О совм.обзоре Пленумов по применению зем законодательства

В мае от Пленумов ВС РФ и ВАС РФ ожидается принятие совместного Обзора практики применения зем. законодательства.

Ориентировочная тематика: применение ФЗ Об обороте земель с/х назначения, межевые споры, возможность применения приобретательской давности к зем. участкам, вопросы подсудности.
В рамках сбора проблемных вопросов суды расписали нижестоящим составить обзоры применения зем. законодательства и сформулировать вопросы для рассмотрения (пример от общей юрисдикции прикрепил).

Собственно вопрос - есть ли у кого выходы на отделы обобщения судебных практик для включения проблемных вопросов в список для их рассмотрения Пленумами?
Со своей стороны буду заниматься данным вопросом после Нового года.
Если получится, включу Ваши вопросы.

В результате проведенного обобщения у судов Астраханской области возникли следующие вопросы при рассмотрении дел, связанных с применением земельного законодательства, требующие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
- Возможно ли в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ признание права собственности на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, ранее предоставленный на основании договора аренды для возведения жилого дома.
- Возможно ли рассмотрении в судебном порядке по иску заинтересованного лица требований о прекращении права собственности на земельный участок, если решение суда, на основании которого право собственности на земельный участок было зарегистрировано, отменено в судебном порядке, учитывая, что статья 44 ЗК РФ такого основания прекращения права собственности на земельный участок не содержит.
- В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 24 июня 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 Федерального закона. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
К подсудности каких судов относится данная категория дел?
- Следует ли привлекать к участию в деле при рассмотрении спора о местоположении выделяемого земельного участка всех участников общедолевой собственности, если на выделение участка претендуют лишь некоторые из них?
Кто из субъектов гражданских правоотношений (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) вправе претендовать на выморочное имущество в виде земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения?

Судебная коллегия по
гражданским делам
Астраханского областного суда

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОБОБЩЕНИЕ
от 5 августа 2009 г. № 01-26/708
ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ
КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Обобщение судебной практики подготовлено по заданию Заместителя Председателя Верховного Суда РФ В.И.Нечаева № НР ОСП-2009/29 от 05.06.2009.
1. Изучение дел, связанных с применением земельного законодательства, позволяет сделать вывод, что у судов не возникают трудности при определении подведомственности.
Так, судами области правильно определяется подведомственность дел об оспаривании решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, отнесение дел к подведомственности арбитражного суда производится по двум критериям - по субъектному составу и характеру спора.
Кроме того, статьей 33 АПК РФ установлена специальная подведомственность дел арбитражным судам, для которых не имеет значения субъектный состав.
Из анализа приведенных норм права следует, что споры с участием граждан, не связанные с предпринимательской деятельностью и не отнесенные к специальной подведомственности арбитражных судов, неподведомственны арбитражным судам.
Примером может служить дело по иску ОАО "Забойщик" к Е., М., и другим о признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
Требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам, истец же использует его часть. 11 декабря 2007 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности на данный земельный участок, которым было принято решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей и определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которого находятся невостребованные земельные доли, а также выделены земельные участки в первоочередном порядке пайщикам в счет принадлежащих им земельных долей и определены границы этих земельных участков. По мнению истца, данное решение недействительно, поскольку собрание было проведено с нарушением установленного порядка.
Решением Кемеровского районного суда от 26 декабря 2008 г. исковые требования ОАО "Забойщик" удовлетворены, решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 11 декабря 2007 г. признано недействительным.
В кассационной жалобе представитель ответчика ссылался на то обстоятельство, что данный спор отнесен к компетенции Арбитражного суда.
Проверяя законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в кассационном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда не согласилась с доводами кассатора, указав, что отнесение дел к подведомственности арбитражного суда производится по двум критериям - по субъектному составу и характеру спора. При этом споры с участием граждан, не связанные с предпринимательской деятельностью и не отнесенные к специальной подведомственности арбитражных судов, неподведомственны арбитражным судам. Поскольку в данном случае иск заявлен к физическим лицам, которые не являются индивидуальными предпринимателями, этот спор касается вопросов правильности решений, принятых на общем собрании, то есть в споре отсутствует экономический характер (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 08.07.2009).
2. Анализ дел, связанных с применением земельного законодательства, свидетельствует, что у судов области возникают трудности при исчислении сроков исковой давности. В частности, судами не всегда учитываются положения ст. 195 ГК РФ, согласно которой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В связи с чем, не всегда учитывается, что вопрос о его исчислении, причинах и последствиях пропуска следует разрешать применительно именно к данному лицу.
К примеру, К. обратилась в суд с иском к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, администрации Ленинск-Кузнецкого района, Комитету по управлению государственным имуществом по Кемеровской области о признании права собственности на земельный пай.
Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 21 января 2008 г. в удовлетворении требований К. отказано за истечением срока исковой давности.
Из материалов дела усматривается, что мать истицы М. работала в колхозе имени ХХ Партсъезда. В 1984 г. она уволилась с работы в связи с достижением пенсионного возраста. В 1992 г. общим собранием членов колхоза был утвержден список лиц, получающих земельные паи, в который были включены как работники колхоза, так и пенсионеры. Сама М. в данный список включена не была. В 2007 г. М. умерла, в связи с чем, ее дочь - К. обратилась в суд с требованиями о признании за умершей права собственности на земельный пай.
Отказывая К. в удовлетворении требований за пропуском срока исковой давности, суд пришел к выводу, что данный срок пропущен истицей по неуважительной причине, поскольку выдел паев происходил в 1992 г., соответственно, к 1995 г. все желающие уже реализовали свое право на получение земли. М. на тот период должна была знать об этом.
Как указал суд кассационной инстанции в определении от 27 февраля 2008 г., судом не было учтено, что в силу ст. 195 ГК РФ срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Не смотря на это, отказывая в иске К., суд мотивировал отказ пропуском срока исковой давности М., не являющейся истцом по делу, то есть тем самым суд не установил, кем был пропущен срок исковой давности.
Кроме того, судом не учтено, что в силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Признав, что М. пропустила срок исковой давности, суд, в то же время, не установил, когда М. узнала или должна была узнать о нарушении своего права, соответственно не определил момент начала течения данного срока.
Приведенные нарушения послужили основанием к отмене решения суда в кассационном порядке.
3, 4. В рассматриваемый период у судов области не было споров, связанных с исчислением сроков приобретательной давности, а также с признанием права собственности в силу приобретательной давности.
5. Анализ практики рассмотрения дел, связанных с пользованием земельными участками, позволил прийти к выводу, что большую часть составляют дела по искам одних собственников земельных участков к собственникам смежных земельных участков об устранении препятствий в пользовании данными участками, сносе построек.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Действия, нарушающие права граждан на землю или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих (право или создающих угрозу его нарушения, в том числе путем возложена на виновное лицо обязанности по сносу незаконно возведенных строений и восстановлению межевых знаков (ст. ст. 60, 62 ЗК РФ).
Из приведенных норм права следует, что для правильного разрешения указанных споров необходимо установить, в каких границах истец владеет земельным участком на законных основаниях, так как право на защиту имеет лицо, владеющее имуществом на законном основании, а также, где проходит граница смежных участков, как относительно этой границы расположены строения ответчика и т.д. Однако судами не всегда полно и всесторонне устанавливаются данные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, обстоятельства, имеющие значение для дела не были установлены Мариинским городским судом Кемеровской области при рассмотрении дела по иску К. к А. об устранении препятствий в пользовании и распоряжении земельным участком, сносе гаража и надворных построек.
Как видно из материалов дела, земельные участки, принадлежащие К. и А., имеют смежную границу, вдоль которой у А. возведены хозяйственные постройки. В качестве основания своих требований о нарушении прав пользования земельным участком истец указывает на то, что хозяйственные постройки ответчицы возведены с нарушением требований СНиП, что ведет к стеканию дождевых вод с их крыши на его территорию и переизбытку влаги на его участке земли.
Разрешая спор по существу, суд в решении от 29 апреля 2009 г. пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, а права истца защите, поскольку он сам допустил нарушение требований СНиП 2.07.01-89 и построил дом без отступления 6 метров от существующих надворных построек ответчика.
Вместе с тем, суд не установил, где проходит граница смежных участков, а также не проверил, как относительно этой границы расположены строения ответчика и допущены ли при этом ответчиком нарушения, указанные истцом. Таким образом, суд не установил обстоятельства, с которыми истец связывает нарушение своих прав, в то время как это имеет значение для дела. Указанные и иные нарушения повлекли отмену решения суда в кассационном порядке (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 июня 2009 года).
Аналогичные нарушения были допущены Киселевским городским судом при рассмотрении дела по иску С. к П. о восстановлении границ земельного участка (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 22 августа 2008 года), Кемеровским районным судом при рассмотрении дела по иску М. к В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, установлении границ земельного участка (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 сентября 2007 года), Рудничным районным судом г. Кемерово при рассмотрении дела по иску П. к Я. об определении границы земельного участка (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 мая 2008 года).
6. Анализ судебной практики районных (городских) судов Кемеровской области также позволяет прийти к выводу о том, что у судов возникают затруднения при разрешении споров, связанных с приватизацией земельных участков.
В силу ч. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом и федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они расположены.
Из анализа приведенных норм права следует, что по общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, и только в исключительных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, оно может осуществляться бесплатно.
При этом получение права на приватизацию земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на приватизируемом земельном участке, зависит от соблюдения ряда условий: 1) земельный участок должен принадлежать гражданину на праве постоянного бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения; 2) расположенное на этом земельном участке здание должно принадлежать гражданину; 3) должны отсутствовать обстоятельства, препятствующие приватизации, перечисленные в ст. 28 ЗК РФ.
Отсутствие хотя бы одного из условий влечет невозможность передачи земельного участка собственнику расположенных на нем зданий, строений, сооружений в порядке приватизации.
Положения приведенных норм права не были учтены Березовским городским судом при рассмотрении дела по иску Ш., Х., К. к администрации г. Березовского, Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Березовского о признании права на приватизацию земельных участков.
Материалами дела установлено, что на основании распоряжения администрации г. Березовского от 04.02.2003 между КУМИ г. Березовского и Б. заключен договор аренды земельного участка площадью 2500 кв. м с кадастровым номером 42:22:0101001:0017 по ул. Черемушки, 1 в г. Березовском. В марте 2004 г. Б. также предоставлен в аренду земельный участок площадью 999,84 кв. м с кадастровым номером 42:22:0101001:0170 по ул. Черемушки, 1 в г. Березовском. В 2004 г. на указанных земельных участках Б. был построен жилой дом с хозяйственными постройками. На основании договора мены от 30 декабря 2004 г. указанный жилой дом с хозяйственными постройками перешел в собственность Х., после смерти которой - в порядке наследования к истцам.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции в решении от 24 ноября 2008 г. пришел к выводу о том, что истцы, являясь собственниками жилого дома и построек, расположенных на спорных земельных участках, вправе приобрести их в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ.
Данные выводы суда первой инстанции признаны несостоятельными судом кассационной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм права. Так, судом не учтено, что ни Б., ни Х. спорные земельные участки не были предоставлены ни в постоянное бессрочное пользование, ни в пожизненное наследуемое владение. Кроме того, поскольку спорные земельные участки были предоставлены в аренду Б. после вступления в силу ЗК РФ, то в силу ч. 2 ст. 28 ЗК они могут быть предоставлены истцам только за плату.
Более того, судом первой инстанции не было учтено, что в силу ст. 35 ЗК РФ истцы приобретают право пользования земельными участками, занятыми приобретенными Х. объектами недвижимого имущества, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник - Б., которому данные земельные участки были предоставлены в аренду.
Указанные нарушения повлекли отмену решения суда первой инстанции в кассационном порядке (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 04.02.2009)
При рассмотрении споров, связанных с приватизацией земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений в порядке ст. 36 ЗК РФ, судами не всегда учитываются положения Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из анализа приведенных норм права следует, что право на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, не может быть поставлено в зависимость от наличия (отсутствия) у гражданина документов, подтверждающих зарегистрированное в установленном порядке право собственности на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке и приобретенный им до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР".
Приведенные нормы права не были учтены Заводским районным судом г. Кемерово при рассмотрении заявления П. об оспаривании отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в предоставлении земельного участка в собственность.
Отказывая в удовлетворении требований П., суд в решении от 06 ноября 2008 г. указал, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка послужило то обстоятельство, что заявителем не были предоставлены документы на дом, тогда как в силу ст. 36 ЗК РФ исключительным правом на приватизацию земельного участка либо приобретение его в аренду обладают собственники зданий и строений, расположенных на этих земельных участках.
По мнению суда первой инстанции, поскольку у заявителя отсутствуют доказательства возникновения права собственности на жилой дом, расположенный на испрашиваемом П. земельном участке, то у него отсутствует и право на предоставление данного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, соответственно, отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области является обоснованным.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции указал, что судом не учтены положения ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, не установлено, подлежит ли данная норма права применению к правоотношениям сторон с учетом конкретных обстоятельств дела (определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 28 января 2009 г.).
7. У судов области также возникают затруднения при рассмотрении дел, связанных с распоряжением земельными участками.
К примеру, судами допускаются ошибки при разрешении споров, связанных с распоряжением земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Не учитывается, что возникающие в подобных случаях отношения регулируются не только нормами земельного, но и нормами жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Аналогичная норма содержится в ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом был сформирован и проведен его государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента введения в действие ЖК РФ.
Приведенные нормы права не были учтены Центральным районным судом г. Кемерово при рассмотрении дела по иску Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании недействительными договоров аренды земельных участков и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Из материалов дела усматривается, что истец является собственником помещения в многоквартирном доме по пр. Советский, 42 в г. Кемерово с 25 марта 2004 г. Право собственности на данное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. 02.02.2006 между КУМИ г. Кемерово и ним были заключены договоры аренды земельных участков, занятых многоквартирным домом.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции указал в решении от 04 декабря 2008 г., что п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ не предполагает автоматического перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома. При этом, суд исходил из того, что в силу требований ст. 36 ЗК РФ, предоставление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем производится в общем порядке, то есть путем обращения в компетентные органы.
Отменяя состоявшееся по делу судебное решение в кассационном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в определении от 03 апреля 2009 г. указала, что данные выводы суда основаны на неправильном толковании норм ч. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
При разрешении спора суд первой инстанции не учел, что земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 42 является сформированным, прошел государственный кадастровый учет в 2000 году и имеет кадастровый номер.
Таким образом, данный земельный участок был сформирован и проведен его государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005). Соответственно, он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента введения в действие ЖК РФ без каких-либо условий и ограничений, поскольку нормами ЖК РФ, ЗК РФ для данных случаев установлен специальный порядок возникновения права, без обращения в компетентный орган.
При таких обстоятельствах выводы суда об отказе Н. в иске в связи с несоблюдением им заявительного порядка предоставления спорных земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по пр. Советский, 42 в г. Кемерово, нельзя признать правильными.
На практике у судов области возникают вопросы, связанные с разрешением споров о распоряжении расположенными на земельных участках объектами недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Из анализа приведенных норм права следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.
Однако право пользования соответствующей частью земельного участка в указанном случае требует соответствующего оформления после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном земельном участке.
В случае передачи части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, договор аренды земельного участка, заключенный с прежним собственником здания, расположенном на этом участке, подлежит изменению (расторжению). В этом случае новый собственник здания должен быть указан в качестве арендатора в договоре аренды (но не всего арендованного земельного участка, а лишь его части, занятой недвижимостью) либо с ним должен быть заключен новый договор аренды на тех же условиях, что и с прежним собственником недвижимого имущества.
Таким образом, до оформления в предусмотренном законом порядке новым собственником здания прав на соответствующую часть земельного участка, занятую приобретенным им в собственность зданием, новый собственник здания является фактическим пользователем указанной части земельного участка, но ее арендатором не является.
В связи с изложенным, взыскание с него арендной платы на основании ранее заключенного с прежним собственником недвижимого имущества договора аренды земельного участка, не допускается.
Приведенные нормы права были правильно применены Чебулинским районным судом при рассмотрении дела по иску Муниципального образования "Мариинский муниципальный район" к К. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка, обязании К. заключить договор аренды спорного земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что по договору купли-продажи от 05.07.2005 К. приобрела в собственность у С. здание магазина, расположенное на земельном участке общей площадью 755 кв. м, кадастровый номер 42:27:0105005:0052.
Земельный участок, занятый зданием магазина, образован путем разделения земельного участка общей площадью 1288 кв. м, кадастровый номер 42:27:0115006:0039 на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами - 42:27:0105005:0052 и 42:27:0105005:0053. По договору купли-продажи, заключенному с К., право аренды соответствующей части земельного участка ей передано не было. При этом, прежнему собственнику здания С. на основании договора аренды от 20.05.2003 в аренду был предоставлен не земельный участок, занятый зданием магазина площадью 755 кв. м, а земельный участок площадью 1288 кв. м кадастровый номер 42:27:0115006:0039.
Истец просил суд взыскать с К. задолженность по арендной плате, пеню на основании договора аренды земельного участка от 20.05.2003, заключенного с прежним собственником здания магазина - С.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с К. задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции в решении от 22 сентября 2008 г. указал, что заключенный с прежним собственником здания договор аренды земельного участка не может быть основанием для взыскания задолженности по арендной плате с К., поскольку с нею договор аренды земельного участка, занятого зданием магазина, не заключался, право аренды земельного участка по договору купли-продажи здания магазина К. не передавалось. Кроме того, предметом договора аренды от 20.05.2003, заключенного с С. был иной земельный участок, не то, что занят зданием магазина, приобретенным К.
В указанной части выводы суда признаны обоснованными судом кассационной инстанции.
Вместе с тем, судом при разрешении требований об обязании К. заключить договор аренды спорного земельного участка, не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не приведены мотивы принятого решения в указанной части. Судом не установлено, земельный участок какого размера необходим К. для пользования зданием магазина, не дал оценку условиям договора купли-продажи здания магазина об обязанности К. обратиться для переоформления своих прав на земельный участок к его собственнику. Указанное повлекло отмену решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обязании К. заключить договор аренды спорного земельного участка (определение судебной коллегии по гражданским делам кемеровского областного суда от 31 октября 2008 г.).
Кроме того, у судов области возникают затруднения при разрешении споров, связанных с арендой земельных участков.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы существует до окончания срока действия договора аренды.
Приведенные нормы права не были учтены Ленинск-Кузнецким городским судом при рассмотрении дела по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинск-Кузнецкий к Б. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения администрации г. Ленинск-Кузнецкий между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2002. Поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, действие договора было пролонгировано на неопределенный срок. Поскольку обязанность по внесению арендной платы ответчиком не исполнялась, истец просил взыскать задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с июля 2002 г. по июнь 2005 г., а также неустойку за период с сентября 2002 г. по ноябрь 2004 г.]]>
С какого момента в последнем случае собственники земельных долей (паев), получившие земельные участки сельскохозяйственного назначения в процессе приватизации, становится плательщиком земельного налога, если право собственности на них не зарегистрировано в установленном Законом порядке?
Вопрос 9: Существует ли административный порядок урегулирования споров об определении и согласовании границ земельных участков?
Вправе ли суд своим решением утвердить границы земельных участков и будет ли являться данное решение основанием для кадастрового учета объектов недвижимого имущества?
Вопрос 10: Определение порядка расторжения договора аренды земельного участка.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Вместе с тем, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Таким образом, из смысла ст. 22 ЗК РФ следует, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь.
Как поступать судам в тех случаях, когда предъявлены требования о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок (к примеру дело по иску Р. к Управлению по земельным ресурсам и землеустройс

#1 земельщик

#2 Buutch

#3 земельщик

Количество пользователей, читающих эту тему: 1

О совм.обзоре Пленумов по применению зем законодательства

#1 земельщик

#2 Buutch

#3 земельщик

Количество пользователей, читающих эту тему: 1

Войти