Сообщений в теме: 545

[Ol123]

как решит районный судья и что учтет сложно сказать.

Мелочи:
"Пункт 3.3.5 Правил устанавливает, что входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками)" - баков на вашем чердаке, скорее всего нет.
"По согласованию с абонентами дома оборудование ООО «ХХХХ» для осуществления передачи данных установлено на чердачном помещении дома." Согласование, наверное, устное. Абоненты неправомочны согласовывать от имени всех собственников.
"Ответчик ХХХХ самовольно сняла ранее установленный на входной люк чердачного помещения замок (ключи от которого имелись у обслуживающей организации) и установила свой замок." по ст.36 ЖК: "Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме." то, что поменяла замок - пока кто-то из собственников не воспротивится этому, она сделала законно, а не самовольно. Если она не собственник, а нениматель, то тут может быть самоуправство - право пользования есть, а распоряжения нет.
Если бы на нее подал в суд другой собственник (ваш абонент) или управляющая компания, то суд еще мог бы решить что-то.
Упирать можно на то, что у вас есть договор с управляющей компанией.
"работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Такой организацией и является ООО «ХХХХ»." Нужна точная цитата, может там тоже про чердаки с баками.
Но тогда иск не по адресу - надо привлечь управляющую компанию в качестве ответчика, так как они нарушили договор - не предоставляют доступ. Но, думаю, они просто разорвут этот договор, поэтому про него упоминать может быть нежелательно. Еще надо посмотреть договор, может это не договор (цены договора нет), а какое-нибудь письмо о намерениях. Также управляющая компания вряд ли уполномочена заключать такие договора и просто откажется от него. Скорее всего, она уполномочена заключать договора только с коммунальными организациями. Ещё право на доступ к чердаку могут иметь организации, уполномоченные всякими НПА, например, со времен СССР (телевизионная, радиотрансляционная сеть), но тогда надо было действовать от их имени. Теоретически суд может вынести решение о нечинении препятствий в доступе эксплуатирующей организации и указать как его исполнить. Но решение уязвимо - сказать собственнику чтобы он третьему лицу дал ключ от своей собственности да еще за свой счет изготовил ключ как то не очень. Если ответчик не собственник, то попроще. Если у вас интернет на основе радио, думаю, шансов меньше.

Сообщение отредактировал Ol123: 01 October 2008 - 13:20

[Rony_RND]

Уважаемый Анатолий 52 писал:
" Оформил, недавно, из многоквартирного дома индивидуальный жилой, с увеличением по площади на чердак, лестничные площадки и подвал... "

У нас немного иначе: все жилые помещения (2 этажа) в многоквартирном доме выкуплены физлицом и переведены в нежилой фонд. Теперь встал вопрос об оформлении права собственности на общее имущество (лестница, подвал).За что можно зацепиться кроме ст. 290 ГК и п. 1 ст. 37 ЖК?формально, поскольку у нас 100% доля в общем имуществе (принадлежат все помещения в доме), они так же наши. Но совершенно неясно, как это оформить. В Договорах купли-продажи передача доли в ОИ не упоминается. Мне кажется, нужно было сначала оформить ПС на ОИ, а потом уже осуществлять перевод в нежилое. Но что делать сейчас? (Информации о том, было ли организовано ранее в доме ТСЖ, и на каком балансе стоят подвал и лестница, у меня пока нет.) С чего начать, на что ссылаться и куда обращаться?
Заранее признательна за любую помощь.

[Molkin]

Rony_RND
об этом в какой-то другой теме подробно дисскутировалось.
oksana_vrn
Нет, людей, которые сделали бы все "под ключ" не нашел.
Переправил другому юристу, результатов не знаю точно, но вероятно, что просто для мотивированного отказа после консультации.

[Антоновка]

Так использование чердака, в т.ч. для размещения оборудования провайдера, д.б. с согласия ОСС. Есть ли таковое?

УК неправомочна была заключать подобный договор с ними (хотя у нас в доме тоже самое). Вряд ли вы делегировали УК такие полномочия...

[Dremlin]

Антоновка
+1
Andrey_112
опираться следует на согласие ОСС. Если вы не удосужились его получить - а, собсно, чего тогда хотите? Вы не эксплуатирующая организация, ваше оборудование не является жизненно необходимым для собственников жилья.

[Andrey_112]

ОСС никогда не даст согласия. там жесткие мегабабули. в иске, кстати, отказали.

[Пуссер Евгений]

Подскажите пожалуйста а может ли юр.лицо приватизировать чердак и подвал дома? И как это можно сделать?

Приватизировать чердак нельзя так как это общедолевое имущество, но можно его реконструировать, построив мансарду. Мы этим занимаемся законно. Пишитею
Евгений.


Добавлено в [mergetime]1227535404[/mergetime]

Вроде бы все проходит, но есть одна загвоздка.
Ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, в рез-те реконструкции происходит уменьшение ОИ МКД.

С уважением

Общее имущество увеличивается, если произвести модернизацию инженерии и ремонт фасада, парадных и прочего. В крайнем случае можно не уменьшать чердак. Евгений.

[Iv+]

В крайнем случае можно не уменьшать чердак. Евгений.

Как я понял речь в теме идет об отчуждении чердака.

[Серафима]

Помогите, пожалуйста. С чего начать отчуждение подвалов,, проданных КУГИ. Через них не только проходят все коммуникации, есть разводка на все этажы, а водном подвале вход в него преграждают трубы, их надо перешагивать. высота помещений мах 190 см.

[CyxoB]

И все-таки интересен вопрос с арендой долгосрочной, а в договоре обезопасить себя от возможного досрочного расторжения...

[Мишелика]

Доброго времени суток. Добросовестно прочла тему, но вопросы остались.
Ситуация известная. Многоквартирный дом(новостройка), несколько квартир принадлежат муниципалам. Собствениик на последнем этаже желает приобрести часть тех.этажа.
Вижу следующие варианты:

1.Аренда на максимальное возможное кол-во лет. Считаю это наиболее приемлемым и законным вариантом. Но собственник хочет "бумагу о собственности" поскольку без бумажки ты букашка, а с бумажкой человек

2. Реконструировать квартиру(или тех этаж?), провести общее собрание, получить согласие всех собственников и в итоге "Бумагу о собственности" Думаю это не самый легкий путь, при том, что процедура до конца не понятна. Не усложняет ли дело наличие собственников-муниципалов?

Поделитесь соображениями, плиз.

[Lawy]

Я конечно дико извиняюсь!

Ну как приватизировать чердак и подвал, если есть пп. 2 п. 4. ст. 39 ЖК РФ, согласно которому Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

[Lawy]

вариант второй.

Передать чердак в долгосрочную аренду, перед этим получив согласие 75 % жильцов, но прежде чем передать в аренду, необходима регистрация права общей долевой собственности. Это получается каждому жильцу соразмерно его собственной площади выдается дополнительное свидетельство УФРС на право общей долевой собственности и он через управляющую компанию сдает в аренду общее имущество. Напоминает ваучеризацию многоквартирного дома. Не находите?

[ADSemenov.ru]

Не находите? 

____Вряд ли. Порядок регистрации определён приказом МинЮста №29 от 14.02.2007.

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться - так же, как и в соответствии с ранее действовавшим порядком - собственниками помещений в многоквартирном доме или их представителями.

____ Разговор идёт о регистрации не долей, а Общего Имущества (или его части).

[Talion]

А у нас такая ситуация. В подвале дома расположен фитнес-клуб и проходят общие коммуникации. Фитнес-клуб существует уже лет 5. Но, год назад мы создали ТСЖ и стали разбираться с подвалом, чей и на каком основании? Выяснили, что застройщик каким то образом получил право собственности и продал часть подвала некоему гражданину. Этот некий гражданин, в свою очередь, продал этот подвал в долевку двум гражданам, а сам у них арендует этот подвал и устроил там фитнес-клуб. Как это могло произойти, если отчуждение общего имущества не допускается? Оказалась просто! Если запрещено регистрировать сделки с подвалами жилых домов, из всех документов исключают термин «подвал», заменяют его термином «первый этаж» и регистрируют сделку, а после регистрации права собственности на подвал, когда цель достигнута и свидетельство на право собственности получено, спустя какое-то время, термины вновь меняют местами. И в договоре купли-продажи, и в акте приема-передачи имущества, и в свидетельствах о государственной регистрации права, указано, что предмет сделки – это часть нежилого встроенного помещения, которое расположено на первом этаже в доме.
Этот договор купли продажи помещения, якобы расположенного на первом этаже, поставлен на государственный технический учет БТИ , о чем свидетельствует штамп БТИ на договоре и подпись работника БТИ.
Вместе с тем, имеется кадастровый паспорт указанного помещения, где тот жде самый работник БТИ (исполнитель кадастрового паспорта) уже спустя два дня - указывает, что помещение расположено в подвале.
Есть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2008г., где так же указывается, что помещение расположено на 1 этаже. Но, через год в 2009 году получаем выписку, где указано, что это подвал, и помещение уже заложено банку по ипотеке.
Соответственно, напрашивается вывод, что вероятно продавцу и покупателям очень хотелось осуществить сделку купли-продажи на подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы организовать в этом подвале Фитнес-клуб под залог этого помещения получить кредит в банке. Однако закон не позволяет осуществлять сделки с подвалами, расположенными в жилых многоквартирных домах и согласно ЖК РФ принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Тогда, по принципу: «Если нельзя, но сильно хочется…», с целью обойти это запрещение закона, группа заинтересованных лиц, предположительно, включая должностных лиц УФРС и, возможно, должностных лиц БТИ умышленно указывают в договоре купли-продажи помещения недостоверную информацию о том, что помещение расположено не в подвале, а на первом этаже дома. Госрегистратор, то ли по халатности, то ли исходя из более весомых интересов, как-то странно «не замечает» этой «неточности» и регистрирует право собственности, а когда регистрация осуществлена, то затем, опять же каким-то удивительным образом, первый этаж превращается в подвал.
Как полагаете, имеются ли у ТСЖ шансы признать недействительным право собственности на это подвальное помещение?
Заранее всем спасибо, извините за много букф.

[_Andrei_]

Как полагаете, имеются ли у ТСЖ шансы признать недействительным право собственности на это подвальное помещение?

Шансы есть. Надо только посмотреть сроки исковой давности. Хотя иногда суды на эти сроки не обращают внимания. Сам сейчас участвую в подобном процессе.

У меня такой вопрос:
В жилом доме имеется пристройка под нежилые помещения. У клиента имеется свидетельство о государственной регистрации права на одно из помещений. Под эторй пристройкой и помещением клиента находится подвал, обозначенный в технической документации как техподвал. Но в нем нет коммуникаций, которые обслуживали жилые помещения. Проведены только коммуникации к нежилым. Подвал в запущенном состоянии - никем не используется. Управляющая компания там не появляется, поскольку обслуживать там нечего. Клиент хочет получить в аренду (а желательно и в собственность) часть этого подвала, пропорционально своей доле в пристройке. Как вариант сейчас рассматриваем долгосрочную аренду с согласия 2/3 собственников дома с указанием, что арендной платой являются работы по приведению этого помещения в надлежащее состояние. Только сейчас возникает проблема: как можно обезапасить вложения в реконструкцию подвала и затраты на проведение собрания (дом многоподъездный) от дальнейших притязаний собственников - в доме планируют создать ТСЖ. У кого есть подобный опыт? Поделитесь, пожалуйства.

Сообщение отредактировал _Andrei_: 05 August 2009 - 10:48

[Talion]

Шансы есть. Надо только посмотреть сроки исковой давности. Хотя иногда суды на эти сроки не обращают внимания.

По поводу сроков исковой давности планируем два варианта:
1 - в суд обращается ТСЖ, которое создано всего 1,5 года назад, т.е. узнали о нарушении прав всего 1, 5 года назад, т.к. раньше узнать не могли по причине своего не существования.
2- в суд обращаются один или несколько собственников квартир, которые стали собственниками менее трех лет. Потом они дают доверенность одному юристу, который дальше все и продолжает.
В обоих случаях СОЮ, т.к. собственник помещения - физик.

Добавлено немного позже:

Как вариант сейчас рассматриваем долгосрочную аренду с согласия 2/3 собственников дома с указанием, что арендной платой являются работы по приведению этого помещения в надлежащее состояние

Угу, а как собираетесь регистрировать долгосрочную аренду? Свидетельство о праве собственности на общедомовое имущество имеется? Я пробовал, даже, готов был хорошо заплатить, обращался к узким специалистам, которые только этим и занимаются и имеют связи в ФРС, сказали, что бесполезно, без "Зеленки" дохлый номер. Может в Вашем регионе по другому?

Добавлено немного позже:

как можно обезапасить вложения в реконструкцию подвала и затраты на проведение собрания (дом многоподъездный) от дальнейших притязаний собственников - в доме планируют создать ТСЖ.

Вот, вот. Создадут ТСЖ и с этой даты начнется новый отсчет срока исковой давности.
Создайте раньше их свое "карманное" ТСЖ и с ним заключайте договор аренды на 11 месяцев с автоматическими пролонгациями. Создание двух ТСЖ в одном доме не допускается. Ну, как надо писать протоколы ОСС, не буду Вас разлагать.

[_Andrei_]

По поводу сроков исковой давности планируем два варианта:
1 - в суд  обращается ТСЖ, которое создано всего 1,5 года назад, т.е. узнали о нарушении прав всего 1, 5 года назад, т.к. раньше узнать не могли по причине своего не существования.
2- в суд обращаются один или несколько собственников квартир, которые стали собственниками менее трех лет. Потом они дают доверенность одному юристу, который дальше все и продолжает.
В обоих случаях СОЮ, т.к. собственник помещения - физик

1- Меня в этом случае волнует вот что:
Ст. 196 ГК РФ - общий срок исковой давности три года.
Ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Подвал относится к общему имуществу сособственников жилых помещений дома, то есть регистрацией права собственности граждан - собственников фитнесс-клуба ущемляются права собственников жилых помещений дома, но не самого ТСЖ, так как при осуществлении своей деятельности ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (пп. 6, 7 ст. 138 ЖК РФ) и вправе в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (пп.1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). То есть подвал - общее имущество, право собственности на него - у собственников квартир, но не у ТСЖ, ТСЖ может обратиться в суд только с заявлением о нарушении тех прав собственников, которые существовали на момент его создания, а если срок реализации права на судебную защиту на момент создания ТСЖ у собственников истек, то и ТСЖ не может обратиться в суд по причине истечения срока исковой давности.

2- тут тоже, по моему, сложновато со сроками будет, так как предыдущий собственник, наверняка знал о том, что в доме работает фитнесс-клуб, поэтому он знал, что его доля в праве собственности на общее имущество уменьшилась и при продаже своей квартиры, он вместе с квартирой продал и свою долю, которая на момент продажи была меньше, а новый собственник приобрел квартиру и долю в общем имуществе, уменьшенную на площадь фитнесс-клуба.

Если бы какждое новое ТСЖ и новый собственник в доме оспаривали бы сделки предыдущих лет, то можно было бы судиться вечно. Как думаете?

Угу, а как собираетесь регистрировать долгосрочную аренду? Свидетельство о праве собственности на общедомовое имущество имеется? Я пробовал, даже, готов был хорошо заплатить, обращался к узким специалистам, которые только этим и занимаются и имеют связи в ФРС, сказали, что бесполезно, без "Зеленки" дохлый номер. Может в Вашем регионе по другому?

У нас в ФРС все также, как и у Вас. Как вариант: договор заключается на 11 месяцев, но если собственники принимают решение о его расторжении, то, к примеру, должны будут уведомить арендатора о своих намерениях за 10 месяцев и возместить ему стоимость ремонта. Хотя, конечно, никто из собственников под таким договором не подпишется... Буду думать что делать. ТСЖ создать трудно - дом многоподъездный, а на липовых протоколах пролетим в суде - была практика в нашем суде такая.

[ADSemenov.ru]

____ Вопрос возник: возможно ли применять статью 208 ГК в "подвальных делах"?

[Talion]

ТСЖ создать трудно - дом многоподъездный, а на липовых протоколах пролетим в суде - была практика в нашем суде такая

Да хрен, там. Если все сделать грамотно и особо не афишировать полгода, обжалование будет очень сложным.
Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса. Однако для возникновения этого права, кроме соблюдения 6-ти месячного срока исковой давности, закон предписывает наличие совокупности ряда необходимых условий, а именно:
1.При принятии решения общего собрания были допущены нарушения ЖК и этот факт доказан.
2.Собственник одновременно
либо:
- не принимал участие в Собрании и при этом его права и законные интересы нарушены решением Собрания;
либо:
- принимал участие, но голосовал против принятия обжалуемого решения Собрания и при этом его права и законные интересы нарушены решением собрания.
Данные условия являются исчерпывающими и не подлежат расширительному толкованию.
Но, даже если эти условия и будут соблюдены, то суд все равно вправе оставить в силе решения собрания, если сочтет, что нарушения были не существенными, а принятые решения не нанесли метриального ущерба истцу (истцам).
Хочу отметить, что обжалование будет затруднено еще и тем обстоятельством, что сам факт создания ТСЖ, не нарушает ни чьих прав. Пока ТСЖ не прияло никаких действий ущемляющих права собственников. Колхоз - дело добровольное. Не нравится ТСЖ - не вступай в его члены.


Добавлено немного позже:

1- Меня в этом случае волнует вот что:
Ст. 196 ГК РФ - общий срок исковой давности три года.
Ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Подвал относится к общему имуществу сособственников жилых помещений дома, то есть регистрацией права собственности граждан - собственников фитнесс-клуба ущемляются права собственников жилых помещений дома, но не самого ТСЖ, так как при осуществлении своей деятельности ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (пп. 6, 7 ст. 138 ЖК РФ) и вправе в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (пп.1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). То есть подвал - общее имущество, право собственности на него - у собственников квартир, но не у ТСЖ, ТСЖ может обратиться в суд только с заявлением о нарушении тех прав собственников, которые существовали на момент его создания, а если срок реализации права на судебную защиту на момент создания ТСЖ у собственников истек, то и ТСЖ не может обратиться в суд по причине истечения срока исковой давности.

2- тут тоже, по моему, сложновато со сроками будет, так как предыдущий собственник, наверняка знал о том, что в доме работает фитнесс-клуб, поэтому он знал, что его доля в праве собственности на общее имущество уменьшилась и при продаже своей квартиры, он вместе с квартирой продал и свою долю, которая на момент продажи была меньше, а новый собственник приобрел квартиру и долю в общем имуществе, уменьшенную на площадь фитнесс-клуба.

Если бы какждое новое ТСЖ и новый собственник в доме оспаривали бы сделки предыдущих лет, то можно было бы судиться вечно. Как думаете?

Согласен, вопрос дискуссионный. Все будет зависеть от усмотрения и внутреннего убеждения суда. Однако, суд вправе восстановить пропущенные сроки.

[_Andrei_]

обстоятельством, что сам факт создания ТСЖ, не нарушает ни чьих прав. Пока ТСЖ не прияло никаких действий ущемляющих права собственников. Колхоз - дело добровольное. Не нравится ТСЖ - не вступай в его члены.

Ага, а если этот ТСЖ сдает в аренду часть подвала...

Согласен, вопрос дискуссионный. Все будет зависеть от усмотрения и внутреннего убеждения суда. Однако, суд вправе восстановить  пропущенные сроки.

Об этом и свидетельствуют решения судов как в ту, так и в другую сторону.


Добавлено немного позже:

____ Вопрос возник: возможно ли применять статью 208 ГК в "подвальных делах"?

Я думаю, что ее можно применять толко в тех случаях, когда на спорный объект не зарегистрировано право собственности. Если общедомовое имущество просто занимается третьими лицами, то тут применение ст. 208 ГК допустимо.

[Talion]

Ага, а если этот ТСЖ сдает в аренду часть подвала... 

Ну, тут вопрос ставился об обжаловании решений ОСС о создании ТСЖ, а не аренда подвала. Если ТСЖ сдает подвал в аренду, то и обжалуйте законность этой аренды, а не существования ТСЖ. Но, прежде чем соваться с обжалованием, сначала разберитесь, кто в действительности сдает в аренду, т.е. с кем договор аренды подписан и на основании чего? И подписан ли он вообще? А то не исключено, что уже в суде для вас станет сюрпризом, что на сдачу в аренду имеется протокол решения ОСС, а не членов ТСЖ. Или кто-то ваш подвал ваще без всяких оснований занимает и ТСЖ тут не при делах. В иске Вам откажут, а вот судебные расходы ТСЖ с вас потом взыщет запросто.

[_Andrei_]

Ну, тут вопрос ставился об обжаловании решений ОСС о создании ТСЖ, а не аренда подвала. Если ТСЖ сдает подвал в аренду, то и обжалуйте законность этой аренды, а не существования ТСЖ. Но, прежде чем соваться с обжалованием, сначала  разберитесь, кто в действительности сдает в аренду, т.е. с кем договор аренды подписан и на основании чего? И подписан ли он вообще? А то не исключено, что уже в суде для вас станет сюрпризом, что  на сдачу в аренду имеется протокол решения ОСС, а не членов ТСЖ. Или кто-то ваш подвал ваще без всяких оснований занимает и ТСЖ тут не при делах. В иске Вам откажут, а вот судебные расходы ТСЖ с вас потом взыщет запросто.

Красиво. Ушел создавать ТСЖ

[ADSemenov.ru]

Красиво. Ушел создавать ТСЖ 

____ Можно ещё обсудить вопрос о доходе с аренды. ОСС или ТСЖ может решить сдать общее имущество в аренду, но они не могут распоряжаться доходом с этой сдачи. Полагаю, что каждый собственник помещений в доме может справедливо требовать свою долю этого дохода. Это было бы забавно.

[_Andrei_]

____ Можно ещё обсудить вопрос о доходе с аренды. ОСС или ТСЖ может решить сдать общее имущество в аренду, но они не могут распоряжаться доходом с этой сдачи. Полагаю, что каждый собственник помещений в доме может справедливо требовать свою долю этого дохода. Это было бы забавно.

Мда. Особенно забавно было бы потом долю доходов каждого собственника определять.