Сообщений в теме: 22

[barinskey]

Вновь построенное здание МКД с офисными помещениями.

Юрику принадлежат помещения в подвале.
Все замечательно, но вот в одном из принадлежащих ему помещений расположено имущество общего пользования: электрощитовая (комната 3).
Доступ к этой электрощитовой возможен через другое, принадлежащее юрику помещение (комната 4).
Что в итоге: юрик ограничен в пользовании двумя помещениями общей площадью 14,5 кв.м.
Помещения юрика, но использовать их нельзя.

Для наглядности прилагаю скан с поэтажного плана подвала,

И забить на это нельзя: возникают проблемы со сдачей в аренду или при продаже. Мертвые метры, которые как бы юрику принадлежат, но пользоваться фактически ими он не может. Да и заранее это фактически невозможно было предусмотреть.

Вопросы:
Хотелось бы понять, какие возможные действия может предпринять юрик в этой связи. Есть ли практика (в т.ч. судебная) по таким вопросам?

Отчудить помещения ТСЖ?
Закрыть доступ в помещения и требовать арендную плату?
Требовать перемещения электрощитовой в иные, являющиеся общим имуществом, комнаты (но есть ли такая техническая возможность, не знаю).

Прикрепленные файлы

•  podval.pdf   49.4К   211 скачиваний

Сообщение отредактировал barinskey: 12 April 2010 - 16:16

[Bang]

Только уменя скан показывает подвал ночью и в процессе перемещения отключенной электрощитовой?

А в чем проблема сдачи в аренду то?
Недополученные деньги? Дык их можно включить в остальную площадь а эти две комнаты не сдавать и оговорить право прохода для эксплуататоров.

[barinskey]

Bang
Файл заменил.
Ставка АП в таком случае будет выше средней, что будет являться основанием для торга.

[Bang]

barinskey
Коридорный коэффициент введите.
Если готовы отчудить это помещение - оно я так понимаю не критично?
Еще можно заморочиться и отдельный вход в него сделать с улицы.
Перенести - я представляю сколько это может стоить. Сталкивался.
Своими силами не так может и дорого, но там же еще согласовывать надо, менять однолинейную схему, в экспликации назначение помещения, как следствие свидетельство...

Электрощитовая на все здание?
Пусть остальные сособственники вам оплачивают че нибудь чтобы компенсировать ее аренду.

[barinskey]

Bang

Еще можно заморочиться и отдельный вход в него сделать с улицы.

Это подвал...

Пусть остальные сособственники вам оплачивают че нибудь чтобы компенсировать ее аренду.

Основание есть кроме того, что это собственность юрика?

[Bang]

barinskey
Когда вдруг во всем здании вырубается электричество, а ваша охрана туда никого не пускает, мотивируя что "никого нет, начальства нет, никого пущать не велено" и такое иногда случается в разгар рабочего дня.
Ну вот бывают такие совпадения.
Люди тогда довольно быстро находят компромисс.

[barinskey]

Bang

Когда вдруг во всем здании вырубается электричество, а ваша охрана туда никого не пускает, мотивируя что "никого нет, начальства нет, никого пущать не велено" и такое иногда случается в разгар рабочего дня.
Ну вот бывают такие совпадения.
Люди тогда довольно быстро находят компромисс.

Пробовали сами?

[Bang]

Ага.
И всегда удачно.
Но я лишнего никогда не просил, то есть старался по справедливости.
У нас страна такая: вежливость воспринимают как слабость и стараются сесть на шею и свесить ноги.
Потом обижаются.
Потом зовут коньяк пить, когда понимают что могло быть и хуже.
Как дети прям.

[barinskey]

нагуглил на свою голову и вот что прибило поиском:
В соответствии с ч.1 статьи 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Застройщик или Город произвел сделку по продаже выше названных помещений с нарушением закона. Он, не являясь собственником этих помещений, не имел права распоряжаться ими. В соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании всего сказанного выше Вы можете обратиться в суд о признании данной сделки ничтожной

Но тут возникает вопрос:
Вновь построенный МКД. Застройщик и город, закрывая инвестконтракт, не включили комнату 3 в состав общего имущества МКД.
Можно ли в данном случае ставить вопрос, о том, что покупатель в любом случае приобрел помещения общего пользования?

Сообщение отредактировал barinskey: 12 April 2010 - 18:37

[Bang]

barinskey
ПП 64 ВАС читайте
Там по идее могут отчудить 1, 3 и 4 как общедомовые требуемые для обслуживания и беспрепятстсвенного прохода.

Как вариант потребовать с застройщика соразмерного уменьшения стоимости т.к. данные площади фактически являются общедомовыми.
Или предложить застройщику сделать вход с улицы в щитовую.

Я видел что подвал - лесенку вдоль стеночки выкопают.
И корректировку в проект внесут своими силами и за свой счет.

Или перенос за счет застройщика на общедомовые площади.
Кстати можно попробовать через суд обязать, обозначить срок, потом сделать самим а с них взыскать.

[barinskey]

Bang
Это если у застройщика приобреталось.
А если речь идет о доле города, которую город отчудил?

[местный]

barinskey
ст.36 (ч.3 ЕМНИП) ЖК предполагает возможность уменьшения общего имущества только в результате реконструкции. Поэтому, если есть основания считать "собственность юрика" общим имуществом собственников квартир, то дело швах.
И как Вы понимаете, критерии для отнесения к общему имуществу объективные, т.е. соглашением сторон не изменяются

[Pit-kin]

barinskey

нагуглил на свою голову и вот что прибило поиском:
В соответствии с ч.1 статьи 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Застройщик или Город произвел сделку по продаже выше названных помещений с нарушением закона. Он, не являясь собственником этих помещений, не имел права распоряжаться ими. В соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании всего сказанного выше Вы можете обратиться в суд о признании данной сделки ничтожной

Но тут возникает вопрос:
Вновь построенный МКД. Застройщик и город, закрывая инвестконтракт, не включили комнату 3 в состав общего имущества МКД.
Можно ли в данном случае ставить вопрос, о том, что покупатель в любом случае приобрел помещения общего пользования?

По закону Вашему юрику эти помещения принадлежать не могут, сделка ничтожна. Скорее всего, ТСЖ в суд пойдет.

Добавлено немного позже:
В идеале продать кому-нибудь.

[barinskey]

Скорее всего, ТСЖ в суд пойдет.

Предмет иска?
Что может сделать юрик, каким образом защитить свои права?

Продать? Кому? ТСЖ?
Кому еще нужны комнаты с электрощитовой?

Сообщение отредактировал barinskey: 13 April 2010 - 12:04

[Pit-kin]

barinskey

Предмет иска?
Что может сделать юрик, каким образом защитить свои права?

Продать? Кому? ТСЖ?
Кому еще нужны комнаты с электрощитовой?

Если даже ТСЖ продадите, у Вас неосновательное обогащение будет, поскольку это и так по закону общее имущество жильцов.


Кстати можно попробовать в аренду сдать подешевле по краткосрочным договорам, хотя бы налог окупить и амортизацию.

Тсж может обратиться с виндикационным иском, а не о недействительности сделки

Сообщение отредактировал Pit-kin: 15 April 2010 - 11:25

[Pit-kin]

Bang

Или предложить застройщику сделать вход с улицы в щитовую.

От этого щитовая не перестанет быть общим имуществом жильцов

[Bang]

Pit-kin
Не перестанет.
Но я так понял для топикстартера важно что

юрик ограничен в пользовании двумя помещениями

А от электрощитовой они в принципе готовы отказаться и

Отчудить помещения ТСЖ

То есть я исходил из того, как отчудить электрощитовую, чтобы через остальные помещения не нужно было предоставлять доступ.

[Шум]

еще одна ложка дегтя
СОГЛАСНО Приказа Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. N 6 "Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей"
«к Электроустановкам относится - Совокупность машин, аппаратов, линий и вспомогательного оборудования (вместе с сооружениями и помещениями, в которых они установлены), предназначенных для производства, преобразования, трансформации, передачи, распределения электрической энергии и преобразования ее в другой вид энергии».
и есчо
Главой 2.2 «Распределительные устройства и подстанции»
Цитата: «2.2.2. Помещение Распределительного устройства Потребителя, примыкающее к помещениям, принадлежащим сторонним организациям, и имеющее оборудование, находящееся под напряжением, должно быть изолировано от них. Оно должно иметь отдельный запирающийся выход».

Полный текст гыг: http://www.electric-...u/docyments.htm

Этим приказо устанавливаются требования к помещению щитовой: двери, замки, вентиляция, уборка и тд. и пр.

Так вот, в принципе, содержание таких щитовых - есть обязанность объединенной диспетческой службы (ОДС)- это по Постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 г. Москва Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. Регистрационный N 5176). более того требования к щитовым делятся на 2 категории: ребования к оборудованию и требования к помещению.
ЗДЕСЬ как проблему вижу:
все требования по содержанию оборудования щитовой лежит на ОДС, а вот содержание ПОМЕЩЕНИЯ в данном случае на собственнике.
Почему, да потому, что у ОДС нет оснований для содержания и приведения щитовой в соотвествии с требованиями эксплуатации - и как следствие нет оснований для провежения таких затрат. помещение фактически находится в частной собственности.
Получается на собственника автоматически ложится отвественность за содержание конструктива (помещения) и приведения его в соотвествие с требованиями, предъявляемыми к таким помещениям. жуть
При этом, обращаю Ваше внимание, что за нарушение данных требований есть адм. отвественность.

Попытки отлючать электричество -как метод давления, не советовал бы. куча аргументов из в судебной практики и при грамотном подходе, вплоть до взыскания убытков за неправомерное отключение. (в качестве фантазии и сгущения красок: как следстие отключения может статься (не дай БОГ) смерть гржданина, подключенного в прибору жизнеобеспечения или осуществляющий зарядку кардиостимулятора и пр...) то до уголовной ответственности не далеко).

Сообщение отредактировал Шум: 20 May 2010 - 15:55

[barinskey]

Шум

еще одна ложка дегтя

Ну раз так, то какие варианты решения проблемы ты бы предложил?
Помещения, в которых располодена электрощитовая, нафиг не нужна собственнику. Это мертвый груз, налагающий дополнительные обязанности.

[Шум]

есчо в однов форуме нашел вот что:

цитата
тема - Трансформаторная подстанция, чья собственность и как взыскать аренду?
вопрос <HTML>
Кто сталкивался с ситуацией по определению право собственности на трансформаторную подстанцию.
С 1965г. у нас в здании расположена трансформаторная подстанция, которая расположена в помещение площадью 60 кв. м которая питает весь микрорайон. В 1993г мы приватизировали это здание. В свидетельстве о праве собственности и плане приватизации указаны и эти площади. В течение 4 лет мы ведем переписку с энергоснабжающей организацией, чтоб она заключила с ними договор арены на эти площади. Энергоснабжающая организация отказывает это делать, ссылаясь на то, что это не ее собственность..
В настоящий момент получил добро от руководства, подать иск.
Составили иск о неосновательном обогащение (в части предоставления услуг по аренде нежилого помещения), по ценам которые существуют в данном районе на основании п. 4 ст. 1103 и ст. 1105 ГК РФ. за 3 года.
Отвечик иск не признает и указывает на то, что если транс. подстанция. стоит на балансе энергоснабжающей организации трансформаторная подстанция, это не значит, что она у них в собственности.</HTML>

ответ одного из пользователей форума:

"<HTML>В аналогичной ситуации я просто оформил подстанцию в собственность, и теперь получаю деньги за услуги по передаче электрической энергии от потребителей, которые там запитаны.
Если ваша ТП никому не нужна- пишите. Я заберу, а потом вы все будете мне платить)))<img src="http://fool.exler.ru...y.gif"></HTML>"

[barinskey]

Цитата: «2.2.2. Помещение Распределительного устройства Потребителя, примыкающее к помещениям, принадлежащим сторонним организациям, и имеющее оборудование, находящееся под напряжением, должно быть изолировано от них. Оно должно иметь отдельный запирающийся выход».

"Примыкающее к помещениям"... А у нас находящееся в помещениях.

[Шум]

Цитата: «2.2.2. Помещение Распределительного устройства Потребителя, примыкающее к помещениям, принадлежащим сторонним организациям, и имеющее оборудование, находящееся под напряжением, должно быть изолировано от них. Оно должно иметь отдельный запирающийся выход».

"Примыкающее к помещениям"... А у нас находящееся в помещениях.

Женек, ты не понял... акцент на слово должно быть изолировано, понимаешь?
отчудишь енто помещение, либо признают по суду "общим", ОНО д.б. ИЗОЛИРОВАНО

[Шум]

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 от 23 июля 2009 года говорит о том, что «…если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности…».

Весь текст
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Москва
№ 64
23 июля 2009 г.


О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помеще­ний) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также ле­стничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество при­надлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависи­мости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следова­тельно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение уста­навливается на все здание в целом.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно ли­цо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собствен­ности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, дос­туп к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зареги­стрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требова­ния распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А. Иванов




Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В. Завьялова

Сообщение отредактировал Шум: 20 May 2010 - 17:47