в этом неправильного?
Добавлено в [mergetime]1215582345[/mergetime]
хотя, как правльно заметил коллега Wzhik - если получится поставить объект на учет в ГРОКС, то будет у вас и гольф-поле недвижимостью, и корт, и футбольное поле и что угодно.......
#25
Отправлено 09 July 2008 - 11:51
Думаю в нашей стране и поле для гольфа вполне можно как объект недвижимости регистрировать.
Отказывают в регистрации сделок с частями земельного участка, но при этом регистрируют право собственности на асфальтовую площадку и уж ее по частям можно как угодно в аренду сдавать
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных