Сообщений в теме: 552

[параски]

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРОЕКТ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№
Москва « ___»_________ 2009 г.
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат разным лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Подготовлен Управлением анализа и обобщения судебной практики
Регулирование отношений собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 - 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 247, 249, 289-290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В исключительных случаях судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемому единогласно, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, а также отдельных помещений, который является обязательным для любого лица, в том числе лица, которое станет собственником помещения в здании после принятия упомянутого решения. В числе особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
7. По решению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в аренду (пользование). Например, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др. Стороной указанного договора на стороне арендодателя признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
8. По решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). На такие помещения устанавливается право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.
В указанном случае выделенное помещение может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). При этом судам необходимо учитывать, что в качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.
9. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в Реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости должна быть погашена запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.
В указанном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
10. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае в Реестр вносится запись о праве собственности названного лица на здание, и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.
11. Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то любое заинтересованное лицо, включая собственников иных помещений в данном здании, вправе обратиться с иском об исправлении указанных данных Реестра, поскольку они имеют недостоверный характер. Лицо, на имя которого внесена недостоверная запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество, вправе обратиться к органу, осуществляющему государственную регистрацию права, с заявлением об устранении недостоверных сведений, содержащихся в Реестре. В случае несогласия с решением об удовлетворении данного заявления иные собственники помещений в здании могут обжаловать внесенные в Реестр исправления в суд. К участию в деле привлекаются собственники всех помещений в здании.
Вариант пункта 11.
Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то в случае невозможности для других собственников нежилых помещений реализовать права по владению и пользованию своими нежилыми помещениями без ограниченного пользования указанным имуществом здания, их права могут быть обеспечены установлением сервитута.
При рассмотрении арбитражными судами таких требований подлежат применению статьи 274 - 277 ГК РФ.
12. Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, применяются по их смыслу к любым объектам, в составе которых выделяются самостоятельные объекты недвижимости.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов
Судья, секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Т.В. Завьялова
А ЕСЛИ КТО ТО ВИДЕЛ ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛИЗ СКИНЬТЕ.

[Танчик]

волею судеб меня эта тема не обошла стороной. тоже мучаемся с порядком содержания имущества, но дело даже не в этом.
собственники нежилых помещений как деловые люди подошли к данному вопросу по-деловому. Собрались и решили что функции по содержанию они поручат управляющей компании (УК), а расходы по содержанию они будут возмещать по договору. и далее начинается интересное...
стоимость услуг УК собственники утверждают на собрании. здорово? - еще бы! но! некоторые особливо умные не торопятся подписывать "утвержденные" расценки, типа "чёта дорого"...поэтому платят кто сколько хочет...
а надо сказать что участниками УК собственники помещений не являются, кроме одного...
замечательная "яма" в законодательстве не позволяет однозначно разрешить возникающие конфликтные ситуации.
например:
1. должны ли собственники быть участниками УК?
2. обязаны ли все собственники подчиняться принятым решениям на собрании?
3. и что делать с теми кто не подчиняется?

приведенное выше Постановление наверное многие вопросы бы снял...

Сообщение отредактировал Танчик: 22 June 2009 - 15:34

[SinME]

очень смущает первый вариант пункта 11 .
Получается что если в настояще время все места общего пользования находятся у лиц в собственности, включены в какие-то помещения и были куплены раньше ЗА ДЕНЬГИ, то теперь это все можно запросто отобрать и поделить по-братски!!! в корне не согласна

[параски]

то теперь это все можно запросто отобрать и поделить по-братски!!! в корне не согласна

Вы не согласны из принцыпа, я ведь платил, так пусть и другие платят???

[Танчик]

Дождались! вышеупомянутый проект ППВАСа опубликовался -таки
ооочень-оооочень п.9 его интересует в плане применения в жизни процессуальной: действия и их последствия

[Кам]

Здравствуйте, очень бы хотелось услышать мнение по следующему :
4-х этажное здание в последствии собственником было разделено на две части и зарегистрирован в ЕГРП как два самостоятельных нежилых помещения. В свидетельствах о праве собственности этих помещений указано: Нежилое помещение, общая площадь __кв.м., номера на поэтажном плане: ....и т.д.
Затем эти два нежилых помещения в результате реорганизации переданы двум ("А" и "Б") юридическим лицам выделенным из этого общества, получены свидетельства в установленном законодательством порядке.
Собственник-организация "А" и второй собственник организация "Б" (это мы), заключило каждый отдельно с коммунальными службами договоры.
Однако сейчас возник спор между "А" и "Б", по поводу котельного оборудования. А именно: в одном из помещений А (по техническому паспорту оно значится как помещение-котельной) находится котельное оборудование (два котла) которые отапливают полностью и "А" и "Б". При реорганизации эти котлы отдельно никаким документом не передавались реорганизуемым обществом ("С") не организации "А", ни "Б", они в бухгалтерии "С" были учтены при строительстве как в составе здания, т.е. не были как отдельные основные средства. Сейчас организация "А" уверяет нас что эти два котла в их собственности т.к. находятся на их территории, однако газопровод примыкающий к этой котельной в нашей собственности (согласно разделительного баланса). Мы (организация "Б") считаем, что котлы в общей совместной собственности и в случае строительства себе отдельной котельной вправе забрать один из котлов!!!!Так же организация "Б" оформила на себя лицензию на право эксплуатации взрывопожароопасных объектов, заключило договор страхования на эти котлы, наняло специалиста обслуживающего данные котлы, а также заключило договор поставки газа, т.к. наш газопровод. Организация "А" во всем этом не участвует и не оплачивает в добровольном порядке.
Прошу разъяснить, имеем ли мы право на один из котлов, имели ли мы право оформлять на себя лицензию эксплуатации этих котлов, которые стоят в помещении "А" и отапливают помещения "Б". Чем урегулировать наши отношения по использованию,обслуживанию котельной (котлов), оплате расходов.

[Avokri4]

В связи с принятием Постановления Пленума ВАС 23.06.2009 № 64, о котором выше говорилось.
У кого-нибудь уже есть подобная практика признания мест общего пользования, инженерных сетей - общим имуществом собственников нежилых помещений?

У нас ситуация такая:
Имеется здание Торгового Центра построенного по договору инвестирования. Нам - собственникам передали в нем только помещения. Все МОПы, коммуникации, в том числе инженерные сети находятся в собственности у застройщика (балансодержателя), у которого в ТЦ помещений в собственности 4 офиса по метру...
Этот застройщик ограничивает нас в доступе к местам общего пользования (туалетам, коридорам, котельным, энергоустановке), а также в праве заключения договора всем остальным собственникам с управляющими организациями (энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения)...
Нас это очень не устраивает конечно и мы собираемся обращаться в суд. Но нам до конца не понятно с каким требованием...
О признании мест общего пользования и инженерных сетей общим имуществом всех собственников, либо о устранения препятствий к пользованию, либо устанавливать порядок пользования или с каким-то другим способом?

[TatyanaB]

Здравствуйте, не могу решить проблему, связанную с обслуживанием нежилого здания, в котором несколько собственников отдельных нежилых помещений. Больше половины из них заключили договор на управление, в том числе и коммунальное обслуживание и содержание мест общего пользования, с одной организацией. Но отдельные собственники отказываются заключить договор на управление. Общая долевая собственность на места общего пользования не зарегистрирована.
Очевидно, что ЖК РФ по аналогии применить нельзя. Заставить заключить договор тоже. Какие есть мнения? Может кто сталкивался с аналогичной проблемой?

[марыся]

Общая долевая собственность на места общего пользования не зарегистрирована.

собственность может и не отрегистрирована. Но все же кому то эти места общего пользования принадлежат. Вот надо выяснить - кому. А далее - "бремя содержания имущества лежит на собственнике этого имущества".

[TatyanaB]

Каким образом можно узнать кто является собственников? Договоры только на отдельные изолированные помещения определенной площади

[PAPO]

Каким образом можно узнать кто является собственников?

Обратитесь в УФРС за выпиской из ЕГРП. Какие проблемы?

[TatyanaB]

И главная проблема не в том, чтобы установить собственника Допустим, мы это сделаем. А в том, чтобы заставить этого собственника заключить договор с той же организацией, что и все остальные У всех собственников общие инженерные сооружения, и заключить договор на управление с технологической точки зрения можно только с одной организацией

[Ludmila]

Очевидно, что ЖК РФ по аналогии применить нельзя.

А вот ВАС РФ с Вами почему-то не согласен...

[Shador]

Ludmila, а если собственники - физики?

[Ludmila]

Shador, я хочу сказать только то, что невозможность применения по аналогии ЖК РФ далеко не так очевидна, как это кажется автору темы...

ВАС РФ, например, это очевидным не показалось...


Добавлено немного позже:

И главная проблема не в том, чтобы установить собственника

Так ВАС РФ уже сказал, кто является собственником. И про управляющую компанию ВАС РФ тоже сказал. А уж подведомствен ли Ваш спор арбитражу, я не знаю...

[Shador]

Ludmila, Людмил, пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 крайне неоднозначен. Лично я правового обоснования ему не вижу. Не дал его и ВАС. Проигнорировав ст. 246-247 ГК РФ.
А то, что ВАСу что-то неочевидно... Не показатель

[Ludmila]

Про п. 6 - согласна с Вами.
Про распространение норм ЖК РФ на нежилые помещения - п. 1.

А то, что ВАСу что-то неочевидно...  Не показатель

Не показатель... Но то, что автор, у которой в профиле значится наличие высшего юридического образования, похоже, вообще не подозревает о наличии указанного Вами Пленума - это показатель...

[Shador]

Ludmila, с этим - согласен

[TatyanaB]

Уважаемы Людмила и Shador, благодарю вас за полезную ссылку.
А по-поводу, высшего образования и знание не всех Постановлений ВАС, я полагала, что форум для того и существует, чтобы обмениваться мнениями и опытом.

[TatyanaB]

Некая фирма купила нежилое здание и распродала его по помещениям в основном ИП и физикам. А коридоры, лестницы, холлы, туалеты, чердак - ни на ком не оформлены. Фирма утверждает, что все договоры на доли имущества пропорционально купленных площадей передала в ФРС, а собственники пусть каждый сам на себя оформляют. Только никто за 3 года не удосужилс и не собирается.
А все это обще-ничье имущество отапливается, освещается, ремонтируется - как-никак содержится и расходы оплачиваются одной из фирм, также имеющей помещения в данном здании. Сейчас эта фирма подала в суд на очередного должника на взыскание расходов за содержание как непосредственно  помещения должника, так и долю его расходов на общее имущество. А судья говорит "неет, он же не собственник доли в общем имуществе, потому и взыскивать с него нечего"!
А за этим должником еще в очередь пятеро стоят и сейчас в ту же дудку дуют "не будем платить ни за свет в коридорах, ни за тепло, ни за воду с канализацией в общем туалете - короче ни за что!
Вырубить свет во всех коридорах? Заварить дверь в туалет? Тепло отключить нельзя по техническим причинам. Но платящей половине собственников как быть в таком случае?
Принудить оформить в собственность общее имущество не представлется возможным.
Есть хоть какие соображения у кого?
Крыша от этих должников уже едет, из судов не вылезаем.

Столкнулась с аналогичной проблемой. Возможно кто-то может поделиться положительной судебной практикой? Суд соглашается, что собственники помещений несут обязанность по содержанию общего имущества здания, но платить конкретной организации обязаны только после заключения договора А договора с неплательщиками естественно нет.
И еще какие мнения: обязательно ли решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании для собственников, не принимавших участие в голосовании?

[Елизаров Владимир]

Посмею вновь приподнять данную тему.
О применении по аналогии норм ГК к порядку определения доли в праве собственности на общее имущество думаю всем понятно.

Помогите с вопросом о возможности применения норм ЖК к процедуре смены управляющей компании! как её сменить? как заставить остальных собственников сменить УК, если за смену 55% собственников.

[Елизаров Владимир]

up

[Елизаров Владимир]

?????

[ТоварищМаузер]

А сами что думаете об этом?

[tigrrra]

Посмею вновь приподнять данную тему.
О применении по аналогии норм ГК к порядку определения доли в праве собственности на общее имущество думаю всем понятно.

Помогите с вопросом о возможности применения норм ЖК к процедуре смены управляющей компании! как её сменить? как заставить остальных собственников сменить УК, если за смену 55% собственников.

Только через собарние собственников и с одновременным вопрос о новой УК.Что бы не было балагана проводите собрание пуетм заочного голосования