Тут у меня спор возник.
Мой оппонент утверждает, что комиссионер может заключить договор аренды недвижимости от своего имени, но за счет комитента (по договору комиссии).
Его доводы – нет запрета в законодательстве, наоборот, такие действия даже предусмотрены ст. ст. 990ГК РФ (договор комиссии), 608 ГК РФ (арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом).
Я с ним не согласен. Мои доводы:
1. Статья 608 ГК РФ. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом.
2. Но лицо, управомоченное законом - это унитарное предприятие, образовательное учреждение, доверительный управляющий и др., права которых сдавать имущество в аренду предусмотрены в соответствующих законах.
Комиссионер к этим лицам не относится.
3. п. 2 статьи 651ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из анализа ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и специфики правового режима недвижимого имущества следует, что заявителем на государственную регистрацию договора аренды недвижимости не может выступать комиссионер.
Также я думаю, что комиссионер не праве сдавать недвижимое имущество в аренду и в случае, когда договор аренды не подлежит регистрации (срок менее года).
Косвенно мою правоту подтверждает пункт 23 Информационного письма ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии":
«23. Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости».
Как Вы считаете, кто прав?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 6
#2
Отправлено 17 July 2009 - 15:50
Мой оппонент утверждает, что комиссионер может заключить договор аренды недвижимости от своего имени, но за счет комитента (по договору комиссии).
Согласен с Вашим оппонентом.
На данные отношения будут распространяться указанные Вами ограничения в сфере регистрации, связанные с особым регулированием недвижимого имущества как объекта гражданского оборота, однако ограничения это не гражданско-правовые. Действительно, в органах ФРС заявителем должен быть собственник, однако сама по себе такая схема отношений, на мой взгляд, вполне легальна.
Ст. 990 не ограничивает перечень сделок привычными купле-продажными.
Не вижу причин, почему сюда не может попасть аренда.
Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости».
См. выше, это вопрос регистрации, но не действительности описанной вами схемы оформления правоотношений.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Правомочия, вытекающего из закона здесь не будет, а вот правомочие, вытекающее из соглашения с собственником - почему бы и нет?
Похожая ситуация была здесь:
http://www.msk.arbit...3_02-91-162.pdf
http://www.msk.arbit...
Постановлением ФАС Московского округа от 01.10.2002 N КГ-А40/6453-02
договор оставлен в силе.
Сообщение отредактировал Kosyakman: 17 July 2009 - 17:02
#3
Отправлено 18 July 2009 - 01:11
Спасибо, Kosyakman, за высказанное мнение. Оно довольно-таки логичное.
Хотел бы с Вами подискутировать.
Вы пишете, что
Вы хотите сказать, что договор аренды недвижимости от своего имени может заключить комиссинер, но заявление на государственную регистрацию договора аренды должен подать комитент?
Где такое предусмотрено? Только не говорите, что это следует или что не запрещено, то разрешено. А без государственной регистрации договор не заключен.
По данному вопросу Вы меня не убедили.
Но
Тут возможно только
Лица, управомочные законом - это :
-унитарное предприятие - право хозяйственного ведения на недвижимость подлежит государственной регистрации ( ст. 131 ГК РФ);
- казенное предприятие и учреждение - право оперативного управления на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ);
- доверительный управляющий - передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ);
- др.
Из анализа норма закона получается, что все управомочные
законом лица на передачу в аренду недвижимость имеют зарегистрированные права на эту недвижимость.
Но комиссионер не имеет зарегистрированного права на недвижимость комитента, из чего следует, что он не вправе распоряжаться недвижимым имуществом комитента, в т.ч. заключать договор аренды от своего имени.
Обратите внимание на дату судебного акта, постановление от 2002 г.
Дата - 2004 г. Может найдете судебную практику по-свежее? Я не нашел.
Зато есть указанное постановление ВАС.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 17 ноября 2004 г. N 85
23. Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности закрытого акционерного общества (покупателя) на нежилое помещение.
Между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения.
Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы.
Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи.
Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.
Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло.
При этом в результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества.
Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
Конечно, рассматривается купля-продажа, но ИМХО отношения при аренде аналогичны.
Жду Вашего мнения. С уважением.
Хотел бы с Вами подискутировать.
Вы пишете, что
Действительно, в органах ФРС заявителем должен быть собственник
Вы хотите сказать, что договор аренды недвижимости от своего имени может заключить комиссинер, но заявление на государственную регистрацию договора аренды должен подать комитент?
Где такое предусмотрено? Только не говорите, что это следует или что не запрещено, то разрешено. А без государственной регистрации договор не заключен.
По данному вопросу Вы меня не убедили.
Правомочия, вытекающего из закона здесь не будет, а вот правомочие, вытекающее из соглашения с собственником - почему бы и нет?
Но
- это представительство (ст. 182 ГК РФ), представитель действует от имени представляемого, а у нас комиссионер заключает договор от своего имени.правомочие, вытекающее из соглашения с собственником
Тут возможно только
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом
Лица, управомочные законом - это :
-унитарное предприятие - право хозяйственного ведения на недвижимость подлежит государственной регистрации ( ст. 131 ГК РФ);
- казенное предприятие и учреждение - право оперативного управления на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ);
- доверительный управляющий - передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ);
- др.
Из анализа норма закона получается, что все управомочные
законом лица на передачу в аренду недвижимость имеют зарегистрированные права на эту недвижимость.
Но комиссионер не имеет зарегистрированного права на недвижимость комитента, из чего следует, что он не вправе распоряжаться недвижимым имуществом комитента, в т.ч. заключать договор аренды от своего имени.
Постановлением ФАС Московского округа от 01.10.2002 N КГ-А40/6453-02
договор оставлен в силе.
Обратите внимание на дату судебного акта, постановление от 2002 г.
пункт 23 Информационного письма ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии":
Дата - 2004 г. Может найдете судебную практику по-свежее? Я не нашел.
Зато есть указанное постановление ВАС.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 17 ноября 2004 г. N 85
23. Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности закрытого акционерного общества (покупателя) на нежилое помещение.
Между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения.
Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы.
Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи.
Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.
Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло.
При этом в результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества.
Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
Конечно, рассматривается купля-продажа, но ИМХО отношения при аренде аналогичны.
Жду Вашего мнения. С уважением.
#4
Отправлено 18 July 2009 - 02:13
я согласен с yuriaks, не может комиссионер выступать в качестве арендодателя. Только поверенный либо сам собственник.
#5
Отправлено 19 July 2009 - 19:01
Вы хотите сказать, что договор аренды недвижимости от своего имени может заключить комиссинер, но заявление на государственную регистрацию договора аренды должен подать комитент?
На Ваш вопрос отвечает процитированное Вами же информационное письмо:
Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
Видите ли, из сказанного отнюдь не вытекает, что сама сделка будет недействительной. ВАС высказался о регистрации.
Кстати, а что со случаями, когда договор заключается на срок меньше года или же объект аренды не недвижимое имущество? Проблема регистрации отпадает, остается лишь проблема ст. 608, правильно я понимаю?
Представительство (ст. 182 ГК РФ) - представитель действует от имени представляемого, а у нас комиссионер заключает договор от своего имени.
С этим трудно спорить и это один из сильных аргументов в Вашей позиции. Действительно, 608 ГК говорит о лицах, управомоченных собственником.
Но при купле-продаже комиссионер тоже распоряжается не своим имуществом (имуществом, не принадлежащем ему на праве собственности), однако никаких вопросов это не вызывает, потому что этот случай прямо предусмотрен законом - правомочие комиссионера в данном случае вытекает из договора комиссии. Комиссионер действует от своего имени, однако во исполнение поручений комитента, и именно в этой взаимосвязи он получает возможность распоряжаться имуществом последнего.
Мне кажется, что слова управомоченных собственником не следует понимать единственно как возможность действовать от имени собственника (то есть будучи поверенным).
Впрочем, шаткость такого трактования тоже вижу.
Ув. Pastic, спасибо за Ваше мнение. Призадумалсо
Сообщение отредактировал Kosyakman: 19 July 2009 - 19:06
#6
Отправлено 19 July 2009 - 23:29
Аренда преспокойненько регистрируется по заявлению арендатора.
Игорь
Игорь
#7
Отправлено 19 July 2009 - 23:42
В научной литературе рассматриваемый вопрос как-то обходят стороной, уделяя больше внимания правомочиям, вытекающим из закона.
Кто может быть лицом, управомоченным собственником, особо не расписывают, полагая, видимо, что и так все понятно.
В пользу своей позиции кроме вышеуказанной (согласен, старенькой) судебной практики пока ничего дельного не нашел.
В одной статейке все же упоминается рассматриваемый аспект:
Правда вот источник откровенно слабоавторитетный.
Хотелось бы услышать и мнение уважаемых старожилов (вы уж извините, что мы к вам с пустяками обрасчаемся, просветиться ведь тож хотим).
Кто может быть лицом, управомоченным собственником, особо не расписывают, полагая, видимо, что и так все понятно.
В пользу своей позиции кроме вышеуказанной (согласен, старенькой) судебной практики пока ничего дельного не нашел.
В одной статейке все же упоминается рассматриваемый аспект:
Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. <...>
Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК). (Особенности сдачи в аренду земельных участков
(Кириллова С.) ("Законность", № 1, 2004)
Правда вот источник откровенно слабоавторитетный.
Хотелось бы услышать и мнение уважаемых старожилов (вы уж извините, что мы к вам с пустяками обрасчаемся, просветиться ведь тож хотим).
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
