Сообщений в теме: 18

[Vlad_]

Здравствуйте!
Сложилась следующая ситуация, мот кто что подскажет.
В 2007 году был выделен земельный участок для целей передачи его в ареду ЗАО "30 лет без урожая". По ряду причин договор аренды сразу подписан не был. Теперь же стоит задача его подписать и соответсвенно зарегистрировать.
Однако, за те неполные 2 года, которые прошли с момента выдела участка, будующий арендатор умудрился выкупить порядка 1/5 от всей площади участка и теперь возникает вечный вопрос - что делать?
Можно ли передать в аренду земельный участок доля в праве в котором принадлежит арендатору?
Четкого ответа на этот вопрос не нашел, в УФРС тоже мнения разные..

Есть альтернативные варианты.
1) Выделить выкупленную долю в самостоятельный участок, а остаток в аренду (минус- время и деньги).
2) Продать долю ЗАО физику, заключить договор аренды и вернуть свою долю обратно (минус- время, деньги, риски).
Во всех есть свои минусы, а договор нужно заключить "вчера".

Что думаете по-этому поводу? Может кто-то сталкивался.

[Schtoss]

Думаю, что ответ можно найти в ст. 247 ГК РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, можно заключить соглашение о порядке пользования, в котором установить, что пользуется земельным участком тот самый несостоявшийся арендатор, выплачивая остальным участникам ОДС компенсацию, которая будет равна арендной плате. Думаю, что такое соглашение даже регистрировать не придется
А еще можно передать доли в доверительное управление, как подсказывает ст. 16 ФЗ "Об обороте..."

[Vlad_]

Да, очень интересный вариант, спасибо, нужно предложить арндатору.
Однако я боюсь, что он не будет принят, так как целью заключения данного догвора является не только легализация использования указанного земельного участка, но и формирование залоговой базы для обеспечения кредитов, а соглашение думаю врядли устроит банк.
А вообще хотелось бы всё же определится с ответом на вопрос

Можно ли передать в аренду земельный участок доля в праве в котором принадлежит арендатору?

[Ионыч]

Однако, за те неполные 2 года, которые прошли с момента выдела участка, будующий арендатор умудрился выкупить порядка 1/5 от всей площади участка и теперь возникает вечный вопрос - что делать?

Взять в аренду оставщиеся 4/5 доли земельного участка...

[Schtoss]

Взять в аренду оставщиеся 4/5 доли земельного участка...

Поясните Если можно, с учетом ПП ВАС от 1 июля 2003 г. N 12168/02


Добавлено немного позже:
Vlad_
Кстати, для целей кредитования можно зарегистрировать передачу 4/5 долей в доверительное управление

[Луковец]

Сталкивались.
Считаю, что гражданско-правовых препятствий для заключения договора аренды земельного участка доля в котором принадлежит Арендатору нет.
Основная проблема, в совпадении кредитора и должника. Однако, Кредитором по договору аренды явлеется Собственник, а в случае с ОДС вся множественность - совокупность участников ОДС. Отсутствие обязанности участника ОДС - Арендатора платить арендную плату самому себе не прекращает множественности.
Противном случае существовала бы необоснованная дискриминация участника ОДС, выражающаяся в невозможности арендовать земельный участок.
Однако, объяснить все это в ФРС бывает проблематично.

[Schtoss]

Луковец
Не совсем понятно, что в Вашем случае является предметом договора - земельный участок или 4/5 доли в праве собственности на земельный участок. Если 4/5 доли, тогда поясните, как это согласуется со ст. 607 ГК РФ. Если участок, тогда поясните, как субъектный состав такой сделки согласуется со ст. 421 ГК РФ - у Вас на стороне арендатора 1/5 арендодателя присутствует Я всегда полагал, что заключить договор с самим собой в рамках правового поля невозможно

Противном случае существовала бы необоснованная дискриминация участника ОДС, выражающаяся в невозможности арендовать земельный участок.

Для этого и существует ст. 16 ФЗ "Об обороте..."

[Vlad_]

Ионыч

Взять в аренду оставщиеся 4/5 доли земельного участка...

К сожалению..., даже при огромном желании 4/5 в аренду взять не получится и не только

с учетом ПП ВАС от 1 июля 2003 г. N 12168/02

Статья 12 Закона об обороте земель СХ назначения ограничивает оборот долей в праве. В аренду можно сдать только выделенный участок...

Сообщение отредактировал Vlad_: 13 February 2009 - 15:14

[Ионыч]

Статья 12 Закона об обороте земель СХ назначения ограничивает оборот долей в праве. В аренду можно сдать только выделенный участок...

Влад, будучи топикстартером вы как раз говорили о том, что участок выделен в счет некоторого количества долей, но договор не заключался по разным причинам, а по истечение времени 1/5 часть долей (в счет которых выделен участок) стали собственностью потенциального арендатора. Отчего же ему не взять 4/5 доли ВЫДЕЛЕННОГО участка, а 1/5 его же пользоватся на основании титула собственника?

Сообщение отредактировал Ионыч: 13 February 2009 - 21:30

[Луковец]

Schtoss
Предмет – земельный участок.
Согласен, заключить договор с самим собой невозможно.
Только, кто является сторонами договора в данном случае?
Арендодатель = собственник объекта, в единственном числе + "Арендодателем может быть также лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду".
(ст. 606,608 ГК).
426-427 ГК владение, пользование и распоряжение общей собственностью по соглашению всех участников, т.е. функции собственника, по соглашению. Договор аренды с множественностью лиц на стороне Арендодателя является, в т.ч. и таким соглашением.
Продолжать…?

Не происходит и не может происходить в данном случае совпадения кредитора и должника.

[Schtoss]

Луковец
Продолжайте)) Если я Вас правильно понял, предметом аренды все-таки является участок, а не 4/5 доли в праве

"Арендодателем может быть также лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду"

Это кто будет в данном случае? И все равно не понимаю - зачем передавать ЗАО "30 лет без урожая" правомочия по владению и пользованию 1/5 участка, если он и так ими уже обладает?
Можете более четко описать субъектный состав сделки?

[Луковец]

Луковец
Продолжайте)) Если я Вас правильно понял, предметом аренды все-таки является участок, а не 4/5 доли в праве

Цитата
"Арендодателем может быть также лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду"

Это кто будет в данном случае? И все равно не понимаю - зачем передавать ЗАО "30 лет без урожая" правомочия по владению и пользованию 1/5 участка, если он и так ими уже обладает?
Можете более четко описать субъектный состав сделки?

Schtoss
1. Угу - простая дробь не может быть объектом аренды.
2. ЗАО "30 лет без урожая" (участник ОДС с долей 1/5), при отсутствии соглашения об использовании правомочими по владению и пользованию 1/5 участка не обладало и не обладает. Кроме того, оборотоспособность части з/у отдельная тема.
3. Субъективный состав сделки: Арендодатель - лицо действующее в соответсвии с соглашением участников ОДС и Арендатор.

[Schtoss]

Арендодатель - лицо действующее в соответсвии с соглашением участников ОДС и Арендатор

Т.е. Вы хотите тихо спрятать ЗАО "30 лет без урожая" как арендодателя за лицом, которое по соглашению участников ОДС подпишет договор? А арендную плату ЗАО как получать будет? А земельный налог платить будет?

[Луковец]

Schtoss, скажите, а почему договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя называется именно так, а не договором аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей?

ЗЫ: Не совсем понятно, как относится к настоящей теме вопрос о земельном налоге.

[Schtoss]

Schtoss, скажите, а почему договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя называется именно так, а не договором аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей?

ЗЫ: Не совсем понятно, как относится к настоящей теме вопрос о земельном налоге.

Да все пытаюсь навести Вас на мысль о том, что невозможно участие одного и того же дица в арендном правоотношении и с той, и с другой стороны при какой угодно множественности

[Vlad_]

Ионыч

Влад, будучи топикстартером вы как раз говорили о том, что участок выделен в счет некоторого количества долей, но договор не заключался по разным причинам, а по истечение времени 1/5 часть долей (в счет которых выделен участок) стали собственностью потенциального арендатора. Отчего же ему не взять 4/5 доли ВЫДЕЛЕННОГО участка, а 1/5 его же пользоватся на основании титула собственника?

Да, участок выделен, но 4/5 - это доля в праве... в выделенном участке, а если быть точнее - доли в праве общей собственности на земельный участок, которые распределены приблизительно между 540 участниками общей долевой собственности по 4,6 га. А доля(доли) в праве не может быть предметом аренды...
Что касается 1/5, то легально пользоваться ею, не учитывая мнения иных участников ОДС, он сможет только выделев её в натуре... Там 5000 га земли, как в рамках ОДС можно определить, где твоя 1000 га?

Луковец

426-427 ГК владение, пользование и распоряжение общей собственностью по соглашению всех участников, т.е. функции собственника, по соглашению. Договор аренды с множественностью лиц на стороне Арендодателя является, в т.ч. и таким соглашением.

Да, договор аренды как сделка, действительно является соглашением, однако, глава 34 ГК РФ, ЗК РФ, Закон об обороте земель сх назначения, предьявляют к данному соглашгению (сделке) ряд требований и ограничивают оборот имущества, который может быть сдан в аренду.
В частности, статья 607 ГК РФ - "Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается." А закон об обороте земель сх назначения, ограничевает оборот долей в праве общей собственности и статьёй 14 устанавливает особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Что делать? В ближайшее время нужно определится и сформировать позицию, которую сначала нужно втолковать клиенту, а потом с ней придётся топать в "обитель зла" и отстаивать там..

[Луковец]

Schtoss

Да все пытаюсь навести Вас на мысль о том, что невозможно участие одного и того же дица в арендном правоотношении и с той, и с другой стороны при какой угодно множественности

И Вы это сможете доказать ссылаяся на нормативные акты?

Хочу обратить Ваше внимание, что в случае, если соглащением участников ОДС определены лица уполномоченные заключить договор аренды в качестве Арендатора речь не идет о представительстве.

++++++++++
Упростим ситуацию.
Арендатором в соответсвии со ст.12 101-ФЗ, выкуплены доли, что происходит с договором?
Ничего, всего лишь прекращается обязанность Арендатора выплачивать самому себе а/п, целиком арендное обязательство не прекращается.

[Vlad_]

Луковец

Хочу обратить Ваше внимание, что в случае, если соглащением участников ОДС определены лица уполномоченные заключить договор аренды в качестве Арендатора речь не идет о представительстве.

Что-то не очень понятно, поясните пожалуйста Вашу мысль...

рендатором в соответсвии со ст.12 101-ФЗ, выкуплены доли, что происходит с договором?
Ничего, всего лишь прекращается обязанность Арендатора выплачивать самому себе а/п, целиком арендное обязательство не прекращается.

Да, но обязательства нет, как как договра нет...

[Schtoss]

Арендатором в соответсвии со ст.12 101-ФЗ, выкуплены доли, что происходит с договором?

А вот это мне самому интересно

Ничего, всего лишь прекращается обязанность Арендатора выплачивать самому себе а/п, целиком арендное обязательство не прекращается.

Как-то Вы странно формулируете... Обязанности арендатора не исчерпываются уплатой арендной платы. Я думаю, что арендное обязательство прекратится в части совпадением должника и кредитора в одном лице на основании ст.ст. 407, 413 ГК РФ. Но в возникновении такого обязательства я сомневаюсь...
Vlad_
Сделайте соглашение об определении порядка владения и пользования с установлением компенсации и не мучайтесь))) По-моему, быстрее будет разъяснить правовую природу банковским юристам, чем прийти к единому мнению здесь, а потом растолковать это мнение в ФРС