Сообщений в теме: 181

[tetata]

Добрый вечер.
Из Вашего вопроса не все ясно.
1. Если только земля, и надлежащим образом оформлено условно разрешенный вид использования. Соответсвенно должны быть документы подтверждающие а откуда земля у продавца - свидетельство о госрегистрации права на землю.
2. Если на земельном участке имеется хоть что-нибудь. Необходимо проверить законность строительства. Если строение построенно - проверить права продавца на объект.
Переуступку прав застройщика другому лицу, я считаю что нужно оформлять через покупку земли (если только земля), недостроенного объекта. Меньше проблем будет

[SuperBig]

tetata

Насколько это возможно и какие правоустанавливающие документы должны быть у Заказчика (застройщика) и, разумеется, каким образом эту процедуру осуществить?

Спасибо, М. Соколов

возможно.
самый беспроблемный способ "упаковать" всю ирд и документацию в юр.лиц и продать доли-акции. Если компания-застрйощик "готова" к продаже, то лучше всего так и поступить.
Если застройщик не продается, то выбирайте какой то вариант из реорганизации и далее опять покупка 100% долей-акций уставника
второй способ - более проблемный, поскольку потом нужно будет менять всю документацию, в части смены наименования компании, ставшей застройщиком - это уже предложенный вариант tetata - купля-продажа з.у. (в чем глубоко сомневаюсь, учитывая что земля в М)
подвариант - если на з.у. есть здание и земля на которое вышло аризу оформлена под его использование, то покупайте здание-переоформляйте землю на нового собственника здания и далее по основному варинту № 2 - перевыпуск ари и пересогласование долкументации стадии П

[IGNORAMUS]

Есть з.у. на праве аренды срок до трех лет. арендатор ИП. на которого выдано разрешение на строительство продовольственного магазина.
Есть ООО и ФЛ, которые хотят вложить деньги и сами построить магазин. Т.Е. купить у него "право на застройку" грубо говоря.
Как это сделать? Для перевода прав по договору аренды - необходимо согласие муниципалов(ну и подписание доп. соглашения).
Еще дополнительно возникает вопрос с разрешением на строительство. Если я правильно понимаю, если поменяется арендатор (и их станет два!)) придется получать новое разрешение на строительство (поправьте если я ошибаюсь).

В голове родилась такая схема- заключается инвестиционный контракт, по которому Арендатор обязуется за счет средств ООО И ФЛ построить магаз и передать им его после ввода в экспл. в собственность в долях (по 1/2). В обеспечение инвестиционного договора заключается договор ипотеки права аренды, в котром пишем, что все возведенное на арендуемомо участке также поступает в залог в обеспечение обязательств по инветсиц контракту.
Попинайте мою схему пожалуйста.
Если есть свои варианты решения вопроса - с удовольствием выслушаю.

[Virtual]

1) перевод прав аренды зем. участка с ИП на ООО + физик с множественностью лиц на стороне арендатора (нужно согласие муниципалов). При переходе прав на земельный участок к новому владельцу переходят все технические условия (в Гр К РФ написано, щас нет под руками).
Ну все равно как-то криво получается, множественность лиц !!!

2)

В голове родилась такая схема- заключается инвестиционный контракт, по которому Арендатор обязуется за счет средств ООО И ФЛ построить магаз и передать им его после ввода в экспл. в собственность в долях (по 1/2).

--- все хорошо, только у Вас в схеме физик-инвестор, и , следовательно, отношения попадают под 214-ФЗ, не пойдет.

[IGNORAMUS]

Virtual

все хорошо, только у Вас в схеме физик-инвестор, и , следовательно, отношения попадают под 214-ФЗ, не пойдет.

ну ФЛ я написал, что бы не путались. на самом деле - все участвующие лица - предприниматели - и следовательно могут работа в соответсвии с законом об инвестициях.

перевод прав аренды зем. участка с ИП на ООО + физик с множественностью лиц на стороне арендатора (нужно согласие муниципалов). При переходе прав на земельный участок к новому владельцу переходят все технические условия (в Гр К РФ написано, щас нет под руками).

правильно я Вас понял, что новое разрешение на строительство получать не надо будет? мне некоторые говорили обратное.
У меня был на практике такой случай - застройщик ООО уступило права по договору аренды ЖСК. Разрешение на строительство оформлено на ООО. Дополнительно ООО и ЖСК заключили "договор передачи функций застройщика-подрядчика". И в ФРС регили договора участия в долевом строительстве на основании этих документов.

Ну все равно как-то криво получается, множественность лиц !!!

а почему? разве это запрещено законом? два застройщика?

Больше всего меня интересует вопрос о разрешении на строительство? все-таки надо его менять или нет?

[drulya]

менять надо, потому что иначе акт о вводе в эксплуатацию будет только на вашего первоначального ИП. И надо будет решать на основании чего появились остальные, вот тогда и придется инвестдоговоры тащить.

больше одного застройщика иметь не запрещено, на Соколах так строили, акт о вводе МКД получали на двоих (там вроде секций было несколько), это мне как раз в Архитектуре рассказывали сами специалисты.

Сходите на Комсомольскую, 12, в отдел градостроительного мониторинга и разрешений,там вас подробненнько проконсультируют.

а что, муниципалы вам так запросто дадут согласие на изменение договора аренды? Нас, когда мы приходили по весне с тем же, долго мурыжили, а затем вежливо послали.

[IGNORAMUS]

drulya

менять надо, потому что иначе акт о вводе в эксплуатацию будет только на вашего первоначального ИП. И надо будет решать на основании чего появились остальные, вот тогда и придется инвестдоговоры тащить.

первоначального ИП мы хотим убрать, в смысле) не убрать, а чтобы все строительство осуществлялаьс новыми - они сами будут руководить процессом, покупать стройматериалы, заключать договора.

а что, муниципалы вам так запросто дадут согласие на изменение договора аренды? Нас, когда мы приходили по весне с тем же, долго мурыжили, а затем вежливо послали.

ну я не говорил запросто...
а что делать? остается только инвистиционый кантракт... может так статься что люди деньги время работу потратят на строительство объекта для чужого постороннего человека, который им потом скажет спасибо и досвидания.

[drulya]

так регистрируйте ДДУ.
хотя тоже не панацея.
особенно, если ваши остальные хотят рулить строительством.

[IGNORAMUS]

drulya
в том и дело что все будут делать другие люди и по идее надо просто поменять арендатора - но это сложно - УЗР там согласие. потом надо получть новое разрешение на строительство.

[IGNORAMUS]

больше идей не будет?

[Rik76]

больше идей не будет?

не знаю как это прокатит но я мы сейчас заключили Агентский договор с элементами договора на выполнении функций заказчика - застройщика с правом привлечения третьих лиц

[IGNORAMUS]

Rik76

не знаю как это прокатит но я мы сейчас заключили Агентский договор с элементами договора на выполнении функций заказчика - застройщика с правом привлечения третьих лиц

как на основании агентского договора возникнет право собсвтенности на объект?
Вернее у кого?????

[Rik76]

право возникнет у инвесторов, а по агентскому договору новые застройщики получают право их привлекать.

Добавлено в [mergetime]1220436560[/mergetime]
Для простоты пиши эл.адрес я скину договор, почитаешь может будут замечания а то на пальцах тяжело объяснять и мы можем друг друга не понять

[IGNORAMUS]

Rik76

право возникнет у инвесторов, а по агентскому договору новые застройщики получают право их привлекать.

У нас с Вами разная ситуация - я хочу защитить интересы новых инвесторов - которые будут затрачивать деньги на строительсвто.
А вы просто хотите что бу функции застройщика осуществлял другое лицою. Это не касается прав на построенный объект, которые все равно возникают в лице инвесторов.
по вашему договору ничего конкретного не могу сказать, потому что никогда таким не занимался...

[christmas]

Всем привет. Помогите решить такую проблему:
Имеется предприятие-застройщик, которое арендует участок земли, получило все согласования и технические условия, прошло экспертизу проекта, получило разрешение на строительство.
Ничто не предвещало кризиса, который подорвал переговоры о кредитовании.
Есть мысль заменить застройщика, т.е. передать право на аренду участка другим лицам (естественно с согласия арендодателя).
Вопрос: не потеряют ли свою силу при уступке прав аренды заключение государственной экспертизы, ТУ, иные документы?

[AlxK]

Сами над практически аналогичной ситуацией голову ломаем.
Передачей прав аренды на зем.участок ситуация не разрешиться.
Кроме перенайма зем.участка придёться, как минимум, разрешение на строительство новое получать, часть проектной документации переделывать, + в инвест.контракт с муниципалами вносить изменения.
Полный объем работы и возможность исполнения еще сами не осознали.
Альтернативой рассматриваем реорганизацию путем выделения или разделения, но там не слаще

Сообщение отредактировал AlxK: 10 December 2008 - 19:56

[christmas]

Вот волнует как раз, будут ли действовать старые ТУ и заключение госэкспертизы

[AlxK]

ТУ и заключения госэкспертизы касаются самого строящегося объекта, поэтому по логике вещей при смене заказчика-застройщика и в части инвестора, объект строительства сам по себе не изменится.
Но что на практике - не совсем понятно.
Господа, опытом и мыслями поделитесь ?

[AlxK]

Господа, у меня уже предметные вопросы:
1. при смене заказчика-застройщика каким образом передавать результат неоконченного строительства. Можно ли передать недострой без его гос.регистрации?
2. если заказчик-застройщик по инвест.контракту выполняет только строительство (без прав инвестора) и ведет бух.учет в отношении строящегося здания, то насколько, по Вашему мнению, возможно при банкротстве данного заказчика-застройщика включить недострой в конкрусную массу.

[Karatka]

У нас похожая чем-то ситуация.

Жилой дом не достроил 1 застройщик. В интересах дольщиков администрация находит нового застройщика, выдает договор аренды, новый застройщик получает разрешение на строительство.

Вопрос: Какие требуются документы, для того ,чтобы в будущем спокойно ) зарегистрировать право собственности покупателям? Должны ли быть какие-то документы ,которые оговаривают объемы выполненных работ 1 застройщиком? Если да, то какие?

Заранее спасибо

[Karatka]

И еще меня смутил договор аренды с новым застройщиком. Так как он выдан для целей "получения соответствующих документов" а не для достройки дома ?? Но при этом выдано разрешение на строительство

[Blanch]

AlxK

. при смене заказчика-застройщика каким образом передавать результат неоконченного строительства. Можно ли передать недострой без его гос.регистрации?

вопрос в том, что есть недострой. ищите в поиске - это не объект права. А передать по гражданско-правовой сделке вы можете лишь тот объект, который является объектом гражданских прав: имущество, имущественные права, интеллектуалка и т.д.
Karatka
вы задаете 2 разных вопроса
1)

Какие требуются документы, для того ,чтобы в будущем спокойно smile.gif) зарегистрировать право собственности покупателям

да те же самые - земля, разрешиловка, проект, экспертиза и т.д.
2)

Должны ли быть какие-то документы ,которые оговаривают объемы выполненных работ 1 застройщиком?

если это требуется застройщику 1, либо застройщику 2. вы же не описываете, какие именно риски вы хотите нивелировать.

Так как он выдан для целей "получения соответствующих документов" а не для достройки дома

а вот это плохо. вы не имеете права использовать ЗУ для целей строительства. далее читаем 222 ГК

[ViRUS]

Жилой дом не достроил 1 застройщик. В интересах дольщиков администрация находит нового застройщика

А незавершенка куда делась?

[Blanch]

ViRUS

А незавершенка куда делась?

да не всегда администрация заморачивается ее регистрацией. особенно, если 1 застройщик ну совсем недобросовестный...

[Mouzze]

вопрос в том, что есть недострой. ищите в поиске - это не объект права. А передать по гражданско-правовой сделке вы можете лишь тот объект, который является объектом гражданских прав: имущество, имущественные права, интеллектуалка и т.д.

Blanch А если я произведу замену стороны в договоре между застройщиком и подрядчиком? И к новому застройщику перейдет в т.ч. и право требовать от подрядчика передачи завершенного строительством объекта?