Сообщений в теме: 10

[имя]

товарисчи, хоть режте меня, хоть забанте навечно, но немогу никак понять чё делать то.. целый день читала форум + к+ и интернет - в голове каша на тему "инвествестиционная деятельность"
блин, а начальсто требует уже сегодня "напеть что-нить из корузо"
так как вопросов много и они разные не стала писать в чужих темах...
ситуация в следующем:
есть фирмёшка (ОАО), которая получила землю в аренду на время строительста;
есть 2-я фирмёшка (ООО), которая жаждет быть заказчиком строительства МКЖД и полностью его финансировать за счёт собственных и привлечённых средств (возможно граждан, хотя зеленеют от надежд получить кредиты, а потом уже продавать готовые квартиры)
по результатам сроительства ОАО хочет 10% построенного, ООО - 90%
дело происходит в южных провинциях (по-моему Краснодарский край), их специфики вообще не знаю..
блин не могу разобраться со следующими вопросами:
1) оформлять отношения ООО и ОАО наверное следует инвестицинным договором,
блин, есть куча образцов, почти все под ПТ, нехочу ПТ, т.к. ОАО кроме земли ничего не делает, есть ли варианты при таких исходных условиях?
2) стоит ли делать перенайм зем. участка на ООО, т.к. ОАО никакую документацию оформлять не жаждет на себя, в т.ч. разрешение на строительство...
3) если землю "переоформить" на ООО, что будет "вкладом" в инвестдоговоре? стоимость уступки права аренды земли? (на сколько я понимаю, разрешение на это от собствнника мы получим)
а если есть вариант расценивать инвест договор не как ПТ, вообще надо ли указывать какие-то вклады, или можно просто описать ситуацию, что земля предоставляется ОАО, финансирование и реализация производится - ООО
4) начальство с какого-то перепугу хочет оформить землю в собственность ООО после завершения "0-го цикла", это вообще кто-нить практикует? на сколько я понимаю, для этого нужно останавливать строительство, "закрывать" все подрядные договоры и оформлять ПС на незавершёнку, после чего может быть удастся оформить ПС на землю под незавершёнкой... хотя это наверное нереализуемый бред...
5) если всё таки собируться привлекать средства физлиц, то нормально ли будет просто в инвест договоре указать что инвестор-застройщик может привлекать физлиц на основании дог-й участия в дол.строительстве (214-ФЗ)
6) есть ли какие-то проблемы с регистрацией ПС на распределёную инвесторами по результатам инвестконтракта недвижимость в ФРС ? на что стоит обратить внимание?
7) т.к. нет проектной документации не возможно определить к-либо метраж, можно ли в инвестдоговоре определить доли и не заморачиваться на метраж, при этом продолжать надеяться, что это договор не квалифицируется как ПТ
и вообще..
блин, буду читать дальше, но хоть дайте направление куда рыть

[Saas]

имхо,
1) да. насколько я понимаю, в МО особо не заморачиваются с оформлением ПТ;
2)а зачем? ОАО будет застройщиком. всю документацию, в т.ч. и РНС на имя ОАО будет оформлять ООО или иное лицо, выполняющее функции заказчика.
3) можно и так.
4) насколько я понимаю, землю можно получить в собственность для МКД либо на аукционе либо по ст. 36 ЗК
5) из своей доли почему бы нет? но привлекать может только застройщик - арендатор
6,7)можно определить в процентном соотношении распределение общей площади, появится ПД - сделать доп с поквартирным разделом. а кем он будет квалифицироваться как ПТ. насколько понимаю. ФНС пока лояльно смотрит на инвестдоговоры, не рассматривая их как ПТ

[имя]

saasогроменное спасибо за ответы.... думала пошлют меня искать другую профессию с моими вопросами
1) я так понимаю, наименование у этого договора м/д ООО и ОАО будет инвестиционный,
2), 4) блин, всплыли новые подробности, ОАО (арендатор земли) оформит проектную документацию и разрешение на строительство, а потом "уступит" нам землю... блин, это будет ещё сложнее на мой взгляд - тогда вообще всё переоформлять придётся лучше наверное пусть сразу передаёт землю... не знаю зачём, но так владелец ООО считает будет более надёжным, а потом ещё чтобы землю оформить в собственность (чем дальше смотрю на эту тем тем более она кажется не реальной, - потом попробую сформулировать свои мысли по этом вопросу)
5) а почему только застройщик-арендатор? мне казалось, что обойти запрет на п.3 ст.1 214-ФЗ, можно заключив договоры участия в долевом строительстве с фиромой-прокладкой, которая потом будет заключать ДДУ с физиками.. или я ошибаюсь (до практики ещё не добралась)
6),7) про квалификацию, действительно думала насчёт налоговой и возможных судов блин, хозяин ООО (который финансирование привлекает), спит и видит, что его ОАО (арендатор земли) кинет, если вдруг ОАО потребует признания договора незаключенным/недействиельным видела сообщения на форуме (правда 2002г.), что ИД был принан незаключённым, т.к. не было ПСД и доли определены в %, а не деньгами - вот и расстраиваюсь
как-то хочется сделать чтоб никто не подкапался
8) если земля остаётся в аренде у ОАО, весь бухучет и вся незавершёна будет у него висеть на балансе? или я ошибаюсь?

[Saas]

1) да
2,4,6,7) если ООО опасается ОАО, то почему бы сразу на начальном этапе не переоформить права аренды на ООО, а затем ОАО войдет соинвестром со своими 10%. взносом будет цена уступки. риск недействительности для ООО не будет существенным.
оформлять в собственность на данном этапе не вижу чесно говоря смысла. да и не знаю как.
прокладка в 214-фз не поможет. там очен жесткие условия для привлечения денег: права на землю + РНС. и то и другое может быть только у застройщика
8) застройщик наверное землю на аукционе получил, вот эти затраты я так понимаю отражаются не его 08 счете. далее, если застройщик только инвестирует, то весь учет (08 счет) у лица, выполняющего функции заказчика.

[имя]

ещё раз большое спасибо,
1. если ОАО согласиться, то ОК, если нет, то получиться что на него и земля будет оформлена и разрешение и ПСД, и физиков тоже только он привлечь сможет, я правильно это понимаю?
а ООО будет привлекать инвестиции, выполнять функции "заказчика" проч.
2. а как застройщик может преодолеть запрет на п.3 ст.1 214-ФЗ? чё та пока не понимаю
3. по поводу бухучёта, заказчик ведёт бух учёт? застройщик у нас только землю и ПСД предоставляет (по 1-му варианту)- это и имеется ввиду инвестирование?
4, вот нашла на форуме договорчик
http://forum.yurclub...=инвестиционный

смущает следующее:
п.1.1. - "предметом договора является совместная деятельность"
п.2.2.15 - заказчик-инвестор "ведёт бухучёт кап вложений, составляет и предоставляет стат. очётность в установленном порядке",
не попахивает ли это всё ПТ, или у меня уже параноя

5. при регистрации в ФРС, фрс будет нос совать в условия договора, как его квалифицировать, действителен/недействителен и проч? или просто посмотрят что есть договор и есть акт реализации инвестдоговора и зарегистрируют (ну прочие до-ки (паспарта БТИ и др.) не считаю)

[Saas]

1. да.
2. по хорошему никак.есть схемы: векселя и пр. но к ним нехорошее отношение контролирующих органов.
3 учет (если речь о 08 счете) ведет лицо обеспечивающее строительство. это либо сам застройщик либо заказчик.
4. вроде как у нас по инвестдоговорам учета ПТ не велось.
5.у нас не сует.

[Интэгра]

есть вопрос кто знает помогите плиз все облазила не могу справится
вопрос связан с землей выжанной с нарушением законо в 1997 г. до введения в действия земельног кодекса... кто знает когда вступили с какого момента действует выделение из общей долвой собственности


Добавлено в [mergetime]1225375900[/mergetime]
помогите срочно

[имя]

saas
град мерси, ждала Вас с нетерпением
посмотрела практику Фас по северокавказскому округу, вроде они признают такого зверя как просто "инвестконтракт", не предусмотренный ГК.

поговорила с челом из того края, обещали схавать всё; правда они настаивают, что в КК всётаки реально получить ПС на землю если оформить в незавершёнку...!!!!??? что и как рассказать не может т.к. прямого отношения товарисч к этому не имеет и не юрист...
надеюсь уговорить начальство, что нам это не нать, т.к. не знаю вообще на кого право собственности на незавершёнку рег-ть, т.к. на оконченный объект будет эндцать собственников...
уже напугала начальство, считает необходимо 100% согласовать с ОАО передачу ПА на землю ООО сразу...

что то мне тамошние специалисты такое неприличное предложили: оформить субаренду земли на ООО, а разрешения на строительство и ПСД будут на ОАО (возможно они уже у него есть - проверяют не закончились ли..???..)? не укладывается у меня эта конструкция

saas
а Вы вообще в инвестконтракте не пишите кто ведёт бухучёткапвложений?

[Saas]

про учет вроде не пишем.

[RADA]

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под жилищное строительство, то переуступка прав аренды фактически невозможна в виду конкурсной процедуры предоставления прав аренды.

[blackmag]

RADA
да, вроде есть практика ФАСов на эту тему. Что все предоставления под ЖС - есть новое предоставление, то есть конкурс...