Отправлено 01 October 2010 - 02:25
Покупатель, до регистрации права собственности, никакого вещного права на имущество не приобретает, только обязательственные. Обязательственные права являются относительными и против лиц, не являющихся участниками правоотношения, не защищаются. Поскольку новый собственник в никакие договорные отношения с первым покупателем не вступал, то суть договорных отношений "Ромашки "с продавцом его не касается.
Pastic Обязательственное право - право потребовать от продавца исполнения по договору. Владение - это фактическое господство лица над вещью, не обязательственное право. Продавец все, что мог, уже исполнил. Регистрация перехода права собственности - это не исполнение. Но и вещного права у покупателя не возникло, т.к. переход права собственности не зарегистрирован. Основанием владения является юридический факт - передача вещи продавцом (исполнение обязанности по договору купли-продажи). Владение законное, т.к. получено по воле собственника, какими-либо временными рамками не ограничено.
Виндикационный иск позволяет истребовать вещь только у незаконного владельца. Новый собственник свое право собственности из-за недобросовестности продавца и собственной неосмотрительности (приобрел вещь, не удостоверившись, что продавец ей владеет) реализовать не сможет.
Но все это ИМХО.
Ниже точку зрения КИС процитирую по поводу исполнения договора купли-продажи недвижимости.
> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <
СОБСТВЕННОСТЬ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
Четвертое издание
К.И. СКЛОВСКИЙ
Помимо договора об отчуждении недвижимости совершается еще два акта: передача объекта и регистрация, причем только с регистрацией закон связывает возникновение права собственности (п. 2 ст. 223 ГК).
Для начала мы должны определиться с юридическим значением передачи недвижимости, коль скоро мы говорим о традиции.
Передача недвижимости по договору купли-продажи, который в силу своего значения для оборота выступает как модель всякого отчуждения, осуществляется путем составления акта или иного документа, подтверждающего фактическую передачу имущества. Такая передача является исполнением договора (ст. 556 ГК). Однако собственность переходит не в этот момент, а в момент регистрации.
Некоторые трудности связаны с формулировкой п. 1 ст. 551 ГК: государственной регистрации подлежит переход права собственности. Получается, что переход права собственности уже состоялся, а затем он регистрируется. Такое толкование, однако, содержит в себе логическое противоречие: момент перехода может быть только один, причем он совпадает с моментом регистрации. Дважды либо постепенно собственность перейти не может в силу приобретающего здесь категорическое значение правила, что в любое время собственником может быть только одно лицо, исключая всякое другое. Видимо, законодатель боролся здесь с трудностями прежде всего лингвистического характера, которые, впрочем, обычно свидетельствуют о проблемах онтологического плана или даже о противоречиях в системе позитивного права <127>.
--------------------------------
<127> С. Крылов, критикуя редакцию ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, говорит о ее некорректности "с лексической точки зрения" и о нелогичности оборота "регистрация прав, порождающая эти права" (Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31). Отмеченная двойственность лишь проявляется в лексике, но коренится скорее в отсутствии понятийного аппарата, точно отражающего систему каузальной традиции, принятую российским правом (в силу отличий российской передачи вещных прав от германской и тем более романской прямое заимствование терминов из иных правовых систем становится затруднительным).
Действительно, никак нельзя признать, что регистрации подлежит договор купли-продажи (особенно учитывая, что по этим же правилам нужно передавать собственность и в иных случаях, когда нет договора), ведь сам договор, как известно, не передает собственность. Нет нужды говорить и о том, что в данном случае не регистрируется сама недвижимость как вещь (поскольку такая регистрация существует, она обычно тяготеет к акту технического значения). Значит, нужно регистрировать другие факты. Акт регистрации как акт административного органа не может считаться правильным способом передачи гражданского права. Среди оставшихся фактов путем несложного перебора мы оставляем передачу имущества в значении исполнения договора, но с утратой качества знака перехода собственности. Точнее сказать, знак перестает быть универсальным и становится фактом, регулирующим только отношения сторон договора.
Правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом. Правило ст. 223 ГК, впрочем, остается: стороны вправе кроме традиции избрать любой факт в качестве того факта, который станет предметом регистрации.
Желанием законодателя сохранить это правило п. 1 ст. 223 ГК объясняется определение предмета регистрации как перехода собственности. Дело в том, что система регистрации не может отменить действия механизма передачи собственности в той части, что стороны должны обозначить какой-либо факт в качестве знака перехода собственности. Этот факт и назван переходом права собственности - так его рассматривают стороны (или закон).
Теперь вновь возникает вопрос значения фактической передачи имущества, тем более, что в силу ст. 556 ГК она сопровождается составлением документа <128>.
--------------------------------
<128> Нужно заметить, что ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступает в противоречие с ГК РФ, когда говорит не о предоставлении документа о переходе права собственности на недвижимость, как это указано в ст. 551 ГК, а о договоре и других сделках в отношении недвижимого имущества как основаниях для государственной регистрации прав. Поскольку едва ли можно понимать под другими сделками акт передачи имущества, налицо несовпадение оснований регистрации по ГК и по вышеназванному Закону. Смысл коллизии состоит в том, что предъявление одного только договора без доказательств факта, с которым связан договором или законом переход собственности, не может дать право заявителю требовать регистрации, а это обстоятельство не выражено с достаточной степенью определенности в ст. 17 данного Закона.
Есть смысл обратиться к проблеме способа передачи права собственности на недвижимость в русском праве. По сложившемуся путем определенного наслоения законов разных эпох порядку сделка об отчуждении недвижимости утверждалась старшим нотариусом, а затем на месте осуществлялся ввод во владение возвещением о новом владельце, прочтением акта укрепления и составлением вводного листа. При этом было положено присутствовать смежным владельцам, местному сельскому старосте, свидетелям и арендаторам. В связи с известными противоречиями не вполне ясным считался вопрос, переходит ли собственность в момент нотариального утверждения сделки либо в момент ввода во владение (нотариус, заметим, вел и реестр крепостных дел, в котором отмечался переход имений). Г.Ф. Шершеневич, анализируя кассационную практику, заметил, что она "в целом ряде решений признала, что переход права собственности совершается в момент утверждения сделки старшим нотариусом, а значение вводных листов совершенно уничтожила".
Смысл проблемы состоит в том, что два акта различного содержания, совершаемых в разное время, не могут одинаково считаться моментами перехода права собственности; неприемлемым автор считал и "странное положение французского права, которому нет никакой опоры в русском законодательстве и которое нежелательно вводить", имея в виду различие в моменте возникновения собственности для приобретателя и для третьих лиц <129>.
--------------------------------
<129> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 186 - 187. О национальных различиях в системе регистрации прав на недвижимость см. также: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Бек, 1997. С. 11.
Логика Г. Шершеневича, явно сочувствовавшего идее вещного договора, более последовательно выражена в высказывании Я. Шаппа: "Если продается земельный участок, предоставление права собственности происходит посредством соглашения собственника земельного участка и приобретателя о переходе права собственности и регистрации этого права в поземельной книге. Вместо передачи владения, требуемого наряду с соглашением сторон в случае купли-продажи движимых вещей, здесь выступает регистрация в поземельной книге" <130>.
--------------------------------
<130> Шапп Я. Основы гражданского права Германии / Пер. с нем. М., 1996. С. 66.
Отличие российского права от германского, в котором предметом регистрации является вещный договор, не совпадающий с договором купли-продажи, состоит в том, что предметом регистрации должен быть тот или иной юридический факт (передача объекта недвижимости, платеж, истечение срока и т.д.). Именно он и подлежит регистрации.
Значит, если признать необходимым условием недопущение любой двойственности или относительности в определении момента перехода права собственности, мы должны признать, что передача недвижимости не знаменует переход собственности, но знаменует, обозначает тот факт, который дает основания для регистрации перехода права собственности (если иное не указано в договоре или законе). Теперь становится возможным одностороннее заявление в суд или в регистрирующий орган с требованием о регистрации, поскольку факт, с которым связан переход права собственности, налицо.
С чего срок исковой давности-то истек? Новый собственник в 2010 году зарегистрировал свое право. Тут же узнал (якобы, но иное не докажешь), что имеется некий владелец/пользователь. Ну с этого момента и начинает течь срок. Собственник предъявляет виндикационный иск. Что тут возразишь в плане его (срока) истечения? Или я чегой-то не догоняю, подскажите пжалста. В деле ППВАС-4720/10 ничего не хорошего для нас не усмотрела. 
