Сообщений в теме: 921

[SergeyBr]

Ну дак как снижать арендную плату, в условиях фин. кризиса, чтоб и арендодателя не обидеть в будущем?
Если доп. соглашением к договору снижается АП только на определенный период,и этим же соглашением фиксируется, что по истечении периода скидок АП определяется Договором, т.е. его первоначальной редакцией, есть риск что Арендатор будет платить АП по сниженной ставке либо платить по договору, а потом взыщет неосновантельное обогащение с дателя?

[SergeyBr]

Ну дак как снизить арендную плату, в условиях фин. кризиса, чтоб и арендодателя не обидеть в будущем?
Если доп. соглашением к договору снижается АП только на определенный период,и этим же соглашением фиксируется, что по истечении периода скидок АП определяется Договором, т.е. его первоначальной редакцией, существует ли риск , что Арендатор будет и в дальнейшем, по истчении периода скидок выплачивать АП по сниженной ставке,и будет прав либо выплатит ее в размере определнном договором,а потов взыщет с дателя неосновательное обогащение?

[Мартини]

Здравствуйте, нужен совет специалиста. Ситуация следующая :

В связи с окончанием срока договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности, за месяц уведомляем арендатора в письменной (на юр.адрес, указанный в договоре) и устной(директору лично) формах о необходимости освободить занимаемое помещение в соответствии с договором в течении 3 дней после окончания срока аренды.
Арендатор в устной форме отказывается, мотивируя нежеланием терять наработанное место.
ВОПРОС : Наши пошаговые действия по истечению 3 дней после окончания срока договора ареды?

[Sverlo]

У меня тут возникло два вопроса по обсуждаемой теме изменения размера арендной платы.
1. В договоре установлен следующий размер арендной платы (базовой ставки): 10 долларов за 1 кв.м. в месяц по курсу ЦБ. В данном случае установлен порядок (механизм) определения размера а/п? Соответственно если меняем ставку с 10 на 11, то меняем порядок определения размера?

2. Какие последствия заключения соглашения о изменении размера арендной платы чаще 1 раза в год, помимо того что оно является ничтожным, и вероятно взыскание НО с Арендодателя в случае увеличения и с Арендатора в случае уменьшения арендной платы по такому соглашению. Скажим налоговые риски. Возможен ли отказ ФРС в регистрации?
Меня больше интересует с позиции Арендатора и в случае уменьшения ставки?

[Sverlo]

Посмотрел схожие темы, но там немного о другом. У меня один простой вопрос и один о возможных последствиях изменения арендной платы более 1 раза в год:
1. В договоре установлен следующий размер арендной платы (базовой ставки): 10 долларов за 1 кв.м. в месяц по курсу ЦБ. В данном случае установлен порядок (механизм) определения размера а/п? Соответственно если меняем ставку с 10 на 11, то меняем порядок определения размера? Если на определенный период фиксируем курс - тоже изменение механизма?

2. Какие последствия заключения соглашения о изменении размера арендной платы чаще 1 раза в год, помимо того что оно является ничтожным, и вероятно взыскание НО с Арендодателя в случае увеличения и с Арендатора в случае уменьшения арендной платы по такому соглашению. Скажим налоговые риски. Возможен ли отказ ФРС в регистрации?
Меня больше интересует с позиции Арендатора и в случае уменьшения ставки?

[параски]

Мы в договоре прописали, что арендатор имеет право на увеличение арендной платы раз в квартал, в случае увеличения процента инфляции подтвержденого росстатом. а увеличение либо усеньшение вам придеться в любом случае оформлять допом. УФРС его регистрирует без проблем.

[Sverlo]

параски
Ну у вас это скорее не увеличение а механизм определения размера арендной платы. Это прямо подтверждается п. 11 Информационного письма ВАС №66 от 11.01.2002г.по аренде.
Меня интересует изменяется ли у меня механизм. Я думаю что изменяется. Но некоторые считают что не меняется. Хотелось бы увидеть судебную практику.

[Sverlo]

И еще такой вопрос возник.
До истечения 1 года с момента подписания ! Договора аренды стороны изменили арендную плату подписав доп соглашение (с условием о распространении действия с момента подписания), которое было зарегистрировано в ФРС уже после истечения 1 года с момента подписания Договора аренды и более 1 года с момента его (Договора) регистрации.
Получается сторонами менялась арендная плата по истечению 1 года (дата регистрации Договора и дата регистрации дополнительного соглашения)?
С какого момента будет исчисляться следующий год?

Сообщение отредактировал Sverlo: 09 June 2009 - 14:55

[negaS]

Добрый день!

Сразу оговорюсь, поиском пользовалась.

Хотим в договоре аренды предусмотреть услоуие об арендной плате в следующем порядке:


Арендная плата за помещение за 1 месяц аренды 100 рублей, за 2 месяц и последующие 300 рублей. Плюс, если Арендодатель перейдет на упрощенку (в этом же арендном году) арендная плата так и остается 300 рублей, НДС не облагается.

Плюс с первого года хотим оставить возможность дополнительно повысить аренду если курс существенно доллара повысится.

По-моему, получается четыре повышения. Кто как думает?

[PetersON]

ИМХО нормально, мы так делаем.
Это условие, определяющее порядок исчисления арендной платы.
письмо ВАС 66
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

[negaS]

но в этом же письме ВАС 66 указано что порядок (механизм) исчисления арендной платы, это когда арендная плата увеличивается на коэффициент инфляции или когда а/п установлена в иностранной валюте, а четкого примера, что арендную плату сразу в первоначальном договоре можно прописывать (менять) с первого года за различные периоды этого года по-разным суммам и что это будет порядок нигде не указано...

[PetersON]

имхо это одно и то же

[negaS]

PetersON, а у Вас такие договоры подлежали регистрации?

[grin095]

negaS а что государственная регистрация зависит от порядка (механизма) расчета арендной платы?
а с
PetersON я согласен, была такая практика

дополнено:

аа, догадываюсь, вы вероятно боитесь отказа в регистрации договора с такими положениями? я регистрировал доп к договору аренды земельного участка в Москве, где расписал подобный вашему механизм расчета в зависимости от фактических обстоятельств оплаты, вопросов не возникло

Сообщение отредактировал grin095: 26 August 2009 - 17:39

[negaS]

grin095, скажите, а то что после заключениея договора в течение ПЕРВОГО года потом допником повысим аренду на основании того, что такое право предусмотрено договором, это тоже нормально? Во всех договорах, которые встречались мне пишут о возможности повышения а/п только со второго года аренды

Сообщение отредактировал negaS: 26 August 2009 - 17:56

[grin095]

negaS
информация, указанная в сообщении №2, на мой взгляд, не позволяет это делать
но это не единственная точка зрения

Сообщение отредактировал grin095: 27 August 2009 - 11:01

[negaS]

Задала аналогичнй вопрос в Гарант (есть у них такая услуга). Там юристы согласны со мной, что если единожды предусмотрена твердая сумма менять ее нельзя в течение года. Они считают, что механизм или порядок - это какой-то долгоиграющий расчет (формула) применительно ко всему сроку аренды.

[PetersON]

в догонку

Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30

[negaS]

А мне кажется вот пример расчетной арендной платы
Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 22 января 2002 года N 68-ПП

МЕТОДИКА
расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда,
находящимися в собственности города Москвы


Настоящая Методика разработана и направлена на реализацию Концепции управления собственностью города Москвы в целях повышения эффективности управления объектами нежилого фонда и использования рыночной оценки сдаваемых в аренду площадей.
Методика определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателем.
Методика расчета направлена на мобилизацию в бюджет города' Москвы необходимых средств в виде погашения затрат собственника на содержание и реновацию объектов нежилого фонда и дохода от использования имущества, находящегося в собственности города, одним из которых является арендная плата за объекты нежилого фонда.
1. Общая часть


Методика расчета арендной платы применяется при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы и состоящих на учете.
Рассчитанная в соответствии с данной Методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора.
2. Расчет арендной платы


Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),

где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв.м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв.м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года);


Величина ОТ определяется по формуле:
ОТ = Синв * Кот,

где:
Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;


Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет города Москвы.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г.Москвы на очередной год. Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда(объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком,определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади на соответствующий год.
Величина Коэффициента доходности (Кд) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается правовым актом города Москвы.
Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:
- категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативно-правовым актом города Москвы;
- категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена правовым актом города Москвы;
- категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.
Коэффициент принимается равным нулю (Ккор=О) для категории арендаторов, которым нормативно-правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права,аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до 1 года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.
Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор=0,5) для категории арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет, при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккор=1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше 5 лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством. сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование. переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).
Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.
Индивидуальное предоставление льгот не допускается.
Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более, чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

[grin095]

negaS
пример, кто бы спорил.. но не единственный
вот вы пишете

Хотим в договоре аренды предусмотреть услоуие об арендной плате в следующем порядке:
Арендная плата за помещение за 1 месяц аренды 100 рублей, за 2 месяц и последующие 300 рублей. Плюс, если Арендодатель перейдет на упрощенку (в этом же арендном году) арендная плата так и остается 300 рублей, НДС не облагается.
Плюс с первого года хотим оставить возможность дополнительно повысить аренду если курс существенно доллара повысится.

так если грамотно прописать в договоре, что за 1 месяц аренды 100 рублей, за 2 месяц и последующие 300 рублей.
с упрощенкой имхо то же можно в качестве условия указать, можно и привязать к курсу доллара, но он может и упасть, что аренду снизит.
главное, что это будет условие договора аренды, определяющее порядок расчета арендной платы на весь период действия договора
ну да все это уже не раз сказали, хотите поддерживайте позицию хотите нет.

Сообщение отредактировал grin095: 27 August 2009 - 16:50

[negaS]

grin095, приведите, пожайлуста, пример, как это грамотно сделать. очень буду благодарна

[Tony V]

Господа, простите убогого, но прочитав несколько тем, а также ВАСин обзор, я так и не понял что произойдёт, если ЭСО придёт к арендатору ис просит: "Ты, чьё электричество потреблял, редиска?!". Что должен ответить арендатор?

П.С. ЭСО уже пришла, спросить хочет арендодателя, а тот хочет сказать, что в акте обследования электросчётчика не участвовал (на самом деле участвовал арендатор), а потому результаты проверки - хрень полная. Простите мой французский.

[Le vin]

Tony V

что произойдёт, если ЭСО придёт к арендатору ис просит: "Ты, чьё электричество потреблял, редиска?!". Что должен ответить арендатор?

ничье не потреблял. я арендованными помщениями под размещения офиса пользовался. а помещения должны были быть пригодны для этого по условиям договора.

[Tony V]

Le vin

я арендованными помщениями под размещения офиса пользовался. а помещения должны были быть пригодны для этого по условиям договора.

это арендатор будет дателю рассказывать, а не третьим лицам.

[uzbek]

Tony V
п. 7. правил недискриминационного доступа... ПП от 27.12.04 № 861 -
не признается услугой по передаче э/э при аренде