Сообщений в теме: 285

[Kerk]

Поэтому суд может установить, что если второй покупатель не осмотрел недвижимость (а она в это время была уже во владении первого покупателя), то он недобросовестный, так как он не вел себя так, как это принято в обороте.

не здорово. появляются доприски судебного усмотрения...сколько актов нужно подписать (о предварительном осмотре, об осмотре непосредственно перед получением владения, об осмотре в момент передаче владения, об установлении отсутствия факта занятия недвижимостью, о затребовании документов, свидетельствующих о нарушении права продавца, ...) чтобы покупатель считался сделавший все от него зависящее для приобретения недвижимости без проблем.
запрос из ЕГРП об обременениях и все. если кроме запроса еще что-то нужно делать, приобретение недвиги становится не менее рискованным, чем в случае, когда покупатель до госрегистрации признается собственником.
Продавец может неоднократно опубликовать информацию о том, что недвижимость продана, покупатель может сам такую информацию опубликовать, покупатель реальный может получить письмо счастья (пустой конверт) которое впоследствии будет признано извещением о наличии другого владельца и т.д. и т.п. ...вариантов продажи вместе с недвигой проблем появляется множество.
Если первый покупатель не озаботился тем, что право должно быть зарегистрировано, почему покупатель, который озаботился должен страдать...

[Ευγένιος Ακρίτας]

Возможность приобрести титул путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права (видимо, только так, иска о признании здесь быть не может) к лицу, зарегистрированному в реестре.

Chiko
Я все-таки рискну еще спросить. От кого к кому должно перейти право?

[Chiko]

Golzer
от второго покупателя (который не владеет, но в реестре)

[Ευγένιος Ακρίτας]

Chiko
спасибо.

[Chiko]

Kerk

не здорово. появляются доприски судебного усмотрения...сколько актов нужно подписать (о предварительном осмотре, об осмотре непосредственно перед получением владения, об осмотре в момент передаче владения, об установлении отсутствия факта занятия недвижимостью, о затребовании документов, свидетельствующих о нарушении права продавца, ...) чтобы покупатель считался сделавший все от него зависящее для приобретения недвижимости без проблем.
запрос из ЕГРП об обременениях и все. если кроме запроса еще что-то нужно делать, приобретение недвиги становится не менее рискованным, чем в случае, когда покупатель до госрегистрации признается собственником.
Продавец может неоднократно опубликовать информацию о том, что недвижимость продана, покупатель может сам такую информацию опубликовать, покупатель реальный может получить письмо счастья (пустой конверт) которое впоследствии будет признано извещением о наличии другого владельца и т.д. и т.п. ...вариантов продажи вместе с недвигой проблем появляется множество.
Если первый покупатель не озаботился тем, что право должно быть зарегистрировано, почему покупатель, который озаботился должен страдать...

а Вы когда квартиру будете покупать, ну или офис или склад, тоже осматривать не будете предмет договора?

[Kerk]

Chiko

а Вы когда квартиру будете покупать, ну или офис или склад, тоже осматривать не будете предмет договора?

на предмет качества - обязательно, на предмет возможных обременений, заключения задними числами договоров и проч - а толку? ну сидит там бабулька - божий одуванчик или рота солдат, мне их всех опрашивать "а вы кто и что тут делаете", на каком основании?
тот кто мне показывает недвигу может оказаться единственным сотрудником покупателя не зарегистрировавшего недвижимость...
по внешним признакам не определить обременены/нарушены права продавца или нет.

Сообщение отредактировал Kerk: 04 October 2010 - 20:28

[Chiko]

Kerk

А Вы считаете, что первый покупатель, владеющий вещью, вот так вот запросто даст возможность продавцу, который её ему уже передал, осматривать имущество? Я в этом не уверен. В общем, это все очень индивидуально в каждом деле. Я бы побоялся делать какой-то общий вывод, что означает недобросовестность второго покупателя.

[Kerk]

Я бы побоялся делать какой-то общий вывод, что означает недобросовестность второго покупателя.

добросовестность участников ГО предполагается.
то что на объекте в данный конкретный момент никого нет не означает, что через 10 минут он не наполнится сотрудниками.

вот так вот запросто даст возможность продавцу, который её ему уже передал, осматривать имущество?

именно это и будет говорить первый покупатель в суде "а я никого не видел и никого никуда не пускал" хотя на самом деле второй покупатель свободно перемещался по помещению и не подозревал что могут быть какие-то препятствия.
"втихаря" зарегистрировали собственность - проблемы первого покупателя, он когда покупал недвижимость закон читал и понимал, чем грозит несвоевременная регистрация ПС. То что второй успел быстрее или хитрее оказался не является недобросовестностью, даже если он и знал о наличии первого договора к/п, это просто бизнес, с таким же успехом можно бегунов на соревнованиях дисквалифицировать или игроков на бирже - тот быстрее (хитрее), значит недобросовестно занял первое место (получил выгоду за счет другого игрока), так как знал что остальные слабее (другой игрок применяет неверную формулу)...
суды должны всем первым покупателям подгузники менять из-за того что они не позаботились своевременно фиксацией своих прав?

[Chiko]

Kerk

именно это и будет говорить первый покупатель в суде "а я никого не видел и никого никуда не пускал" хотя на самом деле второй покупатель свободно перемещался по помещению и не подозревал что могут быть какие-то препятствия.
"втихаря" зарегистрировали собственность - проблемы первого покупателя, он когда покупал недвижимость закон читал и понимал, чем грозит несвоевременная регистрация ПС. То что второй успел быстрее или хитрее оказался не является недобросовестностью, даже если он и знал о наличии первого договора к/п, это просто бизнес, с таким же успехом можно бегунов на соревнованиях дисквалифицировать или игроков на бирже - тот быстрее (хитрее), значит недобросовестно занял первое место (получил выгоду за счет другого игрока), так как знал что остальные слабее (другой игрок применяет неверную формулу)... суды должны всем первым покупателям подгузники менять из-за того что они не позаботились своевременно фиксацией своих прав?

Наверное я где-то в глубине души согласен с тем, что Вы написали. Это можно ведь сформулировать и короче - "кто первым встал (в реестр) - того и тапки". Но, увы, Пленумы ВС и ВАС сочли иначе... Может быть, в условиях, когда "ускоренная регистрация" - это факт реальной жизни, может быть это и правильно. Представьте себе - Вы купили недвижимости, собираете документы, подали их. Но в это время Ваш продавец продал ее еще раз. Но новый покупатель обратился к руководителю управления Росреестра с заявлением об ускоренной регистрации и, надо же, регистрацию провели за 3 дня. А Ваша - должна быть только через 30. По Вашей логике, первый покупатель не будет защищен, потому что он, дурачок, не догадался такое же заявление подать...

В общем, все это очень сложно

[Pastic]

глубоко мое ИМХО: три страницы этой белеберды являются целиком и полностью следствием фокуса ВАС с введением понятия "законного владения" в отсутствие титула, взятого с потолка видимо в минуты похмелья или приступа болезненной заботы о стабильности гражданского оборота.

по праву Ромашке ничего не светит, если не спасет СИД по виндикации, угловка - фигня полная, опять же ИМХО. а как фишка ляжет в арбитраже с учетом миграций тараканов в головах судейских - хз.

так что, милая девушка, дерзайте, может что и получится. в позицию напихайте побольше слезливого бреда, в части бреда может помочь эта тема, со слезами - как-нибудь сами.

+1000

[SOI]

а Вы считает, что покупатель, которому передали владение купленным зданием до момента государственной регистрации перехода права собственности, владеет незаконно? Ну просто интересно...

да, Роман, Вы правы, мне наверное все же стоит пояснить свою позицию.

Само по себе деление владения на законное и незаконное не вполне осмысленно. вернее было бы говорить о наличии оснований для владения и пользования до момента государственной регистрации перехода. таким основанием является договор купли-продажи: стороны договорились о том, что владение перейдет в определенный момент до регистрации перехода. между тем на титул и возможность распоряжения этой недвижимостью такая передача в целом никак не влияет.

Во-первых, нет ни малейшего указания на это в ГК, даже косвенно из ГК нельзя сделать таких выводов (может быть Вы меня поправите),
во-вторых, на практике это неизбежно приведет к злоупотреблениям, в качестве примера можно привести дело А65-15773/2006-СГ1-17, по которому кассация прямо положила в основу признания договора ипотеки Сбера недействительным законность владения покупателя, и пленум ВАС вынужден был в ручном режиме постановлением N 9822/07 выправлять ситуацию, так как речь шла скорее всего шла просто-напросто о довольно элегантном кидке Сбера некими казанскими самородками.

Таким образом, как это часто бывает, один раз некорректно сформулированные парвила дают на выходе неоднозначную трактовку норм права: дело красиво именно потому, что - если пользоваться трудами святых отцов из ВАС - неоднозначно, по ГК же (ИМХО) просто и незатейливо как ложка.

Добавлено немного позже:

Например, никто не покупает недвижимость, не осматривая ее. Так не принято в обороте.

увы, довольно часто так и происходит, и речь часто идет об объектах стоимостью в несколько миллионов вашингтонов.

Я в этой теме приводил точку зрения К.И. Скловского

не хотел утяжелять текст, но Скловский, отталкиваясь от теории законного владения, делает просто поразительные выводы. Т.о. мы имеем еще одно последствие - рождение еретических учений, но, думаю, здесь мы совсем уже отдаляемся от сути сабжа.))))

[SOI]

от второго покупателя (который не владеет, но в реестре)

на мой взгляд 551 здесь неприменима, у истца и ответчика просто нет договорных отношений, а иски из 165 и 551 по хорошему это иски об исполнении обязательства из ДКП, а его как раз и нет.

[Chiko]

SOI

про самородков - это очень хорошо На самом деле ошибка в п. 14 ппвас № 8 была другая - когда сказали, что раз законный владелец - первый покупатель, но продавец, который все еще в реестре, не может распоряжаться. Я думаю, что может, и вопрос законного/незаконного владения здесь вообще значения не имеет, это вопрос наличия/отсутствия распорядительной власти над вещью

на мой взгляд 551 здесь неприменима, у истца и ответчика просто нет договорных отношений, а иски из 165 и 551 по хорошему это иски об исполнении обязательства из ДКП, а его как раз и нет.

На мой тоже. Но так решили пленумы, чтобы защитить первого покупателя от кидка по модели, которую я описал в посте № 134

[Форумчанка]

ЗЫ:Кстати, а земля чья?

А с землей там вообще швах. Изначально земельный участок, на котором расположены все объекты, находился в постоянном бессрочном пользовании. И до сих пор там находится. Продавец не переоформил его ни в аренду, ни в собственность. При этом в 2004 году нам (не продавцу) доначислили земельный налог на эти участки. В последующем, однако, ничего не начисляли. Я не знаю, что в Росреестре им сказали по поводу земли, как они зарегистрировали переход... Кстати, договор купли-продажи они не показывают, только судье дали потрогать оригинал, а нам - фиг. Прямо заявили на предварительном, что копию в дело представлять не будут. Судья потом, конечно, запросила в определении...

[scorpion]

Kerk

то что на объекте в данный конкретный момент никого нет не означает, что через 10 минут он не наполнится сотрудниками.

Вам замки поменять кто запрещает?

[Legal Eagle]

Chiko

так решили пленумы, чтобы защитить первого покупателя от кидка по модели, которую я описал в посте № 134

А где в пленуме разрешают применение 551 ГК по аналогии к внедоговорным отношениям?
Тут большинство п.61 10/22 истолковали совсем по-другому, особенно с учетом последнего абзаца.
Форумчанка
Если у них есть мозги и деньги, в ближайшее время земля будет в собственности, что сильно осложнит вам защиту.

[SOI]

А где в пленуме разрешают применение 551 ГК по аналогии к внедоговорным отношениям?

по правде говоря меня это тоже обеспокоило, в моем списке возможных рисков, угрожающих титулу и владению, этого нет.

так решили пленумы, чтобы защитить первого покупателя от кидка по модели, которую я описал в посте № 134

боюсь в этой ситуации Пленум обменял шило на мыло. До перехода титула сейчас мало кто оплачивает недвижку, да и волокардин на худой конец пить надо только 30 дней. при таком же раскладе уже после перехода права и оплаты может некто с таким же актом, как у покупателя, только в отличие от него этот некто в реальности занимает объект, и в этом случае право покупателя будет поставлено под сомнение.

должен внести некоторые поправки в свое суждение, у Ромашки есть некоторая база для торговли.

[Ευγένιος Ακρίτας]

Но это не соответствует практике ВАС о том, что есть разъединение обязательственной сделки (договора) и распорядительного действия (передачи права)

Chiko
И что следует считать таким разъединением? Не могли бы привести реквизиты судебных актов, в которых эта позиция нашла отражение?

на мой взгляд 551 здесь неприменима, у истца и ответчика просто нет договорных отношений, а иски из 165 и 551 по хорошему это иски об исполнении обязательства из ДКП, а его как раз и нет.


На мой тоже. Но так решили пленумы, чтобы защитить первого покупателя

Но данные нормы регулируют ситуацию, когда от регистрации перехода права уклоняется сторона договора. Действующее законодательство не позволяет истребовать право собственности покупателю по первому договору у нового собственника. Возможно, покупателю по первому договору купли-продажи следует оставить владение, а не передавать право.

Сообщение отредактировал Golzer: 05 October 2010 - 14:23

[scorpion]

Golzer

На мой взгляд, действующее законодательство не позволяет истребовать право собственности покупателю по первому договору у нового собственника

Можно признать ПС второго покупателя отсутствующим

[SOI]

И что следует считать таким разъединением? Не могли бы привести реквизиты судебных актов, в которых эта позиция нашла отражение?

это как раз здравая позиция. сделка с имуществом, которое уже продано, неисполнима, но не недействительна (иначе, простите, даже убытков за ее неисполнение не получить)...

практика правда по этому вопросу мне известна только обратная. чтобы далеко не ходить - опрокидывание цепочек сделок, в основании которых лежит гнилая сделка. таких примеров до черта. при этом суд, по моим ощущениям, признает все сделку недействительной, а не только ее распорядительную часть.

Возможно, покупателю по первому договору купли-продажи следует оставить владение, а не передавать право.

видимо так.

[Ευγένιος Ακρίτας]

И что следует считать таким разъединением?

вопрос снят, ступил, прошу прощения.

Сообщение отредактировал Golzer: 05 October 2010 - 18:02

[scorpion]

Golzer

Возможно, покупателю по первому договору купли-продажи следует оставить владение, а не передавать право.

п. 13 № 10/22

[Ευγένιος Ακρίτας]

scorpion
владение добросовестного приобретателя незаконное.

[scorpion]

Golzer

владение добросовестного приобретателя незаконное.

С законностью владения Ромашки - бАльшой вопрос! Хотя, ИМХО, Ромашка должна признаваться законным владельцем и после регистрации ПС за новым покупателем.

[Ευγένιος Ακρίτας]

Вот у меня мысль в голове вертится. Предметом договора купли-продажи является передача вещи в собственность. Момент перехода права собственности на вещь может произойти раньше передачи вещи. Но предметом договора купли-продажи не может быть передача только права собственности на вещь без самой вещи.
Второму покупателю было передано продавцом право собственности. Не является ли мнимой сделкой передача продавцом второму покупателю права собственности (распорядительное действие) при том условии, что сама вещь передана быть не могла, и покупатель об этом знал? Если проявил неосмотрительность?