Перейти к содержимому


Самый отъявленный злодей старается извинить себя и уговорить, что совершенное им преступление не особенно существенно и обусловлено необходимостью. Г. Лессинг




Фотография
- - - - -

ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ОФОРМЛЕНИЕ


Сообщений в теме: 101

#76 kurzman

kurzman
  • ЮрКлубовец
  • 257 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 16 January 2008 - 19:48

Kopf, ну в данном случае по вашей же логике предварительный акцепт уже получен при заключении такого договора, поэтому сравнение некорректное. "Акцептует" он сейчас это уведомление или нет, оно все равно будет действовать. Просто пошлем заказным письмом и все.

А на практике вам довелось регистрировать такое одностороннее уведомление? Я сейчас попробую клиенту такое сделать...
  • 0

#77 Kopf

Kopf

    Вещь в себе

  • продвинутый
  • 509 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 16 January 2008 - 21:59

kurzman

Цитата

Kopf, ну в данном случае по вашей же логике предварительный акцепт уже получен

Не согласен с Вами. Я не имел ввиду "акцепт" уведомления. Я имел ввиду аналогию, что договор считается заключенным с момента получения акцета оферентом. Т.е. именно получение здесь играет важную роль, т.к. право связывает момент заключения договора с известностью для оферента акцепта его оферты. Не можем же мы изменить условие договора, а котрагент не будет об этом знать.

Здесь и нет и не нужно акцепта. Односторонняя сделка для совершения которой в соответствии с договором необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Цитата

А на практике вам довелось регистрировать такое одностороннее уведомление?

Нет. Но полагаю, что здесь не должно быть ничего сложного. Вместо допсоглашения несете уведомление с отметкой на нем о получении контрагента.

Совтую почитайте Карапетова "Расторжение нарушенного договора в Российском и зарубежном праве.

Сообщение отредактировал Kopf: 16 January 2008 - 22:02

  • 0

#78 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 5291 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 16:12

Сначала нужно решить вопрос - можно ли изменять арендную плату уведомлением, т.е. в одностороннем порядке, или же всегда нужно соглашение сторон об изменении платы.
Ст. 310 ГК РФ в этом вопросе должна подчиняться п. 3 ст. 614 ГК РФ, потому что

Цитата

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Цитата

614-3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Что "иное" можно в договоре предусмотреть? Что размер арендной платы не может изменяться в сроки, предусмотренные договором? ))) Зачем тогда эти сроки в договоре предусматривать?))
Или просто - что размер арендной платы не может изменяться вообще? Но ведь и такое условие можно отменить соглашением об изменении платы))

Я так полагаю, с учётом п. 3 ст. 614 ГК РФ, что в договоре можно указать в качестве "иного" только то, что размер платы не может менятья вообще. В остальных случаях размер арендной платы может меняться, но только по соглашению сторон. Т.е. всегда должно быть соглашение об изменении платы, никаких односторонних изменений быть не может.

Если в первоначальном договоре было предусмотрено "иное", т.е. было указано, что арендная плата меняться не может, а потом арендодатель решил всё-таки плату повысить, то он, разумеется, всё равно вправе предложить арендатору подписать соответствующее соглашение об изменении платы, но арендатор вправе отказаться подписывать такое соглашение - и на этом финиш. Заставить арендатора подписать соглашение об изменении платы нельзя, договор аренды будет действовать на прежних условиях.
Если же в первоначальном договоре было указано на то, что по соглашению сторон в такие-то сроки плата может меняться, то к назначенному сроку арендодатель вправе предложить арендатору подписать соглашение об увеличении платы.
Дальше я в легком недоумении нахожусь)) Получается, что у арендатора нет права отказаться от заключения соглашения об изменении платы. Т.е. для арендатора заключение такого соглашения обязательно, и если арендатор не станет подписывать соглашение об увеличении платы - арендодатель, вероятно, вправе воспользоваться пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, т.е. изменить договор аренды через суд.
У арендатора нет права отказаться от продолжения арендных отношений в связи с тем, что арендная плата увеличивается. Раз арендатор при подписании договора согласился с возможностью увеличения платы, то он обязан согласиться с предложением арендодателя об увеличении платы. Если, допустим, плата увеличивается на 200%, т.е. существенно изменяются обстоятельства, то арендатор может воспользоваться ст. 451 ГК и расторгнуть договор через суд без возмещения убытков арендодателю.
А если плата меняется не очень значительно, на 5%, допустим, то арендатору (после того, как по требованию арендодателя, условие договора о новой арендной плате будет закреплено судебным решением) ничего не остаётся, кроме как платить повышенную плату или не платить - т.е. виновно не исполнять условия договора. Тогда у арендодателя возникает право требовать в суде расторжения договора (или отказаться от исполнения договора без суда, если такое условие в договоре есть), и потребовать с арендодателя возмещения убытков.

Пользование арендуемым недвижимым имуществом арендатором после получения уведомления от арендодателя об увеличении арендной платы нельзя считать акцептом (п. 3 ст. 438 ГК), потому что для аренды недвижимости установлена обязательная письменная форма договора в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК), и согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении платы тоже должно быть составлено в виде одного документа.
  • 0

#79 Jkir

Jkir

    стремлюсь

  • Новенький
  • 357 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 17:00

вот рассуждают все о том могут Арендодатели зарегистрировать односторонние изменения усл. договора, а в ФЗ "О регистрации..." никто не посмотрел.

Согласно абз. 1, абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.


МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 1 июля 2002 г. N 184

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ПОРЯДКУ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
20. В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 16 Закона заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на этой стороне лица, которые могут представить отдельные заявления от собственного имени или одно заявление, подписанное всеми лицами.

Позиция ВАСа (распространяется на определенные случаи)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2007 г. N 14298/07

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Поскольку продавец спорного имущества был ликвидирован, арбитражные суды в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации приняли решение о государственной регистрации права покупателя, так как в связи с ликвидацией продавца обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" невозможно.
Руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
  • 0

#80 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 5291 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 17:14

Jkir
Вы, мне кажется, и тему невнимательно посмотрели, и закон о регистрации))
  • 0

#81 Jkir

Jkir

    стремлюсь

  • Новенький
  • 357 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 18:07

Ну да, только ответ один, что ФРС не будет совершать регистр.действия в связи с отсутствием второй стороны.
  • 0

#82 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 5291 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 18:15

Jkir

Цитата

что ФРС не будет совершать регистр.действия в связи с отсутствием второй стороны.

)))) По слову "аренда" закон пошерстите, что там про аренду написано)))))
  • 0

#83 Kopf

Kopf

    Вещь в себе

  • продвинутый
  • 509 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 18:22

Уважаемый Нева Хаус. Зачем же таким толкованием ограничивать волю участников коммереческих отношений? Что хотят - то пусть и делают.
Считаю, что п. 3 ст. 614 ГК РФ говорит только о сроках, а не о одно- или много- сторонности такого измнения.
При обсуждении этого пункта в литературе, обычно его критикуют за якобы ограничение сторон в количестве раз повышения платы. Т.е. только в этом разрезе его понимают. Иное было бы неразумно - ограничивать по определению профессиональных предпринимателей в установлении и изменении условий коммерческого договора.

Цитата

Пользование арендуемым недвижимым имуществом арендатором после получения уведомления от арендодателя об увеличении арендной платы нельзя считать акцептом

Согласен. Но при одностороннем изменении акцепт же и не нужен.
  • 0

#84 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 5291 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 18:43

Kopf

Цитата

Зачем же таким толкованием ограничивать волю участников коммереческих отношений? Что хотят - то пусть и делают.

Беспредел может случиться))
  • 0

#85 Jkir

Jkir

    стремлюсь

  • Новенький
  • 357 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 19:00

Нева Хаус сказал(а) 18.01.2008 - 12:43:

Kopf

Цитата

Зачем же таким толкованием ограничивать волю участников коммереческих отношений? Что хотят - то пусть и делают.

Беспредел может случиться))

Пока вопрос автора "висит на Вами" вот и посмотрите (ввнимательно), что его интересует. Совсем не то о чем Вы поете.
  • 0

#86 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 5291 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 January 2008 - 20:02

Jkir
Я, простите, не в силах понять, что Вы пишете и зачем.

В этой теме всем, кроме Вас, кажется, известно, что и договор аренды, и соглашения к нему, могут регистрироваться по заявлению одной стороны.

У автора вопрос - можно ли зарегистрировать изменения договора в виде уведомления об изменении договора.

На этот вопрос и отвечают, дополнительно обращая внимание на то, можно ли вообще арендную плату изменять уведомлением, а не соглашением.
  • 0

#87 SpongeBob Esq.

SpongeBob Esq.
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 38 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 07 July 2008 - 14:03

Ситуация:

договор аренды недвижимости, в который включено условие о возможности арендодателем во внесудебном одностороннем порядке отказаться от договора с уведомлением за месяц и выплатой n-ной суммы арендатору.

ВАС вроде как разрешил включать в договор возможность одностороннего отказа от договора аренды.

Вопрос возникает по взиманию суммы, потому что арендодатель платить не хочет. Он рассматривает эту сумму как незаконно установленную неустойку (неустойка устанавливается за виновные действия, а он ничего виновного не делает, а расторгает договор в соответствии с его условиями).

Я же считаю, что выплата суммы - это не неустойка, а одно из условий одностороннего отказа. Не заплатил - отказаться от договора не имеешь права.

Что думаете?
  • 0

#88 kuropatka

kuropatka

    подшишечник

  • Partner
  • 21327 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 07 July 2008 - 14:27

Цитата

Что думаете?

Что хорошо бы Поиском воспользоваться. Или уж точные формулировки пунктов выложить.
  • 0

#89 Kostilio

Kostilio

    ДОН СИБИРЯК

  • Partner
  • 2384 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 08 July 2008 - 09:09

Цитата

Не заплатил - отказаться от договора не имеешь права.

Арендодатели прям монстры какие-то. :D Интересно за что арендатор будет оплачивать эту сумму? И что это у вас за сумма? Арендную плату исправно платил, договор расторгнут, помещение передал, условий договора не нарушал.
  • 0

#90 Ходорыч

Ходорыч
  • ЮрКлубовец
  • 258 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 08 July 2008 - 21:22

Цитата

Что думаете?


Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.


В соглашении напишите: Односторонний внесудебный отказ от Договора допускается при условии уведомления за .... дней и уплаты Арендодателю/Арендатору компенсации в размере .... рублей.

Таким образом вы устаноите, что право на отказ возникает только при выполнении определенных условий. Условия выполнены - есть право на отказ; условия не выполнены - нет права на отказ.
  • 0

#91 Chiko

Chiko

    workin' class hero

  • Старожил
  • 8864 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 July 2008 - 00:51

SpongeBob Esq.

Цитата

Я же считаю, что выплата суммы - это не неустойка, а одно из условий одностороннего отказа. Не заплатил - отказаться от договора не имеешь права.

вообще, конечно надо бы точную формулировку договора.

Но навскидку я бы тоже так сказал - это что-то типа платы за выход из договора
  • 0

#92 IAY

IAY
  • Partner
  • 3682 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 July 2008 - 00:54

Угу. Это чистое условие, зависящие от воли стороны. То есть не чисто потестативное.

Игорь
  • 0

#93 Chiko

Chiko

    workin' class hero

  • Старожил
  • 8864 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 July 2008 - 11:46

IAY

Цитата

потестативное

зачэм такие слова гаваришь? :D
  • 0

#94 pishka

pishka
  • Новенький
  • 10 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 13:40

Подскажите, пожалуйста, имеет ли арендатор право на частичное расторжение договора аренды, заключенного на пять лет (до 2013 г.) , т.е. если в договоре арендованы 4 объекта недвижимости, а арендатор хочет отказаться от двух объектов, а другие два объекта - арендовать дальше. При этом в договоре аренды есть пункт, по которому: "Арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке без мотивации причин отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом Арендодателя за один месяц до даты предполагаемого расторжения". Или предполагается, что можно отказаться от исполнения всего договора, а не частично?
  • 0

#95 Dremlin

Dremlin
  • Старожил
  • 1082 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 14:22

Предмет договора у вас, я полагаю, единый - аренда всех четырех объектов? Тогда либо всё, либо ничего. Надо было предусматривать в договоре возможность частичного отказа.
Если бы договор аренды был рамочный, а объекты принимались в аренду по допникам, тогда еще как-то можно было б трепыхаться.
  • 0

#96 pishka

pishka
  • Новенький
  • 10 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 15:53

[quote name='Dremlin' date='18.11.2008 - 13:22']
Предмет договора у вас, я полагаю, единый - аренда всех четырех объектов?

А если каждый объект передавался по отдельному акту приема-передачи?
  • 0

#97 pishka

pishka
  • Новенький
  • 10 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 17:18

Цитата

Цитата

Если бы договор аренды был рамочный, а объекты принимались в аренду по допникам, тогда еще как-то можно было б трепыхаться.



А если каждый объект недвижимости передавался в аренду по отдельному акту приема-передачи?
  • 0

#98 Dremlin

Dremlin
  • Старожил
  • 1082 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 20:23

pishka
Нет. Если только акты разные - то нет.
Если бы был рамочный договор + допники, я и то шел бы по пути доказывания, что это отдельные договоры на каждый объект (договор из нескольких документов, условия в рамочном, предмет - в допнике), и отсюда - можно отказаться от исполнения отдельного догвоора по отдельному объекту.
  • 0

#99 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 November 2008 - 21:32

вопрос 1: можно ли изменить договор аренды отказавшись от аренды одного объекта недвижимости по соглашению сторон? лично наблюдал такое действо
вопрос 2: можно ли без существенных причин, указанных заранее в договоре аренды, отказаться от исполнения договора аренды? на данном ресурсе 50/50, кто то считает, что только через суд, кто то что можно без суда но по существенным причинам, заранее указанным в договоре, кто то считает, что без причин, если существует формулировка как у вас в договоре
исходя из этого и ответ на ваш вопрос
  • 0

#100 pishka

pishka
  • Новенький
  • 10 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 November 2008 - 13:15

grin095 сказал(а) 18.11.2008 - 20:32:

вопрос 1: можно ли изменить договор аренды отказавшись от аренды одного объекта недвижимости по соглашению сторон? лично наблюдал такое действо


Что по солашению сторон изменить договор аренды, отказавшись от аренды части объектов недвижимости, можно, это понятно. Проблема в том, что арендодатель как раз не хочет вносить такие изменения.

А вот по второму вопросу: "кто то считает, что без причин, если существует формулировка как у вас в договоре" - те. я правильно понимаю, что можно попробовать расторгнуть договор на два объекта и оставить его в силе на другие два? Просто, скоре всего, спор с арендодателем по правомерности такого расторжения перейдет в суд и уже суд будет решать кто прав?
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 1

0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных