Сообщений в теме: 12

[Nota_Bene]

Уважаемые форумчане.
мы построили домик и собираемся сдать помещения в аренду с использованием схемы предварительный договор аренды, краткосрочный, долгосрочный. объект введен в эксплуатацию, права собственности еще нет, есть технический паспорт БТИ, кадастровые (на здание и на помещения) еще не получены.

вопрос вот в чем: в предварительном договоре аренды мы определяем площади помещения, ссылаясь на технический паспорт. поэтажные планы с обведенными помещениями являются приложением к договору.

к предварительному будут прикреплены как приложения краткосрочный и долгосрочный договоры. там тоже надо как-то определять площади. могу ли я это сделать с использованием все того же тех. паспорта и поэтажных планов? мы, безусловно, предоставим в фрс кадастровый паспорт на помещения, но требований о том, чтобы кадастровый паспорт являлся приложением к договору аренды, нет. его просто надо предоставить. и просто надо, чтобы данные о помещениях в договоре аренды совпали с тем, что будет указано в кадастровом паспорте.

существует ли вероятность того, что на стадии перехода от тех паспорта к кадастровому что-то, что касается наших площадей, поменяется? или можно смело определять цифры для основных договоров, и рисовать границы на поэтажном плане, который был частью тех паспорта?

не пойму, откуда ждать подвоха. бти не выезжает для перемеров. по идее, и номера комнат не должны поменяться.
а как на практике?

[svb]

Уважаемые форумчане.
мы построили домик и собираемся сдать помещения в аренду с использованием схемы предварительный договор аренды, краткосрочный, долгосрочный. объект введен в эксплуатацию, права собственности еще нет, есть технический паспорт БТИ, кадастровые (на здание и на помещения) еще не получены.

вопрос вот в чем: в предварительном договоре аренды мы определяем площади помещения, ссылаясь на технический паспорт. поэтажные планы с обведенными помещениями являются приложением к договору.

к предварительному будут прикреплены как приложения краткосрочный и долгосрочный договоры. там тоже надо как-то определять площади. могу ли я это сделать с использованием все того же тех. паспорта и поэтажных планов? мы, безусловно, предоставим в фрс кадастровый паспорт на помещения, но требований о том, чтобы кадастровый паспорт являлся приложением к договору аренды, нет. его просто надо предоставить. и просто надо, чтобы данные о помещениях в договоре аренды совпали с тем, что будет указано в кадастровом паспорте.

существует ли вероятность того, что на стадии перехода от тех паспорта к кадастровому что-то, что касается наших площадей, поменяется? или можно смело определять цифры для основных договоров, и рисовать границы на поэтажном плане, который был частью тех паспорта?

не пойму, откуда ждать подвоха. бти не выезжает для перемеров. по идее, и номера комнат не должны поменяться.
а как на практике?

1. Чтобы заключить договор аренды, нужна регистрация права собственности на сам объект за Арендодателем. КОнечно, если договор аренды короткий, то можете не заморачиваться, хотя налоговая искренне поинтересуется, как Вы в аренду сдали помещения, не введенные в эксплуатацию и обоснованно ли Вы получили доход, а равно относили затраты на содержание этих помещений.
2. ЧТобы зарегистрировать здание требуется кадастрик. Первоосновой для кадастрика является техпаспорт. Если техпаспорт свежий, то БТИ может сделать кадастрик и без выхода техника, взяв за основу данные с помледнего обследования (видимо Ваш случай, следуя условиям задачи).
3. В таком случае, сведения в кадастрике и техпаспорте будут одинаковыми (ессно)
4. Если же Вы знаете, сверяясь с техпаспортом, что у Вас там есть изменения, то не скупитесь заказать новый техпаспорт и кадастрик с выходом техника, ибо Вам же потом легче будет.

[Nota_Bene]

SVB

спасибо за столь подробный ответ.

никто, естественно, не собирается сдавать помещение в аренду до регистрации права собственности на здание.

да, у нас свежее обследование (август.. достаточно свежее), и вопрос был несколько в другом, а именно в том, чтобы максимально точно описать уже сейчас помещения в проектах основных договоров, которые являются приложением к предварительному.

вот, скажем, есть большая простыня - поэтажный план. куча комнат, у каждой свой номер. я разговаривала в БТИ, пытаясь понять, как они будут чертить кадастровый паспорт на помещение (предполагая, что кадастровый на здание уже есть) - поэтажно или, скажем, по комнатам (а черт его знает? утвержденная форма кадастрового паспорта не разъясняет этого). мне сказали, что рисовать будут по этажам. отлично, тогда и вопрос - комната № 1 на этаже № 1 по тех паспорту, так и будет комнатой № 1 на этаже № 1 по кадастровому? или там до таких подробностей вообще не опустятся?

просто не могу выбрать, что лучше - сообщить в предварительном договоре, что такие-то пункты основного договора будут заполнены после получения кадастрового паспорта на помещение, или заполнить их сейчас, ссылаясь на тех паспорт, а поэтажки из него делать приложением к договору.

фрс, я так поняла, фиолетово, что будет у нас в качестве плана, если им отдельно еще кадастровый паспорт дадут

[Romeo]

Понимаю Ваше замешательство. Сам долго разбирался когда появились кадастровые паспорта.
Значит отвечаю насколько смогу...кадастровом паспорт состоит из 2 листов. на первом листе указываются технические данные ( в том числе и номер помещения, этаж, площадь назначение..вид кадастровый номер адрес.
на втором листе сам план помещения, который Вы непосредственно заказали.
Вы вправе сами заказывать кадастровый паспорт на одно помещение или несколько..хоть отдельно хоть объединенно несколько помещений!!!
номера, площади и все остальные данные соответсвуют техническому паспорту.

[Nota_Bene]

Понимаю Ваше замешательство. Сам долго разбирался когда появились кадастровые паспорта.
Значит отвечаю насколько смогу...кадастровом паспорт состоит из 2 листов. на первом листе указываются технические данные ( в том числе и номер помещения, этаж, площадь назначение..вид кадастровый номер адрес.
на втором листе сам план помещения, который Вы непосредственно заказали.
Вы вправе сами заказывать кадастровый паспорт на одно помещение или несколько..хоть отдельно хоть объединенно несколько помещений!!!
номера, площади и все остальные данные соответсвуют техническому паспорту.

ну вот главное, что соответствуют. значит я могу уже сейчас все заполнить и сделать приложением к долгосрочному договору поэтажный план, который был частью технического паспорта БТИ. и при регистрации отдельно подать кадастровый паспорт на здание + кадастровый паспорт на помещения
так? Вы такое регистрировали?

[Romeo]

не могу Вас понять.. о каком долгосрочном договоре идет речь если у Вас не возникло право собственности.. к предварительному пожалуйста прикладывайте экспликацию..обводите цветными ручками части сдаваемых площадей (опять таки на этом форуме много обсуждалось насчет предварительных договоров - советую вам почитать) а что касаемо основного (как вы выразились) договора аренды..то в нем кроме как указывается пунктик о праве собственности необходимо заказать кадастровый паспорт на помещения еоторые сдаются в аренду и сшить вместе с договором. Какой у Вас город?

[Nota_Bene]

не могу Вас понять.. о каком долгосрочном договоре идет речь если у Вас не возникло право собственности.. к предварительному пожалуйста прикладывайте экспликацию..обводите цветными ручками части сдаваемых площадей (опять таки на этом форуме много обсуждалось насчет предварительных договоров - советую вам почитать) а что касаемо основного (как вы выразились) договора аренды..то в нем кроме как указывается пунктик о праве собственности необходимо заказать кадастровый паспорт на помещения еоторые сдаются в аренду и сшить вместе с договором. Какой у Вас город?

я, наверное, плохо объясняю.
сейчас заключается предварительный договор, к которому, в качестве приложений, прикладываются формы двух договоров аренды - краткосрочного и долгосрочного.
эти договоры, естественно, будут подписаны после регистрации права собственности на здание.
предварительный договор должен содержать условия основных договоров, мы решаем эту проблему, прикладывая формы. эти формы мы не можем полностью заполнить сейчас, например, не можем указать реквзизиты свидетельства о праве собственности на здание. в этих местах сейчас остаются прочерки.
а предварительный договор содержит целый раздел о том, как и когда эти прочерки будут заполнены.
к примеру, "в течение 10 дней с момента получения свидтельства о праве собственности заполняется пункт такой-то. про свидетельство" и так далее.
соответственно, в краткосрочном и долгосрочном договоре аренды мы должны описать помещения. это факт.

а вот дальше развилка.

мы можем сейчас этого не делать, потому что у нас нет кадастровог паспорта, уверенности и чего-то еще. в этом случае в нашем предварительном договоре появляется фраза типа "после получения кадастрового паспорта стороны заполнят такой-то пункт таким-то образом".

либо, если мы считаем, что реальные цифры (метры и номера комнат) не изменятся при оформлении кадастрового паспорта (потому что техническому-то два месяца, и БТИ уже сказало, что перемерять оно ничего не будет), то мы уже прямо сейчас заполняем все пробелы в основных договорах (ну не все, но те, что касаются платежей).

в этом был вопрос.

параллельно обсуждалось, можно ли использовать поэтажные планы БТИ в качестве приложения к долгосрочному договору аренды (Приложение № ___ "План Помещений"), или же в качестве такого плана и приложения к договору должна выступить непременно копия кадастрового плана.

на мой взгляд, формулировка статьи 26 ФЗ о гос регистрации не подразумевает, что кадастровый план является приложением договора, пришит к нему и т.п.. речь идет о том, что в комплекте документов для государственной регистрации договора аренды должен быть, в том числе, кадастровый паспорт. который еще к тому же потом и возвращается сторонам.

мне было бы проще решить все сейчас, использовать поэтажные планы из тех паспорта для целей всех договоров и забыть. но гнетут смутные сомнения.

[Romeo]

все ответы на Ваши вопросы Вы получили.

[svb]

все ответы на Ваши вопросы Вы получили.

угу. Я только не пойму что это за головоломка с хитрыми предварительными договорами, юридическая сила которых стремится к нулю

[Nota_Bene]

все ответы на Ваши вопросы Вы получили.

угу. Я только не пойму что это за головоломка с хитрыми предварительными договорами, юридическая сила которых стремится к нулю

это то, что называется "рыночная практика". мы еще и на письмо о намерениях ссылаемся, согласовывая условия, а это письмо даже и не стремится к нулю. оно далеко под ним )

договоры совсем не хитрые. договоры смешанные. о том, что мы хотим заключить в будущем договоры аренды, и о том, что будущий арендатор может войти в помещение и начать в нем ремонт делать. и да, я в курсе некоторого количества судебной практики на тему того, что предварительный договор аренды не может быть заключен в отношении объекта, которого нет.
но деньги-то надо как-то получать. мы арендодатели, у нас в этом смысле все нормально. ненормально будет, если арендатор не захочет основной договор аренды заключать. вы знаете, как можно этого риска избежать сейчас? я - нет.

[svb]

все ответы на Ваши вопросы Вы получили.

угу. Я только не пойму что это за головоломка с хитрыми предварительными договорами, юридическая сила которых стремится к нулю

это то, что называется "рыночная практика". мы еще и на письмо о намерениях ссылаемся, согласовывая условия, а это письмо даже и не стремится к нулю. оно далеко под ним )

договоры совсем не хитрые. договоры смешанные. о том, что мы хотим заключить в будущем договоры аренды, и о том, что будущий арендатор может войти в помещение и начать в нем ремонт делать. и да, я в курсе некоторого количества судебной практики на тему того, что предварительный договор аренды не может быть заключен в отношении объекта, которого нет.
но деньги-то надо как-то получать. мы арендодатели, у нас в этом смысле все нормально. ненормально будет, если арендатор не захочет основной договор аренды заключать. вы знаете, как можно этого риска избежать сейчас? я - нет.

Я знаю. Но к техпаспортам, площадям и кадастрику это отношения не имеет.

[Nota_Bene]

[quote name='svb' date='16.10.2009 - 10:48']
[quote name='Nota_Bene' date='16.10.2009 - 12:04'][quote name='svb' date='15.10.2009 - 20:07'][quote name='Romeo' date='15.10.2009 - 16:52']все ответы на Ваши вопросы Вы получили.
[/quote]


Я знаю. Но к техпаспортам, площадям и кадастрику это отношения не имеет.
[/quote]

спасибо, что объяснили )))

[svb]

[quote name='Nota_Bene' date='16.10.2009 - 14:13']
[quote name='svb' date='16.10.2009 - 10:48']
[quote name='Nota_Bene' date='16.10.2009 - 12:04'][quote name='svb' date='15.10.2009 - 20:07'][quote name='Romeo' date='15.10.2009 - 16:52']все ответы на Ваши вопросы Вы получили.
[/quote]


Я знаю. Но к техпаспортам, площадям и кадастрику это отношения не имеет.
[/quote]

спасибо, что объяснили )))
[/quote]
подробные объяснения уже денег стоят