Сообщений в теме: 36

[зеленая]

Заключили предварительный договор аренды, пока не получат свидетельства о гос.регистрации права собственности. Считаю его незаключенным, так как
1. не согласован предмет.Площадь передаваемая указана ориентировочно.
2. у арендодателя на момент заключения договора не было прав на данный объект недвидимости. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимости требует государственной регистрации прав на данный объект.

кроме того, истек срок для заключения основного договора аренды.
Будет ли иск о возврате неосновательно приобретенного имущества и процентов удовлетворен, если в предварительном договоре прописано " до получения свидетельства о государственно регистрации...."? Т.е. арендатор знал, что оснований для заключения договора аренды у аредодателя не было, как и обязательств по уплате арендной платы. (ч.4 ст.1109 ГК РФ).

[Alderamin]

зеленая

Заключили предварительный договор аренды, пока не получат свидетельства о гос.регистрации права собственности. Считаю его незаключенным, так как
1. не согласован предмет.Площадь передаваемая указана ориентировочно.

Поясните, что есть в Вашем понимании предмет предварительного договора...

2. у арендодателя на момент заключения договора не было прав на данный объект недвидимости.

И чё???

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимости требует государственной регистрации прав на данный объект.

И дальше чё???

кроме того, истек срок для заключения основного договора аренды.

И это является основанием считать предварительный договор незаключенным???

Будет ли иск о возврате неосновательно приобретенного имущества и процентов удовлетворен, если в предварительном договоре прописано " до получения свидетельства о государственно регистрации...."? Т.е. арендатор знал, что оснований для заключения договора аренды у аредодателя не было, как и обязательств по уплате арендной платы. (ч.4 ст.1109 ГК РФ).

В ЧАВОЙТУ!

[///]

зеленая

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2008 г. N КГ-А40/8463-08

Принимая решение об удовлетворении иска, суды обеих инстанции исходили из ничтожности Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 19.04.2004 г. в части предварительного договора аренды, полагая, что на момент заключения данного соглашения ответчик не являлся собственником торгово-развлекательного центра "Мега Химки", в связи с чем предварительный договор не отвечает требованиям статей 429, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции полагает данный вывод судов правильным.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на момент подписания оспариваемого Соглашения не обладало титулом собственника по отношению к имуществу, передаваемому по Соглашению.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а в силу статьи 608 Кодекса, лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство.
При изложенном, выводы суда о недействительности сделаны при правильном применении норм материального права.
В результате ничтожности Соглашения об использовании коммерческой недвижимости в части предварительного договора аренды, фактическая стоимость произведенных истцом улучшений помещений торгового центра является неосновательным обогащением ответчика.

[зеленая]

спасибо!

[зеленая]

Цитата
Заключили предварительный договор аренды, пока не получат свидетельства о гос.регистрации права собственности. Считаю его незаключенным, так как
1. не согласован предмет.Площадь передаваемая указана ориентировочно.
Поясните, что есть в Вашем понимании предмет предварительного договора...

Ну да, я понимаю, о чем вы хотите сказать. Я расцениваю предварительный договор скорее как соглашение о намерениях. Но факт остается фактом, есть соглашение сторон, названное предварительным договором. При этом, согласно ч.3 ст. 429 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Ввиду того, что в моем предварительном договоре нет условия о предмете аренды (т.е. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), он незаключен.

Цитата
2. у арендодателя на момент заключения договора не было прав на данный объект недвидимости.
И чё???   

ст. 168 ГК РФ – недействительность сделки, не соответствующей требованиям закона. Ст. 608 ГК – право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Цитата
Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимости требует государственной регистрации прав на данный объект.
И дальше чё???   

право собственности у нас подтверждается гос.регистрацией. Нет гос.регистрации – не собственник, соответственно, сдавать в аренду не имеешь права.

Цитата
кроме того, истек срок для заключения основного договора аренды.
И это является основанием считать предварительный договор незаключенным??? 

Нет, это основание считать обязательства по заключению основного договора аренды прекращенными. Ч.6 ст. 429 ГК РФ.


Цитата
Будет ли иск о возврате неосновательно приобретенного имущества и процентов удовлетворен, если в предварительном договоре прописано " до получения свидетельства о государственно регистрации...."? Т.е. арендатор знал, что оснований для заключения договора аренды у аредодателя не было, как и обязательств по уплате арендной платы. (ч.4 ст.1109 ГК РФ).
  

В ЧАВОЙТУ!

Спасибо за конструктивное мнение, изложенное в вашем посте. Лучше бы вообще не писали, чем просто возмущаться.

Не умею пока правильно вставлять цитаты, ответы мои в теле письма.

Сообщение отредактировал зеленая: 21 October 2008 - 13:52

[Шир]

зеленая
Вы все правильно пишете, только вот насчет последнего утверждения сомнения:

Будет ли иск о возврате неосновательно приобретенного имущества и процентов удовлетворен, если в предварительном договоре прописано " до получения свидетельства о государственно регистрации...."? Т.е. арендатор знал, что оснований для заключения договора аренды у аредодателя не было, как и обязательств по уплате арендной платы. (ч.4 ст.1109 ГК РФ).

Арендатор ведь владел и пользовался имуществом, если он вернет себе все платежи, неосновательное обогащение возникнет как раз на его стороне.

[///]

Шир

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 13 июня 2007 г. Дело N КГ-А40/3716-07

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу того, что основной договор аренды до окончания срока действия предварительного договора, то есть до 1 марта 2005 года, сторонами подписан не был, также как и не были направлены сторонами предложения по заключению основного договора, вывод суда, сделанный судом на основании указанной нормы права, о прекращении обязательств по предварительному договору со 2 марта 2005 года следует признать правильным.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суд правомерно отнес перечисленные в виде обеспечительного платежа денежные средства к неосновательному обогащению, поскольку оснований для удержания указанных денежных средств со 2 марта 2005 года у ответчика не имелось, как и не имелось оснований для удержания ошибочно перечисленных истцом денежных средств, которые также отнесены судом к неосновательному обогащению.
Таким образом, применение в данном случае положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно.

[Massive]

Alderamin,
выношу устное предупреждение за сверхцитирование и оффтопы в правовой теме.

Конфа создана, чтобы помогать людям, а не гнобить их.

Тему переношу в "Недвижимость".

Автору темы настоятельно рекомендую ознакомиться с FAQ "Предварительный договор" в "Недвижимости.

[Шир]

I_need_info
спасибо, почитала про загадочные "обеспечительные платежи" и "ошибочно перечисленные средства", не нашла про владение и пользование имуществом - было ли оно, и что по этому поводу думает суд. Может, "арендодателю" стоило требовать денег за фактическое пользование "ошибочно переданным имуществом"? Шучу, конечно: в нашем случае прав на имущество "арендодатель" не имел, значит, и доходы от его использования получать не мог?
ушла думать

[///]

Шир
почему "загадочные"? почти в каждом договоре аренды встречаю (речь об офисах). я имела в виду, что в ситуации автора темы могут быть перечислены деньги не только в качестве арендной платы (надо сказать, неправомерно перечислены), а и обеспечительный платеж тоже, и другие деньги могут быть.
практику на самом деле нужно посмотреть более детально, но это уже задача для зеленая

[woo-doo]

2. у арендодателя на момент заключения договора не было прав на данный объект недвидимости. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимости требует государственной регистрации прав на данный объект.

1-е предложение 2-го пункта верно, далее к чему приводите ФЗ? полагаете что предварительный договор подлежит гос регистрации?

[зеленая]

[

1-е предложение 2-го пункта верно, далее к чему приводите ФЗ? полагаете что предварительный договор подлежит гос регистрации?

ну да, не в тему...

[Шир]

I_need_info
тогда согласна

[Денежка]

зеленая
А вы кто? Арендатор или арендодатель? Свою фотку покажете?))

Т.е. арендатор знал, что оснований для заключения договора аренды у аредодателя не было, как и обязательств по уплате арендной платы. (ч.4 ст.1109 ГК РФ).

Фактически арендатор пользовался помещением?

[зеленая]

Фактически арендатор пользовался помещением?

мы - арендатор. фактически пользовались и пользуемся. подписали предварительный договор, а основной пока нет - не было свидетельства. А потом арендодатель нам пытался арендную плату поднять , плюсом попытался сдать в аренду нам места общего пользования (лифты, эскалаторы, коридоры).кроме того, мы за время аренды произвели неотделимые улучшения (согласовали). В договоре в основном прописали, что по дополнительному соглашению возможно возмещение их стоимости.Теперь позиция арендодателя - ничего не возместим, все можете забрать с собой.
захотелось его наказать. вроде и начальство не против.

[Денежка]

зеленая
Договора аренды у вас, конечно, нет.
Однако пользование помещением было, значит, за него необходимо платить, чтобы на стороне пользователя не было неосновательного обогащения.

Первый вопрос - кому платить. Если "арендодатель" уже получил все основания для того, чтобы у него возникло право собственности на помещение (купил помещение по надлежащим образом заключенному договору; сам создал помещение по всем правилам), подал заявление в ФРС на регистрацию своего права и просто ещё не получил свидетельство, то, вероятнее всего, плату за пользование помещением должен получать "арендодатель".
Если же был и не перестал ещё быть какой-то прежний собственник, то, вероятное, платить нужно ему, если нет доказательств того, что плата "арендодателю" = плате собственнику.

Второй вопрос - сколько платить. Неосновательное обогащение высчитывается по рыночным ценам за аналогичный товар/услугу. Условие о размере арендной платы не действует, т.к. договор аренды не заключен, и тот факт, что "арендодатель" без возражений получал плату за пользование помещением в размере, равном оговорённому размеру арендной платы, не означает, что "арендодатель" не может попросить доплатить ему разницу до рыночных цен за пользованием аналогичным помещением.
Равно как и "арендатор" может попросить вернуть разницу - если рыночная цена за пользование меньше оговорённой арендной платы, т.к. в ином случае неосновательное обогащение уже на стороне "арендодателя".

Это в теории и в виденной в К+ практике.

за время аренды произвели неотделимые улучшения (согласовали)

Это тоже не условие договора аренды, а самостоятельное, получается, правоотношение - вы предложили улучшить помещение, "арендодатель" согласился. Это, возможно, подряд (если существенные условия определены).
Либо это некий незаключенный договор, в результате которого у "арендодателя" появилось неосновательное обогащение - те самые неотделимые улучшения помещения. "Арендатор" вправе требовать возврата их стоимости - опять же, по рыночным ценам.

захотелось его наказать

Сами виноваты, себя наказывать нужно. Для отношений аренды существует договор аренды, а не предварительный договор аренды))
Надо было правильно оформлять отношения - займом, подрядом, иначе как-то.
"Арендодатель", конечно, гад, раз обещал и не выполнил, но "это бызнес" и "мировой кризис"))

А где фотка?))

[Eccola]

Люди, можно вторгнуться в дискуссию, чтобы не создавать веток-клонов? у меня уж больно схожий вопрос...
20 сентября было зарегистрировано ООО, созданное путем выделения из другого ООО. По разделительному балансу выделенному ООО была передана недвижимость.
Право собственности нового ООО на все объекты недвижимости было зарегистрировано спустя месяц, 21 октября.
Теперь необходимо заключить договор аренды на эти объекты, где арендодатель, соответственно - новое ООО, а арендатор - прежний собственник, передавший эти объекты по разд.балансу.
В течение месяца прежний собственник фактически пользовался этими объектами. Договор при этом могу заключить только с момента регистрации ПС.
Права ли я буду, если в договоре аренды сошлюсь на п.2 ст.425 ГК РФ, установив, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим до заключения договора? но ведь и до гос.регистрации ПС!

[DMV]

20 сентября было зарегистрировано ООО, созданное путем выделения из другого ООО. По разделительному балансу выделенному ООО была передана недвижимость.
Право собственности нового ООО на все объекты недвижимости было зарегистрировано спустя месяц, 21 октября.
Теперь необходимо заключить договор аренды на эти объекты, где арендодатель, соответственно - новое ООО, а арендатор - прежний собственник, передавший эти объекты по разд.балансу.
В течение месяца прежний собственник фактически пользовался этими объектами. Договор при этом могу заключить только с момента регистрации ПС.
Права ли я буду, если в договоре аренды сошлюсь на п.2 ст.425 ГК РФ, установив, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим до заключения договора? но ведь и до гос.регистрации ПС!

У вас договора аренды до момента возникновения права собственности на новое ООО не может быть из-за совпадения кредитора и должника в одном лице. Заключайте договор с 21 октября. До этого собственником оставалось старое ООО и оно же использовало свое имущество. Не важно, что у вас разделительный баланс от 20 сентября. Для вас дата отсчета это дата регистрации права собственности на новое ООО.

[Денежка]

Права ли я буду, если в договоре аренды сошлюсь на п.2 ст.425 ГК РФ, установив, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим до заключения договора?

Правы будете.

[grin095]

Права ли я буду, если в договоре аренды сошлюсь на п.2 ст.425 ГК РФ, установив, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим до заключения договора?

Правы будете.

+1, иного варианта не видим

[Alxhom]

Не важно, что у вас разделительный баланс от 20 сентября.

важно - когда было зарегистрировано новое ООО...

[Eccola]

Нева Хаус
grin095,
Alxhom,
спасибо!

важно - когда было зарегистрировано новое ООО...

ага, а оно именно 20 сентября и было зарегистрировано, а разделительный баланс был утвержден еще тремя неделями раньше, но это обстоятельство в данной ситуации роли не играет...


Добавлено в [mergetime]1224747368[/mergetime]
DMV

заключайте договор с 21 октября. До этого собственником оставалось старое ООО и оно же использовало свое имущество. Не важно, что у вас разделительный баланс от 20 сентября. Для вас дата отсчета это дата регистрации права собственности на новое ООО.

Так и я о том же! Я заключаю договор не с даты регистрации ООО, а с даты регистрации права собственности этого ООО на недвижимость.
Но между этими датами - месяц, в течение которого аренда имела место де-факто, но не могла быть оформлена де-юре. И мне этот месяц как-то надо оговорить в условиях, иначе получается, что месяц производство буквально висело в воздухе - ни на своих, ни на чужих площадях не работало - вот и решила сослаться на 425 ГК.

[DMV]

Так и я о том же! Я заключаю договор не с даты регистрации ООО, а с даты регистрации права собственности этого ООО на недвижимость.
Но между этими датами - месяц, в течение которого аренда имела место де-факто, но не могла быть оформлена де-юре. И мне этот месяц как-то надо оговорить в условиях, иначе получается, что месяц производство буквально висело в воздухе - ни на своих, ни на чужих площадях не работало  - вот и решила сослаться на 425 ГК.

Мож я не прав, тут уже корпоративку нада смотреть, но моё ИМХО, что этот месяц все-таки это имущество принадлежало старому ООО, поэтому арендовать его само у себя оно не могло, тут 425 ни при чем. Мож по бухгалтерии оно уже и на новом висело, а зарегистрированно право было только 21 октября.

[Alxhom]

Eccola
[url="http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=198077&pid=2898834&st=40&#entry2898834""]тык[/url]

Сообщение отредактировал Alxhom: 23 October 2008 - 16:51

[grin095]

DMV
а если разделение?, слияние?