Хорошо, давай
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 142
#27
Отправлено 06 July 2010 - 11:15
Итак, продолжаю.
Ром, я знаю, что когда ты прочитаешь мой вопрос, ты скажешь, что он идиотский, но не торпись с выводами.
А вопрос такой: требуется ли согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка, если право аренды закладывается одновременно со зданием? В частности, если арендуемый участок - из земель государственной/муниципальной собственности, и договор аренды заключён после введения в действие ЗК РФ и на срок более 5 лет?
Я знаю, что ты скажешь... Ты отошлёшь меня внимательно читать п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а также 90-й Обзор и 11-й Пленум... И до недавнего времени я бы согласилась с таким посылом... Но всё изменяется, когда приходят они - постановления Президиума ВАС РФ!
Цитирую.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2010 г. N 10649/09
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Марамышкиной И.М., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 по делу N А41-25175/08 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - Ларин Р.Ю., Эфендиев Э.Г.
Заслушав и обсудив доклад судьи Марамышкиной И.М. и объяснения представителей участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Сплав-2" (далее - общество "Сплав-2") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - управление) об отказе в государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 10.09.2008 N 5, заключенного между обществом "Сплав-2" и обществом с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" (далее - общество "Зенитко Финанс Менеджмент") и обязании управления осуществить государственную регистрацию этого договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 решение суда первой инстанции отменено, отказ управления в государственной регистрации договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 признан незаконным. Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию названного договора.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 08.07.2009 отменил постановление суда апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановления суда кассационной инстанций общество "Сплав-2" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.
В отзыве на заявление управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующего в деле лица, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.
Между сельскохозяйственным производственным кооперативом (племзаводом-колхозом) "Завет Ильича" (собственником, арендодателем) (далее - кооператив) и закрытым акционерным обществом "Компания "Алиум" (арендатором) 14.07.2000 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,698 гектара, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, для использования под строительство предприятия по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и дальнейшей его эксплуатации.
Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.2002.
В результате преобразования кооператива в закрытое акционерное общество "Агро-Плюс" (далее - общество "Агро-Плюс") право собственности на указанный земельный участок на основании передаточного акта от 11.03.2003, протокола N 4 общего собрания членов кооператива от 11.03.2003 перешло к обществу "Агро-Плюс".
В соответствии с протоколом заседания совета директоров общества "Агро-Плюс" от 17.11.2004, актом приема-передачи имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "Астро" (далее - общество "Астро") от 20.01.2005 право собственности на земельный участок (кадастровый номер 50:11:0020310:0002) перешло к последнему.
Общество "Зенитко Финанс Менеджмент" приобрело права и обязанности арендатора названного земельного участка на основании соглашения от 15.06.2008 N 2, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТГАРАНТ", которое в свою очередь приобрело их в соответствии с соглашением от 30.10.2004 N 1, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Алиум".
Между обществом "Сплав-2" (заимодавцем) и обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщиком) заключен договора займа от 03.06.2008 N 3 (далее - договор займа), по условиям которого заимодавец обязался передать в собственность заемщику денежные средства в размере 150 500 000 рублей, а заемщик - возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты.
Во исполнение условий договора займа платежным поручением от 10.06.2008 N 93 общество "Сплав-2" перечислило обществу "Зенитко Финанс Менеджмент" указанную сумму.
В целях обеспечения исполнения обязательства по возврату займа между обществом "Сплав-2" (залогодержателем) и обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодателем) заключен договор ипотеки (залога недвижимости) от 10.09.2008 N 5 (далее - договор ипотеки), согласно которому залогодержателю были переданы:
принадлежащее обществу "Зенитко Финанс Менеджмент" на праве собственности здание производственно-складского комплекса, расположенное по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей, общей площадью 8 320,2 кв. метра; инвентарный номер 093:030-12876, лит. В, В1; условный номер 50:11:02:03729:001 (свидетельство о государственной регистрации права серия 50 НБ N 676262 выдано 14.09.2007 Управлением Росрегистрации по Московской области, запись регистрации права от 14.09.2007 N 50-50-11/057/2007-069) залоговой стоимостью 86 995 001 рубль 56 копеек; право аренды залогодателя земельного участка, на котором расположено здание производственно-складского комплекса, общей площадью 36 980 кв. метров, кадастровый номер 50:11:0020310:0002; категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; разрешенное использование (назначение): под строительство завода по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и его дальнейшую эксплуатацию, залоговой стоимостью 16 100 000 рублей.
Общества "Сплав-2" и "Зенитко Финанс Менеджмент" 13.09.2008 обратились в управление с заявлением о государственной регистрации упомянутого договора ипотеки.
Письмом (сообщением) от 11.11.2008 N 11/069/2008-031 управление отказало в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Основанием отказа послужило отсутствие согласия собственника земельного участка (арендодателя) в передаче арендных прав в залог.
Полагая, что отказ в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество "Сплав-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), отметил, что основания для государственной регистрации договора ипотеки у управления отсутствовали, так как арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и указал, что в силу пункта 4 статьи 6, абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с уведомлением его об этом.
Учитывая, что факт уведомления собственника земельного участка о передаче обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтвержден письмом от 10.09.2008, суд апелляционной инстанции признал отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки по изложенным основаниям незаконным. Суд кассационной инстанции, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя решение суда первой инстанции в силе, указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.
Одновременно суд отметил, что, отказывая в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки, управление располагало письмом общества "Астро", в котором собственник выразил свое несогласие на передачу права аренды земельного участка в залог.
Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог при одновременной передаче в залог принадлежащего арендатору здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, не соответствуют положениям Гражданского кодекса, нормам Закона об ипотеке и Земельного кодекса.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, суды не учли, что приведенные нормы относятся к общим положениям об аренде и подлежат применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой промышленного комплекса, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 14.07.2000 не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.Факт уведомления собственника земельного участка (общества "Астро") о передаче арендатором (обществом "Зенитко Финанс Менеджмент") арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложенными к нему квитанцией и описью вложения.
Перечисленные документы были представлены в управление в составе других документов для осуществления государственной регистрации договора ипотеки.
Отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует признать незаконным.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 98/009/2010-678 по состоянию на 03.03.2010 производственно-складской комплекс площадью 8320,2 кв. метра, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей, входящий в состав заложенного по договору ипотеки от 10.09.2008 N 5 имущества, передан обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодателем) в собственность общества с ограниченной ответственностью "Производственная фармацевтическая компания "Алиум" (дата государственной регистрации 01.12.2009).
Поскольку в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и исследование представленных участниками спора доказательств относится к компетенции суда первой инстанции, дело в части требования общества "Сплав-2" об обязании управления осуществить государственную регистрацию названного договора ипотеки подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 по делу N А41-25175/05, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 по тому же делу отменить.
Отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в государственной регистрации договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 признать незаконным.
Дело в части требования об обязании УФРС по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
В.Н.ИСАЙЧЕВ
Прпошу обратить внимание: если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, получается, что если договором аренды (независимо от формы собственности на землю, независимо от того, заключён договор аренды до или после введения в действие ЗК РФ, независимо от срока аренды) предусмотрено согласие на залог права аренды, то без согласия арендодателя залодить право аренды нельзя. Более того, если такоого согласия нет, нельзя заложить и само здание, т.к. залог здания без одновременного залога права аренды земельного участка не допускается.
Ром, я знаю, что когда ты прочитаешь мой вопрос, ты скажешь, что он идиотский, но не торпись с выводами.
А вопрос такой: требуется ли согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка, если право аренды закладывается одновременно со зданием? В частности, если арендуемый участок - из земель государственной/муниципальной собственности, и договор аренды заключён после введения в действие ЗК РФ и на срок более 5 лет?
Я знаю, что ты скажешь... Ты отошлёшь меня внимательно читать п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а также 90-й Обзор и 11-й Пленум... И до недавнего времени я бы согласилась с таким посылом... Но всё изменяется, когда приходят они - постановления Президиума ВАС РФ!
Цитирую.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2010 г. N 10649/09
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Марамышкиной И.М., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 по делу N А41-25175/08 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - Ларин Р.Ю., Эфендиев Э.Г.
Заслушав и обсудив доклад судьи Марамышкиной И.М. и объяснения представителей участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Сплав-2" (далее - общество "Сплав-2") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - управление) об отказе в государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 10.09.2008 N 5, заключенного между обществом "Сплав-2" и обществом с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" (далее - общество "Зенитко Финанс Менеджмент") и обязании управления осуществить государственную регистрацию этого договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 решение суда первой инстанции отменено, отказ управления в государственной регистрации договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 признан незаконным. Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию названного договора.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 08.07.2009 отменил постановление суда апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановления суда кассационной инстанций общество "Сплав-2" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.
В отзыве на заявление управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующего в деле лица, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.
Между сельскохозяйственным производственным кооперативом (племзаводом-колхозом) "Завет Ильича" (собственником, арендодателем) (далее - кооператив) и закрытым акционерным обществом "Компания "Алиум" (арендатором) 14.07.2000 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,698 гектара, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, для использования под строительство предприятия по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и дальнейшей его эксплуатации.
Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.2002.
В результате преобразования кооператива в закрытое акционерное общество "Агро-Плюс" (далее - общество "Агро-Плюс") право собственности на указанный земельный участок на основании передаточного акта от 11.03.2003, протокола N 4 общего собрания членов кооператива от 11.03.2003 перешло к обществу "Агро-Плюс".
В соответствии с протоколом заседания совета директоров общества "Агро-Плюс" от 17.11.2004, актом приема-передачи имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "Астро" (далее - общество "Астро") от 20.01.2005 право собственности на земельный участок (кадастровый номер 50:11:0020310:0002) перешло к последнему.
Общество "Зенитко Финанс Менеджмент" приобрело права и обязанности арендатора названного земельного участка на основании соглашения от 15.06.2008 N 2, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТГАРАНТ", которое в свою очередь приобрело их в соответствии с соглашением от 30.10.2004 N 1, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Алиум".
Между обществом "Сплав-2" (заимодавцем) и обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщиком) заключен договора займа от 03.06.2008 N 3 (далее - договор займа), по условиям которого заимодавец обязался передать в собственность заемщику денежные средства в размере 150 500 000 рублей, а заемщик - возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты.
Во исполнение условий договора займа платежным поручением от 10.06.2008 N 93 общество "Сплав-2" перечислило обществу "Зенитко Финанс Менеджмент" указанную сумму.
В целях обеспечения исполнения обязательства по возврату займа между обществом "Сплав-2" (залогодержателем) и обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодателем) заключен договор ипотеки (залога недвижимости) от 10.09.2008 N 5 (далее - договор ипотеки), согласно которому залогодержателю были переданы:
принадлежащее обществу "Зенитко Финанс Менеджмент" на праве собственности здание производственно-складского комплекса, расположенное по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей, общей площадью 8 320,2 кв. метра; инвентарный номер 093:030-12876, лит. В, В1; условный номер 50:11:02:03729:001 (свидетельство о государственной регистрации права серия 50 НБ N 676262 выдано 14.09.2007 Управлением Росрегистрации по Московской области, запись регистрации права от 14.09.2007 N 50-50-11/057/2007-069) залоговой стоимостью 86 995 001 рубль 56 копеек; право аренды залогодателя земельного участка, на котором расположено здание производственно-складского комплекса, общей площадью 36 980 кв. метров, кадастровый номер 50:11:0020310:0002; категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; разрешенное использование (назначение): под строительство завода по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и его дальнейшую эксплуатацию, залоговой стоимостью 16 100 000 рублей.
Общества "Сплав-2" и "Зенитко Финанс Менеджмент" 13.09.2008 обратились в управление с заявлением о государственной регистрации упомянутого договора ипотеки.
Письмом (сообщением) от 11.11.2008 N 11/069/2008-031 управление отказало в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Основанием отказа послужило отсутствие согласия собственника земельного участка (арендодателя) в передаче арендных прав в залог.
Полагая, что отказ в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество "Сплав-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), отметил, что основания для государственной регистрации договора ипотеки у управления отсутствовали, так как арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и указал, что в силу пункта 4 статьи 6, абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с уведомлением его об этом.
Учитывая, что факт уведомления собственника земельного участка о передаче обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтвержден письмом от 10.09.2008, суд апелляционной инстанции признал отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки по изложенным основаниям незаконным. Суд кассационной инстанции, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя решение суда первой инстанции в силе, указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.
Одновременно суд отметил, что, отказывая в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки, управление располагало письмом общества "Астро", в котором собственник выразил свое несогласие на передачу права аренды земельного участка в залог.
Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог при одновременной передаче в залог принадлежащего арендатору здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, не соответствуют положениям Гражданского кодекса, нормам Закона об ипотеке и Земельного кодекса.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, суды не учли, что приведенные нормы относятся к общим положениям об аренде и подлежат применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой промышленного комплекса, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 14.07.2000 не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.Факт уведомления собственника земельного участка (общества "Астро") о передаче арендатором (обществом "Зенитко Финанс Менеджмент") арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложенными к нему квитанцией и описью вложения.
Перечисленные документы были представлены в управление в составе других документов для осуществления государственной регистрации договора ипотеки.
Отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует признать незаконным.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 98/009/2010-678 по состоянию на 03.03.2010 производственно-складской комплекс площадью 8320,2 кв. метра, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей, входящий в состав заложенного по договору ипотеки от 10.09.2008 N 5 имущества, передан обществом "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодателем) в собственность общества с ограниченной ответственностью "Производственная фармацевтическая компания "Алиум" (дата государственной регистрации 01.12.2009).
Поскольку в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и исследование представленных участниками спора доказательств относится к компетенции суда первой инстанции, дело в части требования общества "Сплав-2" об обязании управления осуществить государственную регистрацию названного договора ипотеки подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 по делу N А41-25175/05, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 по тому же делу отменить.
Отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в государственной регистрации договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 признать незаконным.
Дело в части требования об обязании УФРС по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки от 10.09.2008 N 5 передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
В.Н.ИСАЙЧЕВ
Прпошу обратить внимание: если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, получается, что если договором аренды (независимо от формы собственности на землю, независимо от того, заключён договор аренды до или после введения в действие ЗК РФ, независимо от срока аренды) предусмотрено согласие на залог права аренды, то без согласия арендодателя залодить право аренды нельзя. Более того, если такоого согласия нет, нельзя заложить и само здание, т.к. залог здания без одновременного залога права аренды земельного участка не допускается.
#28
Отправлено 06 July 2010 - 12:42
А вот и второй вопрос... Два дела с прямо противоположными выводами...
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2010 г. по делу N А55-8887/2009
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИжТолмет", г. Тольятти, Самарская область,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009
по делу N А55-8887/2009
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИжТолмет", г. Тольятти, Самарская область, к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург, (филиал ОАО "Банк ВТБ" в г. Самаре), о признании сделки недействительной, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ЮККА", г. Тольятти, Самарская область,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИжТолмет" (далее - ООО "ИжТолмет", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просило признать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенный между ООО "ИжТолмет" и Банком ВТБ (ОАО) (далее - банк, ответчик) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению от 25.03.2008 N КС-72 0000/2008/00043 между банком и обществом с ограниченной ответственностью "ЮККА" (далее - ООО "ЮККА", третье лицо), и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 заявленные требования удовлетворены частично: признан недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенный между ООО "ИжТолмет" и Банком ВТБ (ОАО), в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "ИжТолмет" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе заявитель указал на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу банк просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, считает решение и постановление законными и не подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, 25.03.2008 сторонами подписан договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка N ДИ-720000/2008/00043, предметом которого являлся залог здания АБК с производственным корпусом (лит. АА1, общая площадь 3319,3 кв. м, этажность 2, инв. номер 0001565, назначение: нежилое) и права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.
Указанный договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 27.03.2008, что подтверждено отметками на договоре.
Здание АБК с производственным корпусом принадлежит ООО "ИжТолмет", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2007.
Право аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11 принадлежало истцу на основании договора аренды от 19.08.2003 N 744, заключенного ООО "ИжТолмет" и мэрией г. Тольятти,
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2007 по делу N А55-9602/2005, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.02.2008, установлен факт недействительности заключенного ООО "ИжТолмет" и мэрией г. Тольятти договора аренды от 19.08.2003 N 744 земельного участка площадью 19 740 кв. м, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.
Согласно части 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судебная коллегия признает вывод судов о том, что поскольку вступившим в законную силу судебным актом факт недействительности договора аренды от 19.08.2003 N 744 установлен, ООО "ИжТолмет" на момент заключения договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 не обладало правомочиями правообладателя (арендатора) для передачи в залог права аренды, и удовлетворил требования заявителя в части признания недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенного между ООО "ИжТолмет" и банком, в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.Податель жалобы также ссылается на постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 29.02.2008 по делу N А55-9602/2005, в соответствии с которым признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 19.08.2003 N 744, заключенный между мэрией г. Тольятти и ООО "ИжТолмет" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11. В связи с этим заявитель жалобы полагает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и на основании статей 167, 168 ГК РФ договор ипотеки является недействительной сделкой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако в том же пункте указанного постановления указано, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Кроме того, согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Сходное разъяснение содержится в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", согласно которому договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
С учетом изложенного, а также с учетом положений статьи 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной, ее части суды сделали правильный вывод о том, что отсутствие у ООО "ИжТолмет" права собственности на земельный участок, равно как и факт отсутствия у ООО "ИжТолмет" правомочий арендатора (в связи с недействительностью договора аренды от 19.08.2003 N 744), не является основанием считать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 в части залога здания АБК с производственным корпусом, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.
Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно, всесторонне и объективно исследованы судебной коллегией, но подлежат отклонению, поскольку не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не опровергают выводов судов и не подтверждены надлежащими доказательствами. Кроме того, данные доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым дана надлежащая оценка апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А55-8887/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
А теперь внимание, второе дело.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1633-10
Дело N А41-18152/09
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей: Денисовой Н.Д., Зверевой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Ангелов А.В., доверенность б/номера от 30.03.2009 года;
от ответчика - Настрдинов И.М., доверенность N 22-01-23/3074 от 24.12.2007 года;
от третьего лица - никто не явился, извещено,
рассмотрев 04.03.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России"
на решение от 14 октября 2009 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Величко Р.Н.,
и на постановление от 14 декабря 2009 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями - Минкиной Г.Т., Демидовой К.И., Ханашевичем С.К.,
по иску ООО "Проспект" к ОАО "Сбербанк России" о признании договора недействительным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось к открытому акционерному обществу "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице его Балашихинского отделения N 8038 с иском о признании недействительными договора ипотеки N 950/1054 от 13 декабря 2007 года и дополнительного соглашения N 1 от 04.09.2008 года к нему, заключенного между ними, а также об обязании органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года иск был удовлетворен: договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года и дополнительное соглашение к нему N 1 от 04.09.2008 г., заключенные между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Проспект", были признаны недействительными. Кроме того, суд обязал орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002 (т. 1, л.д. 148 - 150).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года данное решение было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 53 - 60).
В кассационной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять решение об отказе в заявленном иске, так как считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 180, 209, 335, 339, 340 ГК РФ, ст. ст. 5, 19, 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы.
Представитель истца в суде кассационной инстанции полагал правомерным оставить обжалуемые акты без изменения.
В судебное заседание представитель третьего лица не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными, в связи с чем оснований для их отмены не усматривает.
Как видно из материалов дела, 13 декабря 2007 года между истцом (заемщик) и ответчиком (займодавец, кредитор), был заключен кредитный договор N 1054, по которому "кредитор" обязался предоставить "заемщику" кредит в сумме 85.000.000 рублей для завершения строительства и ввода Торгово-развлекательного центра "Бахус" в эксплуатацию на срок до 12 декабря 2008 года, а "заемщик" обязался возвратить "кредитору" кредит с начисленными на него процентами. В обеспечение возврата данного кредита стороны заключили договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года, по которому предметом залога явились: объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции) площадью 752,1 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В, условный номер 50-50-48/004/2007-066 - данный объект был передан ООО "Проспект" ООО МПФ "Бахус" по разделительному балансу и передаточному акту от 01.04.2007 г. и зарегистрирован за ООО "Проспект" на праве собственности; право аренды на два земельных участка площадью соответственно 176 кв. м и 742 кв. м, функционально обеспечивающие на них закладываемый объект недвижимости по адресу: г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В сроком на 15 лет. При этом двухэтажное здание торгового центра с условным номером 50-50-48/011/2008-376 было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства - здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/004/2007-066 и зарегистрировано за этим обществом на праве собственности. 04 сентября 2008 года истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к вышеназванному договору ипотеки, по которому предметом залога явились: нежилое двухэтажное здание площадью 939,7 кв. м, инв. N 251:072-1217, лит. Б, кадастровый номер: 50-50-48/011/2008-376, расположенное по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В; право аренды на два земельных участка под размещение и строительство торгового центра площадью соответственно 176 кв. м и 742 кв. м, имеющие кадастровые номера 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0001, срок аренды до 28.09.2020 года в пользу ООО "Проспект", расположенные по адресу: г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В. Причем право аренды на указанные два участка ООО "Проспект" приобрело на основании договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельных участков за N 1 и N 2 от 20.07.2007 года, по которым ООО "МПФ "Бахус" передало ООО "Проспект" право аренды на эти два участка.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2009 года по делу N А41-18149/09, вступившим в законную силу, договоры переуступки прав и обязанностей по вышеназванным договорам N 1 и N 2 от 20.07.2007 года были признаны недействительными, а записи об их регистрации были исключены из государственного реестра. Поскольку договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года не может, по мнению истца, являться действительной сделкой в части без залога аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002, то он и обратился в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен им в полном объеме, что подтверждается решением и постановлением по делу.
Не согласившись с указанными актами, заявитель подал кассационную жалобу на предмет их отмены и принятие новое решение об отказе в иске. Однако судебная коллегия не находит оснований для их отмены, так как считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
Так, в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Из ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ вытекает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда в обжалуемых решении и постановлении об удовлетворении заявленного иска, поскольку залог спорного по делу двухэтажного здания торгового центра с номером 50-50-48/011/2008-376 возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, расположенного под этим зданием. А поскольку договор ипотеки данного земельного участка был признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением арбитражного суда, то спорный по настоящему делу договор залога здания не может быть признан действительным, а поэтому он - этот договор - и был обоснованно признан недействительной сделкой, в связи с чем доводы в жалобе заявителя о действительности спорного по делу договора залога здания являются ошибочными.При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.
А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года и постановление от 14 декабря 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-18152/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ЗВЕРЕВА
Ситуация, в общем-то, одна и та же. Суды ссылаются на одни и те же нормы, а решения прямо противоположные. Мне, если честно, ближе позиция Поволжского округа.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2010 г. по делу N А55-8887/2009
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИжТолмет", г. Тольятти, Самарская область,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009
по делу N А55-8887/2009
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИжТолмет", г. Тольятти, Самарская область, к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург, (филиал ОАО "Банк ВТБ" в г. Самаре), о признании сделки недействительной, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ЮККА", г. Тольятти, Самарская область,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИжТолмет" (далее - ООО "ИжТолмет", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просило признать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенный между ООО "ИжТолмет" и Банком ВТБ (ОАО) (далее - банк, ответчик) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению от 25.03.2008 N КС-72 0000/2008/00043 между банком и обществом с ограниченной ответственностью "ЮККА" (далее - ООО "ЮККА", третье лицо), и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 заявленные требования удовлетворены частично: признан недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенный между ООО "ИжТолмет" и Банком ВТБ (ОАО), в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "ИжТолмет" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе заявитель указал на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу банк просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, считает решение и постановление законными и не подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, 25.03.2008 сторонами подписан договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка N ДИ-720000/2008/00043, предметом которого являлся залог здания АБК с производственным корпусом (лит. АА1, общая площадь 3319,3 кв. м, этажность 2, инв. номер 0001565, назначение: нежилое) и права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.
Указанный договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 27.03.2008, что подтверждено отметками на договоре.
Здание АБК с производственным корпусом принадлежит ООО "ИжТолмет", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2007.
Право аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11 принадлежало истцу на основании договора аренды от 19.08.2003 N 744, заключенного ООО "ИжТолмет" и мэрией г. Тольятти,
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2007 по делу N А55-9602/2005, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.02.2008, установлен факт недействительности заключенного ООО "ИжТолмет" и мэрией г. Тольятти договора аренды от 19.08.2003 N 744 земельного участка площадью 19 740 кв. м, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.
Согласно части 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судебная коллегия признает вывод судов о том, что поскольку вступившим в законную силу судебным актом факт недействительности договора аренды от 19.08.2003 N 744 установлен, ООО "ИжТолмет" на момент заключения договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 не обладало правомочиями правообладателя (арендатора) для передачи в залог права аренды, и удовлетворил требования заявителя в части признания недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043, заключенного между ООО "ИжТолмет" и банком, в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв. м), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11.Податель жалобы также ссылается на постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 29.02.2008 по делу N А55-9602/2005, в соответствии с которым признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 19.08.2003 N 744, заключенный между мэрией г. Тольятти и ООО "ИжТолмет" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11. В связи с этим заявитель жалобы полагает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и на основании статей 167, 168 ГК РФ договор ипотеки является недействительной сделкой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако в том же пункте указанного постановления указано, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Кроме того, согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Сходное разъяснение содержится в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", согласно которому договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
С учетом изложенного, а также с учетом положений статьи 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной, ее части суды сделали правильный вывод о том, что отсутствие у ООО "ИжТолмет" права собственности на земельный участок, равно как и факт отсутствия у ООО "ИжТолмет" правомочий арендатора (в связи с недействительностью договора аренды от 19.08.2003 N 744), не является основанием считать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25.03.2008 N ДИ-720000/2008/00043 в части залога здания АБК с производственным корпусом, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.
Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно, всесторонне и объективно исследованы судебной коллегией, но подлежат отклонению, поскольку не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не опровергают выводов судов и не подтверждены надлежащими доказательствами. Кроме того, данные доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым дана надлежащая оценка апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А55-8887/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
А теперь внимание, второе дело.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1633-10
Дело N А41-18152/09
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей: Денисовой Н.Д., Зверевой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Ангелов А.В., доверенность б/номера от 30.03.2009 года;
от ответчика - Настрдинов И.М., доверенность N 22-01-23/3074 от 24.12.2007 года;
от третьего лица - никто не явился, извещено,
рассмотрев 04.03.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России"
на решение от 14 октября 2009 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Величко Р.Н.,
и на постановление от 14 декабря 2009 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями - Минкиной Г.Т., Демидовой К.И., Ханашевичем С.К.,
по иску ООО "Проспект" к ОАО "Сбербанк России" о признании договора недействительным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось к открытому акционерному обществу "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице его Балашихинского отделения N 8038 с иском о признании недействительными договора ипотеки N 950/1054 от 13 декабря 2007 года и дополнительного соглашения N 1 от 04.09.2008 года к нему, заключенного между ними, а также об обязании органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года иск был удовлетворен: договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года и дополнительное соглашение к нему N 1 от 04.09.2008 г., заключенные между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Проспект", были признаны недействительными. Кроме того, суд обязал орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002 (т. 1, л.д. 148 - 150).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года данное решение было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 53 - 60).
В кассационной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять решение об отказе в заявленном иске, так как считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 180, 209, 335, 339, 340 ГК РФ, ст. ст. 5, 19, 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы.
Представитель истца в суде кассационной инстанции полагал правомерным оставить обжалуемые акты без изменения.
В судебное заседание представитель третьего лица не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными, в связи с чем оснований для их отмены не усматривает.
Как видно из материалов дела, 13 декабря 2007 года между истцом (заемщик) и ответчиком (займодавец, кредитор), был заключен кредитный договор N 1054, по которому "кредитор" обязался предоставить "заемщику" кредит в сумме 85.000.000 рублей для завершения строительства и ввода Торгово-развлекательного центра "Бахус" в эксплуатацию на срок до 12 декабря 2008 года, а "заемщик" обязался возвратить "кредитору" кредит с начисленными на него процентами. В обеспечение возврата данного кредита стороны заключили договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года, по которому предметом залога явились: объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции) площадью 752,1 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В, условный номер 50-50-48/004/2007-066 - данный объект был передан ООО "Проспект" ООО МПФ "Бахус" по разделительному балансу и передаточному акту от 01.04.2007 г. и зарегистрирован за ООО "Проспект" на праве собственности; право аренды на два земельных участка площадью соответственно 176 кв. м и 742 кв. м, функционально обеспечивающие на них закладываемый объект недвижимости по адресу: г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В сроком на 15 лет. При этом двухэтажное здание торгового центра с условным номером 50-50-48/011/2008-376 было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства - здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/004/2007-066 и зарегистрировано за этим обществом на праве собственности. 04 сентября 2008 года истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к вышеназванному договору ипотеки, по которому предметом залога явились: нежилое двухэтажное здание площадью 939,7 кв. м, инв. N 251:072-1217, лит. Б, кадастровый номер: 50-50-48/011/2008-376, расположенное по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В; право аренды на два земельных участка под размещение и строительство торгового центра площадью соответственно 176 кв. м и 742 кв. м, имеющие кадастровые номера 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0001, срок аренды до 28.09.2020 года в пользу ООО "Проспект", расположенные по адресу: г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В. Причем право аренды на указанные два участка ООО "Проспект" приобрело на основании договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельных участков за N 1 и N 2 от 20.07.2007 года, по которым ООО "МПФ "Бахус" передало ООО "Проспект" право аренды на эти два участка.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2009 года по делу N А41-18149/09, вступившим в законную силу, договоры переуступки прав и обязанностей по вышеназванным договорам N 1 и N 2 от 20.07.2007 года были признаны недействительными, а записи об их регистрации были исключены из государственного реестра. Поскольку договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года не может, по мнению истца, являться действительной сделкой в части без залога аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002, то он и обратился в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен им в полном объеме, что подтверждается решением и постановлением по делу.
Не согласившись с указанными актами, заявитель подал кассационную жалобу на предмет их отмены и принятие новое решение об отказе в иске. Однако судебная коллегия не находит оснований для их отмены, так как считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
Так, в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Из ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ вытекает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда в обжалуемых решении и постановлении об удовлетворении заявленного иска, поскольку залог спорного по делу двухэтажного здания торгового центра с номером 50-50-48/011/2008-376 возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, расположенного под этим зданием. А поскольку договор ипотеки данного земельного участка был признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением арбитражного суда, то спорный по настоящему делу договор залога здания не может быть признан действительным, а поэтому он - этот договор - и был обоснованно признан недействительной сделкой, в связи с чем доводы в жалобе заявителя о действительности спорного по делу договора залога здания являются ошибочными.При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.
А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года и постановление от 14 декабря 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-18152/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ЗВЕРЕВА
Ситуация, в общем-то, одна и та же. Суды ссылаются на одни и те же нормы, а решения прямо противоположные. Мне, если честно, ближе позиция Поволжского округа.
#29
Отправлено 06 July 2010 - 12:58
Ситуация, в общем-то, одна и та же. Суды ссылаются на одни и те же нормы, а решения прямо противоположные. Мне, если честно, ближе позиция Поволжского округа.
Мне тоже
Я про обе проблемы знаю. В деле "Сплав" фраза "если иное не предусмотрено договором" конечно, портит весь эффект от постановления. Попробуем добавить пункты.
#30
Отправлено 06 July 2010 - 13:11
Ага. И я по то же. Было бы шикарно, если бы был в Пленуме чёткий ответ по всем вариантам (для залога права аренды незастроенного участка и для залога права аренды участка вместе со зданием):В деле "Сплав" фраза "если иное не предусмотрено договором" конечно, портит весь эффект от постановления.
1. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён до введения в действие ЗК РФ.
2. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён после введения в действие ЗК РФ, срок аренды - до 5 лет включительно.
3. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён после введения в действие ЗК РФ, срок аренды - более 5 лет.
4. Договор аренды участка в частной собственности.
Добавлено немного позже:
Есть ещё интересный вопорсик, но он такой... не особо актуальный, просто интересный.
Есть такая ст. 33 закона об ипотеке: "Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов".
На мой взгляд, этопротиворечит всему, чему только можно... Залогодержатель, на мой взгляд, вправе включаться в процесс в качестве третьего лица, но никак не осуществлять защиту без доверенности от залогодателя...
#31
Отправлено 09 July 2010 - 11:21
Ром, ещё вопросик очень актуальный.
Если право аренды земельного участка под зданием перешло к залогодателю в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, но замена арендатора документально не оформлена (т.е. нет ни нового договора аренды, ни допника к старому), то должно ли закладываться право аренды вместе со зданием?
В принципе, если исходить из буквального толкования ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и п. 45 Пленума № 6/8, должно. Но на практике это очень сложно сделать... Хорошо, если о наличии договора аренды с предыдущим собственником можно получить хоть какую-то информацию - например, если аренда указана в выписке из ЕГРП на участок. Но чаще всего бывает так: здание советской (а то и дореволюционной) постройки, сменившее не одного собственника. Не был ли в каком-нибудь 93-м году заключён на неопределнённый срок договор аренды с одним из предыдущих собственников, неизвестно. А если такой договор был и если он прождолжает действовать, то теоретически надо закладывать здание вместе с правом аренды. А чтобы его заложить, надо: а) знать, что оно есть; б) переоформить право аренды на залогодателя.
Т.е. может получиться так, что мы из документов не видим, есть ли право аренды, закладываем здание без прав на землю, а потом залогодатель оспаривает договор на том основании, что право аренды перешло к нему по цепочке и не было заложено....
Если право аренды земельного участка под зданием перешло к залогодателю в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, но замена арендатора документально не оформлена (т.е. нет ни нового договора аренды, ни допника к старому), то должно ли закладываться право аренды вместе со зданием?
В принципе, если исходить из буквального толкования ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и п. 45 Пленума № 6/8, должно. Но на практике это очень сложно сделать... Хорошо, если о наличии договора аренды с предыдущим собственником можно получить хоть какую-то информацию - например, если аренда указана в выписке из ЕГРП на участок. Но чаще всего бывает так: здание советской (а то и дореволюционной) постройки, сменившее не одного собственника. Не был ли в каком-нибудь 93-м году заключён на неопределнённый срок договор аренды с одним из предыдущих собственников, неизвестно. А если такой договор был и если он прождолжает действовать, то теоретически надо закладывать здание вместе с правом аренды. А чтобы его заложить, надо: а) знать, что оно есть; б) переоформить право аренды на залогодателя.
Т.е. может получиться так, что мы из документов не видим, есть ли право аренды, закладываем здание без прав на землю, а потом залогодатель оспаривает договор на том основании, что право аренды перешло к нему по цепочке и не было заложено....
#32
Отправлено 09 July 2010 - 12:18
"Если право аренды земельного участка под зданием перешло к залогодателю в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ"
право аренды не переходит, к сожалению, только право пользования.
право аренды не переходит, к сожалению, только право пользования.
Сообщение отредактировал grin095: 09 July 2010 - 12:19
#33
Отправлено 09 July 2010 - 20:36
В дополнение к вопросу Ludmila.
А что делать, если на момент заключения договора залога земельный участок, на котором находилось закладываемое имущество, находился в пользовании залогодателя (аренда, право постоянного бессрочного пользования, пожизненное наследуемое владение), однако был в последующем переоформлен в собственность залогодателя.
Статья 35 ЗК РФ однозначно указывает на единство судьбы участка и недвижимого имущества.
Однако как залогодателю будет компенсироваться стоимость земельного участка, отчуждаемого у него вместе с заложенным имуществом, имея ввиду и то обстоятельство, что выкуп земельного участка был возмездным и участок, находящийся в собственности стоит много больше, чем тот же участок, но находящийся в собственности?
Что подлежит реализации? Здание с земельным участком единым лотом, при этом как в отношении здания, так и в отношении земельного участка проводится оценка и в решении суда указывается начальная стоимость каждого из них или же реализуется только заложеное имущество (здание), а земельный участок следует его судьбе, однако перед реализацией здания проводится его повторная оценка с учетом изменившегося правового положения земельного участка.
И еще о так называемой ликвидационной стоимости.
Если МЭР разработает методику голландского аукциона, то все вопросы отпадут, однако до настоящего времени оперативная реализация залога (да и иного имущества в процессе обращения взыскания) невозможна. Найдет ли отражение в Пленуме данный вопрос?
Спасибо!
А что делать, если на момент заключения договора залога земельный участок, на котором находилось закладываемое имущество, находился в пользовании залогодателя (аренда, право постоянного бессрочного пользования, пожизненное наследуемое владение), однако был в последующем переоформлен в собственность залогодателя.
Статья 35 ЗК РФ однозначно указывает на единство судьбы участка и недвижимого имущества.
Однако как залогодателю будет компенсироваться стоимость земельного участка, отчуждаемого у него вместе с заложенным имуществом, имея ввиду и то обстоятельство, что выкуп земельного участка был возмездным и участок, находящийся в собственности стоит много больше, чем тот же участок, но находящийся в собственности?
Что подлежит реализации? Здание с земельным участком единым лотом, при этом как в отношении здания, так и в отношении земельного участка проводится оценка и в решении суда указывается начальная стоимость каждого из них или же реализуется только заложеное имущество (здание), а земельный участок следует его судьбе, однако перед реализацией здания проводится его повторная оценка с учетом изменившегося правового положения земельного участка.
И еще о так называемой ликвидационной стоимости.
Если МЭР разработает методику голландского аукциона, то все вопросы отпадут, однако до настоящего времени оперативная реализация залога (да и иного имущества в процессе обращения взыскания) невозможна. Найдет ли отражение в Пленуме данный вопрос?
Спасибо!
#34
Отправлено 09 July 2010 - 22:58
А что делать, если на момент заключения договора залога земельный участок, на котором находилось закладываемое имущество, находился в пользовании залогодателя (аренда, право постоянного бессрочного пользования, пожизненное наследуемое владение), однако был в последующем переоформлен в собственность залогодателя.
Статья 35 ЗК РФ однозначно указывает на единство судьбы участка и недвижимого имущества.
Однако как залогодателю будет компенсироваться стоимость земельного участка, отчуждаемого у него вместе с заложенным имуществом, имея ввиду и то обстоятельство, что выкуп земельного участка был возмездным и участок, находящийся в собственности стоит много больше, чем тот же участок, но находящийся в собственности?
Что подлежит реализации? Здание с земельным участком единым лотом, при этом как в отношении здания, так и в отношении земельного участка проводится оценка и в решении суда указывается начальная стоимость каждого из них или же реализуется только заложеное имущество (здание), а земельный участок следует его судьбе, однако перед реализацией здания проводится его повторная оценка с учетом изменившегося правового положения земельного участка.
На этот вопрос ВАС ответил больше 5 лет назад...
#35
Отправлено 29 July 2010 - 00:48
Ром, ешё вот какой вопрос хорошо бы отразить...
Если между залогодателем и залогодержателем заключается соглашение об отступном, предусматривающее передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, это соглашение следует рассматривать как соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество с приобретением имущества в собственность залогодержателя?
Если между залогодателем и залогодержателем заключается соглашение об отступном, предусматривающее передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, это соглашение следует рассматривать как соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество с приобретением имущества в собственность залогодержателя?
#36
Отправлено 29 July 2010 - 00:51
Ludmila
Я думал об этом в свое время. Думаю, что нет. Потому что обращение взыскание - это процедура, которая проходит против/без воли залогодателя.
Если между залогодателем и залогодержателем заключается соглашение об отступном, предусматривающее передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, это соглашение следует рассматривать как соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество с приобретением имущества в собственность залогодержателя?
Я думал об этом в свое время. Думаю, что нет. Потому что обращение взыскание - это процедура, которая проходит против/без воли залогодателя.
#37
Отправлено 29 July 2010 - 00:56
Вот это хорошо бы написать и как-то обосновать. Потому что вопрос очень спорный, и хотелось бы определённости в нём...Я думал об этом в свое время. Думаю, что нет. Потому что обращение взыскание - это процедура, которая проходит против/без воли залогодателя.
#38
Отправлено 29 July 2010 - 01:07
Ludmila
А разве это не очевидно?
Я думаю, что в связи с тем, что тот самый МЭРтовский проект начал активно двигаться, часть пунктов из ПП по залогу может уйти, поэтому будут лакуны, которые можно будет заполнять.
А разве это не очевидно?
Я думаю, что в связи с тем, что тот самый МЭРтовский проект начал активно двигаться, часть пунктов из ПП по залогу может уйти, поэтому будут лакуны, которые можно будет заполнять.
#40
Отправлено 29 July 2010 - 02:02
Неа. Сейчас найду темку с дискуссией по сему поводу. Да и даже если мы с тобой будем считать, что это очевидно, не факт, что суд в каком-нибудь конкретном деле не сочтёт иначе.А разве это не очевидно? smile.gif
#41
Отправлено 11 August 2010 - 13:10
заранее прошу прощения, если скажу какую-то очевидную глупость - я не специалист по ипотеке, просто моя компания (залогодатель) пытается уже долгое время разделить земельный участок, переданный в ипотеку с выдачей закладной.
в связи с этим вопрос-комментарий к пункту 10 (сохранение ипотеки при разделе, выделе или объединении земельных участков).
разрешен ли вопрос о возможности раздела заложенного земельного участка, если есть закладная?
абзац 2 пункта 2 статьи 23 ФЗ "Об ипотеке" говорит, что изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 настоящего Федерального закона".
пункт 6 статьи 13 говорит об изменении условий закладной.
соответственно, делается вывод о том, что раздел земельного участка в этом случае будет возможен только если одновременно с документами на раздел будет подан документ об измении условий закладной. это абсурдно, поскольку до момента раздела земельного участка образуемые земельные участки описать так, как это установлено в статье 9, невозможно.
основания для регистрационного органа самому заполнять "пустые строки" (подпункт 14 пункта 1 статьи 14) отсутствуют.
получается замкнутый круг, из которого непонятно какой вывод можно сделать - раздел земельного участка в данном случае просто невозможен?
может быть, слишком частная ситуация для Пленума, не знаю.
в связи с этим вопрос-комментарий к пункту 10 (сохранение ипотеки при разделе, выделе или объединении земельных участков).
разрешен ли вопрос о возможности раздела заложенного земельного участка, если есть закладная?
абзац 2 пункта 2 статьи 23 ФЗ "Об ипотеке" говорит, что изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 настоящего Федерального закона".
пункт 6 статьи 13 говорит об изменении условий закладной.
соответственно, делается вывод о том, что раздел земельного участка в этом случае будет возможен только если одновременно с документами на раздел будет подан документ об измении условий закладной. это абсурдно, поскольку до момента раздела земельного участка образуемые земельные участки описать так, как это установлено в статье 9, невозможно.
основания для регистрационного органа самому заполнять "пустые строки" (подпункт 14 пункта 1 статьи 14) отсутствуют.
получается замкнутый круг, из которого непонятно какой вывод можно сделать - раздел земельного участка в данном случае просто невозможен?
может быть, слишком частная ситуация для Пленума, не знаю.
#42
Отправлено 12 August 2010 - 13:14
Уважаемая Ludmila в своем фундаментальном комментарии к Закону об ипотеке указывает на три возможных толкования п. 5 ст. 5 о том, что
С учетом абз. 2 п. 1 ст. 64.1 и п. 1 ст. 64.2 (где право аренды как предмет залога указывается специально наряду с самим участком) возникают сомнения в возможности буквального толкования п. 5 ст. 5.
В частности, применяется ли п. 5 ст. 5 "в нормативном единстве":
- со ст. 64, по которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя;
- со ст. 65, по которой ипотека распространяется на эти здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.
Может, стоит в этот вопрос внести ясность?
в том числе на возможное ограничительное толкование этого положения.правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды)
С учетом абз. 2 п. 1 ст. 64.1 и п. 1 ст. 64.2 (где право аренды как предмет залога указывается специально наряду с самим участком) возникают сомнения в возможности буквального толкования п. 5 ст. 5.
В частности, применяется ли п. 5 ст. 5 "в нормативном единстве":
- со ст. 64, по которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя;
- со ст. 65, по которой ипотека распространяется на эти здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.
Может, стоит в этот вопрос внести ясность?
#43
Отправлено 12 August 2010 - 16:20
Ludmila
я лично вообще не вижу практической необходимости согласования и даже уведомления арендодателя з/у в случае ипотеки недвижимости (обосновать можно специальностью нормы), поскольку в случае продажи той же недвижимости право аренды перейдет автоматом без всяких согласований.
Единственная проблема может быть в случае, когда з/у в аренде больше необходимого для эксплуатации здания.
У меня еще круче, земля особо охраняемая и в постановлении правительства № 47 от 26.01.2007г. прямой запрет на залог права аренды, хотя недвижимость построена до заключения аренды.Ага. И я по то же. Было бы шикарно, если бы был в Пленуме чёткий ответ по всем вариантам (для залога права аренды незастроенного участка и для залога права аренды участка вместе со зданием):
1. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён до введения в действие ЗК РФ.
2. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён после введения в действие ЗК РФ, срок аренды - до 5 лет включительно.
3. Договор аренды участка в гос./мун. собственности заключён после введения в действие ЗК РФ, срок аренды - более 5 лет.
4. Договор аренды участка в частной собственности.
я лично вообще не вижу практической необходимости согласования и даже уведомления арендодателя з/у в случае ипотеки недвижимости (обосновать можно специальностью нормы), поскольку в случае продажи той же недвижимости право аренды перейдет автоматом без всяких согласований.
Единственная проблема может быть в случае, когда з/у в аренде больше необходимого для эксплуатации здания.
#44
Отправлено 20 August 2010 - 01:42
Serrj
Хороший вопрос, кстати. Мы вчера это обсуждали, я думаю, что ипотека должна распространяться и на здания, построенные на арендованной земле.
Хороший вопрос, кстати. Мы вчера это обсуждали, я думаю, что ипотека должна распространяться и на здания, построенные на арендованной земле.
#45
Отправлено 20 August 2010 - 13:42
Кстати, про право аренды... Ещё такой вопрос. Если срок аренды менее срока исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства, то какие последстия это влечёт? На мой взгляд, договор ипотеки не должен признаваться недействительной сделкой, просто при прекращении заложенного права прекратится ипотека. Но очень хотелось бы услышать мнение ВАС РФ.
Ром, когда обсуждение? Вроде говорилось что-то про 9 сентября...
И ещё. Я тут готовлю к нашему внутреннему семинару закон об ипотеке с постатейным приложением материалов судебной практики. Тебе его скинуть?
В частности, нашла несколько интересных дел, в которых прописано, почему при установлении начальной продажной цены нужно руководствоваться ценой, указанной в договоре ипотеки, если не доказано, что цена изменилась по обстоятельствам, возникшим после заключения договора.
Сразу говорю: вывешивать этот сборничек в Недвижке я не буду.
Ром, когда обсуждение? Вроде говорилось что-то про 9 сентября...
И ещё. Я тут готовлю к нашему внутреннему семинару закон об ипотеке с постатейным приложением материалов судебной практики. Тебе его скинуть?
В частности, нашла несколько интересных дел, в которых прописано, почему при установлении начальной продажной цены нужно руководствоваться ценой, указанной в договоре ипотеки, если не доказано, что цена изменилась по обстоятельствам, возникшим после заключения договора.
Сразу говорю: вывешивать этот сборничек в Недвижке я не буду.
#46
Отправлено 20 August 2010 - 15:04
Ludmila
ну это вообще к вопросу о том, что бывает с залогом, когда что-то не ценное обеспечивает что-то ценное (например, имущество стоимостью 100 руб. обеспечивает долг в размере 1000 руб.). Меня недавно судьи ФАС МО убеждали, что в этой ситуации залог ничтожен.
Да, сбрось пжст
ну это вообще к вопросу о том, что бывает с залогом, когда что-то не ценное обеспечивает что-то ценное
(например, имущество стоимостью 100 руб. обеспечивает долг в размере 1000 руб.). Меня недавно судьи ФАС МО убеждали, что в этой ситуации залог ничтожен.Да, сбрось пжст
#47
Отправлено 20 August 2010 - 18:52
Даа.... до такого не в состоянии додуматься даже я.(например, имущество стоимостью 100 руб. обеспечивает долг в размере 1000 руб.). Меня недавно судьи ФАС МО убеждали, что в этой ситуации залог ничтожен.
Добавлено немного позже:
А если стоимость имущества больше размера кредита, то договор залога тоже недйствителен, но уже по несоразмерности, да?
#48
Отправлено 13 October 2010 - 18:06
Сегодня в рассылке дело пришло интересное.
Залогодатель - третье лицо (НЕ заёмщик).
Ром, как считаешь, нельзя данный подход применить в Обзоре?
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2010 г. по делу N А28-19285/2009
Согласно статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Из смысла приведенной нормы следует, что само по себе расхождение условий основного и акцессорного обязательств не свидетельствует о незаключенности (отсутствии) последнего, так как законом предусмотрено иное последствие наличия данного несоответствия.
Кроме того, условия договора ипотеки (пункты 1.1 и 5.2) позволяют сделать вывод о том, что в момент подписания договора ипотеки залогодатель выразил свою волю на возможность последующих изменений кредитного договора, подтвердив свое согласие исполнить обязанность по погашению долга с учетом условий дополнительных соглашений.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для прекращения залога.
Залогодатель - третье лицо (НЕ заёмщик).
Ром, как считаешь, нельзя данный подход применить в Обзоре?
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2010 г. по делу N А28-19285/2009
Согласно статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Из смысла приведенной нормы следует, что само по себе расхождение условий основного и акцессорного обязательств не свидетельствует о незаключенности (отсутствии) последнего, так как законом предусмотрено иное последствие наличия данного несоответствия.
Кроме того, условия договора ипотеки (пункты 1.1 и 5.2) позволяют сделать вывод о том, что в момент подписания договора ипотеки залогодатель выразил свою волю на возможность последующих изменений кредитного договора, подтвердив свое согласие исполнить обязанность по погашению долга с учетом условий дополнительных соглашений.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для прекращения залога.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
