Сообщений в теме: 57

[mosobn]

Дорогие форумчане!
Помогите разобраться и не пролететь с деньгами. Ситуация следующая:
Я собираюсь купить земельный участок из земель сельхозназначения. У продавца есть документ на пай, пай не выделенный.
Продавец хочет, чтобы я сначала внесла задаток (довольно большой, 20% от итоговой стоимости) и после этого он начнет межевание, выделение пая и оформление документов. Без задатка он не станет тратиться на межевание и другие дела.
Продавец после получения задатка передаст мне подлинник документа на пай. Также он согласен у нотариуса оформить получение задатка / аванса.
Какой договор мне нужно составить? Будет ли иметь силу предварительный договор, где предметом договора станет обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с указанием цены, примерного местонахождения участка (пай не выделен, кадастрового номера пока нет)?
Какие преимущества дает то, что продавец передаст мне подлинник документа на пай. В случае невозвращения задатка как я могу воспользоваться этим?
Заранее спасибо всем за ответы!

[mosobn]

Вот составила предварительный договор. Прошу покритиковать и указать на ошибки и недоработки. Спасибо!

Предварительный договор


гор. Москва
«___» _____________2010 года


Мы, гр. Петров Петр Петровичч, 1 января 1958 года рождения, паспорт № ХХХХХХХ, выдан ОВД «Рязанское» гор. Москвы 29 января 2004 года, код подразделения 772-ХХХ, проживающий по адресу: г. Москва, Рязанский пр-т, дом ХХ, кв. ХХ, далее именуемый «Продавец»,с одной стороны, и гр. Иванов Иван Иванович, 1 января 1958 года рождения, паспорт № ХХХХХХХ, выдан ОВД «Тропарево-Никулино» гор. Москвы 15 января 2003 года, код подразделения 772-ХХХ, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Академика Сахарова, дом Х, корп. Х, кв. ХХ, далее именуемый «Покупатель», с другой стороны, далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:


1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Стороны обязуются в течение четырех месяцев заключить договор купли-продажи (купчую) земельного участка площадью около 7 га, который будет оформлен в собственность продавца в результате выдела в натуре его доли. Земельный участок расположен по адресу: Калужская область, Жуковский район, в районе д. Тишь на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 40:02:052601 между участками с кадастровыми номерами 40:02:052601:7 и 40:01:052601:11. Примечание: точная площадь земельного участка будет определена по результатам его выделения и межевания на местности.



2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1. Продавец принимает на себя обязательства:
2.1.1. После внесения Покупателем суммы, указанной в п. 2.2.2, в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора произвести выделение и межевание на местности земельного участка, указанного в п. 1.1
2.1.2. Оформить земельное дело на выделенный земельный участок и обеспечить регистрацию участка в земельном кадастре с присвоением кадастрового номера;
2.1.3. Обеспечить государственную регистрацию выделенного земельного участка;
2.1.4. Заключить в течение четырех месяцев с момента подписания настоящего договора с Покупателем договор купли-продажи (купчую) земельного участка, указанного в п. 1.1 по цене ХХ рублей за 1 га, а также подготовить иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок Покупателю.
2.2. Покупатель принимает на себя обязательства:
2.2.1. В будущем заключить с Продавцом договор купли-продажи земельного участка, указанного в п. 1.1 по указанной в п. 2.1.4 цене и произвести все расчеты по этой купчей;
2.2.2. При подписании договора оплатить услуги Продавца по выделению, межеванию и оформлению документов, указанных в п. 2.1, в сумме ХХ рублей. Указанная сумма входит в общую стоимость земельного участка и одновременно является авансом в купле-продаже земельного участка;
2.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.



3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения Сторонами своих обязательств.


4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Продавец освобождается от выполнения обязательств по настоящему договору, если докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых, при данных условиях, обстоятельств (в том числе решения федеральных органов государственной власти, органов власти Калужской области, муниципальных органов). В этом случае аванс подлежит возврату Покупателю.
4.2 Покупатель освобождается от выполнения обязательств по настоящему договору в случае неисполнения обязанностей Продавца, указанных в п. 2.1 настоящего договора или если докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным: невозможность выделения земельного участка в границах, указанных в п. 1.1. В этом случае аванс подлежит возврату Покупателю.
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон:

Продавец:

Покупатель:

[Эллочка]

рекомендую помимо предварительного договора взять с продавца генеральную доверенность, на основании которой вы в случае чего сможете смостоятельно провести размежевание з/у, его постановку на кадастровый учет и регистрацию в Росреестре. При этом желательно, чтоб нотариус был ваш, а не продавца, а еще лучще выездной, чтоб продавец не имел возможности впоследствии отзвать свою довереность.

[Ludmila]

При этом желательно, чтоб нотариус был ваш, а не продавца, а еще лучще выездной, чтоб продавец не имел возможности впоследствии отзвать свою довереность.

А что, наличие "выездного" нотариуса лишает продавца возможности отозвать доверенность?

Добавлено немного позже:
К живому юристу автору надо, а не на форум, где ему скажут, что есть способ лишить продавца права отозвать доверенность...

Добавлено немного позже:
Эллочка, или Вы специально дезинформируете автора темы, чтобы зарёкся за бесплатной юридической помощью обращаться? Тогда продолжайте в том же духе...

[Эллочка]

А что, наличие "выездного" нотариуса лишает продавца возможности отозвать доверенность?

Не лишает, но существенно минимизирует, если грамотно все организовать.

При это, покупатель должен понимать, что пока право собственности на него не перерегистрировано, продавец может спокойно продать земельный участок другому лицу.

К живому юристу автору надо, а не на форум, где ему скажут, что есть способ лишить продавца права отозвать доверенность...

Ludmila, согласна, такие вопросы на форуме не решаются, здесь нужен юрист в реале. Но если человек обратился к форуму, значит он хочет обсудить свой вопрос именно на форуме. Я же отговариваю его от юриста в реале.

[Ludmila]

Но если человек обратился к форуму, значит он хочет обсудить свой вопрос именно на форуме.

Ну так этот форум вообще-то не предназначен для таких обсуждений. А Вы ещё и консультируете человека неправильно...

Не лишает, но существенно минимизирует

Это как? Т.е. вот приходит продавец к нотариусу и сообщает, что хочет отозвать довеенность, а тут ему нотариус... нет, дальше фантазии не хватает...

[Эллочка]

Это как? Т.е. вот приходит продавец к нотариусу и сообщает, что хочет отозвать довеенность, а тут ему нотариус... нет, дальше фантазии не хватает...

Вы наверное никогда не сталкивались с практикой скупки земельных паев в сельхозке...
К нотариусу продавец сможет придти с целью отозвать доверенность, если будет знать: либо где находится контора нотариуса, либо фамилию нотариуса. В противном случае куда он пойдет отзывать доверенность? на деревню к дедушке....

[iampleasure]

Это как? Т.е. вот приходит продавец к нотариусу и сообщает, что хочет отозвать довеенность, а тут ему нотариус... нет, дальше фантазии не хватает...

Вы наверное никогда не сталкивались с практикой скупки земельных паев в сельхозке...
К нотариусу продавец сможет придти с целью отозвать доверенность, если будет знать: либо где находится контора нотариуса, либо фамилию нотариуса. В противном случае куда он пойдет отзывать доверенность? на деревню к дедушке....

а как же нотариус фигурирует в ДКП без фамилии?
кстати, сложно представить себе участника сделки, который не попросит визитку у нотариуса

[Ludmila]

а как же нотариус фигурирует в ДКП без фамилии?
кстати, сложно представить себе участника сделки, который не попросит визитку у нотариуса

Нееее, там предлагается доверенность брать нотариально удостоверенную... И предполагается, что продавец нотариально удостоверенную копию доверенности себе не оставит, ФИО нотариуса на бумажку не спишет...
Мне вот другое интересно: а что, без нотариуса доверенность отозвать прямо никак нельзя?

Добавлено немного позже:

рекомендую помимо предварительного договора взять с продавца генеральную доверенность, на основании которой вы в случае чего сможете смостоятельно провести размежевание з/у, его постановку на кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.

А вот это вообще повеселило...
Ну ладно, я понимаю, что автора темы надо посылать к платному юристу. Есть деньги на покупку участка - найдутся деньги и на юрилическое сопровождение сделки. Но зачем автору-та темы подставлять неправильной консультацией?

[mailman76]

Мы, гр. Петров Петр Петровичч, 1 января 1958 года рождения, паспорт № ХХХХХХХ, выдан ОВД «Рязанское» гор. Москвы 29 января 2004 года, код подразделения 772-ХХХ, проживающий по адресу: г. Москва, Рязанский пр-т, дом ХХ, кв. ХХ, далее именуемый «Продавец»,с одной стороны, и гр. Иванов Иван Иванович, 1 января 1958 года рождения, паспорт № ХХХХХХХ, выдан ОВД «Тропарево-Никулино» гор. Москвы 15 января 2003 года, код подразделения 772-ХХХ, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Академика Сахарова, дом Х, корп. Х, кв. ХХ, далее именуемый «Покупатель», с другой стороны, далее вместе именуемые «Стороны»,  заключили настоящий договор о нижеследующем:

В предварительном договоре стороны правильнее именовать Сторона-1, СТорона-2. В предмете затем указать, какая СТорона кем будет выступать по договору купли-продажи.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Стороны обязуются в течение четырех месяцев заключить договор купли-продажи (купчую) земельного участка площадью около 7 га, который будет оформлен в собственность продавца в результате выдела в натуре его доли. Земельный участок расположен по адресу: Калужская область, Жуковский район, в районе д. Тишь на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 40:02:052601 между участками с кадастровыми номерами 40:02:052601:7 и 40:01:052601:11. Примечание: точная площадь земельного участка будет определена по результатам его выделения и межевания на местности.

Предмет лучше разбить на несколько подпунктов - описание участка выделить в отдельный подпункт. Обязательно указать стоимость по которой будет продаваться участок. Также можно указать (отдельным подпунктом), что на момент подписания предварительного договора Сторона-1 осуществляет оформление участка в собственность/размежевание.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1.    Продавец принимает на себя обязательства:
2.1.1. После внесения Покупателем суммы, указанной в п. 2.2.2, в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора произвести выделение и межевание на местности земельного участка, указанного в п. 1.1
2.1.2. Оформить земельное дело на выделенный земельный участок и обеспечить регистрацию участка в земельном кадастре с присвоением кадастрового номера;
2.1.3. Обеспечить государственную регистрацию выделенного земельного участка;
2.1.4. Заключить в течение четырех месяцев с момента подписания настоящего договора с Покупателем договор купли-продажи (купчую) земельного участка, указанного в п. 1.1 по цене ХХ рублей за 1 га, а также подготовить иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок Покупателю.
            2.2. Покупатель принимает на себя обязательства:
2.2.1. В будущем заключить с Продавцом договор купли-продажи земельного участка, указанного в п. 1.1 по указанной в п. 2.1.4 цене и произвести все расчеты по этой купчей;
2.2.2. При подписании договора оплатить услуги Продавца по выделению, межеванию и оформлению документов, указанных в п. 2.1, в сумме ХХ рублей. Указанная сумма  входит в общую стоимость земельного участка и одновременно является авансом в купле-продаже земельного участка;
            2.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Условия и порядок оплаты выделить в отдельный пункт - типа - 3. Порядок Расчетов. И желательно делать не аванс, а задаток. При этом можно в договоре в правах и обязанностях раскрыть смысл задатка. В ПРочих условиях обязательно сделать пункт о доведении сторонам положений ГК о задатке.

[grin095]

В предварительном договоре стороны правильнее именовать Сторона-1, СТорона-2. В предмете затем указать, какая СТорона кем будет выступать по договору купли-продажи.

это откуда?
назови хоть повелитель и раб, ничего тольком не изменится, но покупатель и продавец просто понятнее

[Ludmila]

В предварительном договоре стороны правильнее именовать Сторона-1, СТорона-2.

Это откуда Вы такое взяли?

Также можно указать (отдельным подпунктом), что на момент подписания предварительного договора Сторона-1 осуществляет оформление участка в собственность/размежевание.

Ага. Чтобы дать второй стороне больше шансов признать договор недействительной сделкой.

При этом можно в договоре в правах и обязанностях раскрыть смысл задатка.

Переписать ГК РФ? Тогда уж надо и остальную часть ГК РФ переписать...

Тут весь договор переделывать надо, а не техническим редактированием заниматься...

[mailman76]

это откуда?
назови хоть повелитель и раб, ничего тольком не изменится, но покупатель и продавец просто понятнее 

Это откуда Вы такое взяли?

Так будет просто грамотнее - поскольку реальной сделки купли-продажи в момент подписания договора нет, есть предварительный договор то есть договор намерений.

Ага. Чтобы дать второй стороне больше шансов признать договор недействительной сделкой.

На основании чего признать?

Переписать ГК РФ? Тогда уж надо и остальную часть ГК РФ переписать...

Тут весь договор переделывать надо, а не техническим редактированием заниматься...

Не понял смысла сказанного. Причем тут переписывание и переделывание ГК???
Я сказал, что в договоре можно раскрыть кратко смысл понятия задаток, чтобы в последующем не было претензий от другой стороны, что она была не в курсе про задаток и т.д.

[grin095]

Так будет просто грамотнее - поскольку реальной сделки купли-продажи в момент подписания договора нет, есть предварительный договор то есть договор намерений.

Ну так это просто Ваше мнение..
а то пишете мол правильней..
кому то в сторонах нравится путаться, кому то сразу определять функционал


Добавлено немного позже:

Ага. Чтобы дать второй стороне больше шансов признать договор недействительной сделкой.

На основании чего признать?

Ну предположу, что на основании ГК.. который предусматривает необходимость указания в предварительном договоре предмета купли-продажи.
А з.у. не сформирован, о чем доблестно сообщается

[Ludmila]

grin095, лучше и не скажешь.

[mailman76]

Ну предположу, что на основании ГК.. который предусматривает необходимость указания в предварительном договоре предмета купли-продажи.
А з.у. не сформирован, о чем доблестно сообщается

Вы наверное имеете в виду ч.3 ст. 429 ГК?

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

А развер вот этого в предварительном договоре будет не достаточно?

У продавца есть документ на пай, пай не выделенный.

По моему это позволяет установить предмет договора. А если участок еще и учтенный (хотя это вряд ли) то вообще нет проблем тогда.

[Ludmila]

А развер вот этого в предварительном договоре будет не достаточно?

Цитата
У продавца есть документ на пай, пай не выделенный.

Нет. Учите матчасть.

Добавлено немного позже:
Или Вы не видите разницы между паем и земельным участком?

[mailman76]

Нет. Учите матчасть.

Хыхы, ехидство моветон
А так да согласен - погорячился насчет пая.

Ну, а этот пункт:

Земельный участок расположен по адресу: Калужская область, Жуковский район, в районе д. Тишь на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 40:02:052601 между участками с кадастровыми номерами 40:02:052601:7 и 40:01:052601:11

Тут привязка очень хорошая и поволяет установить предмет.

[Ludmila]

Тут привязка очень хорошая и поволяет установить предмет.

Не позволяет. Учите матчасть.

Добавлено немного позже:
Для начала хотя бы прочитайте, что такое земельный участок...

[mailman76]

Не позволяет. Учите матчасть.

Что Вы заладили одно и тоже - на большее не хватает?

Хехе, даже с координатами?
Тогда как по Вашему определить предмет предварительного договора купли-продажи участка, который не прошел межевание? Про проведение межевание говорить не надо - ситуация такова, что автор хочет подстраховаться предварительным договором на данном этапе, а не после проведения межевых работ.

Сообщение отредактировал mailman76: 21 September 2010 - 11:08

[Ludmila]

Тогда как по Вашему определить предмет предварительного договора купли-продажи участка, который не прошел межевание?

Никак. А что?

Хехе, даже с координатами?

Даже с координатами. Хотя о каких вообще координатах можно говорить, когда участок не выделен?
Вы бы прежде чем такое писать, сначала ЗК РФ почитали. Вы не юрист, да? Судя по тому, что рассуждаете Вы как обыватель, а элементарных вещей ен знаете и ЗК РФ читать не пробовали?


Добавлено немного позже:

ситуация такова, что автор хочет подстраховаться предварительным договором на данном этапе

Ну мало ли что автор хочет, если то, чего он хочет, не соответствует законодательству...
Тут надо полностью менять схему покупки, а не редактировать предварительный договор, являющийся ничтожной сделкой.

[mailman76]

Никак. А что?

хыхыхы, Стало быть многочисленные девелоперы продают неразмежеванные участки по ничтожным договорам?
чтобы не быть голословным:
http://fin-realty.ru...tehnologii.html

Даже с координатами. Хотя о каких вообще координатах можно говорить, когда участок не выделен?

Что Вы подразумеваете под не выделен? То, что он не прошел межевание и кадастровый учет?
Судя по представленному договору - участок имеется ввиду вполне конкретный.

Судя по тому, что рассуждаете Вы как обыватель, а элементарных вещей ен знаете и ЗК РФ читать не пробовали?

Вы сами то понимаете разницу между предварительным договором и основным договором купли-продажи????
Если бы участок соответствовал требованиям ЗК РФ и положениям ГК РФ о продаже недвижимости, то надобности в предварительном договоре, равно как и в проведении межевания не было бы вообще.

Земельный участок расположен по адресу: Калужская область, Жуковский район, в районе д. Тишь на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 40:02:052601 между участками с кадастровыми номерами 40:02:052601:7 и 40:01:052601:11

А вот этого вкупе с координатами будет вполне достаточно для определения предмета договора. А чтобы договор непризнали ничтожным нужно определить цену участка в предварительном договоре.

Сообщение отредактировал mailman76: 22 September 2010 - 08:28

[riflettere]

mailman76

хыхыхы, Стало быть многочисленные девелоперы продают неразмежеванные участки по ничтожным договорам? biggrin.gif
чтобы не быть голословным:
http://fin-realty.ru...tehnologii.html

то, что там написано, неверно хотя бы в той части, что ВАС запретил использования задатка в предварительных договорах

хотя в поддержку вашей позиции могу привести Груздева В.В. (2010г.): "Поэтому предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ)
Отмеченное обстоятельство, как представляется, не было учтено авторами проекта КСОПОП, которые полагают, что исходя "из той модели предварительного договора, которая заложена в ст. 429 ГК РФ, стороны на этапе согласования и заключения предварительного договора фактически должны согласовать все существенные условия основного договора" (Проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России. С. 52)".

В противовес - Брагинский М.И., Витрянский В.В.:
"Смысл нормы, содержащейся в п. 3 ст. 429 ГК РФ, не только в том, что существенные условия основного договора должны быть предусмотрены в предварительном договоре...".

Поэтому я бы Вам рекомендовал не спорить, а поискать реальную СУДЕБНУЮ практику по этому вопросу. Если найдете, выложите здесь, будет полезно

Сообщение отредактировал riflettere: 22 September 2010 - 08:48

[Ludmila]

Стало быть многочисленные девелоперы продают неразмежеванные участки по ничтожным договорам? biggrin.gif

Именно так.

Судя по представленному договору - участок имеется ввиду вполне конкретный.

Да ну? ЗК РФ говорит иначе.

Вы сами то понимаете разницу между предварительным договором и основным договором купли-продажи????

Я-то понимаю...

[mailman76]

Да ну? ЗК РФ говорит иначе.

Я-то понимаю...

Судя по всему - не совсем
А если понимаете объясните пожалуйста мне назначение и смысл предварительного договора.

Поэтому я бы Вам рекомендовал не спорить, а поискать реальную СУДЕБНУЮ практику по этому вопросу. Если найдете, выложите здесь, будет полезно

Поищем