|
||
|
добросовестный или нет
#1 -tor-
Отправлено 30 January 2004 - 14:10
#2
Отправлено 30 January 2004 - 14:13
#3 -Гость-Unregistered-
Отправлено 30 January 2004 - 14:24
#4
Отправлено 30 January 2004 - 14:31
По какому основанию пытаются оспортить сделку?
По-моему, если приобретателю известно о наличии спора о праве, то он не может считаться добросовестным.
С уважением,
SNU
#5
Отправлено 30 January 2004 - 14:43
Когда он может стать полноценным собственником недвижимости - только после регистрации не нее прав! А как он может это осуществить, если недвижимость уже зарегистрирована на другого человека!?
***
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
***
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
***
В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.
***
Поскольку зарегистрировать на себя эту недвижимость покупатель Д не сможет – признать его добросовестным приобретателем невозможно.
#6
Отправлено 30 January 2004 - 18:04
В случае возникновения спора и заявления виндикации к Д, суд будет рассматривать положение существующее на момент заключения договора К-П между Б и Д.
Т.е. если многомудрый А не удосужится добиться у суда обеспечительных мер, то даже осведомленность Д о наличии спора между А и Б не делает его не добросовестным приобретателем ибо он получит имущество от СОБСТВЕННИКА легитимирующего себя соответствующей записью уполномоченного учреждения юстиции. Разве Вы сможете утверждать что сейчас, когда еще нет вступившего в законную силу судебного решения, Б не имеет право отчуждать объект недвижимости?
А само по себе наличие спора еще не очем не говорит т.к. если исходить из того что любой заявленный иск подлежит удовлетворению то доходы многих из нас существенно бы снизились
Добавлено:
Да, забыл сразу добавить.
ИМХО, в случае когда Б и Д скажем так "дружественны" глупо бы было на месте Б не воспользоваться такой возможностью, тем более что всех расходов на эту операцию=сумма государственной пошлины за регистрационные действия, а сам расчет можно предусмотреть и значительно позже
#7 -Tor-
Отправлено 30 January 2004 - 20:09
#8
Отправлено 30 January 2004 - 20:14
#9
Отправлено 30 January 2004 - 20:43
С этим спорить трудно.если многомудрый А не удосужится добиться у суда обеспечительных мер, то даже осведомленность Д о наличии спора между А и Б не делает его не добросовестным приобретателем ибо он получит имущество от СОБСТВЕННИКА легитимирующего себя соответствующей записью уполномоченного учреждения юстиции. Разве Вы сможете утверждать что сейчас, когда еще нет вступившего в законную силу судебного решения, Б не имеет право отчуждать объект недвижимости?
Tor,
однако устроит ли Д, что в случае признания сделки между А и Б недействительной собственником вновь станет А? Д знает, что он будет делать с недвижимостью в качестве "владеющего несобственника"?
Сообщение отредактировал Alderamin: 30 January 2004 - 20:45
#10
Отправлено 30 January 2004 - 20:57
#11
Отправлено 30 January 2004 - 21:02
однако устроит ли Д, что в случае признания сделки между А и Б недействительной собственником вновь станет А? Д знает, что он будет делать с недвижимостью в качестве "владеющего несобственника"?
Каким образом признание недействительности сделки между А и Б после отчуждения объекта Д приведет к тому, что последний потеряет объект недвижимости.
А может обратиться к Д только с виндиком, а в виндике ему откажут на основании добросовестности Д.
#12
Отправлено 30 January 2004 - 21:08
Наверное, если вы с этим не сталкивались, то мне будет трудно объяснять да и зачем, если это уже делали люди более грамотные. Посмотрите в поиске.
Если коротко. То в случае отказа в виндикации, Д не станет собственником, а так и будет владеть для приобретения собственности по давности.
#13
Отправлено 30 January 2004 - 21:23
Спрашивается Д. это нужно?
Таким образом, считаю, что X при передоверии превысил свои полномочия по представлению моих интересов, Y является неуправомоченным мной представителем. Сделка купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: xxxxxxxx представляет из себя злонамеренное соглашение между Y и D против меня и моей супруги, с целью завладения нашей общей совместной собственностью.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.
Исходя из положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, собственники имущества Z1 и Z2 договор о продаже имущества не подписывали, участия в его заключении не принимали, денежную сумму (цену) за него не получали. Имущество D фактически продал Y без согласия на то собственников.
При таком положении считаю, что договор купли-продажи незаконен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.
Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 167 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истцы денежных сумм по сделке не получали, и поэтому обязанности по их возврату не несут.
Истицы не лишены возможности судебной защиты своего права способом, изданным на основании ст. 12 ГК РФ - применение последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель - добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.
Согласно ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения у любого лица (в том числе и у добросовестного приобретателя), ели оно выбыло из владения помимо воли собственника.
В данном случае предметом спора является земельный участок и жилой дом, - право собственности и другие вещные права на них, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорного имущества недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущество от истица к ответчику.
Переход прав на земельный участок и жилой дом в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача спорного имущества во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.
Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться имуществом и документами, позволяющими произвести отчуждение имущества, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому имущество выбыло из владения Z1 и Z2 помимо их воли и может быть истребовано от любого лица.
Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.
D нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая недвижимое имущество и получая на него документы, видя в них в качестве продавца Z1, а не Y, не задался вопросом о законности сделки.
И к чему выяснять добросовестность?
Добавлено:
Хотелось бы услышать более подробнее об этом!Если коротко. То в случае отказа в виндикации, Д не станет собственником, а так и будет владеть для приобретения собственности по давности.
Сообщение отредактировал Dmitrii: 30 January 2004 - 21:30
#14
Отправлено 30 January 2004 - 21:27
Какое это имеет отношение к казусу изложенному tor(ом)?
#15
Отправлено 30 January 2004 - 21:34
Впоследствии А опомнился и предъявил Б иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (арест не наложен).
Прямое.
Не вижу важности в вопросе выяснения добросовестности приобретения при ничтожной сделке.
Либо тогда говорите об оспоримой сделке
Мое почтение
#16
Отправлено 30 January 2004 - 21:52
1. Я отчуждаю вещь, которая мне не принадлежит.
Здесь я с Вами согласен, вопрос спорный и до конца в нашем законодательстве не решен: станет ли Д собственником или нет. Я придерживаюсь взгляда, что да.
2. Описана ситуация
А продал Б недвижимость, право собственности зарегистрировано.
Исходя из данных: Б зарегистрировал право собственности на приобретённый объект, следовательно, стал собственником. В результате, приобрёл возможность распоряжаться недвижимостью, что он и делает, осуществляя её отчуждение. Если признать, что в любом случае, если права на предмет договора одного из моих правопредшественников оказались порочными, то необходимо рушить всю цепочку и всех восстанавливать в прежнем положении со времен царя Гороха, то это может привести к таким последствиям, что Вам и самому станет страшно.
Поставили вопрос: будет ли Д добросовестным приобретателем - Вам ответили, что да.
В заключение: не надо считать себя самым умным, а других дураками только на основании того, что вы не согласны с их мнением.
Добавлено:
Исходя из положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Это не применимо к сделке купле-продаже будущих вещей (п. 2 ст. 455 ГК РФ)
Сообщение отредактировал Aldin: 30 January 2004 - 21:54
#17
Отправлено 30 January 2004 - 22:11
Просто конец рабочей недели, внимание рассеяно , я и сам этим частенько грешу и серьезно досаждаю прочим участникам форума, и сильно потом переживаю по этому поводу.
Добавлено:
Aldin, если вас не затруднит, указывайте в дальнейшем, к кому Вы обратили свое достаточно суровое послание?
Счастливых выходных
#18
Отправлено 30 January 2004 - 23:03
В заключение: не надо считать себя самым умным, а других дураками только на основании того, что вы не согласны с их мнением.
Думаю, что ко мне!
vbif
Я внимательно прочитал.Вы внимательно прочитали предложенный для обсуждения казус?
В вопросе две вводных:
1.
2.А продал Б недвижимость, право собственности зарегистрировано.
Впоследствии А опомнился и предъявил Б иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (арест не наложен).
Эту ситуацию мы обсуждаем?
Или мы обсуждаем ситуацию когда А сначала продал квартиру Б, а потом ему Б не понравился и он решил квартиру вернуть? В этот момент Б, видя что фигня получается, взял и перепродал квартиру!
Так какую ситуацию мы обсуждаем с дефектом воли или нет?
Всем счатливых выходных
#19
Отправлено 30 January 2004 - 23:03
Полностью согласен и с Вашей позицией, и с тем, что "лучше, чем ничего".Alderamin - качественное дополнение, согласен, но надеюсь что и Вы согласитесь: это лучше чем ничего...
И это замечание-просьбу также поддерживаю.Dmitrii, простите, что бы не вдаваться в может быть не нужные Вам разъяснения, Вы внимательно прочитали предложенный для обсуждения казус? Если нет, не сочтите за труд и не обижайтесь, прочитайте еще раз и, если уж будете продолжать настаивать на своем мнении, тогда можно будет продолжить обсуждение.
А уж знали бы Вы, как я в этом с Вами солидарен!..Aldin, ну сейчас Вы такой улей расшевелите, что самому страшно станет...
Наверное, если вы с этим не сталкивались, то мне будет трудно объяснять да и зачем, если это уже делали люди более грамотные. Посмотрите в поиске.
Добавлено:
Dmitrii
Вы о чем? Какая, млин, квартира? Откуда, млин, люди берут то, чего нет???Или мы обсуждаем ситуацию когда А сначала продал квартиру Б, а потом ему Б не понравился и он решил квартиру вернуть? В этот момент Б, видя что фигня получается, взял и перепродал квартиру!
Вводная определена максимально четко и кокретно - см. САМЫЙ ПЕРВЫЙ ПОСТ В ТЕМЕ!!!
Сообщение отредактировал Alderamin: 30 January 2004 - 23:17
#20
Отправлено 30 January 2004 - 23:18
vbif
Aldin
Хорошо обсудили тему, послав оппонента на х..
Я покидаю этот пост!
Просьба к модератору, удалить мои высказывания!
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных