Сообщений в теме: 6

[manshin]

Добрый день! ситуация-вопрос такая.
Юр. лицо хочет передать в пользование работнику жилое помещение, а при надлежащим исполнении последним трудовых функций, продать ему это помещение через 3 года, но по сегодняшней цене.
Худо-бедно вроде доказал, что гражданское право и трудовое право сложно увязать в одно целое и прописать в гражданском договоре основание для отказа от его исполнения - нарушение ПВТР, весьма проблематично.
Соответственно, пытаюсь, исходя из начальных целей, сделать договор.
Естественно, договор найма жилого помещения напрашивается (специальная разновидность и прочее), но есть проблема с условием о выкупе. не могу собразить, как прописать в договоре возможность выкупа.
ст. 624 ГК (а в данном случае, смешанный договор получается) говорит, что достаточно лишь предусмотреть условие о выкупе, его срок и цену. А мне же нужно предусмотреть право наймодателя (по факту: при надлежащим исполнении работником своих трудовых функций) продать это помещение. А с другой стороны, гарантировать работнику то, что если он надлежаще выполняет, то работодатель в одностороннем порядке не сможет отказаться от продажи помещения.
Вот как такие поручения выполнять?

[marsian]

ст. 624 ГК не регулирует отношения найма жилого помещения (см. ст 625 ГК). Аренда предполагает коммерческое использование, а не проживание, поэтому ссылаться на нее не стоит.
----------
Включите в ДНЖП пункт (либо доп. соглашением оформите), в соотв. с которым,
... наниматель, по истечении определенного срока (3-х лет) получает право выкупа данного помещения по цене на день заключения договора найма жилого помещения. При условии, что по истечении указанного срока наниматель (он же работник) будет состоять в трудовых отношениях с организацией (наимодателем).
-----------

[manshin]

ст. 624 ГК не регулирует отношения найма жилого помещения (см. ст 625 ГК). Аренда предполагает коммерческое использование, а не проживание, поэтому ссылаться на нее не стоит.

это однозначно неверно, наем - именно коммерческие отношения. В связи с этим наем "частного" жилья и именуется коммерческим наймом. А 625 здесь вообще не уместна, ничего не показывает.

Включите в ДНЖП пункт (либо доп. соглашением оформите), в соотв. с которым,... наниматель, по истечении определенного срока (3-х лет) получает право выкупа данного помещения по цене на день заключения договора найма жилого помещения. При условии, что по истечении указанного срока наниматель (он же работник) будет состоять в трудовых отношениях с организацией (наимодателем)

к сожалению, невозможно. Наем и трудовые отношения никак не связаны. расторжение найма, в том числе, отказ от предоставления возможности выкупа на основе трудовых отношений к гражданским отношениям не может быть применен.

[manshin]

Хорошо, я конкретизирую вопрос, как в договоре найма с включением элемента договора аренды о выкупе прописать условность обязанности наймодатель продать квартиру. Возможно ли такое ? Учитывая то, что договор найма расторгнуть очень сложно, практически невозможно, я бы сказал.

[marsian]

это однозначно неверно, наем - именно коммерческие отношения. В связи с этим наем "частного" жилья и именуется коммерческим наймом. А 625 здесь вообще не уместна, ничего не показывает.

коммерческое использование и коммерческие отношения понятия не тождественные, а коммерческим этот найм называется чтобы отличать его от социального.

"Статья 625 (должна показывать 8)). Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах."

Таким образом, ст. 625 указывает к каким отношениям применяется договор аренды. Ни коммерческий ни социальный найм жилого помещения не регулируется ни в какой части положениями договора аренды!
Аренда обеспечивает арендаторам(нанимателям) возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом. Коммерческий найм жилого помещения подразумевает извлечение выгоды только для арендодателя(наимодателя), наниматель проживая в жилом помещении не извлекает прибыли.
-----
эт мой ответ на ваше "однозначно неверно". 8)

Сообщение отредактировал marsian: 04 August 2008 - 16:54

[manshin]

Таким образом, ст. 625 указывает к каким отношениям применяется договор аренды. Ни коммерческий ни социальный найм жилого помещения не регулируется ни в какой части положениями договора аренды!
Аренда обеспечивает арендаторам(нанимателям) возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом. Коммерческий найм жилого помещения подразумевает извлечение выгоды только для арендодателя(наимодателя), наниматель проживая в жилом помещении не извлекает прибыли.
-----
эт мой ответ на ваше "однозначно неверно". 8)

пусть коммерческие отношения не тождественны коммерческой сделке (хотя наймодатель заключает такой договор исключительно ради прибыли, а наниматель извлекает опосредованные материальные блага ну да ладно). Никто не говорил, что аренда - это разновидность найма. Говорилось о смешанном договоре (найм+аренда), поскольку договор аренды жилого помещения с физ. лицом суд все равно переквалифицирует в наем.

[manshin]

Подниму тему в последней попытке
Суть все та же. Учитывая ст. 393 ТК и Постановление Пленума ВС №2 от 17 марта 2004г., делаю сначала очевидный вывод: в трудовом договоре возможны условия гражданско-правового характера. Хорошо. Но учитывая то, что они именно гражданские, то и применяться к ним будет ГК, естественно. Но вот тут возникает вопрос: если в ТД по сути будет закреплен соц. (комм.) найм помещения, то влечет ли расторжение ТД прекращение гражданско-правовых отношений, учитывая степень защиты нанимателя и невозможность по сути предусмотреть иные основания для расторжения, получается, что нет?
Поэтому пришел к выводу: лучше разделить все. Оставить трудовой договор как есть.

Первый вопрос-сложность: как передать квартиры в пользование работнику - большой вопрос, поскольку уж сильно невыгодный договор найма, а договор аренды суд все равно переквалифицирует в него, имхо. Но тут скорей всего вариантов не масса, хотя если кто-н что-н посоветует, буду признателен.

Второй вопрос-сложность: как продать квартиру в будущем в зависимости от налчия трудовых отношений. Пока остановился на предварительном договоре с учетом следующего мнения: "в качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" <8>. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ <9>. Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).
--------------------------------
<8> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157 (автор главы - Р.О. Халфина).
<9> В связи с этим В.С. Ем совершенно верно отмечает, что действия участников сделки могут являться ее условиями, поскольку в нашем правопорядке в отличие от японского это не запрещено (см.: Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 456)."
Таким образом, ориентировочно считаю отменительное условие о наличии трудовых отношений или условий о вступившем в силу ДВ законным.
Очень интересно любое обоснованное мнение по этому поводу.