Сообщений в теме: 12

[Alex King]

Есть застройщик предлагающий заключить договор долевого участия. У него есть разрешение на строительство, участок в собственности. Проектная декларация на настоящий момент не публиковалась и в соответствующие органы не предоставлялась.
Застройщик предлагает следующий вариант:
1. Он опубликует проектную декларацию в инете за четырнадцать дней до дня заключения с нами договора (с первым участником долевого строительства) либо вообще не будет ее опубликовывать, а предоставит копию нам при подписании договора. Однако представлять ее в фрс и контролирующий орган до заключения договора не станет.
2. При подаче договора на регистрацию застройщик подаст в фрс и проектную декларацию. Одновременно она будет предоставлена и в контролирующий орган.

У потенциальных дольщиков сформировалось мнение, что заключение договора долевого участия до представления застройщиком проектной декларации в фрс и контролирующий орган является незаконным. Однако, из содержания ст.ст. 3 и 19 № 214-ФЗ это не усматривается.

Считаю, что дольщики не правы и нарушения, влекущего для них негативные последствия, здесь нет. По факту проектная декларация уже подготовлена, всех устраивает, существенные изменения в нее вряд ли будут вноситься.

Прошу поправить, если я не прав.

[sten]

"1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка."

Какие могут быть сомнения?

[Alex King]

Статья 19 предполагает 2 случая представления проектной декларации:
1. представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и контролирующий орган.
2. застройщик вправе не опубликовывать…. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Я акцентировал внимание на втором случае. Виноват, спасибо, что открыли глаза.

[Massive]

Alex King,
sten все верно говорит.
Только вот сдается мне, что нет полноценного разрешения на строительство у Вашего застройщика.
Потому что было бы оно - мигом бы состряпали проектную декларацию и вывесили на своем сайте.

Скорее всего, застройщик вам впаривает разрешение на установку строительного забора или какой-нить просроченный документ.

[Alex King]

Напрягает как раз то, что разрешение у него есть. По большому счету, продажи еще не «открыты», мы будем первыми. При этом руководитель застройщика не горит желанием публиковать декларацию.

Добавлено немного позже:
Возможно, он не сильно суетится, т.к. это корпусный малоэтажный дом, в интересующей нас очереди всего две квартиры за 300 кв.м. Нам он продает квартиру, грубо говоря, в обмен на встречную услугу. Товар штучный, по большому счету.
Но, все равно, напрягает такой подход.

[Alex King]

Застройщик брызжет слюной и в грубой форме уверяет, что сама по себе декларация в ФРС не подается, только вместе с первым договором ДУ. Дескать, ФРС у них не примет, нет такого действия.
Может быть, кто-то сталкивался на практике, прошу поделиться опытом.

[Massive]

Alex King,
повторюсь: либо Вы не изучили документы застройщика, либо просто чего-то недоговариваете.

В период, когда застройщики сидят без бабла, нет логического объяснения тому, чтобы не публиковать проектную декларацию, если все необходимые для нее сведения имеются.

Если не можете выложить здесь, киньтесь в личку, какой застройщик и объект.

[Alex King]

Они не отказываются публиковать, точнее, разместят за 14 дней декларацию в Интернете без опубликования в СМИ. Действующая редакция закона это допускает.
Они готовы предоставить декларацию вместе с комплектом документов на регистрацию первого договора, но утверждают, что не готовы сделать это заранее потому, что «так никто не делает» и «фрс просто не примет отдельно декларацию».

Из ст. 19, если я ее правильно трактую, следует, что они должны сначала предоставить декларацию в ФРС и контролирующий орган, а только потом привлекать денежные средства (читай заключать договору). Застройщик же хочет сделать это одновременно.

[Massive]

Alex King,
нет, застройщик одновременно подаст в ФРС проектную декларацию с первым заключенным ДДУ.

[capslock]

ст. 3 п.1,
ст.19 п. 2, 214 ФЗ Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства,

ст.25.1 ФЗ о регистрации прав не недвижимость 1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

вот эти два закона почитайте и поймёте, что проектную несёте в ФРС с 1м дольщиком, а 1й договор заключаете по истечении 14 дней со дня публикации

[Alex King]

ОК, а предоставление декларации в контролирующий орган?

[Фиона]

У потенциальных дольщиков сформировалось мнение, что заключение договора долевого участия до представления застройщиком проектной декларации в фрс и контролирующий орган является незаконным. Однако, из содержания ст.ст. 3 и 19 № 214-ФЗ это не усматривается.

пардон, но о заключении пока речьне идет. речь идет о подписании. заключенным договор будет с момента госрегистрации, а она возможна, естественно, только после надлежащей публикации проектной декларации.
а если он ее таки не опубликует?
в этом случае даже через суд участники не смогут требовать регистрации, т.к. статуса застройщика у противоположной стороны не будет.

более того, если даже декларация будет опубликована и лицо обретет статус застройщика, то он может попытаться "соскочить" и оставить участников с носом - благодаря отвратительнейшему постановлению ФАС Поволжского округа от 4 сентябяр 2007г. (дело №А65- 2812/2007-СГ5-50) появилась такая мода: подписать договор, взять деньги, а потом кричать о том, что незаключенная еще сделка - ничтожна по 168-й.

[Крылья, ноги и хвост...]

ОК, а предоставление декларации в контролирующий орган?

Ст. 19 ФЗ №214-ФЗ, п. 2 Проектная декларация ......опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган.
Таким образом процесс регистрации первого договора никак не связан с представлением проектной декларации в контролирующий орган.