Сообщений в теме: 24

[EEK]

В законе все понятно про процедуру принятия новых членов во вновь образовавшийся ЖСК с целью дальнейшего строительства дома.
А вот про вступление в ЖСК нового собственника квартиры в доме ЖСК, и, соответственно, управляемом этим ЖСК, норм ясных нет.
Написано, кто вправе вступить в ЖСК, но при этом нигде не могу найти обязанности ЖСК принять нового собственника.

А проблема в том, что в доме ЖСК имеются нежилые помещения, используемые ЖСК для извлечения дохода. В результате, члены ЖСК не платят квартплаты. Получается, что при продажи квартиры членом ЖСК, в том случае если нового собственника в ЖСК не принимают, оставшиеся члены ЖСК безосновательно сберегают долю выбывшего члена ЖСК, который продал квартиру. Нелогично, вроде, но норм, обязывающих ЖСК принять в себя нового собственника квартиры найти не могу...

Поделитесь мыслями/знаниями, пожалуйста!

[Alderamin]

EEK

в доме ЖСК имеются нежилые помещения, используемые ЖСК для извлечения дохода. В результате, члены ЖСК не платят квартплаты.

Причем тут квартплата? Члены ЖСК наверняка давно являются собственниками своих квартир. А если Вы про коммунальные услуги - то так и надо говорить... это разные вещи...

Получается, что при продажи квартиры членом ЖСК, в том случае если нового собственника в ЖСК не принимают, оставшиеся члены ЖСК безосновательно сберегают долю выбывшего члена ЖСК, который продал квартиру.

Какую такую долю??? В доходах ЖСК от использования нежилых помещений? А почему безосновательно?

Нелогично, вроде, но норм, обязывающих ЖСК принять в себя нового собственника квартиры найти не могу...

"Принять в себя" - сильно сказано... Устав ЖСК смотрели?

[EEK]

Причем тут квартплата?  Члены ЖСК наверняка давно являются собственниками своих квартир. А если Вы про коммунальные услуги - то так и надо говорить... это разные вещи... 

Да я вообще-то именно про квартплату... За то, что дом в рабочем состоянии поддерживают. За это ЖСК и платят. А даже если бы и "разные вещи" - по сути то есть чего сказать?

"Принять в себя" - сильно сказано...

Рад, что понравилось. А вообще удивительно - для чего столько писать, если ни слова по сути заданного вопроса?

Ну что тут непонятного? ЖСК осуществляет управление домом. В доме могут проживать как члены ЖСК, так и нечлены ЖСК. Но выгоднее быть членом ЖСК. Вопрос ставится в том, как быть гарантированно принятым в члены ЖСК.

[ADSemenov.ru]

... Но выгоднее быть членом ЖСК. Вопрос ставится в том, как быть гарантированно принятым в члены ЖСК ...

____ Мне думается, Вы неправильно ставите вопрос. —

____ Нежилые помещения кому принадлежат и на каком основании?

[EEK]

... Но выгоднее быть членом ЖСК. Вопрос ставится в том, как быть гарантированно принятым в члены ЖСК ...

____ Мне думается, Вы неправильно ставите вопрос. —

____ Нежилые помещения кому принадлежат и на каком основании?

Нежилые помещения принадлежат ЖСК. ЖСК сдает их в аренду, получает деньги и на них эксплуатирует дом. Жильцы-члены ЖСК платят только за воду, электричество, газ и телефон. Отопление местное - котельная.

[ADSemenov.ru]

... Нежилые помещения принадлежат ЖСК. ЖСК сдает их в аренду, ...

____ Вы не сказали об основании возникновения такой собственности на нежилые помещения.

____ 1. Если по проектной документации эти помещения являются общим имуществом владельцев квартир, тогда средства от сдачи принадлежать ВСЕМ собственникам помещений, а не ЖСК.
____ 2. Если эти помещения изначально предназначались для самостоятельного использования (да ещё зарегистрированы в Федеральной Регистрационной Службе), то они являются собственностью ЖСК и средства от сдачи является доходом этого ЖСК и после налогообложения могут использоваться ЖСК согласно их уставу.
____ В этом случае тех, кто продал квартиры и таким образом вышел из членов ЖСК, просто "кинули" на деньги. Они подарили ЖСК долю в этих помещениях, которые строились на их деньги (паевые взносы). А вот Вашего "интереса" здесь не может быть никакого.

[EEK]

... Нежилые помещения принадлежат ЖСК. ЖСК сдает их в аренду, ...

____ Вы не сказали об основании возникновения такой собственности на нежилые помещения.

____ 1. Если по проектной документации эти помещения являются общим имуществом владельцев квартир, тогда средства от сдачи принадлежать ВСЕМ собственникам помещений, а не ЖСК.
____ 2. Если эти помещения изначально предназначались для самостоятельного использования (да ещё зарегистрированы в Федеральной Регистрационной Службе), то они являются собственностью ЖСК и средства от сдачи является доходом этого ЖСК и после налогообложения могут использоваться ЖСК согласно их уставу.
____ В этом случае тех, кто продал квартиры и таким образом вышел из членов ЖСК, просто "кинули" на деньги. Они подарили ЖСК долю в этих помещениях, которые строились на их деньги (паевые взносы). А вот Вашего "интереса" здесь не может быть никакого.

Вот тут больше подходит второе - ЖСК эти помещения выкупало. Теперь это собственность ЖСК и, как Вы совершенно справедливо заметили, эти деньги используются ЖСК в соответствии с уставом, а именно - на обслуживание дома.
Только почему Вы считаете, что продавших "кинули" а интереса покупателя быть не может никакого? Если покупатель вступит в кооператив - разве он не будет таким же пользователем доходов кооператива, как и все остальные члены кооператива?

[yis7]

не могу найти обязанности ЖСК принять нового собственника

Если вы купили квартиру без решения ОСЧ ЖСК, то для этого ЖСК уже действуют нормы для ТСЖ! Найдите Устав ЖСК, если не дадут "купите" копию ФНС, посмотрите там... а потом поговорим...

[EEK]

не могу найти обязанности ЖСК принять нового собственника

Если вы купили квартиру без решения ОСЧ ЖСК, то для этого ЖСК уже действуют нормы для ТСЖ! Найдите Устав ЖСК, если не дадут "купите" копию ФНС, посмотрите там... а потом поговорим...

Проблему со вступлением в ЖСК удалось решить - примут.
Теперь вот больше беспокоит сказанное уважаемым ADSemenov.ru - почему, если нежилые помещения принадлежат ЖСК, ЖСК имеет доход и использует его на обслуживание дома, то новый собственник, став членом ЖСК, не будет пользоваться равными правами с остальными членами?

[ADSemenov.ru]

... для этого ЖСК уже действуют нормы для ТСЖ! ...

____ Не действуют. ЖСК вполне самодостаточное юридическое лицо и никого в свои члены принимать не обязано. Его функции закончились построением дома и передачей квартир в собственность членов. Вот если бы имела место покупка недовыплаченного пая — тогда другое дело.

____ Статья 129 ЖК:

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

____ На отношения собственности и — ничего более. То есть, если в доме есть общее имущество дома, то собственник квартиры становится его долевым собственником. А по всему видно, что в данном случае нежилые помещения не являются общими, а принадлежат Кооперативу.

____ Если Кооператив платит за своих членов что-то, то это может лишь служить разбирателством в налоговой инспекции по поводу получения членами дохода и выплаты ими НДФЛ. Вот и всё. ЖСК даже не обязан тратить эти деньги на содержание самого дома. Зачем, если это доход конкретно самого ЖСК от сдачи своего собственного имущества?

... новый собственник, став членом ЖСК, не будет пользоваться равными правами с остальными членами?

____ Возможно на этот вопрос есть ответ в Уставе, но в любом случае ЖСК не обязан ничего платить даже своим членам от своего дохода, поскольку сдаёт не общее имущество, а своё. Пока только вижу то, что ЖСК вполне может сам решить, кому платить и сколько, а тот, кому заплатят, должен будет платить НДФЛ. Я понимаю, что в жизни (особенно в российской) всё может быть и не так.
____ Во всяком случае желаю Вам удачи.

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 03 February 2010 - 19:31

[yis7]

ЖСК вполне самодостаточное юридическое лицо и никого в свои члены принимать не обязано.

Давайте без ваших домыслов, а на примере фактического Устава....

А по всему видно,

И снова домыслы... Весь дом был ОИ ЖСК! Нежилые тоже. При выходе(исключении) из ЖСК 1 го члена ОИ приобретает статус ОДС собтвенников =ЖСК +1 нечлен, и выходящий получает "свою долю" из ОИ ЖСК! Он же не мог не участвовать в сторительстве НП!

ЖСК не обязан ничего платить

А если вы не заметили, он и не платит! А компенсирует часть общих расходов по содержанию ОИ МКД! А вопрос был не про налоги, а вы все НДФЛ...

[EEK]

не могу найти обязанности ЖСК принять нового собственника

Если вы купили квартиру без решения ОСЧ ЖСК, то для этого ЖСК уже действуют нормы для ТСЖ! Найдите Устав ЖСК, если не дадут "купите" копию ФНС, посмотрите там... а потом поговорим...

для покупки квартиры мне решение ОСЧ ЖСК и не требуется - она же в собственности, пай давно выплачен.
Сейчас в члены ЖСК примут - ОСЧ проголосует ЗА.

[ADSemenov.ru]

____ Ждём устав.

____ Но если там были не дураки, то ничего о приёме в члены ЖСК, кроме сказанного в Законе, в уставе вообще не должно быть. Это как закрытый клуб — не обязаны по Закону никого принимать.

____ Автор сказал: "... ЖСК эти помещения выкупало ...". Следовательно, это совсем не общее имущество. Я всего лишь основываюсь на словах автора.

____ Мнение:

Нормативную базу деятельности ЖСК составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».

Для того чтобы определиться с правовым статусом ЖСК, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 ГК РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 ГК РФ - «Некоммерческие организации». Следовательно, ЖСК (как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.

В соответствии со статьей 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 ГК РФ). Еще одной особенностью ЖСК является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении ЖСК не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

[EEK]

ЖСК действительно выкупало. Когда дом строили, в этих помещениях что-то социальное было, вроде яслей. Видимо, долю вкладывал город. Затем, лет 10 назад, жильцы сбрасывались и выкупали эти помещения. Теперь используют доход. Поскольку задачей ЖСК является содержание дома, то тратят на вполне уставные цели - дом содержат. За жильцов никто ничего не платит - сове электричество, воду и т.п. жильцы оплачивают самостоятельно. Но вот никаких платежей на ремонты, отопление (в доме своя котельная) нет.

[ADSemenov.ru]

____ Таким образом, помещения принадлежат не собственникам помещений (не общее имущество) и уж, тем более, не членам ЖСК, а именно юридическому лицу — ЖСК.
____ Ситуация забавная. И достаточно редкая.
____ Похоже на то, что приняв Вас в члены ЖСК, они, по сути, "подарят" Вам некую долю в этом имуществе, поскольку "обделить" члена ЖСК доходами от сдачи уже не смогут.

[yis7]

жильцы сбрасывались и выкупали эти помещения.

а именно юридическому лицу — ЖСК.

Забавные у вас Семенов выводы!

что приняв Вас в члены ЖСК, они, по сути, "подарят"

А бывший хозяин тоже дарил часть квартиру? Или свой взнос на покупку нежилых включил в стоимость?

[ADSemenov.ru]

... Забавные у вас Семенов выводы! ...

____ Не забавнее, чем наша жизнь. Согласитесь, что в данный момент времени имеют значение только регистрационные документы из Федеральной Регистрационной Службы на эти помещения?
____ Вы полагаете, что в них не ЖСК упомянут в качестве собственника? Что-то я сомневаюсь, чтобы там была оформлена общедолевая собственность владельцев всех квартир и уж совсем невероятно — только членов.
____ И какая разница на чьи деньги куплено?

[EEK]

... Забавные у вас Семенов выводы! ...

____ Не забавнее, чем наша жизнь. Согласитесь, что в данный момент времени имеют значение только регистрационные документы из Федеральной Регистрационной Службы на эти помещения?
____ Вы полагаете, что в них не ЖСК упомянут в качестве собственника? Что-то я сомневаюсь, чтобы там была оформлена общедолевая собственность владельцев всех квартир и уж совсем невероятно — только членов.
____ И какая разница на чьи деньги куплено?

Не общедолевая, точно - имущество бывшего собственника квартиры проверялось, доли в нежилых там нет. А логика у меня такая же - раз имущество принадлежит ЖСК, значит любой член его имеет такое же право на получение выгод от его использования, что и все остальные, независимо от того, когда и по какому случаю они таковыми стали.

[ADSemenov.ru]

____ Не совсем так явно (насчёт выгоды членам), но где-то близко. То есть, члены могут распоряжаться прибылью юридического лица (ЖСК) опосредовано, через решение собрания.
____ Так что забавная ситуация и довольно редкая именно для ЖСК.

[Lawy]

Вопрос интересный. Действительно нормы о переходе права собственности на квартиру в ЖСК урегулированы слабо в законе. Однако если размышлять по аналогии с юридическими лицами, состоящими из долей, паев и акций. Т. е. продавая свою долю - кваритру в ЖСК продавец вместе с квартирой передает покупателю весь комплекс прав и обязанностей, в том числе на общее имущество, на участие в прибыли от реализации имущества принадлежащего ЖСК и, как следствие, на членство в ЖСК. Обсудим?

Добавлено немного позже:
Конец рабочего дня извините за сумбур, но мысль понятна надеюсь)))

[ADSemenov.ru]

1. ...состоящими из долей, паев и акций.
2. ... продавая свою долю - кваритру в ЖСК
3. ... на общее имущество
4. ... на участие в прибыли от реализации имущества принадлежащего ЖСК
5. ... на членство в ЖСК ...

____ 1. ЖСК состоит из людей и у каждого ровно один голос. Это несколько противоречит вообще "идее" долевого участия в прибылях. Если только не поровну всем.
____ 2. Не в ЖСК. Если продаётся квартира (а не пай), то ситуация полностью аналогично продаже в доме с УО (или ТСЖ), где функции УО (ТСЖ) выполняет ЖСК.
____ 3. На общее имущество дома, но не на имущество ЖСК.
____ 4. Нет членства — нет участия.
____ 5. Членство с одной стороны добровольное, а с другой стороны общее собрание не обязано принимать новых членов. Если только в уставе не прописано подобное обязательство.

____ На сегодня в стране более типична ситуация, когда ЖСК, отдавая квартиру за квартирой, остаётся ни с чем и повисает "в воздухе" и даже бывает, что в составе только одного Председателя (у которого заключён договор с УО).

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 04 February 2010 - 20:08

[yis7]

С момента нашего последнего спора про систему отопления, вы сильно продвинулись.. назад...

Не забавнее, чем наша жизнь.

Тут за жизнь беседуют со специфической точки зрения - юридической...

состоит из людей и у каждого ровно один голос.

Голос один, а величина пая? Или вы считаете, что все сдали по 5 рублей, а одному теперь компенсируют содержание 3-х, а другому 1-о ком.кв.?

Если продаётся квартира (а не пай)

Вы снова перевираете, автор говорит о ДОЛЕ, паи давно выплачены.
Учитывая, что автор слабо понимает то, о чем говорит, можно было предположить, что бывший собственник его квартиры не делал взнос при покупке НП.
Тогда вступление в ЖСК должно сопровождаться взносом, пропорциональным площади квартиры (доли в НП). Если бывший член делал взнос, то при выходе он имел право его забрать.
Хотя, если у автора, речь о чисто формальном приеме, он уже купил квартиру и долю в общем имуществе членов ЖСК

Нет членства — нет участия.

Это про ТСЖ, а в ЖСК нет членства без взноса, и без решения ОСЧ...

а с другой стороны общее собрание не обязано принимать новых

Т.е. после смерти последнего из "первых" членов ЖСК тоже "умрет", а наследники ..?
Вы уж либо про налоги разъясняйте, либо ...

На сегодня в стране более типична ситуация, когда ЖСК, отдавая квартиру за квартирой

Ну пусть не отдают! Пусть выкупают сами и сдают в наем...

[ADSemenov.ru]

____ А я и сказал, что один голос несколько противоречит распоряжению доходом ЖСК в разных пропорциях. Задача ЖСК была — построить дом, а пай в этом случае был чем-то вроде "обеспечения поверенного средствами для исполнения поручения". У каждого члена ЖСК было (обычно одно) "поручение" кооперативу — построить квартиру в составе многоквартирного дома. Именно поэтому и голос у него был один.
____ Когда дом построен и первая квартира оформлена на одного из членов ЖСК создаётся ситуация в отношениях собственности, установленная ст. 129.2. ЖК, то есть, появляется два собственника в многоквартирном доме: гражданин N и ЖСК. Появляется понятие общего имущества дома, которое в случае с ЖСК определяется строительной документацией и ст. 36 ЖК. В этот момент гражданин может прекратить своё членство в ЖСК безо всяких последствий и, даже наоборот, с пользой — тогда ЖСК для него станет обычной Управляющей Организацией, которая обязана с ним заключить договор на обслуживание и стать исполнителем ЖКУ.

____ Когда все паи выплачены и все квартиры обретают владельцев, то ЖСК никому ничего не должен, окромя управления домом. Говорить о некоей "пропорциональности" площади квартир в рамках членства в ЖСК (тем более нечленства) по меньшей мере странно.

____ Теперь применительно к покупке кооперативом НП — тут могла быть совершенно разная ситуация. Нормальная — это когда все скинулись поровну в Кассу ЖСК и ЖСК купил помещение. Но не удивлюсь ситуации, когда скидывались пропорционально площадям. Вторая ситуация была бы нормальной, если бы помещение покупалось не на ЖСК, а на всех собственников, то есть — в состав общего имущества.
____ Покупка в состав общего имущества — самое нормальное решение в рамках многоквартирного дома. Встречал в инете информацию о таких домах и в одном даже был куплен вообще весь первый этаж (нежилой).
____ А вот "гибрид" — покупка на ЖСК, но взносы пропорционально квартирам — нонсенс. Как было у автора мы пока не знаем.

____ Кстати, про членство в ЖСК без взноса. — Какой может быть вступительный взнос в обычный ЖСК (допустим, что за ним нет никаких помещений), когда все квартиры уже выкуплены у него? О чём это Вы? Разве только на канцелярское имущество и сейф?

____ ЖСК не может не отдать квартиру выплатившему пай. Она просто по Закону его (ст.129.1). Но попытки препятствовать оформлению (регистрации собственности) довольно часты на просторах нашей родины. Есть такое дело.

____ Про постепенное "исчезновение" членов в ЖСК я уже говорил. И это не мои выдумки. Пошарьтесь по форумам и увидите, что бывают ЖСК из одного только Председателя и договора ЖСК с местной УК. Так что в этом страшного? Просто устраивает это ленивых владельцев квартир и всё. Нормальное состояние гражданского общества в России.

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 05 February 2010 - 00:03

[EEK]

____ Про постепенное "исчезновение" членов в ЖСК я уже говорил. И это не мои выдумки. Пошарьтесь по форумам и увидите, что бывают ЖСК из одного только Председателя и договора ЖСК с местной УК. Так что в этом страшного? Просто устраивает это ленивых владельцев квартир и всё. Нормальное состояние гражданского общества в России.

А вот если предположить, что новых собственников в ЖСК принимать не обязательно и условная "доля" бывшего собственника становится выгодой ЖСК, то когда останется "один председатель" получится, что он будет, по сути, единственным владельцем всей нежилой недвижимости, поскольку будучи единственным членом кооператива он никого в него не принимает, при этом сам же принимает решения об использовании полученных доходов, в т.ч. устанавливает себе з.п.....

[ADSemenov.ru]

... сам же принимает решения об использовании полученных доходов, в т.ч. устанавливает себе з.п.....

____ Так оно и есть при покупке недвижимости на имя ЖСК. Если в Уставе нет условий, расширяющих установки Закона про членство.
____ Но есть ещё один "момент" — нет автоматического исключения из членства при продаже квартиры (ст. 130 ЖК).

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 05 February 2010 - 10:35