Прошу вашей квалифицированной помощи от лица всех жителей отдельного дома!
В нашем доме случилась огромная беда! Один из жильцов продал однокомнатную квартиру на первом этаже. В результате по факту там построили точку продажи разливного пива, а-ля пивнуха. График работы данного заведения с 9:00 до 23:00. В результате, около нашего дома, в метре от одного из двух подъездов, уже ранней весной, т.е. сейчас, стали собираться лица употребляющие, зачастую в неумеренных количествах, продаваемый продукт(пивас). Отсюда столпотворение непонятных личностей возле подъезда, разговоры за жизнь, с последующим подтверждением тезисов физическим воздействием ногами и руками на организм оппонента, т.е. тупо драки. При возведении данного заведения было пристроено небольшое крыльцо, путем расширения одного из оконных проемов во внешней стене здания. Была облицована часть фасада, установлена вывеска на фасад дома. Крыльцо было пристроено со стороны дома, куда выходят оба подъезда, причем в метре от входа в один из подъездов(в котором я и живу к своему сожалению). Сам дом находится возле дороги, причем подъезды выходят на сторону дороги. От дороги дом отделяет небольшой участок земли с деревьями и травой. Часть этого участка была разрушена и на его месте построена мини парковка на 3 автомобиля, владельцем данной пивной. Между этим зеленым участком и домом проходит тротуар, плюс небольшая узкая полоска асфальтированной земли.
Дом наш был построен в 1947 году, в 2000 году был полностью перестроен, надстроен 3-й этаж, возведены заново междуэтажные перекрытия, лестничные пролеты в подъезде, проведены коммуникации, заново создана планировка жилых помещений.
Собственно вопрос, что можно сделать чтоб выдворить пивную из нашего дома, или заставить сменить профиль заведения?
Я не обладаю никаким юридическим образованием, но немного поспрашивал яндекс по поводу сложившейся ситуации. Прошу так же прокомментировать изложенную ниже информацию и прояснить возникшие вопросы...
Что нашел:
Часть первая: изменение способа использования общего имущества собственников жилья, внесение изменений в конструкцию дома.
http://www.vl-ubn.ru...e_voprosiy.html
Цитата
Однако на практике возникает вопрос: «Необходимо ли получить согласие других собственников дома, если при переводе жилого помещения в нежилое требуется сделать отдельный вход?». Если в квартире делается отдельный вход путем вырубания оконного проема, это затрагивает внешние ограждающие конструкции многоквартирного дома, в связи с этим необходимо собрать 2/3 голосов всего дома.
Пунктами 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Итак, в случаях если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме ( часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
Применимо ли к нам то, что описано в этой статье?
Сразу говорю, никакого собрания собственников жилья не проводилось. А у нас в доме приватизировано приблизительно 2/3 квартир. Т.е. 2/3 собственников жилья конкретные люди, а не город, которые ни на каком собрании не были и никаких решений о реконструкции, а так же об изменении способа использования общего имущества собственников жилья не принимали. К сожалению нам не известно какая территория является нашей придомовой, и какая земля является нашим общим имуществом помимо несущих стен и крыши. И точно установить является ли земля на которой построена автостоянка в данный момент я не могу... Как я понимаю изменение "ограждающей несущей конструкции", т.е. стены дома, которая без сомнения относится к общему имуществу собственников жилья, путем вырубания на месте окна более широкого проема и установки там входной двери относиться к реконструкции здания? Проясните пожалуйста максимально подробно этот момент: Порядок принятия этой реконструкции, возможность признания ее незаконной, способ заставить вернуть все как было, компенсации, штрафы, где можно получить документацию о принадлежащей дому земле, точном списке общего имущества дома.
Есть еще один момент, не знаю важен ли он - ТСЖ у нас не организован, управляющая компания назначена на основе конкурса городской администрацией. Т.е. самостоятельным поиском УК мы не занимались. Может ли управляющая компания принять решение о реконструкции дома без нашего ведома и согласия?
Помимо этого нашел еще одну статью, в которой утверждается обратное, т.е. на перепланировку в жилом или нежилом помещении разрешения других собственников жилья в доме не требуется. http://www.p-consult...l315/index.html
Цитата
А) Установление крыльца в жилом помещении:
Проведение такой работы является в соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК перепланировкой, т.е. представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Для перепланировки также установлен исчерпывающий перечень подаваемых документов:
1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;
4) технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Среди прочего документ, подтверждающий согласие соседей, не указан.
Таким образом, согласия соседей на установку крыльца в жилом помещении не требуется.
Б) Установление крыльца в нежилом помещении:
Проведение подобного рода работ (разбор части стены, пристройка лестницы и прочее) может по своим характеристикам являться изменением параметров помещения (или даже здания, в котором помещение располагается), его части (высоты, площади, качества инженерно-технического обеспечения), что является «реконструкцией». В любом случае, капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещений, регулируется Градостроительным кодексом. К проведению таких работ Кодекс и прочие законодательные акты предъявляют множество требований (наличие лицензии на проведение определенных работ, согласование проектной документации и т.д.), однако получение согласия соседей среди таких требований нет.
Таким образом, получение согласия соседей на установку крыльца в нежилом фонде не требуется.
Следует иметь в виду, что права соседей все же защищаются в общегражданском порядке. В том случае, если действия по переводу квартиры и ли работы по проведению ее перепланировки препятствуют осуществлению права собственности кого-либо из соседей (или других лиц), эти лица вправе обратиться в суд с негаторным иском за защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), либо с иском о предъявлении требований из причинения вреда (гл. 59 ГК РФ).
И нашел очень объемную статью, где был описан интересный случай затрагивающий и наш:
Цитата
Требование согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта имеет важные последствия. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 13 ноября 2006 г. по делу N А17-409/2006 по заявлению ООО "Фирма "ЛСА-Сервис" к администрации города Иваново о признании незаконными Постановления главы города Иваново от 27 сентября 2004 г. N 2816 "О разрешении предпринимателю Сенченко О.А. на проектирование крышной газовой котельной по улице Наговицыной-Икрянистовой, 6" и разрешения на строительство от 15 сентября 2005 г. N 177 руководствовался следующим. Нежилое здание, литер А1 - А3, расположенное по адресу: город Иваново, ул. Наговицыной-Икрянистовой, д. 6, находится в общей долевой собственности множества лиц, в том числе ООО "ЛСА-Сервис" и предпринимателя О.А. Сенченко. Крыша указанного нежилого помещения, на которой разрешено строительство крышной газовой котельной, относится к объекту, обслуживающему все строение в целом. В соответствии с ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. В силу п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, прилагая к нему согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.
Судом было установлено - и данное обстоятельство не оспаривалось предпринимателем О.А. Сенченко, - что последний обратился в администрацию за разрешением на проектирование и строительство газовой котельной в отсутствие согласия истца - собственника нежилых помещений. При таких обстоятельствах суд признал, что оспариваемые ненормативные акты противоречат требованиям ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушают права и законные интересы ООО "ЛСА-Сервис", участника общей долевой собственности.
Как правило, перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме предусматривает оборудование отдельного выхода (квартира, согласно ее определению, данному в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, такого выхода не имеет) и пользование частью придомовой территории. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (для большинства многоквартирных домов земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и, соответственно, такой элемент общего имущества отсутствует).
Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него не спрашивают.
При проведении процедур переустройства, перепланировки требуется волеизъявление всех собственников жилого помещения или уполномоченного ими лица (как следует из смысла ст. 26 ЖК РФ и формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266) и всех членов семьи нанимателя (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). При проведении перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение требуется волеизъявление его собственника (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
Вместе с тем принципиальное значение имеет то, что гл. 3 и гл. 4 ЖК РФ не предусматривают представление в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется). Это несправедливо и политически вредно.
Согласно гл. 3 и гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не вправе учитывать согласие либо несогласие собственников и пользователей иных помещений в многоквартирном доме при принятии решения о переоборудовании, перепланировке жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое помещение.
Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:
- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 - 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Также согласно ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. в том числе не противоречит решениям, принятым в соответствии со ст. 44 ЖК РФ), товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.
Однако полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ст. 23 и 26 ЖК РФ просто проигнорированы. Нормы гл. 6 ЖК РФ учитывал Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 15 мая 2006 г. при рассмотрении в кассационной инстанции дела N А43-20476/2005-26-610. Согласно мотивировочной части Постановления ООО "Гимми Русланд Эндохирургия" является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 266,4 кв. м в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижний Новгород, пер. Холодный, д. 2. Потребность в оборудовании отдельного входа и в перепланировке приобретенного помещения побудила собственника совершить действия, направленные на подготовку планировочного решения и получение согласований контролирующих органов.
В ответ на обращение общества от 3 февраля 2005 г. о даче разрешения на перепланировку и обустройство обособленного входа заместитель председателя межведомственной комиссии И.В. Масанкина письмом от 3 мая 2005 г. N 294 указала на недопущение самовольной перепланировки помещения; на основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предписано в срок до 1 июля 2005 г. привести помещение в прежнее состояние. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в суд с заявлением. Рассмотрев предъявленное требование, суд сослался на наличие у общества надлежащих заключений и согласований по перепланировке помещения, что служит основанием для вынесения положительного заключения межведомственной комиссии, деятельность которой регламентирована Рекомендациями к распоряжению Правительства Нижегородской области от 2 марта 2005 г. N 107-р "О создании межведомственных комиссий по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах".
Между тем в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
В развитие содержания права общей долевой собственности в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении его, что предусмотрено ст. 246 (п. 1) и 247 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации. К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Протоколом общего собрания ТСЖ "Холодный-2" от 27 июля 2004 г. жильцы отказали обществу в даче согласия на перепланировку цокольного этажа, в котором расположен тепловой узел, и на устройство отдельного входа с фасада здания путем прорубки капитальной стены ввиду ухудшения условий проживания собственников жилья.
Учитывая названные нормы права и отсутствие достигнутого соглашения всех участников по пользованию общей долевой собственностью многоквартирного дома, следует признать вывод суда апелляционной инстанции о том, что достаточно одного согласия председателя ТСЖ на проведение работ, неправомерным. При новом рассмотрении суду надлежит оценить представленные ТСЖ доказательства соблюдения сособственниками порядка осуществления владения и пользования общим имуществом, предусмотренного правилами Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации; на основании положений ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которых дается определение понятий "перепланировка" и "реконструкция", определить, какие именно работы провело общество, после чего решить вопрос о компетентном органе, уполномоченном выдавать соответствующее разрешение на проведенные работы.
По мнению автора, гл. 4 ЖК РФ устанавливает понятие и определяет порядок перепланировки только жилых помещений, поэтому претензии общества на получение разрешения на перепланировку нежилого помещения у данной межведомственной комиссии не являются обоснованными уже по данному основанию.
Высказанная выше позиция суда вместе с тем наглядно показывает, что только закрытый перечень документов (ст. 23 и 26 ЖК РФ), прилагаемых к заявлению о переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в многоквартирном доме, не включающий протокол общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающий принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, препятствует предъявлению данного требования, столь логично следующего из гражданского и жилищного законодательства, в правоприменительной практике.
Часть вторая: реклама на внешней стене дома.
Краем глаза, во время хождения по яндексу, я увидел упоминание, что собственники жилья в доме могут получить доход от размещения на стене дома или ином общественном имуществе Рекламы. На нашей пивнухе размещена вывеска длинной примерно 2,5м высотой примерно 0,5м. Разрешено ли разместить такую вывеску на фасаде дома без договоренности с собственниками жилья в этом доме? Относится ли она к рекламе? (Хотелось бы по максимуму прижучить владельца этой богомерзкой пивнухи)
Часть третья: санитарные нормы, строительные и т.п..
Случайно на вашем форуме наткнулся на такую тему: http://forum.yurclub...pic=220996&st=0
Цитата
Самолично сегодня видел как через устроеный вход заносили канистры с пивом. Причем припарковался дотавшик этих канистр прямо на тротуаре перед моим окном.Цитата
В жилом доме с ТСЖ квартира на первом этаже продана под нежилое помещение (салон красоты). Собственником сделан отдельный вход, но на сторону, на которую выходят все подъезды
СНиП 2.0801-89* "Жилые здания" п. 1.38* "загрузка помещений общественного назначения со стороны входов в квартиры не допускается".
С уважением
P.S. Проживаю я в приморском крае, городе Уссурийске. Застройка первых этажей под магазины в городе практикуется давно, но не знаю есть ли у нас в городе квалифицированный юрист по вопросам земельного и жилищного законодательства...
