Сообщений в теме: 90

[Alex Morozov]

Добрый день!
Следующая ситуация.
Существует объект недвижимости (зарегистрирован) - название: нежилое здание (мастерская) ... Нужно изменить название объекта недвижимости на "нежилое здание (ремонтный цех №1)".
Необходимо, чтобы новое название было указано в свидетельстве о праве собственности.
Как я понимаю здание регистрировали на основании технического паспорта БТИ, где было указано название: нежилое здание (мастерская).
Пока, что нашел только один вариант - вносить изменения в ЕГРП, не влекущие прекращения и перехода права, то есть поменять название. Однако, в тех же правилах ведения ЕГРП указано, что такие изменения вносятся только при наличии документов-оснований. В данном случае, может ли быть это кадастровый паспорт? И вообще инженеры внесут в кадастровый паспорт новое название здания, ведь в техническом паспорте старое название?
Опять же проблема - внесение изменений не влечет выдачу нового свидетельства (соответственно с новым названием здания).
Есть ли какие еще варианты? Если можно, то с указанием (хотя бы приблизительно) со ссылкой на НПА и практику.
Заранее спасибо.

[Бабай]

В данном случае, может ли быть это кадастровый паспорт?

Может

И вообще инженеры внесут в кадастровый паспорт новое название здания, ведь в техническом паспорте старое название?

А почему нет? ст. 7 закона 221-ФЗ не содержит понятия "наименование", нов постановлении 219 есть:
29. В графе "Наименование" указывается индивидуальное наименование объекта (если оно имеется), например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета и т.п.
Да и 221-ФЗ в полную силу не действует, так что получите кадастровый паспорт.

Опять же проблема - внесение изменений не влечет выдачу нового свидетельства (соответственно с новым названием здания).

Ст 131 ГК РФ - свидетельство выдается по ходатайству.
Так что подаете заявление о внесении изменений и выдаче повторного, 2 раза по 100 р - для физика (либо по 300 - для юр лица), приказ минюста № 293 от 14.09.2006 г., приложение № 2 - образцы заявлений

[Alderamin]

Alex Morozov

Существует объект недвижимости (зарегистрирован) - название: нежилое здание (мастерская) ...

Какое такое название??? С чего Вы взяли, что это - название???

Нужно изменить название объекта недвижимости на "нежилое здание (ремонтный цех №1)".
Необходимо, чтобы новое название было указано в свидетельстве о праве собственности.

Кому и зачем это надо??? Какая может быть юридически значимая разница между "мастерской" и "ремонтным цехом № 1"???

[Alex Morozov]

Благодарю за отзывы, но уже сам разобрался.

Alderamin,
Прихоть владельцев здания (подгоняют названия под свое производство).
Уж лучше бы просто изменить на "нежилое здание", но никуда не денешся

[Legal Eagle]

Подниму тему. Проблема аналогичная,причем наименование объекта имеет вполне определенное практическое значение (разные пожарные требования).
Правоустанавливающий документ - план приватизации 1992 г., внести изменения проблематично.

[Ната В]

причем наименование объекта имеет вполне определенное практическое значение (разные пожарные требования).
Правоустанавливающий документ - план приватизации 1992 г., внести изменения проблематично.

Вот такая мысль, может быть, натолкнет на конструктивный вариант решения проблемы - до недавнего времени изменение функционального назначения нежилах зданий можно было решить на межведомственной комиссии в префектурах (в Москве), соответственно необходимо было и перепрофилирование разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект. Как сейчас, к сожалению, не знаю. После введения Закона о кадастре могли произойти какие-то изменения.

[Legal Eagle]

Ната В, Это не Москва.
И интересует именно изменение в ЕГРП (свидетельстве), ВРИ земли пофик.

[Ната В]

Ната В, Это не Москва.
И интересует именно изменение в ЕГРП (свидетельстве), ВРИ земли пофик.

Ну,по поводу земли не совсем пофик, ИМХО. Я, например, знаю случай, когда при том, что в БТИ объект был учтен,
допустим, как склад, но в кадастровом паспорте и кадастровой выписке о земельном участке было указано его назначение - под эксплуатацию здания торгового назначения
... и ситуация коренным образом изменилась...

[Stoner]

очень просто все делается.
получаете паспорт БТИ с новым наименованием объекта недвижимости, подаете одновременно заявление в орган, ведущий кадастр, об изменении вида разрешенного использования земельного участка. предварительно уточняете, указан ли тот вид разрешенного использования, который вам желателен, в качестве основаного или вспомогательного для территориальной градостроительной зоны, в соответствии с правилами землепользования и застройки.
впрочем, Росреестр. имхо, не всегда догоняет насчет ПЗЗ, поэтому можно сначала ограничиться тем, что просто подать кадастровый с новым наименованием объекта в Росреестр, заплатив пошлину за внесение изменений на соновании кадастрового паспорта в существующую запись в ЕГРПН и за выдачу нового свидетельства.

[Ната В]

очень просто все делается.
получаете паспорт БТИ с новым наименованием объекта недвижимости, подаете одновременно заявление в орган, ведущий кадастр, об изменении вида разрешенного использования земельного участка. предварительно уточняете, указан ли тот вид разрешенного использования, который вам желателен, в качестве основаного или вспомогательного для территориальной градостроительной зоны, в соответствии с правилами землепользования и застройки.

В принципе, все так и есть, только нужно действовать в обратном порядке, так как БТИ само ничего не будет менять - им нужно принести документ об изменении назначения - лишь тогда будут внесены в техдокументацию изменения, а уж затем, получив документы в необходимом Вам виде, идете с ними в Росреестр. Все просто.

[Legal Eagle]

Ната В,

БТИ само ничего не будет менять - им нужно принести документ об изменении назначения

Вот именно. ВРИ земли подходит, здание является частью производственного комплекса, в соответствии с планом приватизации называется складом готовой продукции, а мне надо назвать его цехом готовой продукции.

[Stoner]

нужно действовать в обратном порядке,

зачем в обратном?
В БТИ следует принести декларацию собственника, в котором тот выражает свое намерение поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости в соответствии с содержащимися в ПЗЗ градостроительными регламентами для данной зоны.

[Ната В]

нужно действовать в обратном порядке,

зачем в обратном?
В БТИ следует принести декларацию собственника, в котором тот выражает свое намерение поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости в соответствии с содержащимися в ПЗЗ градостроительными регламентами для данной зоны.

Вряд ли для БТИ будет достаточно одной декларации собственника , поэтому и пишу - "действовать в обратном порядке" Все же, наверное, сначала нужно решить вопрос с разрешеннным использованием земельного участка.

[Legal Eagle]

Stoner,

В БТИ следует принести декларацию собственника, в котором тот выражает свое намерение поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости в соответствии с содержащимися в ПЗЗ градостроительными регламентами для данной зоны.

Такая декларация каким-нибудь НПА предусмотрена, или имеется ввиду заявление в произвольной форме?
Ната В, С ВРИ участка все нормально.

[Stoner]

имеется ввиду заявление в произвольной форме?

да
декларацию землепользователя можно подавать при изменении ВРИ участка. не думаю, что при изменении РИ объекта капстроительства БТИ запросит иной порядок.

Вряд ли для БТИ будет достаточно одной декларации собственника

Вы уже попробовали, или это лишь предположения?

[Мишелика]

Мы тоже меняем названия объектов недвижимости. Раньше это были здания, принадлежащие колхозу, т.е. зернохранилища, зерноток, автогаражи и т.д. Мне нужно сейчас переименовать 26 объектов. Собственник свою позицию обозначил так: "Ну назови их как-нибудь нейтральненько, чтоб под все можно было использовать" Назначение участка:"з/у для размещения производстенных и административных зданий, строений, соружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок"
И в связи с этим у меня вопрос: чем вообще регулируется смена названий или это регулируется только фантазией собственника??

Сообщение отредактировал Мишелика: 15 March 2011 - 13:40

[rfs33]

Тема весьма актуальна.
Вводная.
Существует здание, введёное в своё время в эксплуатацию как продуктовый магазин.В кадастровом паспорте в графе - назначение(по документам) - продуктовый магазин. В свидетельстве, естественно, указано то же назначение. Новый собственник здания нуждается, чтобы в свидетельстве было название - аптека.Земля за старым собственником была(срок истёк) в аренде под строительство магазина, под эксплуатацию не закреплялась. Новый собственник ещё не обратился за землёй в ОМС.

Теория.
В соответствии с п. 4 ст.37 Град. Кодекса - основные и вспомогательные виды разрешенного использования... ЗУ и... объектов капитального строительства правообладателями ЗУ и ... объектов капитального строительства, ... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
ПЗЗ утверждены. В соответствии с утверждёнными ПЗЗ - и аптека и магазин в основных ВРИ. В соответствии с п.п. 4 п.17 ст.51 Град. Кодекса не требуется получение разрешения на строительство в случае "изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом". Следовательно незначительная перепланировка с изменением ВРИ ОКС не требует разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.Казалось бы,всё ясно - собственник ОКС имеет право владения, распоряжения и пользования. Данные права вместе с п.4 ст.37 ГрК и наличием ПЗЗ плюс п.п4 п.17 ст.51 ГрК означает право на использование по своему выбору (из числа основных ВРИ). Наличию права выбора ВРИ ОКС должна соответствовать возможность использовать,распоряжаться и владеть ОКС в соответствии в выбранным ВРИ и, соответственно, иметь правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на ОКС с указанием выбранного вида использования. Однако...

Практика.
Для внесения изменений в ЕГРП требуется документ-основание. Новый кадастровый паспорт БТИ мог бы стать таким. Но БТИ для внесения изменений также требуется документ, ибо на титульном листе паспорта указывается - "наименование (по документу)".Разговаривал сегодня в начальником юротдела муниципального БТИ. Позиция БТИ такова - можем не заполнять графу "наименование (по документам)", можем указать старое название, можем указать новое при наличии документа. На мой вопрос о том как мне реализовать своё право собственника на использование ОКС по своему выбору из числа основных ВРИ, она отвечает - "Используйте, - никто не препятствует. Но паспорт без документа МЫ не изменим. Идите в другое (федеральное) БТИ". Документом-основанием изменения в паспорте как вариант предлагает представить новое разрешение на ввод. При этом соглашается, что разрешение на строительство(реконструкцию)в данном случае не требуется. Также готова изменить паспорт при наличии регистрации изменений в ЕГРП. Заяление (декларацию) собственника документом не считает. Другое (федеральное) БТИ, имеет ту же позицию и то же не хочет заработать денег.

Вопрос знатокам.
Как реализовать право собственника на наличие регистрации права в ЕГРП на ОКС с указанием законно выбранного собственником ВРИ (назначения) ОКС??? Кого необходимо в суде обязывать?
Вариант 1.Обязать БТИ выдать изменённый техпаспорт. Основание? Невозможность регистрации изменений в ЕГРП без изменений в техпаспорт? Но разве БТИ монополист? Или у БТИ есть предусмотренные законом публичные обязательства?
Вариант 2. Обязать Регслужбу. У них в отличие от БТИ есть предусмотренные законом публичные обязательства. Но эти точно не зарегят без документа-основания. Или можно доказать, что заявление (декларация)собственника и есть сей документ?
Может кто видит Вариант 3?
Удачи в делах.

[Stoner]

Вариант 2 - однозначно.
Если в кадастровой палате -- подразделении Росреестра - уже есть, в соответствии со ст. 10 Закона о госкадастре недвижимости, данные о границах территориальных градостроительных зон, то у Росреестра не возникнет проблем с тем, чтобы определиться, к какой зоне относится земельный участок, занимаемый объектом недвижимости. В этом случае они просто должны будут руководствоваться в заявительном порядке намерениями собственника изменить вид разрешенного использования объекта. В противном случае придется подкрепить заявление об изменении вида использования письмом из муниципалитета, объясняющего, к зоне с каким индексом, согласно ПЗЗ, относится участок и объект на нем.

Сообщение отредактировал Stoner: 29 February 2012 - 21:39

[rfs33]

Вариант 2 - однозначно.
Если в кадастровой палате -- подразделении Росреестра - уже есть, в соответствии со ст. 10 Закона о госкадастре недвижимости, данные о границах территориальных градостроительных зон, то у Росреестра не возникнет проблем с тем, чтобы определиться, к какой зоне относится земельный участок, занимаемый объектом недвижимости. В этом случае они просто должны будут руководствоваться в заявительном порядке намерениями собственника изменить вид разрешенного использования объекта. В противном случае придется подкрепить заявление об изменении вида использования письмом из муниципалитета, объясняющего, к зоне с каким индексом, согласно ПЗЗ, относится участок и объект на нем.

Ответ Росреестра - "Внесение изменения в ЕГРП в части наименования объекта возможно только на основании кадастрового паспорта. Заявление собственника об изменении ВРИ не является основанием для внесения изменений в ЕГРП."
Как обязать Росреестр?

[Stoner]

В суде

[rfs33]

В суде

Это понятно. На каком НПА основывать своё требование? Имеется ли практика???

[Stoner]

ч. 2 ст. 7 ЗК, ч. 4 ст. 37 ГрК.
практика есть по изменению ВРИ земельных участков, но в кодексах по этому поводу на одном дыхании упоминаются земельные участки и объекты капитального строительства

[rfs33]

ч. 2 ст. 7 ЗК, ч. 4 ст. 37 ГрК.
практика есть по изменению ВРИ земельных участков, но в кодексах по этому поводу на одном дыхании упоминаются земельные участки и объекты капитального строительства

Насколько я понимаю, практика по изменению ВРИ ЗУ такова - сначала собственник ЗУ меняет ВРИ в земельной кадастровой палате(ЗКП), а потом с новым кадастровым паспортом идёт в Росрегистрацию. Ибо для ЗКП заявления собственника ЗУ по закону достаточно для внесения изменений в ВРИ ЗУ, в отличие от БТИ, для которого заявление собственника ОКС не документ-основание для изменения ВРИ ОКС.
Если же Вам известна практика по изменению ВРИ ЗУ напрямую в Росрегистрации (без предварительного обращения в ЗКП, т.е.основанная на упомянутых Вами ч. 2 ст. 7 ЗК, ч. 4 ст. 37 ГрК,), то тогда аналогия уместна и основание обязать Росрегистрацию изменить в ЕГРП ВРИ ОКС есть. Буду признателен за ссылку на такую практику.

Сообщение отредактировал rfs33: 02 March 2012 - 01:03

[Stoner]

сначала собственник ЗУ меняет ВРИ в земельной кадастровой палате(ЗКП), а потом с новым кадастровым паспортом идёт в Росрегистрацию

нет, в этом случае не надо в Росреестр идти с новым паспортом. Посмотрите, что пишет Минэкономразвития, в ведении которого находятся и ЗКП, и Росреестр, по поводу отказа органа регистрации прав на недвижимое имущество в осуществлении регистрации прав в связи с состоявшимся изменением разрешенного использования земельного участка:

Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что если сведения об объекте недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, изменились, то соответствующие изменения вносятся в подраздел I Единого государственного реестра прав, без заявления правообладателя и без повторной регистрации. Соответственно, при изменении сведений подраздела I Единого государственного реестра в части изменения сведений о разрешенном использовании земельного участка не имеется оснований для проведения государственной регистрации прав либо оснований для отказа в проведении государственной регистрации прав. В случае, если такие сведения не внесены в ходе информационного взаимодействия, такие сведения могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка в порядке, установленном статьей 21 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 8 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
(ПИСЬМО от 8 апреля 2010 г. N Д23-1219 "ОБ ИЗМЕНЕНИИ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА").
Статьей 21 Закона о госрегистрации регламентируются исправления техошибок. Иными словами, если в порядке информационного взаимодействия сведения об измененном ВРИ ЗУ не попали в ЕГРПН из кадастровой палаты, то это, по мнению Минэжкономразвития - техническая ошибка, ее по заявлению землепользователя в трехдневный срок обязаны исправить.

Если же Вам известна практика по изменению ВРИ ЗУ напрямую в Росрегистрации

мы у себя в регионе это делаем. без суда, увы ))

[rfs33]

[/quote]
мы у себя в регионе это делаем. без суда, увы ))
[/quote]

Вот и я о том же. Изменить ВРИ ЗУ - не проблема, и это изменениние не даёт аналогичных идей по изменению ВРИ ОКС. Ибо, как уже указано ранее, для ЗКП заявления-декларации собственника ЗУ по закону достаточно для внесения изменений в ВРИ ЗУ, в отличие от БТИ, для которого заявление собственника ОКС не документ-основание для изменения ВРИ ОКС. Нет здесь прямой аналогии. Да,действительно, право на смену ВРИ прописано в одной статье ГрК и для собственника ЗУ и для собственника ОКС, но документ-основание смены ВРИ ЗУ установлен, а документ-основание смены ВРИ ОКС не установлен в НПА.

Предлагаю учстникам форума высказать своё мнение о следующем основании требования обязать Росрегистрацию внести изменения в ЕГРП при смене ВРИ ОКС.

1.В соответствии с ФЗ о госрегистрации собственник ОКС имеет право на регистрацию своего права собственности путём внесения записи в ЕГРП.
2.В соответствии с п. 4 ст.37 Град. Кодекса - основные и вспомогательные виды разрешенного использования... ЗУ и... объектов капитального строительства правообладателями ЗУ и ... объектов капитального строительства, ... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
3.Выбрав новый ВРИ ОКС из числа предусмотренных ПЗЗ, собственник на законном основании изменил характеристику ОКС (назначение объекта), которая является частью записи в ЕГРП. Право собственника на регистрацию права путём внесения записи в ЕГРП, означает и право собственника на изменение сведений в ЕГРП в случае изменения характеристики ОКС.
4. Пунктами 67-90 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" установлена возможность внесения изменений в ЕГРП при
изменении назначения объекта.
5.В соответствии с ФЗ о госрегистрации регистрация изменений в ЕГРП осуществляется на основании документа-основания. При этом, ни законом о госрегистрации, ни постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, ни каким либо иным НПА не устанавлено конкретное наименование документа-основания для внесения изменений в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта.
6.Отсутствие в НПА наименования документа-основания для внесения изменений в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта, не может препятствовать законному праву собственника на внесение таких изменений. Заявление-декларация собственника об изменении назначения ОКС не противоречит действующему законодательству и, с учётом отсутствиявНПА конкретного наименования документа- основания МОЖЕТ являтся таковым документом-основанием, содержащим ДОСТАТОЧНЫЕ данные для внесения изменений в ЕГРП в связи с изменением назначения ОКС.