Сообщений в теме: 15

[F.E.A.R.]

Уважаемые специалисты по недвижке! подскажите как поступить в следующей ситуации:
у нас имеется должник, который не может расплатиться с долгами. У него имеется квартира в ипотеке. Сразу выкупить мы ее не можем, но должник согласен ее нам передать, как только расчитается с банком. Стоит вопрос, какой документ можно составить, чтобы после расчета с банком должник был обязан квартиру на нас переоформить. Есть пара вариантов - 1. соглашение о задатке, в котором прописывается небольшая сумма, и обязанность должника переоформить квартиру после погашения долга банку. 2. Предварительный ДКП, в силе которого сильно сомневаюсь, т.к. для его составления думаю необходимо согласие собственника, т.е. банка. Кто что может подсказать?
P.S. если подобное обсуждалось, киньте ссылочку плиз

[vitaliys]

Договор займа.

[F.E.A.R.]

Договор займа.

это было бы слишком легко. Проблема в том, что именно по договору займа человек должен определенную сумму, а забрать нечего, кроме квартиры, которая находится в ипотеке. Вот и встал вопрос, какую бумагу составить, чтобы застолбить эту квартиру после того, как он ее выкупит

[Alx]

Квартира это имущество находящееся в залоге у банка. заложить вам он ее не сможет при всем желании

чтобы застолбить эту квартиру после того, как он ее выкупит

а счего вы взяли что он ее выкупит.Может он гарантию дает? А если не выкупит? и сколько лет пройдет до сего долгожданного момента.
Вы врядли сможете обязать его передать квартиру вам (после снятия обременения) если он не сделает этого добровольно. Ищите другое имущество, вклады, акции, автомашины. Если есть деньги расплатиться с банком, значит есть доходы.

[vitaliys]

Договор займа.

это было бы слишком легко. Проблема в том, что именно по договору займа человек должен определенную сумму, а забрать нечего, кроме квартиры, которая находится в ипотеке. Вот и встал вопрос, какую бумагу составить, чтобы застолбить эту квартиру после того, как он ее выкупит

Ещё один договор займа с условиями ст.157 ГК?

[F.E.A.R.]

заложить вам он ее не сможет при всем желании

а он ее и не закладывает

а счего вы взяли что он ее выкупит.Может он гарантию дает?

ну по крайней мере мы на это надеемся

Вы врядли сможете обязать его передать квартиру вам (после снятия обременения) если он не сделает этого добровольно

так я и создал эту тему для обсуждения данного вопроса. Мне кажется вполне жизнеспособным вариант с соглашением. Просто привязку исполнения соглашения сделать к наступлению определенного события, в моем случае - выкуп квартиры. Это правильно заметил

vitaliys

Ищите другое имущество, вклады, акции, автомашины. Если есть деньги расплатиться с банком, значит есть доходы.

имущества нет, доходы малы по сравнению с задолженностью

[limterran]

Ещё один договор займа с условиями ст.157 ГК?

Тот, кто брал ипотеку обращается в ипотечное агенство, или что там у Вас, с заявлением о погашении кредита и продажи недвижимого имущества. Совместно с ипотечным инспектором устанавливается срок погашения (до какого числа).
Одновременно, Составляете договор К-П с обременением (в виде рассрочки платежа за квартиру). Заказываете сделку К-П в регистрационной службе (в договоре указана сумма=погашению ипотечного кредита, далее необходимо указать срок окончательного расчета). Вы становитесь собственником с обременением (обременение-отсрочка платежа). Человек, получив от Вас сумму, необходимую для погашения идет в банк, гасит ее. В течении от 14 до 30 дней банк выдает справку о погашении. Получив ее, печатаете акт взаиморасчетов и в регпалату с ним. Регистратор снимает обременение и Вы полноправный собственник.

[exterminator]

Соглашение об отступном.

[F.E.A.R.]

Тот, кто брал ипотеку обращается в ипотечное агенство, или что там у Вас, с заявлением о погашении кредита и продажи недвижимого имущества. Совместно с ипотечным инспектором устанавливается срок погашения (до какого числа).
Одновременно, Составляете договор К-П с обременением (в виде рассрочки платежа за квартиру). Заказываете сделку К-П в регистрационной службе (в договоре указана сумма=погашению ипотечного кредита, далее необходимо указать срок окончательного расчета). Вы становитесь собственником с обременением (обременение-отсрочка платежа). Человек, получив от Вас сумму, необходимую для погашения идет в банк, гасит ее. В течении от 14 до 30 дней банк выдает справку о погашении. Получив ее, печатаете акт взаиморасчетов и в регпалату с ним. Регистратор снимает обременение и Вы полноправный собственник.

гениальное решение только как оно к моей ситуции применимо не думали? я вроде не о механизме покупке ипотечной квартиры тему создавал. Но за внимание все равно спасибо

Ещё один договор займа с условиями ст.157 ГК?

то что применима ст.157 с этим ясно, вот только какой смысл еще один договор займа делать? Мне кажется более оптимально соглашение о задатке, который получил должник, но с отсылкой на ст.157 (исполнение после наступления конкретного события)

[adviser-G]

гениальное решение  только как оно к моей ситуции применимо

применимо - в части разницы между стоимостью квартиры и долгом должника перед вами (если есть такая разница), а если нет разницы или она меньше остатка долга по ипотечному кредиту - платите банком и оформите займ - по крайней мере и квартира будет сразу, и должник под контролем (в смысле деньги будет платить не банку, а Вам)

[F.E.A.R.]

платите банком и оформите займ - по крайней мере и квартира будет сразу, и должник под контролем (в смысле деньги будет платить не банку, а Вам)

хм, значит получается следующая ситуация - долг с должника не забрали, и еще выкупили у банка его квартиру, чтобы у него проблем не было. Потом опять сидим и ждем, когда он с нами расчитается? Цель опять не достигнута!
Господа! ВЫ первое сообщение хотя бы читайте, чтобы понять суть темы...
Человек должен 100 р. Квартира стоит 70 р., и еще в ипотеке. Какой смысл нам ее выкупать? Надо чтобы должник за нее расчитался, а потом нам ее передал. А вот чтобы квартира не ушла после того, как он за нее расчитается, необходима бумага

[Romeo]

А как насчет заключения предварительного договора с передачей задатка в счет исполнения обязательств, ст. 460 ГК предусматривает, что Покупатель мог знать о том, что недвижимость заложена, а 445 ГК предусматривает обращение в суд для заключения основного договора если продавец будет уклоняться после выплаты кредита банку.

[Piranha]

Уважаемые специалисты по недвижке! подскажите как поступить в следующей ситуации:
у нас имеется должник, который не может расплатиться с долгами. У него имеется квартира в ипотеке. Сразу выкупить мы ее не можем, но должник согласен ее нам передать, как только расчитается с банком. Стоит вопрос, какой документ можно составить, чтобы после расчета с банком должник был обязан квартиру на нас переоформить. Есть пара вариантов - 1. соглашение о задатке, в котором прописывается небольшая сумма, и обязанность должника переоформить квартиру после погашения долга банку. 2. Предварительный ДКП, в силе которого сильно сомневаюсь, т.к. для его составления думаю необходимо согласие собственника, т.е. банка. Кто что может подсказать?
P.S. если подобное обсуждалось, киньте ссылочку плиз

Вопрос - по какому договору квартира в ипотеке?
Если Вы готовы постепенно сами выплачивать ипотеку - то нельзя ли с согласия банка вам начинать платить самим, сделав уступку?
цена уступки = цена займа.зачет.
Если я не совсем верно поняла ситуацию, распишите, плз.

[местный]

ув.F.E.A.R.,

Чесслово, пытался понять, что у Вас за ситуация, но так и не смог
Кто собственник квартиры сейчас? Почему Вы постоянно ведете речь о выкупе квартиры Вашим должником у банка-залогодержателя? и откуда в таком случае ипотека, если квартиру надо еще только выкупить?

Человек должен 100 р.

кому должен, Вам? или это сумма долга собственника квартиры-Вашего должника по обеспеченному ипотекой обязательству?

Квартира стоит 70 р., и еще в ипотеке.

то, что она в ипотеке, говорит о том, что для Ваших целей она пока стоит гораздо меньше (ее стоимость минус сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству вместе с иными суммами подлежащими возмещению из ее стоимости)

А вот чтобы квартира не ушла после того, как он за нее расчитается, необходима бумага

Дальше, действую, по-пятничному - не обессудьте, "иду по приборам" В общем исхожу из предположения, что Ваш должник должен банку и требование банка обеспечено залогом квартиры, на которую Вы хотели бы наложить руку, но поскольку скорее всего распоряжение квартирой договором ипотеки запрещено, либо требует получения согласия банка, которое Вы вряд ли получите, то руку наложить на квартиру Вы сможете только тогда, когда ипотека будет прекращена (т.е. после погашения обеспеченного ипотекой долга перед банком).
Последующий залог разрешен договором ипотеки с банком? Если нет, то наверняка и распоряжение запрещено и тогда, думаю, что у Вас нет иных вариантов, кроме как заключить предварительный договор на тот срок, который по условиям обеспеченного ипотекой договора должно быть произведено погашение того долга, плюс например один год. Если последующий залого разрешен, то заключайте его, включив условие о внесудебном обращении взыскания.
Все равно Ваш интерес в квартире непосредственно зависит от прекращения той ипотеки - если не будет погашения обеспеченного ей обязательства, то забудьте про эту квартиру - считайте, что и не было у Вас вариантов с ее приобретением (исходя из домысливаемого мной соотношения суммы долга и стоимости квартиры).

Какой смысл нам ее выкупать? Надо чтобы должник за нее расчитался, а потом нам ее передал.

правильно, для целей обеспечения/принятия в счет уплаты долга перед Вами она только тогда приобретет ценность, когда ипотека будет прекращена
Вот и скажите - чего же Вы хотите с учетом этого? Почему понимая, что кроме квартиры у него ничего нет, Вы считаете, что ему есть чем погасить свой долг перед банком?
Можно было б пофантазировать на тему "могли бы Вы стать собственником квартиры, не платя за нее (путем зачета свои требования к должнику-продавцу, например) пока не прекратится ипотека", если бы не осознание того, что практически такая ситуация невозможна - либо договор ипотеки прямо это запрещает, либо банк Вам согласие не даст на отчуждение
с тяпницой

[F.E.A.R.]

господа! я не знаю причин непонимания созданной темы, а вернее ее сути, поэтому попробую еще раз:
Есть должник, который нам должен 100 р. (образно) - неодноктратно брал займ. Долг отдать не может - большая сумма накопилась, но у него есть квартира, которую он готов отдать в счет погашения долга (хотя всей суммы она не покроет, но это другой вопрос). Данная квартра приобреталась по ипотечному кредиту. За нее человек постепенно расплачивается, так что по истечении определенного времени он ее выкупит. На переоформление ипотеки банк категорически не идет (вообще сейчас это редкость). Вот и встал вопрос о составлении определенного документа, по которому этот человек, после того, как выкупит квартиру у банка, передал нам ее в счет погашения долга. Кроме того, если вдруг после выкупа квартиры он ее продаст третьему лицу, чтобы ее без лишних усилий можно было вернуть. Сейчас вроде все должно быть понятно.
Свои мысли я высказал выше, и помимо этого высказывались и участники форума. На мой взгляд лучше составить соглашение о задатке с отсылкой на ст.157.

А как насчет заключения предварительного договора с передачей задатка в счет исполнения обязательств, ст. 460 ГК предусматривает, что Покупатель мог знать о том, что недвижимость заложена,

думаю ст.460 сюда не подходит, так как по ней возникает обязанность передать необремененный товар в определенный срок, а когда квартиру выкупят из ипотеки не известно (может 3,5,10 лет).

Добавлено немного позже:

Дальше, действую, по-пятничному - не обессудьте, "иду по приборам"  В общем исхожу из предположения, что Ваш должник должен банку и требование банка обеспечено залогом квартиры, на которую Вы хотели бы наложить руку, но поскольку скорее всего распоряжение квартирой договором ипотеки запрещено, либо требует получения согласия банка, которое Вы вряд ли получите, то руку наложить на квартиру Вы сможете только тогда, когда ипотека будет прекращена (т.е. после погашения обеспеченного ипотекой долга перед банком).

верно мыслите

Последующий залог разрешен договором ипотеки с банком?

нет конечно, иначе было бы проще

Вас нет иных вариантов, кроме как заключить предварительный договор на тот срок, который по условиям обеспеченного ипотекой договора должно быть произведено погашение того долга, плюс например один год.

допустим, договор заключен на 10 лет, о кредит гасится через 3 года. Квартира продается. Мы через 10 лет приходим в банк, нам сообщают данную новость, и что дальше? учитывать хотя бы то, что сроки иск. давности пропущены

[местный]

я не знаю причин непонимания созданной темы,

вот Вам свежий пример:
из Вашего

Данная квартра приобреталась по ипотечному кредиту.

следует, что с продавцом квартиры должник рассчитался из средств, полученных в кредит от банка, в пользу которого установлен залог. При этом, поскольку кредит предоставлен(с продавцом рассчитались), то нет оснований предполагать, что Ваш должник не стал собственником квартиры (пусть пока и обременной залогом)
Однако вот это

За нее человек постепенно расплачивается

, +

так что по истечении определенного времени он ее выкупит.

наводит на мысль о том, что собственность к Вашему должнику так и не перешла, а в сочетании с Вашим

Мы через 10 лет приходим в банк

выстраивается картина какой-то крайне изощренной сделки в результате которой Ваш должник и собственником не стал и кредит обязан погашать, а изощренный банк, став собственником квартиры (иначе у кого ее выкупает Ваш должник и почему Вы собираетесь за квартирой идти в банк, а не к Вашему должнику), еще и залог в пользу себя-любимого как-то установил при этом залог прекратился совпадением кредитора и должника

срок предварительного договора - срок, в течение которого его стороны обязаны заключить основной договор. До его истечения это сделать не только можно, но и нужно, потому что после - уже нельзя, если в пределах срока не направить предложение заключить основной договор. Поэтому большой срок предварительного договора для Вас благо, а о прекращении ипотеки Вы узнаете из ЕГРП и без обращения в банк. Началом срока ИД будет момент, когда Вы узнали о нарушении своего права - направите предложение о заключении ОД под конец десятого года, тогда он и начнется (при отказе).
продажа квартиры Ваших прав не нарушит - у Вас нет никаких прав на эту квартиру