Святослав
когда кассация отправляет с указаниями как рассмотреть - это уже можно сказать "отстояло"
новое рассмотрение уже состоялось, по результатам которого отказ был признан законным.
Постанвления ФАС МО по этому вопросу уже есть в К+
|
|
||
|
|
|
|
СДАЧА В АРЕНДУ ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ
Автор
-Guest-
, 12 Sep 2003 09:50
Сообщений в теме: 428
#327
Отправлено 08 August 2008 - 12:23
поделитесь номерком-тоПостанвления ФАС МО по этому вопросу уже есть в К+
#329
Отправлено 12 August 2008 - 10:39
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08
Дело N А40-32021/07-94-199
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Новоселова А.Л.
судей Завирюха Л.В. и Мойсеева Л.А.
при участии в заседании:
от заявителя - П. (дов. от 04.12.2007 N 322)
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу УФРС по г. Москве
на решение 27 августа 2007 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Ерохиным А.П.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2008 по делу N А40-32021/07-94-199 имеет N 09АП-17216/2007-АК, а не N 09-АП-17216/2007-ГК.
------------------------------------------------------------------
и на постановление от 9 января 2008 г. N 09-АП-17216/2007-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Поповым В.И., Цимбаренко И.Б., Якутовым Э.В.
по заявлению ОАО "ИМПЭКСБАНК"
к УФРС по г. Москве
о признании незаконными отказа в регистрации и обязании провести государственную регистрацию
установил:
Открытое акционерное общество "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (ОАО "ИМПЭКСБАНК") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве) о признании незаконным отказа УФРС по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30 и об обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, общей площадью 317,9 в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании, общей площадью 317,9 квадратных метров, в том числе части комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51,4 квадратных метра. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Закрытое акционерное общество "Интерфин Трейд" (ЗАО "Финансовая компания "Интерфин Трейд") - т. 1, л.д. 4 - 5.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. заявление ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" удовлетворено, признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Обязано Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 г. от 29 ноября 2006 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании общей площадью 317,9 кв. м, в том числе на часть комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51,4 кв. м. Взыскана с Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в пользу ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" госпошлина 2 000 руб. Возвращена ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" из федерального бюджета государственник пошлина 2 000 руб., как ошибочно оплаченная. Решение мотивировано тем, что заявление подано в установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок, что письмом N 11/001/2007-344 от 5 апреля 2007 г. ответчик сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. между заявителем как субарендатором и 3-м лицом как арендатором, на нежилые помещения общей площадью 317,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Основанием оспариваемого отказа послужило то обстоятельство, что указанная в договоре в составе объекта субаренды часть комнаты N 2 помещения II площадью 51,4 кв. м в подвале здания не описана (не обозначена) в документах технического учета БТИ как самостоятельный объект недвижимости, что не позволяет индивидуализировать объект как объект арендных отношений в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает требования п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а поэтому заявителю отказано в государственной регистрации договора на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано, если документы представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Далее первая инстанция указала, что договор субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды в соответствии с требованиями п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку помещения, выступающие объектом субаренды перечислены в п. п. 1.1.1., 1.1.2, 1.1.3 и 1.1.4 пункта 1.1. раздела 1 "Предмет договора" с указанием адреса здания, номеров комнат и помещений, их площади определены согласно экспликации и копии поэтажного плана, являющихся в соответствии с условиями п. 1.1. договора его неотъемлемой частью, на представленном ответчику в качестве неотъемлемой части договора поэтажном плане, составленном ТБТИ Центральное на подвальный этаж здания, границы передаваемой в субаренду части комнаты 2, помещения N II подвального этажа здания обозначены цветным фломастером с указанными ТБТИ Центральное размерами арендуемой площади. Первая инстанция пришла к выводу, что, учитывая назначение расположенного в подвале дома помещения II - гаражные места, не разделенные на отдельные комнаты, определение в договоре объекта аренды, субаренды, предоставляемого в качестве гаражного места, иначе, чем часть помещения, комнаты, не представляется возможным исходя из представленного поэтажного плана и экспликации на помещения. Первая инстанция отвергал доводы УФРС по Москве о несоблюдении требований абз. 10 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированный необходимостью внесения информации о составе объекта аренды в соответствующий подраздел ЕГРП, поскольку представленной в материалы дела распиской в получении государственную регистрацию от 6 февраля 2006 г., поэтажным планом от 7 июня 2006 г., экспликацией от 7 июня 2006 г. подтверждается, что заявитель выполнил требования, приложив к заявлению о регистрации необходимые документы. Первая инстанция отвергла также довод УФРС по Москве о том, что представленные документы технического учета БТИ не содержат описания объекта недвижимости, поскольку не поэтажном плане отмечены границы объекта субаренды, расположенного в подвале здания, с указанными БТИ данными о размере объекта субаренды (т. 1, л.д. 138 - 139).
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-32021/07-94-199 имеет дату 27.08.2007, а не 27.08.2006.
------------------------------------------------------------------
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N 09АП-17216/2007-АК решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2006 г. по делу N А40-32021/07-94-199 оставлено без изменения. Взыскана с УФРС по Москве в доход федерального бюджета госпошлина в размере 1 000 руб. (т. 2, л.д. 75 - 76).
В кассационной жалобе УФРС по Москве просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом п. 3 ст. 607, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 1 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 2, л.д. 83 - 88).
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Раффайзенбанк" (правопреемник ОАО "ИМПЭКСБАНК") и третье лицо просят оставить без изменения решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.
Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель ЗАО "Раффайзенбанк" привел доводы, аналогичные изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
УФРС по Москве и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте заседания кассационной инстанции, своих представителей в суд не направили.
Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителя ЗАО "Раффайзенбанк", кассационная инстанция находит решение и постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Требования закона об объектах аренды и о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяются на договоры субаренды недвижимого имущества.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 18 названного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пунктом 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 26 того же Федерального закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Первая инстанция не учла, что положения, содержащиеся в п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат применению в взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 17, п. 1 и 4 ст. 18 названного Федерального закона и с учетом п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем судом не были установлены существенные для дела обстоятельства.
Вывод первой инстанции об определении сторонами договора субаренды объекта аренды, в регистрации договора субаренды которого УФРС по Москве отказано, обоснован ссылкой на условия п. 1.1 договора субаренды от 29 ноября 2006 г. N иА2029-2006 и на поэтажный план, являющийся неотъемлемой частью названного договора.
Между тем, в п. 1.1. названого договора объект аренды, в отношении которого отказано в регистрации договора субаренды, определен как помещение "общей площадью 51,4 кв. м, подвал, помещение N II, часть комнаты N 2".
В материалах дела имеются три копии поэтажного плана подвала здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Две из этих копий не заверены, и поэтому в силу ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются доказательствами (т. 1, л.д. 83, 106).
На заверенной копии поэтажного плана подвала (т. 1, л.д. 23) имеется линия, выделяющая часть площади подвала в виде прямоугольника без указания размера выделенной площади. В деле отсутствуют сведения об исследовании судом подлинных договора субаренды и поэтажного плана. Из упомянутой копии поэтажного плана не усматривается, кто, когда, при каких обстоятельствах и для каких целей и на какой экземпляр поэтажного плана нанес линию, выделяющую часть подвального помещения. Поскольку на поэтажном плане отсутствуют сведения о площади выделенной линией части подвала, внесенные в установленном для технической инвентаризации порядке, вывод суда о выделении объекта аренды из общей площади подвала нельзя признать обоснованным.
Ни в материалах дела, ни в резолютивной части обжалуемого решения не содержится описания объекта субаренды в подвале дома 30 по ул. Лесной в г. Москве.
В нарушение требований п. 2 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части обжалуемого решения не содержится названия закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействия), решение.
Недостатки решения апелляционной инстанцией не исправлены.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 27 августа 2007 г. и постановление от 9 января 2008 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, определить законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие спорные правоотношения, в том числе устанавливающие состав документов, представляемых для государственной регистрации договоров субаренды, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых и допустимых доказательств установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять решение по делу.
Руководствуясь ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. по делу N А40-32021/07-94-199 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2008 года.
Председательствующий-судья
А.Л.НОВОСЕЛОВ
Судьи:
Л.В.ЗАВИРЮХА
Л.А.МОЙСЕЕВА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08
Дело N А40-32021/07-94-199
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Новоселова А.Л.
судей Завирюха Л.В. и Мойсеева Л.А.
при участии в заседании:
от заявителя - П. (дов. от 04.12.2007 N 322)
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу УФРС по г. Москве
на решение 27 августа 2007 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Ерохиным А.П.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2008 по делу N А40-32021/07-94-199 имеет N 09АП-17216/2007-АК, а не N 09-АП-17216/2007-ГК.
------------------------------------------------------------------
и на постановление от 9 января 2008 г. N 09-АП-17216/2007-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Поповым В.И., Цимбаренко И.Б., Якутовым Э.В.
по заявлению ОАО "ИМПЭКСБАНК"
к УФРС по г. Москве
о признании незаконными отказа в регистрации и обязании провести государственную регистрацию
установил:
Открытое акционерное общество "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (ОАО "ИМПЭКСБАНК") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве) о признании незаконным отказа УФРС по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30 и об обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, общей площадью 317,9 в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании, общей площадью 317,9 квадратных метров, в том числе части комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51,4 квадратных метра. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Закрытое акционерное общество "Интерфин Трейд" (ЗАО "Финансовая компания "Интерфин Трейд") - т. 1, л.д. 4 - 5.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. заявление ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" удовлетворено, признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Обязано Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 г. от 29 ноября 2006 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании общей площадью 317,9 кв. м, в том числе на часть комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51,4 кв. м. Взыскана с Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в пользу ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" госпошлина 2 000 руб. Возвращена ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" из федерального бюджета государственник пошлина 2 000 руб., как ошибочно оплаченная. Решение мотивировано тем, что заявление подано в установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок, что письмом N 11/001/2007-344 от 5 апреля 2007 г. ответчик сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. между заявителем как субарендатором и 3-м лицом как арендатором, на нежилые помещения общей площадью 317,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Основанием оспариваемого отказа послужило то обстоятельство, что указанная в договоре в составе объекта субаренды часть комнаты N 2 помещения II площадью 51,4 кв. м в подвале здания не описана (не обозначена) в документах технического учета БТИ как самостоятельный объект недвижимости, что не позволяет индивидуализировать объект как объект арендных отношений в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает требования п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а поэтому заявителю отказано в государственной регистрации договора на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано, если документы представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Далее первая инстанция указала, что договор субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды в соответствии с требованиями п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку помещения, выступающие объектом субаренды перечислены в п. п. 1.1.1., 1.1.2, 1.1.3 и 1.1.4 пункта 1.1. раздела 1 "Предмет договора" с указанием адреса здания, номеров комнат и помещений, их площади определены согласно экспликации и копии поэтажного плана, являющихся в соответствии с условиями п. 1.1. договора его неотъемлемой частью, на представленном ответчику в качестве неотъемлемой части договора поэтажном плане, составленном ТБТИ Центральное на подвальный этаж здания, границы передаваемой в субаренду части комнаты 2, помещения N II подвального этажа здания обозначены цветным фломастером с указанными ТБТИ Центральное размерами арендуемой площади. Первая инстанция пришла к выводу, что, учитывая назначение расположенного в подвале дома помещения II - гаражные места, не разделенные на отдельные комнаты, определение в договоре объекта аренды, субаренды, предоставляемого в качестве гаражного места, иначе, чем часть помещения, комнаты, не представляется возможным исходя из представленного поэтажного плана и экспликации на помещения. Первая инстанция отвергал доводы УФРС по Москве о несоблюдении требований абз. 10 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированный необходимостью внесения информации о составе объекта аренды в соответствующий подраздел ЕГРП, поскольку представленной в материалы дела распиской в получении государственную регистрацию от 6 февраля 2006 г., поэтажным планом от 7 июня 2006 г., экспликацией от 7 июня 2006 г. подтверждается, что заявитель выполнил требования, приложив к заявлению о регистрации необходимые документы. Первая инстанция отвергла также довод УФРС по Москве о том, что представленные документы технического учета БТИ не содержат описания объекта недвижимости, поскольку не поэтажном плане отмечены границы объекта субаренды, расположенного в подвале здания, с указанными БТИ данными о размере объекта субаренды (т. 1, л.д. 138 - 139).
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-32021/07-94-199 имеет дату 27.08.2007, а не 27.08.2006.
------------------------------------------------------------------
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N 09АП-17216/2007-АК решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2006 г. по делу N А40-32021/07-94-199 оставлено без изменения. Взыскана с УФРС по Москве в доход федерального бюджета госпошлина в размере 1 000 руб. (т. 2, л.д. 75 - 76).
В кассационной жалобе УФРС по Москве просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом п. 3 ст. 607, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 1 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 2, л.д. 83 - 88).
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Раффайзенбанк" (правопреемник ОАО "ИМПЭКСБАНК") и третье лицо просят оставить без изменения решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.
Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель ЗАО "Раффайзенбанк" привел доводы, аналогичные изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
УФРС по Москве и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте заседания кассационной инстанции, своих представителей в суд не направили.
Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителя ЗАО "Раффайзенбанк", кассационная инстанция находит решение и постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Требования закона об объектах аренды и о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяются на договоры субаренды недвижимого имущества.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 18 названного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пунктом 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 26 того же Федерального закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Первая инстанция не учла, что положения, содержащиеся в п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат применению в взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 17, п. 1 и 4 ст. 18 названного Федерального закона и с учетом п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем судом не были установлены существенные для дела обстоятельства.
Вывод первой инстанции об определении сторонами договора субаренды объекта аренды, в регистрации договора субаренды которого УФРС по Москве отказано, обоснован ссылкой на условия п. 1.1 договора субаренды от 29 ноября 2006 г. N иА2029-2006 и на поэтажный план, являющийся неотъемлемой частью названного договора.
Между тем, в п. 1.1. названого договора объект аренды, в отношении которого отказано в регистрации договора субаренды, определен как помещение "общей площадью 51,4 кв. м, подвал, помещение N II, часть комнаты N 2".
В материалах дела имеются три копии поэтажного плана подвала здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Две из этих копий не заверены, и поэтому в силу ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются доказательствами (т. 1, л.д. 83, 106).
На заверенной копии поэтажного плана подвала (т. 1, л.д. 23) имеется линия, выделяющая часть площади подвала в виде прямоугольника без указания размера выделенной площади. В деле отсутствуют сведения об исследовании судом подлинных договора субаренды и поэтажного плана. Из упомянутой копии поэтажного плана не усматривается, кто, когда, при каких обстоятельствах и для каких целей и на какой экземпляр поэтажного плана нанес линию, выделяющую часть подвального помещения. Поскольку на поэтажном плане отсутствуют сведения о площади выделенной линией части подвала, внесенные в установленном для технической инвентаризации порядке, вывод суда о выделении объекта аренды из общей площади подвала нельзя признать обоснованным.
Ни в материалах дела, ни в резолютивной части обжалуемого решения не содержится описания объекта субаренды в подвале дома 30 по ул. Лесной в г. Москве.
В нарушение требований п. 2 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части обжалуемого решения не содержится названия закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействия), решение.
Недостатки решения апелляционной инстанцией не исправлены.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 27 августа 2007 г. и постановление от 9 января 2008 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, определить законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие спорные правоотношения, в том числе устанавливающие состав документов, представляемых для государственной регистрации договоров субаренды, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых и допустимых доказательств установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять решение по делу.
Руководствуясь ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. по делу N А40-32021/07-94-199 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2008 года.
Председательствующий-судья
А.Л.НОВОСЕЛОВ
Судьи:
Л.В.ЗАВИРЮХА
Л.А.МОЙСЕЕВА
#330
Отправлено 28 August 2008 - 01:03
Мне кажется, назревает новый поворот в уже полюбившейся нам теме. П.3 ст.1 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости":
"Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи(далее - уникальные характеристики объекта недвижимости) ..."
Иначе говоря, чтобы часть комнаты являлась индивидуально-определенной вещью, ее нужно "кадастрировать". А именно индивидуально-определенные вещи могут являться объектом аренды.
"Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи(далее - уникальные характеристики объекта недвижимости) ..."
Иначе говоря, чтобы часть комнаты являлась индивидуально-определенной вещью, ее нужно "кадастрировать". А именно индивидуально-определенные вещи могут являться объектом аренды.
#331
Отправлено 28 August 2008 - 12:09
У нас такая же ситуация. только помещение должно сдаваться для хранения в нем денег двумя фирмами, принадлежащими одному и тому же лицу.
Как в данном случае лучше сделать?
Как в данном случае лучше сделать?
#332
Отправлено 28 August 2008 - 19:11
круто, скоро будем отдельное свидетельство о ПС получать, чтобы сдать в аренду долгосрочную часть, будет легче застрелитьсяИначе говоря, чтобы часть комнаты являлась индивидуально-определенной вещью, ее нужно "кадастрировать".
#333
Отправлено 18 September 2008 - 16:04
Вот в тему:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05 (извлечение)
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.02.05, удовлетворено заявление ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" о признании недействительным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация), правопреемником которого является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве), в государственной регистрации договора аренды от 01.03.04 N ДА-02/2004, заключенного между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт".
При этом суд исходил из того, что отказ в регистрации договора на основании отсутствия индивидуализации сдаваемого в аренду помещения неправомерен, поскольку объект аренды определен КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" из недвижимого имущества, находящегося в его собственности.
Не согласившись с указанными судебными актами, ГУ ФРС по Москве подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные.
В обоснование жалобы указывается, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ".
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ГУ ФРС по Москве поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просили отменить судебные акты.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" и КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" своих представителей в суд не направили.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве, обсудив доводы его представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судом установлено, что между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" заключен договор от 01.03.04 N ДА-02/2004 на аренду помещения, общей площадью 18,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, сроком на 3 года.
На обращение ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" Мосрегистрация письмом от 16.06.04 N 357/2004-718 отказала в регистрации договора на том основании, что отсутствует объект аренды, поскольку согласно данным ЕГРП право собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" на комнату N 1 с указанными техническими характеристиками не зарегистрировано. При этом Мосрегистрация указала, что не представляется возможным однозначно определить какая именно часть объекта площадью 1.228,6 кв.м. передана в аренду.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно свидетельству от 21.09.01 N 77 НН 333639 в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" находится часть здания, расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, площадью 1.228,6 кв.м.
Вместе с договором на регистрацию представлялись поэтажный план второго этажа указанного здания со штампом ТБТИ Москвы и экспликация Северовосточного ТБТИ Москвы, из которой следует, что комната N 1 на втором этаже составляет 18,4 кв.м.
Кроме того, в п. 1.1 договора аренды указано, что в аренду предоставляется помещение, отмеченное на плане БТИ, который является приложением к договору.
На плане БТИ передаваемое в аренду помещение отмечено красным контуром.
Таким образом, стороны договора индивидуализировали объект аренды, в связи с чем у Мосрегистрации не имелось оснований для отказа в регистрации договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у ответчика имелась возможность определить, какая именно часть здания, находящегося в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", является предметом договора аренды, и правомерно удовлетворил иск.
В этой связи довод ГУ ФРС по Москве относительно того, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", не может быть принят во внимание, т.к. опровергается материалами дела.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты законны и обоснованны.
Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.
К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.
Порядок рассмотрения дела не нарушен.
Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-290 АПК РФ, постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.05 N 09АП-6342/04-ГК по делу N А40-34865/04-2-251 оставить без изменения, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве - без удовлетворения.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05 (извлечение)
ООО "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Московской областной регистрационной палате с иском о признании недействительным отказа от 26.03.04 N 112 в госрегистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 и обязании зарегистрировать сделку.
Решением от 22.09.04 в иске отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе истец просит решение отменить и иск удовлетворить, указывая на возможность госрегистрации договора аренды части нежилого помещения если эта часть индивидуализирована.
Ответчик, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, считая, что неизолированная часть нежилого помещения не может быть объектом аренды.
Проверив законность обжалованного судебного акта, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.
Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик 26.03.04 N 112 отказал истцу в регистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 части нежилого помещения площадью 880 кв. м. на 4-ом этаже по ул. Жуковского, д. 17 в Красногорске Московской области, ссылаясь на отсутствие объекта аренды (ст. 607 ГК РФ), так как неизолированная часть нежилого помещения не может быть таковым.
Действительно ст. 607 ГК РФ в качестве объекта аренды не содержит указания на помещение в какой либо его части. Однако по смыслу нормы необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с п. 3 ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из п. 1.2 договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 видно, что стороны индивидуализировали объект аренды на плане БТИ сплошной синей линией (л.д. 24), который является неотъемлемой частью договора.
Отказывая в иске, суд не дал этому обстоятельству правовой оценки (ст.ст. 65, 71 АПК РФ) и его выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи.
При новом рассмотрении дела суду следует проверить является ли индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложении к нему, достаточной для определения объекта аренды, предложить ответчику дать свои критерии индивидуализации, так как понятие "неизолированная часть помещения", примененное в отказе, в ст. 607 ГК РФ и ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствует.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, суд постановил:
решение от 22.09.04 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-10004/04 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2004 г. N А49-8762/03-157а/7 (извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области,
на решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года по делу N А49-8762/03-157а/7 Арбитражного суда Пензенской области,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов" и открытого акционерного общества "Пензенский завод точных приборов", к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, о признании незаконным решения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов", - истец по делу, открытое акционерное общество "Пензенский завод точных приборов", - соистец, обратились в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, - ответчик по делу, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации аренды недвижимого имущества.
Решением от 13 февраля 2004 года, оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года, иск удовлетворен. Признано незаконным решение (сообщение об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года N 16/2003-2298-01/08-2233) Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области об отказе в государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, как не соответствующее Федеральному закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в удовлетворении заявления отказать.
Кассационная жалоба истца мотивирована тем, что из поэтажных планов, приложенных к договору аренды, следует, что предметом аренды являются объекты, не имеющие реальных границ на местности, что не позволяет считать имущество обособленным. Предмет аренды не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Квадратные метры в здании не являются имуществом, недвижимостью, индивидуально определенной вещью. Объектом арендных отношений может быть имущество, обособленное от другого недвижимого имущества, например, здания, помещения в нем. Если в результате соответствующего переоборудования в помещении появятся обособленные места, которые будут обозначены (вычерчены и понумерованы) на техническом плане БТИ, то можно говорить о частях нежилого помещения как объекта возможных арендных отношений. Документы, представленные на регистрацию по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, а именно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (не определено имущество, подлежащее передаче арендатору, в связи с чем, договор считается незаключенным), пункту 4 статьи 18, пункту 1 статьи 17, пункту 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав..." (отсутствует удостоверенный органом кадастрового или технического учета план арендуемого объекта).
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
При проверке судебных актов суд кассационной инстанции исходит из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, между истцом и соистцом подписан договор аренды недвижимого имущества от 1 сентября 2003 года N 1 (л.д.7), предметом которого явились нежилые помещения и производственные площади общей площадью 7817,02 кв.м. План сдаваемых в аренду помещений и площадей был указан в поэтажном плане зданий, который является приложением N 1 к договору аренды и его неотъемлемой частью.
В соответствии со статьями 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор аренды подлежит государственной регистрации.
Истец, как арендатор, обратился к ответчику с заявлением о регистрации вышеуказанного договора аренды.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года (л.д.40) ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды на объект: нежилое помещение по адресу г.Пенза, ул.Окружная, дом 3, литера А1, А2, АЗ, поскольку представленные документы не соответствовали положению статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований отказа в регистрации договора аренды сообщение об отказе не содержало.
Суд, дав оценку материалам дела, в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно истолковал и применил положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении данного спора.
Так, поэтажный план зданий, который является неотъемлемой частью договора, (л.д.л.д.12-27) составлен на основании технического паспорта, изготовленного и утвержденного МП БТИ г.Пензы (л.д.53-114).
Подлежащие в аренду помещения заштрихованы, паспорт недвижимых помещений МП БТИ на титульном листе содержит номер в реестре жилого фонда, инвентарный номер (л.д.53).
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, заявителем выполнены все требования указанного выше Закона, и оснований для отказа в государственной регистрации права аренды не имелось.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, не находят подтверждение материалами дела. Помимо нарушения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сообщении об отказе в государственной регистрации, иных оснований не указано.
При таких обстоятельствах дела, судебные акты отмене не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-8762/03-157а/7 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения
Аренда недвижимости является одной из основных составляющих экономических отношений в любом гражданском обществе.
В рамках данного исследования проведен анализ арендных правоотношений применительно к заключению договора аренды недвижимого имущества, где предметом аренды выступает часть помещения.
Здесь одна из основных проблем обнаружилась при государственной регистрации. Регистрирующий орган в большинстве случаев принимает решение об отказе государственной регистрации подобных договоров на основании того, что предмет договора индивидуально не определен государственным органом по учету и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в порядке пункта 4 статьи 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации). Часть помещения не выделена в отдельный объект недвижимости.
По мнению отдельных регистраторов, часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, ее невозможно определить и обособить в пространстве, и она не относится к категории вещей как объектов гражданских прав, соответственно, по их мнению, отсутствует предмет договора. Это вызывает значительные сложности в гражданском обороте недвижимости при заключении сделок с указанным имуществом. В большинстве случаев такие споры заканчиваются в суде, при этом суд не разделяет мнения регистраторов и признает такой отказ, как правило, незаконным*(1).
Так, по делу N А40-48523/05-149-392 ООО "ДК Золотой Дворец" обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве), оформленного письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ.
В оспариваемом решении ГУ ФРС по Москве указало, что часть комнаты (помещения) не является объектом недвижимости, в связи с чем в договоре отсутствует предмет аренды и он по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству и на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не подлежит государственной регистрации.
А по мнению суда: "..комната в нежилом здании представляет собой нежилое помещение, а часть комнаты соответственно - часть помещения и является объектом недвижимости, входящим в состав здания. Часть комнаты или комнаты в здании неразрывно связана с ним, отделение или перемещение комнаты без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Кроме того, в соответствии с п. З ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, вывод ГУ ФРС по Москве о том, что часть помещения не является недвижимым имуществом и не может передаваться в аренду, признается судом несостоятельным, поскольку противоречит ГК РФ и Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суд признал незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленный письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ. Решение в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.
Анализ действующего законодательства показывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны при установлении любых условий договора, не противоречащих законодательству. Затронутые отношения регулируются главой 34 ГК РФ, при этом, как и в других гражданско-правовых договорах, необходимым условием заключенности и возможности порождения прав и обязанностей здесь являются указание существенных условий договора (содержания), а также соблюдение установленной законом формы.
Одним из них в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, - указание объекта недвижимости, наличие которого оспаривается при заключении договора аренды части помещения. Требования законодательства к форме исследуемого договоpa различаются при его заключении на срок до одного года и более. Договор аренды недвижимости на срок, не превышающий одного года, заключается в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания. А договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(2).
Между тем часть помещения, не выделенную в натуре, сложно обособить и признать самостоятельным объектом недвижимости - индивидуально-определенной вещью (объектом договора аренды недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь*(3)) в смысле ст. 398 ГК РФ, в которой приводится понятие индивидуально-определенной вещи, основным признаком которой является незаменимость.
Кроме того, в соответствии с п. 23 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, подраздел 1 единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Часть помещения не является объектом учета указанных органов в связи с тем, что учету подлежат помещения в здании как объекты недвижимости, соответственно, внести о ней информацию в реестр на практике достаточно проблематично. Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимость, так как часть помещения не идентифицируется на техническом плане объекта недвижимости.
Однако приведенные нормы, препятствующие государственной регистрации, носят технический характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно. Прежде всего это связано с понятием вещи как объекта гражданского оборота.
Г.Ф. Шершеневич характеризовал вещи как "ограниченные части материального мира"*(4), Д.И. Мейер видел вещь как имущество, представляющее определенный экономический интерес и находящееся в действии права, являющееся объектом права*(5), А.П. Сергеев определил вещь как материальный предмет внешнего по отношению к человеку окружающего мира*(6).
На основании изложенного представляется, что как основные признаки вещи можно выделить физическое выражение и определенную экономическую ценность объекта. Если же говорить о недвижимой вещи в понимании Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то это объект материального мира, представляющий определенную экономическую ценность, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Часть помещения, безусловно, невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба ее назначению, она материальна (имеет физическое выражение) и представляет определенную экономическую ценность. Сказанное позволяет сделать вывод, что часть помещения является объектом гражданского оборота.
Позиция авторов, утверждающих, что часть комнаты не может быть индивидуально определена, наряду со сказанным опровергается цивилистической наукой также в рамках существующего деления вещей на индивидуально-определенные и родовые. Так, "вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи) <...> характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, т.е. представляют собой известное количество вещей одного рода. Индивидуально-определенная вещь в отличие от родовых юридически незаменима"*(7). Отдельный участок пола в помещении не может характеризоваться числом, весом, иными единицами измерения, но он является индивидуально-определенной вещью, соответственно должны быть юридические способы ее индивидуализации. Таким способом индивидуализации участники гражданского оборота избрали выделение на поэтажном плане, выданном органами ТБТИ, красными линиями части в арендуемом помещении. Этот способ позволяет однозначно определить предмет при заключении договора аренды части помещения.
Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что и гражданское законодательство, и цивилистическая наука допускают заключение договора аренды части помещения. Но этого не позволяют сделать сложности, связанные с определением части помещения как объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрирующими органами при государственной регистрации в связи с несовершенством действующих в настоящий момент правовых инструментов, регулирующих порядок внесения информации в ЕГРП, что и приводит к негативным последствиям.
А.В. Кудухов,
главный специалист отдела правового обеспечения и
судебного анализа Главного управления
Федеральной регистрационной службы по Москве
"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) См. например: решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.05 по делу N А40-48523/05-149-392 // Архив Арбитражного суда города Москвы. Здесь заявитель оспаривал решение об отказе регистрирующего органа - ГУ ФРС по Москве - в регистрации договора аренды на часть помещения. Судом удовлетворены заявленные требования в полном объеме. Решение в порядке апелляции или кассации не обжаловалось.
*(2) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 N 53.
*(3) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор д.ю.н., профессор О.Н. Садиков. - M.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 2002. Ст. 128. С 312.
*(5) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2001. С 127.
*(6) Мейер Д.И. Русское гражданское право. - M., 2003. С 160.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05 (извлечение)
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.02.05, удовлетворено заявление ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" о признании недействительным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация), правопреемником которого является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве), в государственной регистрации договора аренды от 01.03.04 N ДА-02/2004, заключенного между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт".
При этом суд исходил из того, что отказ в регистрации договора на основании отсутствия индивидуализации сдаваемого в аренду помещения неправомерен, поскольку объект аренды определен КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" из недвижимого имущества, находящегося в его собственности.
Не согласившись с указанными судебными актами, ГУ ФРС по Москве подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные.
В обоснование жалобы указывается, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ".
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ГУ ФРС по Москве поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просили отменить судебные акты.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" и КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" своих представителей в суд не направили.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве, обсудив доводы его представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судом установлено, что между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" заключен договор от 01.03.04 N ДА-02/2004 на аренду помещения, общей площадью 18,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, сроком на 3 года.
На обращение ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" Мосрегистрация письмом от 16.06.04 N 357/2004-718 отказала в регистрации договора на том основании, что отсутствует объект аренды, поскольку согласно данным ЕГРП право собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" на комнату N 1 с указанными техническими характеристиками не зарегистрировано. При этом Мосрегистрация указала, что не представляется возможным однозначно определить какая именно часть объекта площадью 1.228,6 кв.м. передана в аренду.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно свидетельству от 21.09.01 N 77 НН 333639 в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" находится часть здания, расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, площадью 1.228,6 кв.м.
Вместе с договором на регистрацию представлялись поэтажный план второго этажа указанного здания со штампом ТБТИ Москвы и экспликация Северовосточного ТБТИ Москвы, из которой следует, что комната N 1 на втором этаже составляет 18,4 кв.м.
Кроме того, в п. 1.1 договора аренды указано, что в аренду предоставляется помещение, отмеченное на плане БТИ, который является приложением к договору.
На плане БТИ передаваемое в аренду помещение отмечено красным контуром.
Таким образом, стороны договора индивидуализировали объект аренды, в связи с чем у Мосрегистрации не имелось оснований для отказа в регистрации договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у ответчика имелась возможность определить, какая именно часть здания, находящегося в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", является предметом договора аренды, и правомерно удовлетворил иск.
В этой связи довод ГУ ФРС по Москве относительно того, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", не может быть принят во внимание, т.к. опровергается материалами дела.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты законны и обоснованны.
Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.
К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.
Порядок рассмотрения дела не нарушен.
Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-290 АПК РФ, постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.05 N 09АП-6342/04-ГК по делу N А40-34865/04-2-251 оставить без изменения, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве - без удовлетворения.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05 (извлечение)
ООО "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Московской областной регистрационной палате с иском о признании недействительным отказа от 26.03.04 N 112 в госрегистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 и обязании зарегистрировать сделку.
Решением от 22.09.04 в иске отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе истец просит решение отменить и иск удовлетворить, указывая на возможность госрегистрации договора аренды части нежилого помещения если эта часть индивидуализирована.
Ответчик, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, считая, что неизолированная часть нежилого помещения не может быть объектом аренды.
Проверив законность обжалованного судебного акта, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.
Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик 26.03.04 N 112 отказал истцу в регистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 части нежилого помещения площадью 880 кв. м. на 4-ом этаже по ул. Жуковского, д. 17 в Красногорске Московской области, ссылаясь на отсутствие объекта аренды (ст. 607 ГК РФ), так как неизолированная часть нежилого помещения не может быть таковым.
Действительно ст. 607 ГК РФ в качестве объекта аренды не содержит указания на помещение в какой либо его части. Однако по смыслу нормы необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с п. 3 ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из п. 1.2 договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 видно, что стороны индивидуализировали объект аренды на плане БТИ сплошной синей линией (л.д. 24), который является неотъемлемой частью договора.
Отказывая в иске, суд не дал этому обстоятельству правовой оценки (ст.ст. 65, 71 АПК РФ) и его выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи.
При новом рассмотрении дела суду следует проверить является ли индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложении к нему, достаточной для определения объекта аренды, предложить ответчику дать свои критерии индивидуализации, так как понятие "неизолированная часть помещения", примененное в отказе, в ст. 607 ГК РФ и ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствует.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, суд постановил:
решение от 22.09.04 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-10004/04 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2004 г. N А49-8762/03-157а/7 (извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области,
на решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года по делу N А49-8762/03-157а/7 Арбитражного суда Пензенской области,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов" и открытого акционерного общества "Пензенский завод точных приборов", к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, о признании незаконным решения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов", - истец по делу, открытое акционерное общество "Пензенский завод точных приборов", - соистец, обратились в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, - ответчик по делу, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации аренды недвижимого имущества.
Решением от 13 февраля 2004 года, оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года, иск удовлетворен. Признано незаконным решение (сообщение об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года N 16/2003-2298-01/08-2233) Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области об отказе в государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, как не соответствующее Федеральному закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в удовлетворении заявления отказать.
Кассационная жалоба истца мотивирована тем, что из поэтажных планов, приложенных к договору аренды, следует, что предметом аренды являются объекты, не имеющие реальных границ на местности, что не позволяет считать имущество обособленным. Предмет аренды не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Квадратные метры в здании не являются имуществом, недвижимостью, индивидуально определенной вещью. Объектом арендных отношений может быть имущество, обособленное от другого недвижимого имущества, например, здания, помещения в нем. Если в результате соответствующего переоборудования в помещении появятся обособленные места, которые будут обозначены (вычерчены и понумерованы) на техническом плане БТИ, то можно говорить о частях нежилого помещения как объекта возможных арендных отношений. Документы, представленные на регистрацию по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, а именно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (не определено имущество, подлежащее передаче арендатору, в связи с чем, договор считается незаключенным), пункту 4 статьи 18, пункту 1 статьи 17, пункту 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав..." (отсутствует удостоверенный органом кадастрового или технического учета план арендуемого объекта).
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
При проверке судебных актов суд кассационной инстанции исходит из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, между истцом и соистцом подписан договор аренды недвижимого имущества от 1 сентября 2003 года N 1 (л.д.7), предметом которого явились нежилые помещения и производственные площади общей площадью 7817,02 кв.м. План сдаваемых в аренду помещений и площадей был указан в поэтажном плане зданий, который является приложением N 1 к договору аренды и его неотъемлемой частью.
В соответствии со статьями 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор аренды подлежит государственной регистрации.
Истец, как арендатор, обратился к ответчику с заявлением о регистрации вышеуказанного договора аренды.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года (л.д.40) ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды на объект: нежилое помещение по адресу г.Пенза, ул.Окружная, дом 3, литера А1, А2, АЗ, поскольку представленные документы не соответствовали положению статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований отказа в регистрации договора аренды сообщение об отказе не содержало.
Суд, дав оценку материалам дела, в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно истолковал и применил положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении данного спора.
Так, поэтажный план зданий, который является неотъемлемой частью договора, (л.д.л.д.12-27) составлен на основании технического паспорта, изготовленного и утвержденного МП БТИ г.Пензы (л.д.53-114).
Подлежащие в аренду помещения заштрихованы, паспорт недвижимых помещений МП БТИ на титульном листе содержит номер в реестре жилого фонда, инвентарный номер (л.д.53).
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, заявителем выполнены все требования указанного выше Закона, и оснований для отказа в государственной регистрации права аренды не имелось.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, не находят подтверждение материалами дела. Помимо нарушения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сообщении об отказе в государственной регистрации, иных оснований не указано.
При таких обстоятельствах дела, судебные акты отмене не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-8762/03-157а/7 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения
Аренда недвижимости является одной из основных составляющих экономических отношений в любом гражданском обществе.
В рамках данного исследования проведен анализ арендных правоотношений применительно к заключению договора аренды недвижимого имущества, где предметом аренды выступает часть помещения.
Здесь одна из основных проблем обнаружилась при государственной регистрации. Регистрирующий орган в большинстве случаев принимает решение об отказе государственной регистрации подобных договоров на основании того, что предмет договора индивидуально не определен государственным органом по учету и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в порядке пункта 4 статьи 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации). Часть помещения не выделена в отдельный объект недвижимости.
По мнению отдельных регистраторов, часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, ее невозможно определить и обособить в пространстве, и она не относится к категории вещей как объектов гражданских прав, соответственно, по их мнению, отсутствует предмет договора. Это вызывает значительные сложности в гражданском обороте недвижимости при заключении сделок с указанным имуществом. В большинстве случаев такие споры заканчиваются в суде, при этом суд не разделяет мнения регистраторов и признает такой отказ, как правило, незаконным*(1).
Так, по делу N А40-48523/05-149-392 ООО "ДК Золотой Дворец" обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве), оформленного письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ.
В оспариваемом решении ГУ ФРС по Москве указало, что часть комнаты (помещения) не является объектом недвижимости, в связи с чем в договоре отсутствует предмет аренды и он по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству и на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не подлежит государственной регистрации.
А по мнению суда: "..комната в нежилом здании представляет собой нежилое помещение, а часть комнаты соответственно - часть помещения и является объектом недвижимости, входящим в состав здания. Часть комнаты или комнаты в здании неразрывно связана с ним, отделение или перемещение комнаты без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Кроме того, в соответствии с п. З ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, вывод ГУ ФРС по Москве о том, что часть помещения не является недвижимым имуществом и не может передаваться в аренду, признается судом несостоятельным, поскольку противоречит ГК РФ и Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суд признал незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленный письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ. Решение в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.
Анализ действующего законодательства показывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны при установлении любых условий договора, не противоречащих законодательству. Затронутые отношения регулируются главой 34 ГК РФ, при этом, как и в других гражданско-правовых договорах, необходимым условием заключенности и возможности порождения прав и обязанностей здесь являются указание существенных условий договора (содержания), а также соблюдение установленной законом формы.
Одним из них в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, - указание объекта недвижимости, наличие которого оспаривается при заключении договора аренды части помещения. Требования законодательства к форме исследуемого договоpa различаются при его заключении на срок до одного года и более. Договор аренды недвижимости на срок, не превышающий одного года, заключается в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания. А договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(2).
Между тем часть помещения, не выделенную в натуре, сложно обособить и признать самостоятельным объектом недвижимости - индивидуально-определенной вещью (объектом договора аренды недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь*(3)) в смысле ст. 398 ГК РФ, в которой приводится понятие индивидуально-определенной вещи, основным признаком которой является незаменимость.
Кроме того, в соответствии с п. 23 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, подраздел 1 единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Часть помещения не является объектом учета указанных органов в связи с тем, что учету подлежат помещения в здании как объекты недвижимости, соответственно, внести о ней информацию в реестр на практике достаточно проблематично. Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимость, так как часть помещения не идентифицируется на техническом плане объекта недвижимости.
Однако приведенные нормы, препятствующие государственной регистрации, носят технический характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно. Прежде всего это связано с понятием вещи как объекта гражданского оборота.
Г.Ф. Шершеневич характеризовал вещи как "ограниченные части материального мира"*(4), Д.И. Мейер видел вещь как имущество, представляющее определенный экономический интерес и находящееся в действии права, являющееся объектом права*(5), А.П. Сергеев определил вещь как материальный предмет внешнего по отношению к человеку окружающего мира*(6).
На основании изложенного представляется, что как основные признаки вещи можно выделить физическое выражение и определенную экономическую ценность объекта. Если же говорить о недвижимой вещи в понимании Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то это объект материального мира, представляющий определенную экономическую ценность, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Часть помещения, безусловно, невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба ее назначению, она материальна (имеет физическое выражение) и представляет определенную экономическую ценность. Сказанное позволяет сделать вывод, что часть помещения является объектом гражданского оборота.
Позиция авторов, утверждающих, что часть комнаты не может быть индивидуально определена, наряду со сказанным опровергается цивилистической наукой также в рамках существующего деления вещей на индивидуально-определенные и родовые. Так, "вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи) <...> характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, т.е. представляют собой известное количество вещей одного рода. Индивидуально-определенная вещь в отличие от родовых юридически незаменима"*(7). Отдельный участок пола в помещении не может характеризоваться числом, весом, иными единицами измерения, но он является индивидуально-определенной вещью, соответственно должны быть юридические способы ее индивидуализации. Таким способом индивидуализации участники гражданского оборота избрали выделение на поэтажном плане, выданном органами ТБТИ, красными линиями части в арендуемом помещении. Этот способ позволяет однозначно определить предмет при заключении договора аренды части помещения.
Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что и гражданское законодательство, и цивилистическая наука допускают заключение договора аренды части помещения. Но этого не позволяют сделать сложности, связанные с определением части помещения как объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрирующими органами при государственной регистрации в связи с несовершенством действующих в настоящий момент правовых инструментов, регулирующих порядок внесения информации в ЕГРП, что и приводит к негативным последствиям.
А.В. Кудухов,
главный специалист отдела правового обеспечения и
судебного анализа Главного управления
Федеральной регистрационной службы по Москве
"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) См. например: решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.05 по делу N А40-48523/05-149-392 // Архив Арбитражного суда города Москвы. Здесь заявитель оспаривал решение об отказе регистрирующего органа - ГУ ФРС по Москве - в регистрации договора аренды на часть помещения. Судом удовлетворены заявленные требования в полном объеме. Решение в порядке апелляции или кассации не обжаловалось.
*(2) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 N 53.
*(3) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор д.ю.н., профессор О.Н. Садиков. - M.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 2002. Ст. 128. С 312.
*(5) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2001. С 127.
*(6) Мейер Д.И. Русское гражданское право. - M., 2003. С 160.
#335
Отправлено 18 September 2008 - 18:11
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08
Дело N А40-32021/07-94-199
Дык, вот он, выше коллеги цитировали.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08
Дело N А40-32021/07-94-199
Дык, вот он, выше коллеги цитировали.
#336
Отправлено 25 September 2008 - 16:37
Доброго времени суток, коллеги
Чегото возникло затруднение в практической реализации поставленной руководством задачи. Кто сталкивался поможите пжалста
Имеется: Нежилое здание ака офисный центр. 5 этажей и подземный паркинг. Здание целиком имеет все необходимые документы, как то технический паспорт и кадастровый паспорт. Я потенциальный арендатор 3-х этажей из имеющихся пяти и несколько машиномест в паркинге. Для регистрации договора в ФРС необходимо сдавать кроме всего прочего кадастровый паспорт объекта аренды.
Возникающие вопросы:
1. Возможно ли сделать кадастровый паспорт на три этажа как на отдельный объект передаваемый в аренду, или необходимо делать паспорта на каждый этаж передаваемый в аренду, или (упаси господи) нужно делать кадастровый паспорт на каждое помещение находящееся на 3-х этажах, перечень которых имеется в ведомости помещений, или ну его нафиг и можно подать кадастровый паспорт объекта и к договору приложить поэтажные планы передаваемых в аренду этажей?
2. Как быть с арендой машиномест? Мы собираемся арендовать конкретные, определенные места в паркинге. На них тоже далать отдельные кадастровые паспорта? Или есть какието другие варианты?
Вот собственно. Чегото самому не разобраться из за отсутствия опыта в таких делах.
Чегото возникло затруднение в практической реализации поставленной руководством задачи. Кто сталкивался поможите пжалста
Имеется: Нежилое здание ака офисный центр. 5 этажей и подземный паркинг. Здание целиком имеет все необходимые документы, как то технический паспорт и кадастровый паспорт. Я потенциальный арендатор 3-х этажей из имеющихся пяти и несколько машиномест в паркинге. Для регистрации договора в ФРС необходимо сдавать кроме всего прочего кадастровый паспорт объекта аренды.
Возникающие вопросы:
1. Возможно ли сделать кадастровый паспорт на три этажа как на отдельный объект передаваемый в аренду, или необходимо делать паспорта на каждый этаж передаваемый в аренду, или (упаси господи) нужно делать кадастровый паспорт на каждое помещение находящееся на 3-х этажах, перечень которых имеется в ведомости помещений, или ну его нафиг и можно подать кадастровый паспорт объекта и к договору приложить поэтажные планы передаваемых в аренду этажей?
2. Как быть с арендой машиномест? Мы собираемся арендовать конкретные, определенные места в паркинге. На них тоже далать отдельные кадастровые паспорта? Или есть какието другие варианты?
Вот собственно. Чегото самому не разобраться из за отсутствия опыта в таких делах.
#337
Отправлено 30 September 2008 - 02:26
Доброго времени суток, коллеги
Чегото возникло затруднение в практической реализации поставленной руководством задачи. Кто сталкивался поможите пжалста
Имеется: Нежилое здание ака офисный центр. 5 этажей и подземный паркинг. Здание целиком имеет все необходимые документы, как то технический паспорт и кадастровый паспорт. Я потенциальный арендатор 3-х этажей из имеющихся пяти и несколько машиномест в паркинге. Для регистрации договора в ФРС необходимо сдавать кроме всего прочего кадастровый паспорт объекта аренды.
Возникающие вопросы:
1. Возможно ли сделать кадастровый паспорт на три этажа как на отдельный объект передаваемый в аренду, или необходимо делать паспорта на каждый этаж передаваемый в аренду, или (упаси господи) нужно делать кадастровый паспорт на каждое помещение находящееся на 3-х этажах, перечень которых имеется в ведомости помещений, или ну его нафиг и можно подать кадастровый паспорт объекта и к договору приложить поэтажные планы передаваемых в аренду этажей?
2. Как быть с арендой машиномест? Мы собираемся арендовать конкретные, определенные места в паркинге. На них тоже далать отдельные кадастровые паспорта? Или есть какието другие варианты?
Вот собственно. Чегото самому не разобраться из за отсутствия опыта в таких делах.
1. Думаю, что взять и "сделать" кад. паспорта "на каждое помещение", либо "на каждый этаж" будет в принципе возможно, но проблематично, да и скорее всего, будет излишним. Кадастровый паспорт в любом случае должен быть на объект недвижимости (здание) в котором Вы собираетесь арендовать - его и можно приложить. Кроме того понадобится документация БТИ (оригиналы), по крайней мере, этажей, которые передаются в аренду.
2. По машиноместам нужно смотреть в документы БТИ - если места обозначены как отдельные помещения, то никаких проблем с регистрацией быть не должно, порядок такой же, как и при аренде остальных помещений. Если же машиномест в БТИ нет, то мне видится только договор оказания услуг вместо договора арены.
#338
Отправлено 30 September 2008 - 12:25
mayak
В чем проблематичность. По моим сведениям просто пойти и заказать в ПИБе"сделать" кад. паспорта "на каждое помещение", либо "на каждый этаж" будет в принципе возможно, но проблематично
ну насколько я могу судить из перечня документов необходимых для регистрации, при сдаче в аренду объекта недвижимости он должен иметь кадастровый паспорт. даже если это часть помещения.и скорее всего, будет излишним
Можно или нужно? На мой взгляд можно приложить хоть переписку с собственной бабушкой. Веть в аренду я беру не здание а только его часть. в предмете договора будет один объект по документам другой.Кадастровый паспорт в любом случае должен быть на объект недвижимости (здание) в котором Вы собираетесь арендовать - его и можно приложить.
Не спорю. Они имеются и будут приложены в любом случае.понадобится документация БТИ (оригиналы), по крайней мере, этажей, которые передаются в аренду.
Нет не обозначены. Просто план подземного этажа-паркинга. Не разделенный на машиноместа.По машиноместам нужно смотреть в документы БТИ - если места обозначены как отдельные помещения, то никаких проблем с регистрацией быть не должно
Боюсь этого не поймут иностранные партнёры и руководство. Цель не получить услуги по парковке, а взять в аренду места в паркинге.Если же машиномест в БТИ нет, то мне видится только договор оказания услуг вместо договора арены.
#339
Отправлено 13 October 2008 - 15:27
Коллеги я всё поняла, в карткосрочном договоре можно указать часть помещения а в долгосрочном скорее всего возникнут проблемы с его регистрацией
#340
Отправлено 14 October 2008 - 15:31
Flury
Завидую Вам!
А я - не всё!Коллеги я всё поняла, в карткосрочном договоре можно указать часть помещения а в долгосрочном скорее всего возникнут проблемы с его регистрацией
Завидую Вам!
Сообщение отредактировал ACACO: 14 October 2008 - 15:32
#341
Отправлено 21 October 2008 - 14:58
поделитесь пжлст информацией о регистрации аренды помещений/части помещений после вступления в силу 221-фз.
удавалось ли кому по новому законодательству зарегить аренду части помещения, границы которого указаны сторонами самостоятельно - не отражены в техпаспорте?
удавалось ли кому по новому законодательству зарегить аренду части помещения, границы которого указаны сторонами самостоятельно - не отражены в техпаспорте?
#343
Отправлено 21 October 2008 - 16:18
ошибся, речь об изменениях в ст. 26 122-фз (замена представляемого плана кадпаспортом).
допустим, есть помещение - объект ПС, площадью, допустим 100 кв.м, в аренду планируется сдать его часть - 20 кв.м., которая в техдокументации БТИ не отражена.
часть помещения сторонами определена - маркером в приложении к договору.
но каким образом в кадпаспорте может быть указана площадь арендуемой части?
допустим, есть помещение - объект ПС, площадью, допустим 100 кв.м, в аренду планируется сдать его часть - 20 кв.м., которая в техдокументации БТИ не отражена.
часть помещения сторонами определена - маркером в приложении к договору.
но каким образом в кадпаспорте может быть указана площадь арендуемой части?
#344
Отправлено 23 October 2008 - 00:46
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№КГ-А40/7700-08
г. Москва
30 сентября 2008 года Дело №А40-1269/08-94-10
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Л.А.Мойсеевой,
судей А.Л.Новоселова, Л.В.Завирюха
при участии в заседании:
от истца – В.В.Кузичев, доверенность от 11 февраля 2008 года, паспорт
от ответчика – удостоверение
рассмотрев в судебном заседании 22 сентября 2008 года
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус.
Эспрессо и Капучино»
на постановление от15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
Принятое судьями О.В.Демидовой, Л.А.Москвиной, И.Б.Цымбаренко
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус.
Эспрессо и Капучино»
о признании незаконным решения от 9 октября 2007 года об отказе в
государственной регистрации договора аренды помещений
к Управлению федеральной регистрационной службы по Москве
УСТАНОВИЛ:
Решением суда первой инстанции от 17 марта 2008 года удовлетворено
заявление общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус. Эспрессо и
Капучино», признано незаконным решение Управления Федеральной
регистрационной службы по Москве от 9 октября 2007 года №07/039/22007-182
об отказе в государственной регистрации договора аренды от 29 января 2007
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранено: 30 Сентябрь 2008 г. Напечатан: 30 Сентябрь 2008 г.
Àâòîìàòèçèðîâàííàÿ
êîïèÿ
года №ОДА00269, заключенного заявителем с арендодателем – закрытым
акционерным обществом «ГМГ-БИН» - на аренду нежилого помещения общей
площадью 120 кв. метров, расположенного по адресу город Москва,
Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, дом 3, корпус 1 (подвал
помещение 1 комната 84, часть комнаты 81). Удовлетворяя заявление, суд
руководствовался статьями 20, 16, 17, 18, 26 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
статьями 607, 209, 131, 609, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и
отверг доводы регистрационной службы о непредставлении заявителем
документов, необходимых для государственной регистрации, и
предусмотренных вышеназванным федеральным законом.
Постановлением апелляционного суда от 15 мая 2008 года решение
отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд
установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды
заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само
помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению
апелляционного суда, сведения, описывающие непосредственно часть
помещения – ее местоположение, размер площади не указаны не в экспликации,
ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в
аренду, и точного описания его места положения в помещении
индивидуализировать объект не позволяют, что противоречит положениям
статей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 26
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить
постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции, полагает, что
апелляционным судом неправильно применены нормы материального права,
статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и 26 Федерального
закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с
ним». По мнению заявителя, в соответствии со статьей 17 Закона им были
представлены в Управление документы технической инвентаризации на
помещение в целом, часть помещения не может быть поставлена на учет с
присвоением кадастрового номера.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя
изложил те же доводы, что и в жалобе, представитель регистрационного органа
просил оставить постановление без изменения как законное и обоснованное.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, выслушав
представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность
применения судом норм материального и норм процессуального права,
соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным
судом обстоятельствам, кассационная инстанция не находит оснований для
отмены обжалуемого постановления.
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранен: 30 Сентябрь 2008 16:41:00 Напечатан: 30 Сентябрь 2008 16:40:00
2
Суд правильно применил пункт 3 статьи 26 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в
соответствии с которым в том случае, если в аренду сдаются здание,
сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды
недвижимого имущества, представляемому на регистрацию прав, прилагаются
поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в
аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Правильно
применена судом и статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации,
предусматривающая, в частности, что в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Правомерным является и вывод суда о том, что при обращении за
регистрацией договора аренды заявитель не представил данные, позволяющие
определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве
объекта аренды в виде части помещения. Индивидуализация недвижимого
имущества как объекта арендных отношений для целей государственной
регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового
и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики,
которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Апелляционный суд правильно исходил из того, что при техническом учете
происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом
объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы
зданий и сооружений – стены, перегородки, потолки и т.п., что является не
только описанием, но и подтверждением юридического факта существования
предмета аренды. Суд правильно установил, что отсутствие номера части
помещения и описания его точного мета положения в помещении не позволяют
индивидуализировать объект. Утверждения заявителя о невозможности
кадастрового учета части помещения не могут быть положены в основу
постановления суда кассационной инстанции в связи с тем, что доказательства
обращения в компетентные органы для кадастрового и технического учета
спорного объекта аренды и отказа этих органов от проведения такого учета
заявитель не представил.
Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, что в
соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации находится за пределами полномочий арбитражного суда,
рассматривающего дело в сущее кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не может быть
удовлетворена.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л :
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранен: 30 Сентябрь 2008 16:41:00 Напечатан: 30 Сентябрь 2008 16:40:00
3
Постановление от 15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК Девятого
арбитражного апелляционного суда по делу №А40-1269/08-94-10 оставить без
изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Кофе Хаус. Эапрессо и Капучино» - без удовлетворения.
Председательствующий,
Судья Л.А.Мойсеева
Судьи А.Л.Новоселов
Л.В.Завирюха
C:
№КГ-А40/7700-08
г. Москва
30 сентября 2008 года Дело №А40-1269/08-94-10
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Л.А.Мойсеевой,
судей А.Л.Новоселова, Л.В.Завирюха
при участии в заседании:
от истца – В.В.Кузичев, доверенность от 11 февраля 2008 года, паспорт
от ответчика – удостоверение
рассмотрев в судебном заседании 22 сентября 2008 года
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус.
Эспрессо и Капучино»
на постановление от15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
Принятое судьями О.В.Демидовой, Л.А.Москвиной, И.Б.Цымбаренко
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус.
Эспрессо и Капучино»
о признании незаконным решения от 9 октября 2007 года об отказе в
государственной регистрации договора аренды помещений
к Управлению федеральной регистрационной службы по Москве
УСТАНОВИЛ:
Решением суда первой инстанции от 17 марта 2008 года удовлетворено
заявление общества с ограниченной ответственностью «Кофе Хаус. Эспрессо и
Капучино», признано незаконным решение Управления Федеральной
регистрационной службы по Москве от 9 октября 2007 года №07/039/22007-182
об отказе в государственной регистрации договора аренды от 29 января 2007
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранено: 30 Сентябрь 2008 г. Напечатан: 30 Сентябрь 2008 г.
Àâòîìàòèçèðîâàííàÿ
êîïèÿ
года №ОДА00269, заключенного заявителем с арендодателем – закрытым
акционерным обществом «ГМГ-БИН» - на аренду нежилого помещения общей
площадью 120 кв. метров, расположенного по адресу город Москва,
Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, дом 3, корпус 1 (подвал
помещение 1 комната 84, часть комнаты 81). Удовлетворяя заявление, суд
руководствовался статьями 20, 16, 17, 18, 26 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
статьями 607, 209, 131, 609, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и
отверг доводы регистрационной службы о непредставлении заявителем
документов, необходимых для государственной регистрации, и
предусмотренных вышеназванным федеральным законом.
Постановлением апелляционного суда от 15 мая 2008 года решение
отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд
установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды
заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само
помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению
апелляционного суда, сведения, описывающие непосредственно часть
помещения – ее местоположение, размер площади не указаны не в экспликации,
ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в
аренду, и точного описания его места положения в помещении
индивидуализировать объект не позволяют, что противоречит положениям
статей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 26
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить
постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции, полагает, что
апелляционным судом неправильно применены нормы материального права,
статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и 26 Федерального
закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с
ним». По мнению заявителя, в соответствии со статьей 17 Закона им были
представлены в Управление документы технической инвентаризации на
помещение в целом, часть помещения не может быть поставлена на учет с
присвоением кадастрового номера.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя
изложил те же доводы, что и в жалобе, представитель регистрационного органа
просил оставить постановление без изменения как законное и обоснованное.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, выслушав
представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность
применения судом норм материального и норм процессуального права,
соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным
судом обстоятельствам, кассационная инстанция не находит оснований для
отмены обжалуемого постановления.
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранен: 30 Сентябрь 2008 16:41:00 Напечатан: 30 Сентябрь 2008 16:40:00
2
Суд правильно применил пункт 3 статьи 26 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в
соответствии с которым в том случае, если в аренду сдаются здание,
сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды
недвижимого имущества, представляемому на регистрацию прав, прилагаются
поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в
аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Правильно
применена судом и статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации,
предусматривающая, в частности, что в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Правомерным является и вывод суда о том, что при обращении за
регистрацией договора аренды заявитель не представил данные, позволяющие
определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве
объекта аренды в виде части помещения. Индивидуализация недвижимого
имущества как объекта арендных отношений для целей государственной
регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового
и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики,
которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Апелляционный суд правильно исходил из того, что при техническом учете
происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом
объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы
зданий и сооружений – стены, перегородки, потолки и т.п., что является не
только описанием, но и подтверждением юридического факта существования
предмета аренды. Суд правильно установил, что отсутствие номера части
помещения и описания его точного мета положения в помещении не позволяют
индивидуализировать объект. Утверждения заявителя о невозможности
кадастрового учета части помещения не могут быть положены в основу
постановления суда кассационной инстанции в связи с тем, что доказательства
обращения в компетентные органы для кадастрового и технического учета
спорного объекта аренды и отказа этих органов от проведения такого учета
заявитель не представил.
Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, что в
соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации находится за пределами полномочий арбитражного суда,
рассматривающего дело в сущее кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не может быть
удовлетворена.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л :
C:\user\Load2Bras\tmp\EADB65CA42A5D927804842D3BF32A927.doc civ1348
Сохранен: 30 Сентябрь 2008 16:41:00 Напечатан: 30 Сентябрь 2008 16:40:00
3
Постановление от 15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК Девятого
арбитражного апелляционного суда по делу №А40-1269/08-94-10 оставить без
изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Кофе Хаус. Эапрессо и Капучино» - без удовлетворения.
Председательствующий,
Судья Л.А.Мойсеева
Судьи А.Л.Новоселов
Л.В.Завирюха
C:
#345
Отправлено 23 October 2008 - 12:57
kog
Че то не понравилась мне позиция кассатора:
Я бы давил на то, что имущество индивидуализирвано, следовательно выполнены требования ст. 607 ГК.
Хотя конечно надо видеть и договор и слушать судей )))
Че то не понравилась мне позиция кассатора:
Мне кажется здесь он как раз сильно ошибся. Предполагаю предметом исследования суда стало как раз исследование возможности или невозможности присвоение отдельного кадастрового номера помещения и отдельного кадастрового паспорта на него.часть помещения не может быть поставлена на учет с
присвоением кадастрового номера
Я бы давил на то, что имущество индивидуализирвано, следовательно выполнены требования ст. 607 ГК.
Хотя конечно надо видеть и договор и слушать судей )))
#346
Отправлено 23 October 2008 - 14:17
RLV79
Потому что когда выносилось постановление от15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, ещё действовал абз. 2 ст. 1 закона о регистрации, который говорил, что "кадастровый номер - ... номер объекта недвижимости, который ... сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права." Однако у арендодателя объект зарегистрированного права - помещение, или здание, а такой объект, как "часть помещения", заявитель не обязан создавать, поэтому не обязан и присваивать ему кадастровый номер.
Суд и сказал, что нужно как-то технично описать часть помещения:
Суд тут схитрил, конечно. Указал, чтоПредполагаю предметом исследования суда стало как раз исследование возможности или невозможности присвоение отдельного кадастрового номера помещения и отдельного кадастрового паспорта на него.
Суд не сказал, что объект должен получить кадастровый номер, а должен получить какие-то "характеристики".Индивидуализация недвижимого
имущества как объекта арендных отношений для целей государственной
регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового
и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики,
которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Потому что когда выносилось постановление от15 мая 2008 года №09АП-4878/2008-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, ещё действовал абз. 2 ст. 1 закона о регистрации, который говорил, что "кадастровый номер - ... номер объекта недвижимости, который ... сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права." Однако у арендодателя объект зарегистрированного права - помещение, или здание, а такой объект, как "часть помещения", заявитель не обязан создавать, поэтому не обязан и присваивать ему кадастровый номер.
Суд и сказал, что нужно как-то технично описать часть помещения:
, вот только не сослался на закон, где это сказано, и который бы действовал на момент заключения договора аренды от 29 января 2007))Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета
Сообщение отредактировал Нева Хаус: 23 October 2008 - 14:20
#347
Отправлено 23 October 2008 - 14:32
Сейчас, с 17.05.08, ст. 26 закона о регистрации звучит так:
Ранее ст. 26 звучала так:
Т.е. если сдаётся в аренду часть помещения, то кадастровый план части помещения не нужно предоставлять, а на кадастровом плане здания или помещения нужно указать только размер арендуемой площади.Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
Ранее ст. 26 звучала так:
Т.е. раньше нужно было ещё и обозначать на плане арендуемое помещение. А сейчас не нужно))) И на момент кассации в приведённом деле тоже не нужно.3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
#348
Отправлено 23 October 2008 - 19:01
Однако теперь части помещения учитываются в кадастре... как бы.
P.S. А кстати, чего тему открепили? Кто-то полагает, что тема исчерпана или утратила актуальность?
P.S. А кстати, чего тему открепили? Кто-то полагает, что тема исчерпана или утратила актуальность?
Сообщение отредактировал Mouzze: 23 October 2008 - 19:05
#349
Отправлено 23 October 2008 - 19:41
Mouzze
До 2010 кадастровый учет зданий и помещений ведется не по закону о кадастре))Однако теперь части помещения учитываются в кадастре... как бы.
#350
Отправлено 24 October 2008 - 17:04
Я же сказал
Ну вообщем - как бы.
как бы
Ага, кадастровая деятельность не ведется, а паспорта тем не менее выдаются...До 2010 кадастровый учет зданий и помещений ведется не по закону о кадастре))
Ну вообщем - как бы.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
