Сообщений в теме: 25

[marrgarita_22]

Господа юристы, помогите советом.
Продаю квартиру, покупатель оформляет ипотеку, соответственно деньги получаю после регистрации договора и права собственности в юстиции. Можно ли в договор купли-продажи включить условие о том, что передача квартиры будет по соглашению сторон производится после окончательного расчета покупателя с продавцом. Или так : "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом".
будет ли у "юстиции" основания для отказа в регистрации перехода права собственности? Заранее благодарю.

[Alderamin]

Продаю квартиру, покупатель оформляет ипотеку, соответственно деньги получаю после регистрации договора и права собственности в юстиции. Можно ли в договор купли-продажи включить условие о том, что передача квартиры будет по соглашению сторон производится после окончательного расчета покупателя с продавцом.

Да.

Или так : "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом".

Типа, стороны считают белое белым, но договорились, что фактически будут считать белое черным?

будет ли у "юстиции" основания для отказа в регистрации перехода права собственности?

В каком случае?

[like]

а что банк не составляет дкп? откуда у вас простор для творчества - и вытекающие из него опасения, что ничего не зарегистрируют?

Можно ли в договор купли-продажи включить условие о том, что передача квартиры будет по соглашению сторон производится после окончательного расчета покупателя с продавцом.

в зависимости от региона регистрация может потребовать от вас при приеме документов на регистрацию еще и передаточный акт. то есть подписать его все равно придется до завершения регистрации
можно написать в договоре, что продавец вправе требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств в такой то срок и удерживать квартиру от фактической передачи покупателям до ее полной оплаты

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам

[marrgarita_22]

Продаю квартиру, покупатель оформляет ипотеку, соответственно деньги получаю после регистрации договора и права собственности в юстиции. Можно ли в договор купли-продажи включить условие о том, что передача квартиры будет по соглашению сторон производится после окончательного расчета покупателя с продавцом.

Да.

Или так : "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом".

Типа, стороны считают белое белым, но договорились, что фактически будут считать белое черным?

будет ли у "юстиции" основания для отказа в регистрации перехода права собственности?

В каком случае?

Ситуация в следующем. Договор составляет недвижка, по условиям их договора мы передаем квартиру в момент подписания договора, то есть до регистрации, а деньги получаем после регистрации. Нам это не выгодно, потому как остаемся и без квартиры и без денег. Я прошу их изменить договор таким образом, чтобы за нами осталось право пользования квартирой до окончательного расчета. Недвижка говорит, что юстиция откажет в регистрации перехода права собственности. Я рассуждаю как, по гк право собственности предполагает право владения, пользования и распоряжения имуществом. То есть на момент регистрации права собственности передача имущества должна состояться. Я предложила недвижке внести в договор условие о том, что по соглашению сторон продавец сохраняет право пользования имуществом до момента окончательного расчета между продавцом и покупателем. Закон это не запрещает. ИЛИ Я ЧЕГО НЕ ДОСМОТРЕЛА? А начальник юр. отдела недвижки настаивает на такой формулировке: "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом". Мне кажется, как раз в последнем случае у юстиции будет основание для отказа в регистрации перехода права собственности. ИЛИ Я ОШИБАЮСЬ?

а что банк не составляет дкп? откуда у вас простор для творчества - и вытекающие из него опасения, что ничего не зарегистрируют?

Можно ли в договор купли-продажи включить условие о том, что передача квартиры будет по соглашению сторон производится после окончательного расчета покупателя с продавцом.

в зависимости от региона регистрация может потребовать от вас при приеме документов на регистрацию еще и передаточный акт. то есть подписать его все равно придется до завершения регистрации
можно написать в договоре, что продавец вправе требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств в такой то срок и удерживать квартиру от фактической передачи покупателям до ее полной оплаты

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам

Ситуация в следующем. Договор составляет недвижка, по условиям их договора мы передаем квартиру в момент подписания договора, то есть до регистрации, а деньги получаем после регистрации. Нам это не выгодно, потому как остаемся и без квартиры и без денег. Я прошу их изменить договор таким образом, чтобы за нами осталось право пользования квартирой до окончательного расчета. Недвижка говорит, что юстиция откажет в регистрации перехода права собственности. Я рассуждаю как, по гк право собственности предполагает право владения, пользования и распоряжения имуществом. То есть на момент регистрации права собственности передача имущества должна состояться. Я предложила недвижке внести в договор условие о том, что по соглашению сторон продавец сохраняет право пользования имуществом до момента окончательного расчета между продавцом и покупателем. Закон это не запрещает. ИЛИ Я ЧЕГО НЕ ДОСМОТРЕЛА? А начальник юр. отдела недвижки настаивает на такой формулировке: "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом". Мне кажется, как раз в последнем случае у юстиции будет основание для отказа в регистрации перехода права собственности. ИЛИ Я ОШИБАЮСЬ?

[Alderamin]

в зависимости от региона регистрация может потребовать от вас при приеме документов на регистрацию еще и передаточный акт. то есть подписать его все равно придется до завершения регистрации

А что, гражданское законодательство в разных регионах разное?

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам

И хде ево можна пасматреть?

[like]

вы рассчитываетесь через ячейки? надо смотреть условия доступа. они определяются банком-кредитором
плюс см. выше ответ

А что, гражданское законодательство в разных регионах разное?

ну что вы спрашиваете, сами же знаете ответ ;-)

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам
хде ево можна пасматреть?

рядом с ячейками, дарагой

Сообщение отредактировал like: 03 February 2011 - 18:21

[Alderamin]

Договор составляет недвижка, по условиям их договора мы передаем квартиру в момент подписания договора, то есть до регистрации, а деньги получаем после регистрации. Нам это не выгодно, потому как остаемся и без квартиры и без денег. Я прошу их изменить договор таким образом, чтобы за нами осталось право пользования квартирой до окончательного расчета. Недвижка говорит, что юстиция откажет в регистрации перехода права собственности.

Попросите их пояснить, на каком основании...

Я рассуждаю как, по гк право собственности предполагает право владения, пользования и распоряжения имуществом. То есть на момент регистрации права собственности передача имущества должна состояться.

И как второе следует из первого?

Я предложила недвижке внести в договор условие о том, что по соглашению сторон продавец сохраняет право пользования имуществом до момента окончательного расчета между продавцом и покупателем. Закон это не запрещает.

Всё верно... Вполне нормальный вариант...

А начальник юр. отдела недвижки настаивает на такой формулировке: "настоящий договор является одновременно актом приема-передачи. Стороны договорились, что фактически отчуждаемая квартира будет передана Покупателю после окончательного расчета с Продавцом".

Где только берут таких идиотов?

Мне кажется, как раз в последнем случае у юстиции будет основание для отказа в регистрации перехода права собственности.

Как минимум - это с большой вероятностью вызовет вопросы...

вы рассчитываетесь через ячейки? надо смотреть условия доступа. они определяются банком-кредитором

Причем тут банк-кредитор??? Условия доступа определяются договором между банком, предоставляющим ячейку, и клиентом этого банка...

А что, гражданское законодательство в разных регионах разное?

ну что вы спрашиваете, сами же знаете ответ ;-)

Знаю... Мой вопрос должен читаться так - не морочьте людям голову!

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам

хде ево можна пасматреть?

рядом с ячейками, дарагой

No comment...

[marrgarita_22]

в зависимости от региона регистрация может потребовать от вас при приеме документов на регистрацию еще и передаточный акт. то есть подписать его все равно придется до завершения регистрации

А что, гражданское законодательство в разных регионах разное?

посмотрите лучше список документов для доступа к ячейкам

И хде ево можна пасматреть?

Да я ведь не за оплату опасаюсь, а за ее сроки. Дело в том, что пока с нами не рассчитаются мы не можем купить себе жилье, соотвественно жить нам будет негде. Ввот я и хочу, чтоб до момента окончательного рассчета за нами сохранилось право пользования. Вот в чем дилемма! И передаточный акт мы готовы подписать до регистрации. Однако, я думаю, что если в договоре будет условие о сохранении права пользовани, то противоречий с законом нет. Или я чего не догоняю? А?

[marrgarita_22]

Alderamin, спасибо за ответ. По 556 ГК "если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". То есть в общем то, при буквальном толковании данной нормы, передача квартиры может быть произведена сторонами и после регистрации, если это предусмотрено договором.
Однако, тот же начальник юр. отдела ссылается на ст 209 ГК РФ. Типа, переход права собственности, предполагает переход права владения, пользования и распоряжения имуществом, и как следствие, мы должны обеспечить покупашке такие права, передав ему квартиру, иначе юстиция откажет в регистрации перехода права собственности. Я так поняла, что это даже не ее мнение, а позиция нашей ФРС. Что думаете по этому поводу? Поделитесь, плиз.

[Alderamin]

По 556 ГК "если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". То есть в общем то, при буквальном толковании данной нормы, передача квартиры может быть произведена сторонами и после регистрации, если это предусмотрено договором.
Однако, тот же начальник юр. отдела ссылается на ст 209 ГК РФ. Типа, переход права собственности, предполагает переход права владения, пользования и распоряжения имуществом, и как следствие, мы должны обеспечить покупашке такие права, передав ему квартиру, иначе юстиция откажет в регистрации перехода права собственности. Я так поняла, что это даже не ее мнение, а позиция нашей ФРС. Что думаете по этому поводу?

Я уже сказал, что я думаю по этому поводу... Добавить мне нечего...

[like]

с точки зрения теории и веры во всесилие федерального законодательства, Альдерамин наверное прав, но с практической точки зрения все это пустое.

да, закон один для всех, регистрация не вправе требовать ИСПОЛНЕННОГО договора. но будет! и что вы дальше будете делать? обжаловать решение регистрации в суде? и регистрировать ипотечную сделку по суду? когда дело простое (условно, снять ребенка с регистрации) и вам отказывают, это одно. пошли в суд и выиграли. А когда у вас куча контрагентов - банк, страховая, покупатель с риэлтором - то ваше предложение, боюсь, будет расценено как авантюра. Кто здесь кого вводит в заблуждение? Я не говорю, что все что сказано выше было бессмысленно, просто закон предусматривает много вариантов, хорошо что вы почитали ГК, но не вы выбираете схему, а росреестр.

Теперь по делу.
Повторюсь, можно записать в договор два положения - о расторжении при неоплате и о фактической передаче

но главное для вас - это доступ к деньгам

Условия доступа определяются договором между банком, предоставляющим ячейку, и клиентом этого банка...

тогда уж надо добавлять - ЗАРАНЕЕ! если вы придете на сделку, банк менять ничего не будет (оферта)

[marrgarita_22]

like, спасибо за ответ. Вот может, Вы, как практик, мне и подскажите, может ли ФРС официально отказать в регистрации перехода права собственности? Если да, то на что будут ссылаться, может в Вашей практике уже были подобные случаи. ФРС всегда много чего требует, но я сталкивалась с тем, когда начинаешь отстаивать свою позицию и просить официального отказа в регистрации, то и аргументы у ФРС заканчиваются.

[like]

обычно регистрация ипотеки в силу закона занимает 5 дней
вы хотите сначала зарегистрировать сделку, а потом произвести взаиморасчеты, подписать передаточный акт
сколько времени тогда займет регистрация ипотеки?
"Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом".
http://www.consultan.../ipot/68_4.html

[slashsh]

marrgarita_22 данное сообщение говорит о том что вы очень сильно переживаете по данному вопросу, и поэтому пытаетесь везде себя подстраховать в этом вы молодец. Я считаю что в данном случае не стоит так напрягаться, во -первых покупатель вам на сделке передаст определенную сумму наличной таким образом свои обязанности он выполнит, а значит акт приема передачи подписывать придется, во-вторых после регистрации, известив банк о проведении сделки вы через несколько дней на счет получите деньги, я еще ни разу не слышал о том чтобы банк не перечислял деньги, т.к. одобрил ипотеку или кредит. Просто перед сделкой проверьте тщательно договор кредитный, позвоните в банк уточните заключали или нет, проверьте чтобы в договре было все правильно указано в том числе этот кредитный договор и идите на сделку со спокойной душой.

[marrgarita_22]

Вот спасибо большое!

[marrgarita_22]

Загвоздка - то в том, что после регистрации покупатель обязан еще оформить договор страхования имущества, и только тогда банк перечислит деньги. А если покупатель начнет тянуть, то мы рискуем вообще пролететь, поскольку с марта месяца у нас ожидается рост цен на недвижимость, и мы себе на эти деньги в марте уже ничего не возьмем. Поэтому и переживаю. Вот сейчас настаиваю на том, чтоб в договор включили условие о конкретных сроках рассчетов.

За все ответы спасибо!!!

Сообщение отредактировал marrgarita_22: 04 February 2011 - 20:44

[like]

что с ячейками решили в итоге?

[marrgarita_22]

[quote name='like' timestamp='1297192894' post='4346726']
что с ячейками решили в итоге?
Расчет будет наличными без ячеек.

[Trurl]

Кажется, у меня похожий вопрос. Продаю квартиру под снос и покупаю у застройщика по ДДУ. Хочу добавить в договор купли-продажи условие о сохранении права пользования квартирой пока не получу новую. Например так: "Сторонами был заключен Договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Лица, указанные в п.[], сохраняют право пользования квартирой до исполнения Покупателем обязательств по указанному договору". Или "Квартира будет передана Покупателю после исполнения Покупателем обязательств по указанному договору".
Смогу ли я таким образом обезопасить себя, если застройщик захочет выбросить нас на улицу?

[marrgarita_22]

Не у Вас ситуация совсем другая. А кто покупатель Вашей квартиры "под снос". Мне кажется, формулировки нужно более детально продумать.

[Trurl]

Покупатель - застройщик. По сути я меняю квартиру на новую с доплатой. Но, поскольку дом еще не сдан, застройщик предлагает схему с ДДУ.

[like]

margarita,
а условие о расторжении договора включили?

trurl,
а у вас один договор или два?

[marrgarita_22]

margarita,
а условие о расторжении договора включили?
Да, и о расторжении, и о сохранении права пользования до полного расчета.

trurl,
а у вас один договор или два?
Один.

[Trurl]

trurl,
а у вас один договор или два?

Два. ДКП на одну квартиру и ДДУ на другую. В том-то и дело, что я хочу обусловить исполнение первого исполнением второго.

Не у Вас ситуация совсем другая.

margarita, да, ситуация другая, но суть вопроса, мне кажется, та же что и у Вас: надо сохранить право пользования после регистрации договора.

[marrgarita_22]

margarita, да, ситуация другая, но суть вопроса, мне кажется, та же что и у Вас: надо сохранить право пользования после регистрации договора.
Вот я считаю, что это не противоречит закону. Мне такое условие в договор включили. Но начальник юр. отдела недвижки настаивала на том, что ФРС могут как минимум приостановить регистрацию, из - за чего и начался весь сырбор. Документы сдадут в ФРС сегодня. Посмотрим что будет. Потом отпишусь.

Trurl, вообще я здесь больше теоретик, чем практик, за советом обращаться лучше к "предыдущим ораторам".