Сообщений в теме: 636

[Тай]

Ситуация следующая:

ИП обратился в рамках 159-ФЗ о выкупе арендуемого ОСЗ. Муниципалитет подготовил отчет об оценке, в котором указал две цены: за здание и земельный участок. То есть, по п.1.ст 28 178-ФЗ синхронный выкуп здания и земельного участка. Естественно цена земельного участка не 2,5 % кадастровой, а рыночная и завышена многократно. Боле того выплата единовременно, а не в рассрочку, как за здание.
В поддержку выступает 137-ФЗ вводного ЗК где:...Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
В настоящий момент земельный участок в аренде у ИП, по предварительной информации ПС муниципалитета не зарегино. (ждем выписку из ФРС)

Вопрос как отвязаться от навязываемого выкупа ЗУ ???

[veverica]

как отвязаться от навязываемого выкупа ЗУ

Никак, см. ст. 28 ФЗ №178, который о приватизации.

[Vanity Fair]

Народ, ситуация такая. ИП с 2003 г. арендует помещение, но в 2006 г. создал ООО, в котором является единственным учредителем, шоб торговать алкоголем. С этого момента половину помещения арендует ИП, половину – ООО. У кого-нибудь есть практика, которая признает преимущественное право на выкуп помещения за таким ИП? У меня есть решение нашего АС, которым да, такое право признали. А сегодня судья, выносившая это решение, начала уже сомневаться по моему делу, т.к. Администрация выиграла другое аналогичное дело, только там было два ООО: одно – учредитель, другое – дочернее, апелляция это решение оставила в силе.
ИМХО, но тут сомневаться как-то странно. Одно дело, ошки, которым алкоголем можно торговать, а другое – ИП, которым с 2006 это запретили делать. Кроме того, кажется, такое предусматривалось и в проекте письма ВАС, что за ИП право сохраняется, если он создает ошку, где является единственным учредителем.

[veverica]

предусматривалось и в проекте письма ВАС, что за ИП право сохраняется, если он создает ошку, где является единственным учредителем

Чё за проект? это который от 05.11.2009 №134? Если он, то см. п. 6, 7. Если не он, то какой другой?

Сообщение отредактировал veverica: 17 August 2010 - 13:22

[Vanity Fair]

предусматривалось и в проекте письма ВАС, что за ИП право сохраняется, если он создает ошку, где является единственным учредителем

Чё за проект? это который от 05.11.2009 №134? Если он, то см. п. 6, 7. Если не он, то какой другой?

Да-да, 134.
Я читал все это дело. Только вот каким образом между между ИП и ООО может быть правопреемство?


Добавлено немного позже:
Может быть, у кого-нибудь есть практика ВАС или хотя бы ФАС по этому вопросу?
А то я нашел только решение нашего АС, да Тамбовского .

[Vanity Fair]

Хотя, сингулярное, наверное, и возможно, тока у нас его не было .
У кого-нибудь есть что-то путное и про такое правопреество? Может быть, попробовать как-то увязать это с тем, что оплачивая спорное имущество, Истец тем самым лишался дивидендов ?

[veverica]

каким образом между между ИП и ООО может быть правопреемство?

во-во
в проекте - было, да, но они вовремя одумались.

[ViRUS]

Vanity Fair
В проекте был такой вариант, но из принятой редакции его исключили. Поэтому, если перезаключение договора с ИП на ООО делали путем расторжения одного договора и заключения другого, то преимущественного права нет. Если делали через перенаем, то право есть в рамках сингулярного правопреемства.

[Vanity Fair]

Не, никакого перенаема у нас не было.
Жалко, блин, тетку. С 2003 года арендует и платит, по сути, сама что от себя, что от общества. Бедные эти алкоголики – наше государство заботится о ком угодно, только не о собственном народе.

[veverica]

А вы, извините, хотели что? Новеллу в законодательстве? ООО является правопреемником ИП? Хорошая шутка.
У меня тут один судится, вроде, пока в его пользу..., но ситуация совершенно другая.

Бедные эти алкоголики – наше государство заботится о ком угодно, только не о собственном народе.

А вас от этой фразы, случайно, не коробит?..

[brodjaga]

Проблема в регистрации дополнитлеьног осоглашения о расторжении договора аренды.
Стороны заключают договор аренды с 01.12.2003 г. по 01.12.2008 г.
31.12.2004 г. подписываю дополнитлеьное соглашение о расторжении договора + идет возврат арендуемого имущества. Это соглашение регистрируется в ФРС в 2007 г., снимается регистрационная запись.
01.01.2005 г. стороны подписываю договор на иных условиях, сроком на 5 лет. Этот договор регистрацию не проходит, считается незаключенным.
В 2007 г. стороны подписываю другой договор на это имущество, сроком на 5 лет и регистрирую, его в установленном порядке.

Головоломка в возникномвении преимущественного права, а именно непрерывность договорных отношений. Есть ли прерываение договорных отношений, и утрачено ли преимущественное право.

Суд пришел к выводу, что договор 2003 года расторгнут в 2007 г. А в 2007 г. заключен новый договор, соответсвенно отношения непрерывные.

По регионам собрал, с миру по нитке, практику где указано, что регистрация дополнительног осоглашения о расторжени договра аренды не имеет правового значения, поскольку ГК это не предусмотрено. В теории нашел аналогичное мнение Белова.
Суд же сослался на информационное письмо, что все изменения и дополнения к договору совершаются в той же форме. НО, РЕГИСТРАЦИЯ ЭТО НЕ ФОРМА ДОГОВОРА!!!
Незаключенный договор не является основание мдля возникновения преиущественног оправа выкупа, складывающаяся арбитражная практика.
Правильно ли суд сделал выводы о непреывности договрных отношений? и каковы шансы в апелляции?

[veverica]

Правильно ли суд сделал выводы о непреывности договрных отношений?

brodjaga, а вы с чьей стороны?
Имхо, непрерывность тут совершенно очевидная.

[brodjaga]

[quote name='veverica' date='27.09.2010 - 9:34']
[/quote]brodjaga, а вы с чьей стороны?
Имхо, непрерывность тут совершенно очевидная.
[/quote]

В донном случае на стороне арендодателя.
Договор расторгнут в конце 2004 г. С 2005 по 2007 договр не заключен. И геде очевидно???

[veverica]

Договор расторгнут в конце 2004 г. С 2005 по 2007 договр не заключен.

Имуществом, как я поняла, в этот период времени (с 2005 по 2007) арендатор продолжал пользоваться, арендную плату вносил своевременно, текущий ремонт вверенного имущества осуществлял, добросовестно исполнял прочие условия договора аренды; со стороны собственника требований об освобождении помещения не поступало. И что, что договор не зарегистрирован? Отношения были, их можно в суде подтвердить.

[brodjaga]

Имуществом, как я поняла, в этот период времени (с 2005 по 2007) арендатор продолжал пользоваться, арендную плату вносил своевременно, текущий ремонт вверенного имущества осуществлял, добросовестно исполнял прочие условия договора аренды; со стороны собственника требований об освобождении помещения не поступало. И что, что договор не зарегистрирован? Отношения были, их можно в суде подтвердить.

Так вот их то и не подтверждает сторона. Догвор 2005 г. есть, а акта нет. кроме того, претензии были о необходимости регистрации догвора, в противном освобождайте помещение.

Кроме того, закон не предусматривает фактические отношения, он говорит об арендных!!! А их не было.

Сообщение отредактировал brodjaga: 27 September 2010 - 23:24

[veverica]

акта нет

Которого акта?
А платёжки о внесении арендной платы есть? Чем не подтверждение...

[brodjaga]

[/quote]Которого акта?
[/quote]

Приема передачи.
А что платежки?

4. Судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Инорм. письмо ВАСа.

А у нас не зарегистрирован. А без этого срока два года не набирается.

[veverica]

временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись

Два года, конечно, не незначительный перерыв, но возражения со стороны собственника ведь не заявлялись...

У меня вот вчера возник другой вопрос. Субъект РФ вправе своим законом установить предельный срок рассрочки, а если он этого не сделал до 1 января 2009 года,- действует срок, установленный Правительством РФ.
У нас действовал закон Самарской области от 27.12.2008, устанавливающий максимальный срок рассрочки 5 лет. Что характерно, период действия этого закона устанавливался до 01.07.2010.
Федеральный законодатель с 16.07.2010 продлил действие 159-ФЗ до 2013 года. А субъект РФ не продлил действие своего местного закона. В связи с этим мы, руководствуясь постановлением Правительства, давали максимальную рассрочку на 3 года: заключали доп. соглашения к договорам, сданным на регистрацию.
Внезапно выяснилось, что в понедельник вступил в силу закон Самарской области о продлении действия закона Самарской области от 27.12.2008 до 2013 года. Причём эти юморасты написали, что действие этого понедельничного закона распространяется на отношения, имевшие место с 01.07.2010.
Вопрос знатокам: что это было, Пух (цы)? Как в глаза арендаторам смотреть? Как возвращать рассрочку на 5 лет, и с какого периода?

Формально, залючая допник, например, 1 сентября, я в душе не ведала, что область примет закон, и не обязана сейчас представлять им рассрочку на 5 лет. Такую рассрочку я могу представить тем, кто в период с 1 июля по 16 сентября подал заявку с ходатайством о рассрочке на 3 года (руководствуясь постановлением Правительства), а договор подписывает сейчас.

[ViRUS]

У нас действовал закон Самарской области от 27.12.2008, устанавливающий максимальный срок рассрочки 5 лет. Что характерно, период действия этого закона устанавливался до 01.07.2010.

Та же хрень.

Федеральный законодатель с 16.07.2010 продлил действие 159-ФЗ до 2013 года. А субъект РФ не продлил действие своего местного закона. В связи с этим мы, руководствуясь постановлением Правительства, давали максимальную рассрочку на 3 года: заключали доп. соглашения к договорам, сданным на регистрацию.
Внезапно выяснилось, что в понедельник вступил в силу закон Самарской области о продлении действия закона Самарской области от 27.12.2008 до 2013 года.

Наши тоже сейчас рассматривают. Хотя правовое управление заксобрания дает отрицательное заключение на законопроект.

Как в глаза арендаторам смотреть?

С наглым прищуром.

Формально, залючая допник, например, 1 сентября, я в душе не ведала, что область примет закон

Какой допник?

Как возвращать рассрочку на 5 лет, и с какого периода?

Ситуация нестандартная конечно. Мы, если окажемся в налогичной ситуации, скорее всего будем соглашаться с арендаторами по пересмотру срока рассрочки с 3 до 5 лет и заключать допники к договорам.

[veverica]

Какой допник?

Ну вот например.
Заключили мы ДКП с рассрочкой на 5 лет 29 июня. Собрали документы, принесли в палату 10 июля. Палата 20 июля делает приостановку: по действующему законодательству максимальный срок рассрочки - 3 года в соответствии с постановлением Правительства. Делаем 30 июля уточнение к приказу об условиях приватизации, заключаем доп. соглашение к ДКП: установить срок рассрочки на 3 года. Палата счастлива, арендатор негодует. Вчера приходит арендатор и голосит: "Вы меня нагло развели, все вы - негодяи, мерзавцы, скобари и подонки, я буду жаловаться в генеральную прокуратуру и WWF!" Мотив: ДКП ещё в палатке не зарегистрирован, максимальная рассрочка уже заново на 5 лет, а мы его вынудили на 3 года взять.
Таже пьеса будет с теми арендаторами, с которыми мы ДКП заключили в период с 1 июля по 16 сентября.

[brodjaga]

Заключили мы ДКП с рассрочкой на 5 лет 29 июня. Собрали документы, принесли в палату 10 июля. Палата 20 июля делает приостановку: по действующему законодательству максимальный срок рассрочки - 3 года в соответствии с постановлением Правительства. Делаем 30 июля уточнение к приказу об условиях приватизации, заключаем доп. соглашение к ДКП: установить срок рассрочки на 3 года. Палата счастлива, арендатор негодует. Вчера приходит арендатор и голосит: "Вы меня нагло развели, все вы - негодяи, мерзавцы, скобари и подонки, я буду жаловаться в генеральную прокуратуру и WWF!" Мотив: ДКП ещё в палатке не зарегистрирован, максимальная рассрочка уже заново на 5 лет, а мы его вынудили на 3 года взять.
Таже пьеса будет с теми арендаторами, с которыми мы ДКП заключили в период с 1 июля по 16 сентября.

Забавно, у нас такого нет. Вежливо и доходчиво объяснить арендатору о том, что договор должен соответствовать законодательству. А по расходам увы...
Как говорится, оказался не в то время не в том месте... надо было заявление до изменений подавать. Ну и вины муниципалитета тут никокой нет, это область. не будут спать.
А вообще мое мнение, если арендатор заново захотел на пять лет, пусть и несет все расходы.

Добавлено немного позже:

но возражения со стороны собственника ведь не заявлялись...

Как раз заявлялись, отправка есть но говорят не получали.
И вот меня мучает вопрос а какого осдержания должны быть возражения? Только ли , что арендодатель не согласен с существующим положением вещей. Зарегистрированный договр это определенные гарантии, а без договора только риск.

[veverica]

какого осдержания должны быть возражения?

арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись

Видимо, возражения по поводу того, что арендатор пользуется имуществом... Т.е., как я это понимаю, кончился ДА, собственник не начал канючить "Освободите!" - значит никаких возражений по поводу пользования помещением нет.

вины муниципалитета тут никокой нет, это область

Уж виноват ты в том, что хочется мне кушать! (Цы)

[brodjaga]

Меня больше интересует значение государственной регистрации расторжения договора.

http://www.faspo.arb...d_nks/2250.html

11. Подлежит ли государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года и зарегистрированного в установленном порядке в ЕГРП в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Чем в данном случае определяется момент заключения (действия) названного соглашении?
Вправе ли суд при отсутствии государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества на срок более года - признать его незаключенным по соответствующему иску сторон?

Рекомендации НКС: Статьи 450, 619-620 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат требование о государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренда.

[Dmitriy_K]

brodjaga
Исходя из ст. 452 ГК РФ можно признать незаключенным.
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
"Иного" в данном случае что-то не видно...

Меня интересует следующий вопрос по ФЗ № 159:
ООО имеет преимущественное право, получает проект ДКП, однако по головотяпству подписывает договор не в течение 30 дней, а с опозданием дней на 10...КУМИ отвечает, что право утрачено в силу п.п.2 п. 9 ст.4 ФЗ № 159.
В силу п.10 ст.4 ФЗ, КУМИ в течение 30 дней должно принять одно из двух решений:
1) изменить решение об отчуждении
2) отменить его
В нашем случае, решение было изменено, но не в тчение 30 дней, а позже. Арендатор оживился и видит в этом "зацепку" восстановить преимущественное право Я шансов не вижу, право утрачено, пропуск 30-дневного срока по изменению решения не влечет возниковения права. Для наглядности хотелось бы приложить практику, но я её не нашел. Наверное, это неудивительно, так глупо преимущественное право не часто теряют Но, может быть, у кого-то все-таки есть практика?

[brodjaga]

Исходя из ст. 452 ГК РФ можно признать незаключенным.
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
"Иного" в данном случае что-то не видно...

Регистрация договора не есть форма сделки. Тема обмусолена. Форма либо письменная (простая, натариальная) или устная.

По пропуску, можно попробовать признать преимущественное право в суде (если КУМИ считает, что оно утрачено).