Сообщений в теме: 4

[geki]

Доброго дня, коллеги и просто добрые человеки!

Ситуация: по решению суда нереализованное недвижимое имущество после банкротства предприятия было передано в долевую собственность его акционерам.
Задача: скупить доли (более 100 дольщиков более 5000 долей).
Осложнение: право собственности на доли не зарегистрировано, часть дольщиков безвестно отсутствует или умерла, а наследники даже не подозревают о существовании какой-то условно 34/5784 доли в праве на здание полуразвалившейся конюшни.
Тактика:
1. Собираем всех желающих продать свои доли(из тех кто доступен все желают)
2. Оформляем нотариальную доверенность для цели регистрации прав и последующее отчуждение доли
3. Заключение предварительный ДКП доли со штрафными санкциями (сработает?) я где-то встречал по решению АС были взысканы штрафы за неисполнение обязательств по предварительному договору
4. Выдача денежных знаков продавцам доли под расписку в счет будущих платежей по ДКП доли, а иначе они не дадут никаких доверенностей
5. Оформление прав на доли и последующее их отчуждение по доверенности

Мои мысли:
1. Так как преимущественное право соблюсти не получится в связи с тем, что многие владельцы доли ("дольщики") недоступны, остается только идти через дарение. Среди дольщиков есть человек, который в хороших отношениях с покупателем, вот он ему по дружески и подарит.
2. Так как дольщики не хотят (не могут) регистрировать права, делать это все будет доверенное лицо, это же лицо и будет потом отчуждать доли, поэтому оно должно быть максимально лояльным по отношению к покупателю.
3. В процессе регистрации прав могут появиться желающие вставить палки в колеса (подзаработать на этом деле) и начнут отговаривать дольщиков от продажи, либо сами дольщики могут передумать продавать, доли либо задрать цену. В результате скорее всего денег переданных по расписке уже не будет, затраченные средства и силы на регистрацию прав, а результат ноль.

Основные риски:
1. Притворный ДД
2. Дольщики могут "врубить заднюю" и отозвать доверенность.


Что думаете об указанных рисках? Какие еще есть риски?
И еще просьба, пожалуйста, покритикуйте изложенную тактику.

Очень на вас рассчитываю. Спасибо!

[aron]

geki-"2. Оформляем нотариальную доверенность для цели регистрации прав и последующее отчуждение доли"
- Получается,что право возникает после его гос.регистрации, т.е. до регистрации, право не существует, решение суда это только основание к праву. Доверенность на "последующее отчуждение доли" выданная на несуществующее право (до его возникновения), мое мнение - ничтожна.Если только это не генералка на всю недвижку.
geki-"3. Заключение предварительный ДКП доли со штрафными санкциями (сработает?)"
-предварительный ДКП сам по себе не всегда срабатывает,а заключенный на отчуждение не существующей доли в праве - не сработает и подавно.
geki-"4. Выдача денежных знаков продавцам доли под расписку в счет будущих платежей по ДКП доли,"
-В лучшем случае расценят как заем, но учитывая,что "могут появиться желающие вставить палки в колеса (подзаработать на этом деле) и начнут отговаривать дольщиков от продажи, либо сами дольщики могут передумать продавать, доли либо задрать цену." - вам эти деньги либо вернут,либо отправят в суд взыскивать.
geki-"Основные риски: 1. Притворный ДД
- признать Притворным ДД очень тяжело,а в ситуации когда истец узнает об этом, после того как покупатель начнет скупать доли (более 100 дольщиков)- нереально.

У каждого свое мнение,я бы в вашей ситуации поступил по другому:
1. Учитывая,что -"Среди дольщиков есть человек, который в хороших отношениях с покупателем, вот он ему по дружески и подарит."-оформил бы его право,получил свидетельство (объект будет описан как и известна доля в праве)- заключил ДД с покупателем.
2.Собираем всех желающих продать свои доли - популярно объясняем, чтобы продать - нужно сперва оформить -получить свидетельство,показываем свидетельство представляем "своего" человека который все это бесплатно сделает (кто же откажется оформить на шару? - еще и доверенности оплатят.)
3.Взять со всех доверенности на право представлять интересы в УФРС,имеется в виду не только на оформление этих долей а вообще (сдавать, получать, доносить писать заявление и т.д.по любым сделкам, без права подписывать договоры и получать деньги)
4.Так называемый вами "предварительный ДКП доли" оформить договором займа с поручителем (опять же "своим" человеком),в котором прописываем обязательства (отдать деньги после продажи или перевести право)и штрафные санкции.
Так же можно подписать основной ДКП продавцом и покупателем (объект и цена известны п.1) дату и размер доли не ставить, обговорить, что поставим после получения свидетельства.Подписанный договор доверенное лицо просто сдает на регистрацию.

Сообщение отредактировал aron: 10 April 2011 - 09:45

[geki]

aron, спасибо за ваш развернутый совет. хотел бы задать несколько вопросов:

Доверенность на "последующее отчуждение доли" выданная на несуществующее право (до его возникновения), мое мнение - ничтожна.

можете пояснить откуда это следует?

предварительный ДКП сам по себе не всегда срабатывает,а заключенный на отчуждение не существующей доли в праве - не сработает и подавно.

почему вы говорите о несуществующей доле? ведь отсутствие государственной регистрации прав на долю не делает ее не существующей. она определена в решении суда.

Так называемый вами "предварительный ДКП доли" оформить договором займа с поручителем (опять же "своим" человеком),в котором прописываем обязательства (отдать деньги после продажи или перевести право)и штрафные санкции.

можно здесь поподробнее?

и последнее, правильно я понимаю, что застраховаться от риска отзыва доверенности продавцом невозможно

Сообщение отредактировал geki: 12 April 2011 - 13:24

[Ludmila]

2. Оформляем нотариальную доверенность для цели регистрации прав и последующее отчуждение доли

А если сделать, например, договор поручения и доверенность выдать в рамках договора поручения?

. Заключение предварительный ДКП доли

Лучше бы договор купли-продажи имущества, которое будет приобретено в будущем.

1. Так как преимущественное право соблюсти не получится в связи с тем, что многие владельцы доли ("дольщики") недоступны, остается только идти через дарение.

Я бы сделала так. Во-первых, послала бы предложение воспользоваться правом преимущетвенной покупки по последним известным адресам. Во-вторых, опубликовала бы аналогичное объявление в паре газет наиболее популярных.
В любом случае, проведение операции через дарение считаю более рискованным.

[Ludmila]

1. Собираем всех желающих продать свои доли(из тех кто доступен все желают)

Так.

2. Оформляем нотариальную доверенность для цели регистрации прав и последующее отчуждение доли

Предлагаю так: 3. Оформляем договор поручения. Лучше между физиком и какой-нибудь КСНкой, а не с будущим покупателем.
Физик поручает поверенному:
1) Оформить все необходимые документы и зарегистрировать его долю.
2) Известить всех сособственников от лица физика о продаже доли и предложить воспользоваться преимущественной покупки.
3) Совершить все действия, необходимые для исполнения физиком своих обязательств по договору купли-продажи.

3. Заключение предварительный ДКП доли со штрафными санкциями

Это делаем этапом 2. И делаем не предварительный договор, а договор купли-продажи имущества, которое физик приобретёт в будущем. О возможности заключения таких договоров см.:
http://arbitr.ru/_up...91D102537_1.pdf

4. Выдача денежных знаков продавцам доли под расписку в счет будущих платежей

4. Оплата по договору купли-продажи.

5. Оформление прав на доли и последующее их отчуждение по доверенности

5. Оформление прав на доли.
6. Извещение остальных сособственников (посредством направления им извещений по последним известным адресам и, возможно, публикации в газетах). Парой дней позже хорошо бы (отдельным документом) заслать напоминание о том, что как сособственники они обязаны нести бремя содержания объекта, и сообщить о том, сколько на данный момент составляет их долг по содержанию объекта.
7. Исполнение физиком (вернее, поверенным от лица физика)обязательств по договору купли-продажи.