Сообщений в теме: 454

[greeny12]

содержимое ячейки известно только сторонам. И зачастую самим сторонам неизвестно назначение содержимого ячейки.

Только не надо говорить, что о содержании ячейки знают только контрагенты банка по договору об аренде ячейки...
Второе утверждение правильное. Хотя, скорее, о содержании ячейки в текущий момент не знают контрагенты банка по договору об аренде ячейки...

Сообщение отредактировал greeny12: 06 May 2008 - 11:34

[марыся]

Поставили задачу провести сделку. При этом Продавец как водится не желает ждать денег 30 дней, пока произойдет гос. регистрация. А покупатель конечно наоборот не хочет передавать всю сумму до тех пор пока не произойдет эта самая регистрация.

Предлагаю следующее:
1. Составляем договор купли продажи и акт приема-передачи, где указываем, что расчеты производятся путем перечисления Покупателем денежных средств на аккредитивный счет Продавца в Таком-то банке в срок не позднее 3-х дней с момента подписания настоящего договора.

3. Сдаем на регистрацию вышеуказанные договор+акт. Росреестр регистрирует эту сделку как ипотечную за 5 дней. (ипотека в силу закона)

2. На самом деле до визита в Росреестр в этот же день стороны успели уже съездить в банк, где Покупатель перечислил всю сумму на аккредитив Продавца. Условие открытия аккредитива - предоставление Продавцом банку договора купли-продажи и акта приема передачи, отрегистрированных в Росреестре. Акрредитив разумеется безотзывный, сроком на 31 день.

4. Итого через пять дней после подписания договора и открытия аккредитива Продавец получает свои деньги, а Покупатель - право собственности на квартиру. Остается только погасить запись об ипотеке. Для чего надо будет еще раз посетить Росреестр.


П.С. Вместо аккредитива можно использовать банковскую ячейку в случае наличных расчетов.
П.П.С. Некоторые предпочитают прибавлять к условиям открытия аккредитива предоставление выписки из ЕГРП, где указан уже собственник - Покупатель и указано обременение в виде ипотеки. Но я полагаю, что для наших сторон самое важное - это доказательство, что произошел переход права собственности с Продавца на Покупателя, а таким доказательствоя является зарегистрированный договор и акт прием-передачи.

Ну как? Вроде и волки сыты, и овцы целы. Или я что-то упускаю?

[Nata99]

Аккредитив хорош ,слов нет,если только сумма аккредитива и договора совпадают.В противном случае банк деньги не выдаст.А так все верно.

[Ионыч]

Предлагаю следующее:

то есть вы претендуете на то, что аккредитив придумали именно Вы, а не какие то там древние римляне??

[марыся]

Ну разумеется суммы совпадают.

Ионыч, дело не именно в аккредитиве. А в том, чтоб обойти срок 30 дней.

Сообщение отредактировал марыся: 31 October 2010 - 07:40

[Kirik]

дело не именно в аккредитиве. А в том, чтоб обойти срок 30 дней.

В этом случае права продавца будут защищены в большей степени чем права покупателя.
Продавец получив зарегистрированный ДКП, предоставление которого будет прописано как условие перечисления денег на его счет, посредством безотзывного и безакцептного аккредитива, идет в банк и переводит деньги, а потом ищи его, чтобы снять обремение.

[марыся]

а потом ищи его, чтобы снять обремение

Вы правы. Я тоже об этом думаю. Сделка и переход права отрегистрированы, платеж произведен, продавец деньги получил, и на этом его интерес к дальнейшим действиям может пропасть. А для погашения записи об ипотеке требуется и его заявление. Т.о. покупатель станет сосбственником, но с ипотечной записью в Свидетельстве.
Что можно сделать? Как доработать схему, чтобы убрать это слабое место?
Может в условие раскрытия аккредитива внести еще один документ: Продавец должен предъявить банку расписку из Росреестра о сдаче им заявления о погашении ипотечной записи?

Т.е. стороны, получив через 5 дней документы о регистрации тут же подают заявление о погашении ипотечной записи. И после этого продавец может в банке получить деньги.

Что скажете на такой вариант?

Ну или в противном случае покупатель остается один на один с вопросом о снятии ипотечной записи. И ничего особо страшного в этом нет, он с этим вопросом справится в судебном порядке, ведь у него есть доказательства полной оплаты по договору. А Продавца можно заранее предупредить, что в случае если он будет отлынивать от похода в Росреестр для погашения ипотечной записи, то Покупатель погасит ее через суд, но на Продавца возложит все судебные издержки.

[Rigard]

Т.е. стороны, получив через 5 дней документы о регистрации тут же подают заявление о погашении ипотечной записи. И после этого продавец может в банке получить деньги.

В принципе нормально. Единственно сложно будет описать такую расписку в уссловиях аккредитива (зная как грамотно и полно Росреестр заполняет такие раписки). Также врядли Продавец подаст такое заявление до момента получения денег.

или в противном случае покупатель остается один на один с вопросом о снятии ипотечной записи. И ничего особо страшного в этом нет, он с этим вопросом справится в судебном порядке, ведь у него есть доказательства полной оплаты по договору. А Продавца можно заранее предупредить, что в случае если он будет отлынивать от похода в Росреестр для погашения ипотечной записи, то Покупатель погасит ее через суд, но на Продавца возложит все судебные издержки.

А вот от такого довода стороны сделки будут в шоке. Особенно Покупатель. Перспектива идити в суд его не обрадует.

Я бы в договор добавил обязанность Продавца в течение 2 рабочих дней с момента получения денежных средств подать в Росреестр заявление о снятии ипотеки. В противном случае Продавец обязан уплатить штраф в размере ___ за каждый день просрочки.
В случае проссрочки более чем на _____ дней Покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор. При этом Продавец обязан уплатить вернуть полученные от Покупателя денежные средства и уплатить штраф в размере ______.

Тогда риски Покупателя минимизируются.

[марыся]

Тоже вариант. Спасибо.

[Rabbit2]

В договоре только укажите: как, когда и сколько! Чтобы не было недоразумений потом

[IGNORAMUS]

Я бы в договор добавил обязанность Продавца в течение 2 рабочих дней с момента получения денежных средств подать в Росреестр заявление о снятии ипотеки. В противном случае Продавец обязан уплатить штраф в размере ___ за каждый день просрочки.
В случае проссрочки более чем на _____ дней Покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор. При этом Продавец обязан уплатить вернуть полученные от Покупателя денежные средства и уплатить штраф в размере ______.

Тогда риски Покупателя минимизируются.

мне почему-то кажется такие условия будут недействительными....

[askpravo]

марыся

При этом Продавец как водится не желает ждать денег 30 дней, пока произойдет гос. регистрация

Это проблемы продавца - никто не застрахован от приостановления регистрации договора к-п, или же полного отказа одной из сторон от его совершения, того же Продавца например

покупатель конечно наоборот не хочет передавать всю сумму до тех пор пока не произойдет эта самая регистрация.

Тоже непринимается - когда сделка зарегистрированна, бегать Продавцу и выбивать свои деньги - переспектива не из веселых.


Rigard

А вот от такого довода стороны сделки будут в шоке. Особенно Покупатель. Перспектива идити в суд его не обрадует

Кста, не теште себя иллюзиями, переспектива похода в суд уже давно многих не пугает, с учетом очень своеобразных решений судов, т.е. есть переспектива, вполне реальная, и квартиру купить и не заплатить или заплатить гораздо меньше (это из практики).

=============

2. На самом деле до визита в Росреестр в этот же день стороны успели уже съездить в банк, где Покупатель перечислил всю сумму на аккредитив Продавца.

Будь я представителем Покупателя отказался бы однозначно сделка то не завершена, соответственно есть риск отдать деньги, но недвижки не получить, нет?

4. Итого через пять дней после подписания договора и открытия аккредитива Продавец получает свои деньги, а Покупатель - право собственности на квартиру. Остается только погасить запись об ипотеке. Для чего надо будет еще раз посетить Росреестр.

ВОТ!!! Самый главный момент - добросовестность сторон здесь передполагается 100% - с чего бы вдруг, вы ж юрист, ё..к..л..м..н..

П.С. Вместо аккредитива можно использовать банковскую ячейку в случае наличных расчетов.

Только так, имхо. Методика давно отработана и не нами ещё

[Kirik]

Будь я представителем Покупателя отказался бы однозначно сделка то не завершена, соответственно есть риск отдать деньги, но недвижки не получить, нет?

Нет, механизм расчета с использованием безотзывного, безакцептного аккредитива такой же как с использованием индивидуального банковского сейфа, только безнал.
Договоры аренды индивидуального банковского сейфа тоже разные бывают, я имею в виду услугу Сбербанка РФ по аренде сейфа для расчетов по сделкам с недвижимостью. Там предусмотрен раздельный доступ продавца и покупателя к сейфу (с деньгами ) при выполнении соответствующих условий.
На мой взгляд это лучший договор на сегодня, но у них жесткие условия, ничего в этом договоре не изменишь, а он только для ДКП.

[sya-aku]

Не вполне понятно, откуда 30 дней? Уже за 2 недели все регистрируют

[Kerk]

не прошло и 20 лет с даты вступления в силу ГК, ФЗ об ипотеке и ФЗ о госрегистрации, как начали появляться схемы с нормальным обеспечением крупных сделок...у меня вопрос, почему только сейчас?

[Midnight84]

Не вполне понятно, откуда 30 дней? Уже за 2 недели все регистрируют

3. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 21.12.2009 N 334-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

[askpravo]

Kirik

Нет, механизм расчета с использованием безотзывного, безакцептного аккредитива такой же как с использованием индивидуального банковского сейфа, только безнал.

Хм, пойду посмотрю - мож упустил чего

[Денежка]

марыся

Условие открытия аккредитива - предоставление Продавцом банку договора купли-продажи и акта приема передачи, отрегистрированных в Росреестре.

Или я что-то упускаю?

Упускаете. Зарегистрированный договор не означает регистрацию права собственности. А акт приёма-передачи не регистрируют вообще.
Регистрация перехода права собственности подтверждается свидетельством о регистрации права Покупателя, которое выдаётся только Покупателю.

Добавлено немного позже:

доказательство, что произошел переход права собственности с Продавца на Покупателя, а таким доказательствоя является зарегистрированный договор и акт прием-передачи.

Ещё раз - таким доказательством является свидетельство. Ну или выписка из ЕГРП.

[Bang]

А страхование титула чем не канает?
Оно недорогое.

Институт медиации так же рулит, когда стороны находят устраивающего их двоих посредника - например адвокатская контора с репутацией такие услуги может оказывать.

Открытие аккредитива под договор с отметкой о принятии на регистрацию не канает т.к. любая из сторон может в любой момент регистрацию приостановить или забрать документы.

[странный ник]

марыся
Условие открытия аккредитива - предоставление Продавцом банку договора купли-продажи и акта приема передачи, отрегистрированных в Росреестре.
Или я что-то упускаю?

Упускаете. Зарегистрированный договор не означает регистрацию права собственности. А акт приёма-передачи не регистрируют вообще.
Регистрация перехода права собственности подтверждается свидетельством о регистрации права Покупателя, которое выдаётся только Покупателю.

доказательство, что произошел переход права собственности с Продавца на Покупателя, а таким доказательствоя является зарегистрированный договор и акт прием-передачи.

Ещё раз - таким доказательством является свидетельство. Ну или выписка из ЕГРП.
------------------------------------------------------



Скажите, пожалуйста, а разве для получения денег Продавцом принципиально, зарегистрировал Покупатель свое право собственности или нет?
Он ведь в любой момент может его зарегистрировать, и не обязательно одновременно с ДКП...
В какой ситуации, к примеру, после регистрации ДКП может не произойти регистрация права собственности Покупателя?
Интересуюсь, потому что предполагаю продавать именно с такой схемой расчетов...

Сообщение отредактировал salylas: 29 November 2010 - 16:05

[Bang]

В любой ситуации.
Продавец тупо идет и прекращает процедуру регистрации.
Или вылазит какое нибудь обременение или гемор, например сумасшедший, несовершеннолетний родственник вернулся из тюрьмы и прописывается.
Вы уверены что деньги будут вёрнуты взад?
А если вам скажут "взыскивайте, че" и окажется что продавец тоже недееспособен.
Так и будете без квартиры и без денег.

ЗЫ:
Офф
Форум плохо сделали.
Цвет дурацкий, при нажатии на ник открывается профиль вместо того чтобы ник добавить в ответ и вообще тормозит, хотя кэш обновился уже.
Где тема для жалоб?
/офф

Сообщение отредактировал Bang: 29 November 2010 - 13:49

[странный ник]

В любой ситуации.
Продавец тупо идет и прекращает процедуру регистрации.
Или вылазит какое нибудь обременение или гемор, например сумасшедший, несовершеннолетний родственник вернулся из тюрьмы и прописывается.
Вы уверены что деньги будут вёрнуты взад?
А если вам скажут "взыскивайте, че" и окажется что продавец тоже недееспособен.
Так и будете без квартиры и без денег.

Скажем так, я продавец, я дееспособна, у меня в квартире нет сумасшедших и выписанных уголовников. И я по своей воле не собираюсь приостанавливать регистрацию с целью каких-либо махинаций.
Регистрируется ДКП, прихожу я с ним в банк, предъявляю - и денежки перечисляют на мой счет. Вроде все понятно и ясно. А покупатель может потом регистрировать или нет свое ПС - это ведь его право и, подписывая ДКП, он знает, на что идет. Или тут есть какой-то подвох в том, что договор вроде не до конца исполнен, т.к. покупатель не зарегистрировал свое ПС?

С покупателем тоже все ясно - если регистрация приостановлена по независящим от нас с ним причинам - и мы от нее отказываемся - то он просто забирает свои деньги из банка по окончании срока действия аккредитива.

Меня интересует в принципе, какой есть риск для продавца остаться и без квартиры и без денег при расчете через аккредитив. Как и от чего подстраховываться?

Сообщение отредактировал salylas: 29 November 2010 - 15:09

[странный ник]

И еще. Для справки. Проясните для меня как для чайника -
для регистрации ипотеки в силу закона достаточно ли в ДКП условия о том, что
"покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации своего права в УФРС
и после полной оплаты стоимости квартиры по договору"???

Сообщение отредактировал salylas: 29 November 2010 - 15:28

[Bang]

Риск покупателя:
После сдачи договора на регистрацию продавец забирает деньги с аккредитива и отменяет регистрацию.
Вменяемый покупатель на такую схему не пойдет.

Риск продавца:
После подачи договора на регистрацию покупатель забирает деньги с аккредитива и ждет регистрации или понуждает к ее совершению.
Мотивация: отсутствие денег не означает что договор не заключен.

В принципе с момента когда продавец реально получил деньги, риска для него практически нет.

[npsgau]

А где Вы нашли банк который открывает аккредитивы для физ лиц
Я пол года назад обзвонил ТОП20 - везде один ответ нет инструкции ЦБ для физ лиц - для юр лиц есть, а для физ лиц НЕТ!