Сообщений в теме: 12

[eugene_artemov]

Сторонами подписан договор КП нежилого здания. В одном из пунктов этого договора ошибочно указано, что договор вступает в законную силу с момента его госрегистрации. Той же датой, что и договор, подписан передаточный акт на продаваемое нежилое здание. Все эти + иные необходимые документы сданы в ФРС на госрегистрацию перехода ПС.

Может ли ФРС отказать в госрегистрации перехода ПС на том основании, что договор составлен некорректно в части определения срока его вступления в силу и, соответственно, не вступил в силу, а значит и ПС не перешло к покупателю?

Считаю, что отказать не должны в силу ст. ст. 131, 164, 168, 180, 443, 556 ГК РФ. Кол-во статей меня ужасает :-(

[grin095]

думаю не должны, в этой части договор ничтожен и будут действовать положения ГК, т.е. договор заключен с момента подписания
что касается актов приема-передачи, то они вообще никак на государственную регистрацию перехода права собственности не влияют, т.е. передано здание до или после гос регистрации это вопрос соглашения сторон

[eugene_artemov]

Забыл в вопросе написать: по договору ПС как раз переходит с момента подписания сторонами передаточного акта.

[advice]

по договору ПС как раз переходит с момента подписания сторонами передаточного акта

а вот ПС переходит с момента регистрации

[Al Civil]

eugene_artemov отказать не вправе, поскольку указание в договоре момента перехода права - не существенное условие договора.
Данное условие просто не действительно и не применяется. Если замечание только это, то должны зарегить.

[Б_М]

ИМХО если пакет документов собран, то отказать не должны. Если же сторона уклоняется от регистрации перехода ПС, то с иском в суд. В суде ответчик иск всегда признает -> с решением суда в ФРС. Вот тут уже не откажут.

[Lawyerus]

eugene_artemov
У наших партнеров был недавно отказ в регистрации ДУДС, там было написано "вступает в силу в день подписания".

[IGNORAMUS]

grin095

не влияют, т.е. передано здание до или после гос регистрации это вопрос соглашения сторон

ФРС Яо не регит переход без передаточного акта...
поскольку не передано владение - нет и перехода права собсвтенности.. по такой логике...

по поводу регистрации - онований для отказа нет, сделка действительная, заключена...

[eugene_artemov]

Всем спасибо, я немного успокоился. Надо же было мне так лохануться!... :-( При том, что когда до этого договоры делал на продажу недвижимости, в них указывал все корректно: ПС переходит после госрегистрации, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Какой черт меня дернул этот последний договор так сделать :-((

[Денежка]

eugene_artemov

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
5. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли - продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли - продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи здания.

УФРС может:
а) никак не отреагировать на Ваше условие и зарегистрировать переход ПС в обычном порядке;
б) написать письмо о приостановлении регистрации перехода, указав на ничтожность условия и предложить исправить ошибку (фактически нужно будет принести допсоглашение к договору об исключении или изменении спорного пункта договора);
в) отказать в регистрации со ссылкой на ничтожность всего договора.

Вот на случай в) можно обзором помахать, что только одно условие ничтожно и что по ст. 180 ГК весь договор порочить не нужно.
В случае б), теоретически, можно обжаловать приостановление, но есть нюанс.

УФРС, по сути, выполняет то, о чём просят заявители, и никаких предположений, допущений и интуитивных предпочтений делать не имеет права. А в ст. 180 ГК говорится:

Статья 180. Последствия недействительности части сделки
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Не очень корректная формулировка, как мне думается, и уж точно в функции УФРС не входят "предположения" о том, что было бы, если бы.
Поэтому, я считаю, УФРС должна будет озаботиться получением документа о том, что обе стороны договора действительно желают совершить сделку и без недействительной её части.

Все эти + иные необходимые документы сданы в ФРС на госрегистрацию перехода ПС.

Я, считая вероятность решения по п. в) очень низкой, прикинул бы риски, и либо донёс бы сам, не дожидаясь письма о приостановлении, нужное допсоглашение к договору, либо ждал бы, какой из вариантов а) или б) стрельнёт))

[eugene_artemov]

либо ждал бы, какой из вариантов а) или б) стрельнёт))

Вот, жду-с... Не хочу явно обращать внимание регслужбы на косяки в договоре. Может пропустят, добрые люди...

Спасибо, информационное письмо Президиума ВАС я самостоятельно нашел.

По поводу предположений. У нас в ФРС (а, видимо, и не только у нас) при сдаче документов на госрегистрацию требуют документы об одобрении сделки с заинтересованностью/крупной сделки или справки о том, что сделка не является сделкой с заинтересованностью/крупной. На кой леший им эти документы, если признать сделку недействительной по мотивам несоблюдения установленного порядка ее совершения как сделки с заинтересованностью/крупной сделки могут либо акционеры, либо участники общества? Просто перестраховка глупая, на мой взгляд. Точно так же как требовать нотариальное согласие супруги на совершение сделки. Ну не предоставил если супруг такое согласие, так его жена потом имеет право сделку признать недействительной в суде, при чем тут регпалата то, господи? Вот перестраховщики то!

[Денежка]

eugene_artemov

У нас в ФРС (а, видимо, и не только у нас) при сдаче документов на госрегистрацию требуют документы об одобрении сделки с заинтересованностью/крупной сделки или справки о том, что сделка не является сделкой с заинтересованностью/крупной.

Точно так же как требовать нотариальное согласие супруги на совершение сделки.

Есть такое почти во всех УФРС))

[Al Civil]

eugene_artemov перестраховка вызвана судебными решениями в пром масштабах, ломающими гос регистрацию без согласия супруга, а также мерами против отчуждения имущества помимо воли собственника. Они не перестраховщики, они банально не хотят встревать. И все указанные вами требования - не их изобретение, а ориентация на судебную практику, которой довелось принять участие.