Летом изучал данный закон, поделюсь своими размышлениями и выводами.
1. Арендатор имеет право оценить арендуемое имущество - граждане и ЮЛ свободны в заключении договора (ст. 420 ГК РФ), ФЗ об оценочной деятельности запрета не содержит, там говорится о безусловном праве собвственника на оценку, т.е. собственник всегда имеет право оценить свое имущество. Ну это вполне логично и понятно.
2. По-поводу обязательности установленной в отчете стоимости.а) ст.3 ФЗ № 159 - по цене, равной рыночной стоимости имущества.
п. 3 ст.4 ФЗ № 159: если имущество отчуждает ГУП и МУП, тогда цена устанавливается
с учетом рыночной стоимости имущества.
поэтому в варианте "а" обязательность присутствует, а вот в варианте "б" - скорее нет.
Поэтому в варианте "а" можно оспаривать сам отчет, как правильно указали выше, сделать это надо до заключения договора купли-продажи, т.е. в течение 30 дней. А также ходатайствовать о приостановлении действия акта об отчуждении (Постановления мэрии о продаже).
Может возникнуть практическая проблема - отчет об оценке КУМИ официально не дает.
Мы с клиентом сделали так: удалось неофициально получить копию отчета, пригласили знакомого оценщика, он посмотрел отчет и само помещение и сказал: отчет слабый с профессиональной точки зрения, но в принципе, нет гарантии, что цена будет ниже. Поэтому оспаривать отчет мы не стали.
3. О протоколе разногласийп.п.2 п.9 ст. 4 ФЗ: право утрачивается, если договоры не подписаны в течение 30 дней. Была мысль сыграть на том, что подписание договора не обязательно есть его закючение (п. 2 ст. 433, ст.224 ГК РФ). Т.е. подписать сам договор, а акт-приема передачи не подписывать и направить протокол разногласий в порядке ст. 445 ГК РФ, исходя из того, что заключение договора обязательно для КУМИ (в моем случае было КУМИ, поэтому так и пишу) - раз имущество включили в перечень, его обязаны продать.
Однако позже я видел судебное решение, где суд не согласился с таким толкованием (обязательность заключения договора для КУМИ).
Кроме того, кроме "подписания" договора, в ФЗ есть другая "дрянь":
п.п.1 п.9 ст.4 ФЗ: право утрачивается и с момента отказа от заключения договора.
Направление проекта ДКП - это оферта, подписание ДКП и приложение протокола разногласий - это акцепт на иных условиях (ст. 443 ГК РФ), что акцептом не является, а признается отказом от акцепта (читай - от заключения договора). Аргумент, что это в то же время новая оферта (т.е. "диалог" сторон по заключению договора продолжается, отказа нет), как сказано в абз.2 ст. 443 ГК РФ я посчитал слабоватым для суда. Не в пользу предпринимателя и п.4 ст. 4 ФЗ суть такова: если согласен - заключай договор (здесь уже именно заключай, а не подписывай!).
В общем, решили мы летом не судиться и пртокол не направлять. Позже я увидел решение, где суд не согласился с протоколом разногласий, до тонкостей "оферта-акцепт" в решении не дошло.
4. В общем, выводы неутешительные:с одной стороны, КУМИ "делает что хочет": начисляет проценты на всю суму, а не на остаток, устанавливает драконовские, несоразмерные санкции за любое нарушение договора, в некоторых случаях завышает стоимость недвижимости через "своих" оценщиков, а закон написан таким образом, что спорить слишком тяжело и опасно - легко потерять преимущественное право.
Поэтому название "льготная приватизация" весьма сомнительно.
Вот сам отчет можно оспаривать, хотя полной уверенности в том, что по прошествии 30 дней право не будет утрачено, нет.
Сообщение отредактировал Dmitriy_K: 27 November 2009 - 17:11
