Сообщений в теме: 39

[blackmag]

Yustas-D
да, очень интересно. сообщайте о результатах!

[Bart]

Я считаю, что, если договор купли-продажи действителен и покупатель обратился в суд с иском продавцу по п. 3 ст. 551 ГК, то любые возражения продавца против этого иска - это уже уклонение от государственной регистрации права собственности, т. к. обязанность зарегистрировать право собственности возникает у сторон с момента заключения договора.

Вот еще.
Значительные споры вызывает вопрос о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права.
Совершенно ясно, что уклонение имеет место в тех случаях, когда сторона направила другой стороне предложение явиться в учреждение по регистрации, передать документы для регистрации, а другая сторона бездействует.
Иногда ответчики, возражая против иска, указывают, что истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований. В ряде случаев суды поддерживали такую позицию, отражая в решениях об отказе в иске, что истцом не доказан факт уклонения ответчика от регистрации договора.
Имели место и противоположные решения о том, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика. Кроме того, сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклоняться от регистрации договора.
В связи с чем возникает вопрос о том, как следует разрешать дело в том случае, когда обращения в учреждение по регистрации либо к другой стороне не было, а сразу предъявлен иск в суд.
При разрешении данного вопроса следует исходить из определения момента наступления обязанности совершить действия по участию в регистрации совершенного в надлежащей форме договора.
Представляется неверным говорить о том, что государственная регистрация прав является только правом сторон договора, которое они осуществляют по своему усмотрению, поскольку ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательность государственной регистрации прав.
Поэтому следует признать, что обязанность совершить действия по подаче заявления о государственной регистрации в учреждение по регистрации возникает после совершения в надлежащей форме договора об отчуждении имущества.
Д.С. Васильев,
судья Ленинского районного суда г. Новосибирска
"Российская юстиция", N 2, февраль 2006 г.



Добавлено в [mergetime]1224450654[/mergetime]
У меня было аналогичное дело, только я подавал иск против уклониста. Проблемы возникли с формулированием исковых требований. Может быть, Ваш истец тоже некорректно сформулировал свои требования? Ведь п. 3 ст. 551 ГК РФ не дает готовой формулы для искового требования...
Может быть, подойдут возражения о пропуске исковой давности, хотя спорно, что исковая давность распространяется на данные требования...

[SOI]

оплата по договору, как существенное условие такого договор

ну да. буквально такую ересь мне и писали в возражениях. мне даже не пришлось это комментировать, судья внимательно посмотрела на ответчика сквозь - и только.))
blackmag, вам нужно очень сильно постараться в доказывании отсутствия уклонения. очень.

[земельщик]

статья эффективна только до момента регистрации перехода права собственности другому лицу (не продавцу), поскольку договорные обязательства для третьих лиц не обязательны, в связи с чем первоначальный покупатель вправе требовать возмещения убытков, если обоснует их размер

поэтому с момента возникновения разногласий, нужно писать претензию с описью вложения, идти в суд и принимать обеспечительные меры

[blackmag]

земельщик
кажется, у нас все и так. Только я на другой стороне. А арест и так наложен на "наше" имущество.

[GRAB]

У меня было аналогичное дело, только я подавал иск против уклониста. Проблемы возникли с формулированием исковых требований. Может быть, Ваш истец тоже некорректно сформулировал свои требования? Ведь п. 3 ст. 551 ГК РФ не дает готовой формулы для искового требования...

А как надо правильно формулировать?

[Bart]

А как надо правильно формулировать?

Я считаю, что надо формулировать примерно так: Прошу признать (установить), что переход права собственности на комнату в коммунальной квартире по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от (дата) подлежит государственной регистрации по заявлению одной стороны – покупателя (ФИО покупателя).

А если продавец уклоняется от регистрации договора купли-продажи жилого помещения, то требования надо формулировать примерно так: Прошу признать (установить), что договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от (дата) подлежит государственной регистрации по заявлению одной стороны – покупателя (ФИО покупателя).

А вот в суде посчитали, что мне следует просить признания права собственности на комнату и обязывать гос. регистратуру регистрировать договор.

Вообще по проблемам применения п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ существует очень хорошая статья (я на нее уже ссылался): Д.С. Васильев "Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "Российская юстиция", N 2, февраль 2006 г.

[Виктор О]

Я считаю, что надо формулировать примерно так: Прошу признать (установить), что переход права собственности на комнату в коммунальной квартире по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от (дата) подлежит государственной регистрации по заявлению одной стороны – покупателя (ФИО покупателя).

А про саму регистрацию где? Действие где?

[SOI]

Прошу признать (установить), что переход права собственности на комнату в коммунальной квартире по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от (дата) подлежит государственной регистрации по заявлению одной стороны – покупателя (ФИО покупателя).

очень экзотично.))

требовать необходимо зарегистрировать договор и переход права, ИМХО. задействовать механизм признания права собственности не стоит, поскольку до регистрации его нет и быть не может.

[Kirik]

требовать необходимо зарегистрировать договор и переход права

а если вот так сформулировать?
В соответствии со ст.ст. 164 п.1, 558 п. 2 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. установлен публично-административный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ГК РФ. При государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, на основании заявлений сторон об одновременной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, производится два регистрационных действия, при этом, регистрация договора купли-продажи квартиры предшествует регистрации перехода права собственности к покупателю.
При этом в силу ч.3 ст. 165 ГК РФ , если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Учитывая вышеизложенное, а также руководствуясь ст.ст. 558 п.2, 551 п.1, 165 п.3 ГК РФ, ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

П Р О С И М СУД:
1. Вынести решение о государственной регистрации заключенного 29 апреля 2118 г. между Ивановой и Петровой договора купли-продажи квартиры, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 100 кв.м., в том числе жилой площадью 50 кв.м., расположенной на первом этаже одноэтажного дома, находящейся по адресу: г Н-ск и перехода права собственности, в соответствии с которым Н-ский отдел Управления федеральной регистрационной службы по Н-скому краю произведет регистрацию договора и переход права в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

[Пятрович]

Уважаемые господа! Прошу дать консультацию.
По ДКП продавец обязан передать в течение 1 дня с момента оплаты зем участок за сумму 44 млн. руб. Покупатель оплатил только 6 млн. руб. Затем уступил права покупателя (но не обязанности по оплате) физлицу. Физлицо обратилось с претензией к продавцу о госрегистрации. Продавец отказал, сославшись на установление в договоре условия о том, что "СУММА ОПЛАЧИВАЕТСЯ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗА ПОКУПАТЕЛЕМ", согласившись с договором цессии. После чего продал участок третьему лицу (аффилированному, недобросовестному приобретателю). Влияет ли факт частичной оплаты на невозможнось зарегистрировать переход в судебном порядке? (Интересует реальность приоберетния земли). С одной стороны, Верховный Суд в Определении от 03.06.2008 № 5-В08-8 вроде говорит, что не влияет. А что говорит практика иных судов? и Ваше мнение? (недвижимость фактически не передана).

[Estes]

День добрый! Подниму тему.
Ситуация такая: был подписан договор КП недвижимого имущества (квартиры) с актом приема -передачи. Уплачен аванс. Оставшая часть денежных средств за проданный объект уплачивается за счет средств банка. (ипотека).
Документы были поданы сторонами сделки на гос.регистрацию. Однако по причине опечатки в договоре КП в площади НИ. была сделана приостановка. Казалось бы... все просто. требуется сдать на регистрацию исправленный договор и дело сделано.
Однако продавец уклоняется от возобновления регистрации, не являсь в рег. орган в назначенное время и не подписывает исправленный договор.
Если подавать иск по п.3. ст.165 с требованием вынести решение о гос. регистрации сделки, то мне не понятен механизм реализации этого решения. Каким образом оно будет исполнено? Как вносить поправки в договор? Или это уже не будет требоваться?
Или подавать иск с требованием явиться на гос.регистрацию?
Заранее спасибо.

Сообщение отредактировал Estes: 28 August 2012 - 16:55

[Alderamin]

был подписан договор КП недвижимого имущества (квартиры) с актом приема -передачи. Уплачен аванс. Оставшая часть денежных средств за проданный объект уплачивается за счет средств банка. (ипотека).
Документы были поданы сторонами сделки на гос.регистрацию. Однако по причине опечатки в договоре КП в площади НИ. была сделана приостановка.

На каком основании? Из-за неправильного указания площади нельзя идентифицировать объект недвижимости?

Казалось бы... все просто. требуется сдать на регистрацию исправленный договор и дело сделано.
Однако продавец уклоняется от возобновления регистрации, не являсь в рег. орган в назначенное время и не подписывает исправленный договор.
Если подавать иск по п.3. ст.165 с требованием вынести решение о гос. регистрации сделки, то мне не понятен механизм реализации этого решения. Каким образом оно будет исполнено?

Не знаю, что тут может быть непонятного... В любом случае что Вам мешает изучить нормативку по регистрации на основании решения суда?

Как вносить поправки в договор? Или это уже не будет требоваться?
Или подавать иск с требованием явиться на гос.регистрацию?

Вам следует обратиться к юристу в реале, т.к. ситуация неоднозначная - в частности, далеко не факт, что приостановление регистрации обоснованное...

[tarasognis]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

 

Интересно ваше мнение по следующему вопросу:

Стороны А. и Б. заключили договор к.п. квартиры. По условиям договора оплата через банковскую ячейку, то есть закладка, затем подача документов на регистрацию, затем в течение недели с момента регистрации осуществляется передача квартиры по акту.

На этапе регистрации, то есть после закладки денег в банке и направления договоров с остальными документами в уфрс, продавец Б. звонит покупателю А. и говорит, что продешевил и хочет немного поднять цену. Покупатель А., естественно, посылает его куда подальше. В ответ продавец Б. пишет заявление на прекращение регистрации. По истечении сроков и в связи с тем, что стороны между собой спорные моменты не урегулировали, уфрс отказывает в регистрации.

Покупатель А. обращается в суд в порядке ст. 165 и 551 ГК РФ - и просит зарегистрировать переход права собственности на себя.

Продавец Б. возражает на это тем, что деньги им не получены, передача квартиры не состоялась, регистрация  не проведена, а значит, в соответствии со ст.ст. 223, 558, договор не заключен и требование о регистрации перехода права собственности незаконно. Особый акцент продавец Б. делает на п. 61 Постановления Пленума ВСРФ №10 и ВАСРФ №22 от 29.04.2010, где сказано, что "Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества". Свое мнение продавец подкрепляет несколькими примерами из практики, где суд, ссылаясь на вышеуказанные разъяснения Постановления Пленума отказывает в регистрации договора и перехода права собственности. Да, в указанных продавцом Б. примерах речь также идет о регистрации договоров, то есть, возможно, эти примеры несколько устарели, хоть и апелляции 2013-14гг

 

На слова продавца Б. можно возразить, что покупатель А. выполнил все свои обязательства в строгом соответствии с подписанным сторонами договором, которой предполагает такую последовательность, при которой получение им денег и передача квартиры происходят только после регистрации перехода права собственности.

 

Но меня больше интересует другой вопрос. Интересует логика законодателя и вышеуказанных Постановлений Пленума. В соответствии со ст.ст. 425, 165, 551 ГК РФ договор подписан, в договоре определены все существенные условия, нет оснований ничтожности договора - тогда он вступает в силу и становится обязательным с момента заключения. А если одна из сторон будет уклоняться от регистрации, зарегистрирует суд.

Ст.ст. 223, 558 ГК РФ же, напротив, говорят, что пока регистрация перехода не состоялась, договор не заключен. П. 61 Постановления добавляет, если квартиру передать не успели, то суд удовлетворять требование о регистрации не должен. Почему? Если покупатель выполнил все от него зависящее как указано в договоре, то почему такое условие, в чем смысл?

Впрочем там же, дальше, указано: "Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права". Это подходит под вышеуказанную ситуацию?

А может просто покупателю А. нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру? Но, если в договоре указан другой порядок, мне это требование все же кажется несколько неправильным. Как вы считаете?

Заранее спасибо за ответы и ваши мнения.

 

Пыталась разместить тему в Недвижимость - Жилищное право, но, к сожалению, не имею таковых прав на форуме. По указанию модератора, пишу здесь.

[grin095]

До 01.03.2013 некоторые договоры купли-продажи, в т.ч. квартиры, подлежали государственной регистрации и считались заключенными после ее проведения.

Подписанные после 01.03.2013 договоры - заключены с момента подписания.

Это касательно ст.ст. 558 и 223 ГК..

В отношении п. 61 ПП 10/22, да, Ваш случай в абзаце, где переход права не связан с передачей имущества.