Сообщений в теме: 468

[daria2010]

Добрый день! Прошу помочь с соображениями по поводу следующей ситуации:

Есть два земельных участка. На первый заключен договор аренды на 25 лет, на участке находится десяток объектов капитального строительства. Есть второй участок, значительно меньше площадью, на нем расположена техническая зона метро. На данный маленький участок заключались договоры краткосрочной аренды на 11 месяцев, потом один такой договор стал продленным на неопределенный срок, а затем расторгнуть по причине того, что часть этого участка подлежит оформлению в собственность государственной организации. За участок без договора аренды продолжает вноситься арендная плата, было подано заявление о выпуске распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории и получен отказ в связи с красными линиями. Последние были откорректированы и заново было подано заявление. Также границы маленького участка пересекают капитальные здания, принадлежащие арендатору. Теперь распоряжение выпущено, но границы по-прежнему пересекают здания. ДЗР их двигать отказывается, равно как и заключать новый договор аренды, настаивает на объединении участков. Виды разрешенного использования у участков разные, объединения руководство хочется избежать. Межевой план по маленькому участку еще не готов, только распоряжение.
Спасибо!

Дважды перечитал и не понял, что хочет Руководство? оставить всё как есть или преобразовать участки (или точнее участок т.к. малого участка не существует в природе в виду отсутствия учёта. В-1 ничего не делать. В-2 Делать но по правилам, ДЗР правильно предлагает объединить участки. В-3 преобразовываем границы большого участка со зданиями и добавляем столько территории сколько нужно.

Руководство хочет чтобы было два договора аренды, т.е. чтобы маленький оказался на учете, с уменьшением площади, но остался независимым. Т.е. В-3. Этот вариант исключен по словам ДЗР, так как они двигать границы не будут.

[Амир]

есть распоряжение по границам - межуйте участок ставте на учёт. платите за факт использования или требуйте аренду.

[БиВ]

Ситуация:
ООО арендует у муниципалитета з/у. После уплаты части арендной платы выяснилось, что в договоре указан неправильный (завышенный) расчет этой самой платы.
Если принять правильный расчет, то уплаченная часть ар. платы не только покрывает размер платы за все время действия договора, но и даже превышает ее.
ООО хочет взыскать переплату.
Все вроде нормально, но наткнулся вот на следующую практику:

Скрытый текст

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 25 октября 2010 г. по делу N А65-29280/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу N А65-29280/2009,
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Багдаловой Раушании Тимерхановны, г. Набережные Челны, к муниципальному образованию г. Набережные Челны в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны, Республике Татарстан в лице министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, с участием третьего лица - министерства финансов Республики Татарстан, г. Казань, о взыскании 435191,60 руб. неосновательного обогащения,
установил:
индивидуальный предприниматель Багдалова Раушания Тимерхановна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании 435191,60 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик в своей кассационной жалобе просит их отменить как несоответствующие нормам права, в удовлетворении иска отказать. По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда противоречит нормам права, а также решению Верховного суда Республики Татарстан от 10.06.2010.
Истец с доводами кассационной жалобы не согласен по мотивам, изложенным в отзыве.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, судебная коллегия находит их подлежащими отмене, иск - отклонению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, отношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка площадью 0,080 га, кадастровый номер 16:52:06 01 02:0081, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, проспект Сююмбике, в 47 комплексе, в районе жилого дома 34 (47-06) пр. Вахитова, для использования под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, сроком аренды на 49 лет.
Договор аренды зарегистрирован 29.12.2003 (л.д. 131). На дату заключения договора аренды земельный участок кадастровый учет не прошел. На дату регистрации договора участок поставлен на кадастровый учет -22.10.2002.
Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом ставок налогообложения.
Пункт 3.1 договора устанавливает право арендодателя вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов только по согласованию с арендатором. Изменения действительны, если они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон (раздел VII договора).
11.11.2003 ООО ТПК "Камавтоспецтехника" передала свои права и обязанности по договору перенайма N 11118 индивидуальному предпринимателю Багдаловой Р.Т. (л.д. 66). Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке 09.12.2003.
Исковые требования мотивированы тем, что в расчетах арендной платы на землю на 2006, 2007, 2008 гг., при определении размера годовой арендной платы повторно применены коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка. Повторное применение коэффициентов, установленных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74, при определении размера арендной платы не соответствует федеральному законодательству.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применения в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления соответствующего нормативного акта. В обосновании своего вывода суд указал, поправочный коэффициент при расчете арендной платы, установленный постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан не подлежит применению, расчет арендной платы, подписанный сторонами и определяющий размер арендной платы по договору в части применения указанных коэффициентов является недействительным.
В результате анализа материалов дела, характера заявленного требования, судебная коллегия находит вывод судов ошибочным.
Предметом спора является взыскание неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за пользование земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. По смыслу указанной нормы права неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.
Как видно из материалов дела и установлено судом, в спорный период арендные платежи вносились истцом на основании договора аренды в размере, согласованном с арендодателем. Таким образом, ответчик получил платежи во исполнение договорных обязательств.
Как следует из расчетов величины арендной платы на 2006, 2007, 2008 г., величина арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога (утверждены решением Городского Совета города Набережные Челны), поправочных коэффициентов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74.
Ссылка суда в обосновании своего вывода на неправомерное применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы за пользование земельного участка, установленного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 не правильна.
Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу N 3/29/10 постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.12.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" в целом и в том числе в части установления повышающего коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка признано не противоречащим федеральному законодательству. Кроме того, суд указал, что необходимо учитывать, что установление в данном постановлении повышающего коэффициента осуществлено не в рамках налоговых отношений, а для гражданско-правовых целей.
При таких обстоятельствах дела, у суда отсутствовали правовые основания к удовлетворению иска, в связи с чем принятые судебные акты подлежат отмене.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу N А65-29280/2009 отменить. В иске отказать.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан решить вопрос по государственной пошлине по иску.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Или я чего-то не понимаю, или бред какой-то в этом постановлении.
Может у кого еще есть практика по этому вопросу?

[Margo_RUS]

к сожалению не могу открыть ваш спойлер...((((
у нас такая ситуация была..но мы решили не судиться так сразу...написали письмо в КУс мол неверный расчет, уточните и сделайте перерасчет.....те да..признали ошибку, заключили допник к договору аренды и мы попросили акт сверки платежей. После подписания написали заявление о зачете образовавшейся переплаты в счет будующих арендных платежей по данному договору. Вот и все. долго не платили просто.

[БиВ]

У нас делать перерасчет отказались. Зачет в счет следующих платежей невозможен, поскольку размер переплаты больше чем сумма всех последующих платежей.

[daria2010]

Спасибо за ответы! Кадастровый инженер согласился проводить работы несмотря на пересечение капитальных объектов границей и поэтому делаем работы по такой схеме. Затем будем либо подавать заявление об объединении участков, что будет подразумевать новые межевые работы и непонятно где мы на них возьмем деньги, так как на эти еле наскребаем либо подаваться на договор аренды маленького участка и оспаривать отказ.

[skalpel]

Добрый вечер всем.
Если у кого есть свободное время и желание, прошу помочь разобраться в следующей ситуации:
Есть земельный участок под ИЖС, он в собственности у муниципалитета, соответственно, распоряжается им местный Комитет по управлению имуществом.

в 1999 году гражданину выделили этот самый земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, вынесли постановление с формулировкой "передать данный земельный участок Иванову И.И. в пользование на условиях аренды сроком на два года для строительства индивидуального жилого дома, заключить Иванову И.И. договор аренды земельного участка и на строительство жилого дома в течение месяца со дня выхода настоящего постановления."
Гражданин до 2011 года договор аренды не заключил, заключил только договор на строительство жилого дома. Сейчас строительство подходит к концу, но дом пока как объект недвижимости не зарегистрирован. Участок поставлен на кадастровый учет, в кадастровой выписке Иванов числится как "правообладатель", на протяжении 12 лет приходят квитанции на земельный налог, все исправно платит.

Недавно Иванов спохватился и пришел в КУМИ с заявлением о заключении договора на этот земельный участок, ему КУМИ отказывает со ссылкой на то, что правила предоставления участков под ИЖС изменились, сейчас они предоставляются только с торгов. Одновременно с такой мотивировкой ему советуют обратиться в суд с требованием о понуждении КУМИ заключить договор арендй на вышеуказанный з/у.

Так вот, после дня безуспешных поисков я не могу определиться со способом защиты права - либо заявление по гл. 25 ГПК РФ, либо действительно требование о понуждении, либо дачная амнистия.. может у кого-нибудь были схожие ситуации?

Спасибо за помощь

[tava]

В ч.5 ст.22 ЗК РФ сказано, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Допустим, в договоре аренды есть условие, что арендатору можно делать всё выше перечисленное с разрешения арендодателя.
Для меня остался не понятным, можно ли в этом случае без разрешения арендодателя делать например следующее- передать право аренды:
1. в производственный кооператив в качестве какого-либо другого взноса кроме паевого, например, в качестве ежегодного членского взноса или в качестве целевого взноса?
2. в качестве паевого взноса не в производственный кооператив, а например, в потребительский кооператив?
3. в качестве , например, членского взноса в некоммерческое партнерство?

Т.е. если обобщить вопрос, то он звучит следующим образом:
Как нужно рассматривать, указанные в ч.5 ст.22 ЗК РФ перечень действий и условия передачи прав аренды земельных участков:
1. Как ограниченный исчерпывающий перечень того, что только возможно делать с правами аренды.
2. Как ограниченный исчерпывающий перечень того, что можно делать с правами аренды без согласия собственника земельного участка , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, а всё остальное можно делать только с согласия собственника земельного участка.
3. Как ограниченный исчерпывающий перечень того, что можно делать с правами аренды без согласия собственника земельного участка , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, а всё остальное можно делать без согласия собственника земельного участка.

Возможно, есть и другие варианты оценки не указанные выше.
Просьба отвечая на этот вопрос, кроме теории, указать ответы на первые три вопроса, имеющих прикладной характер.

Сообщение отредактировал tava: 18 May 2011 - 02:13

[GoBlinbiz]

Если исходить из принципа, что не запрещено, то разрешено, а раз в договоре указан перечень того, на что нужно получать разрешение собственника, то во всех остальных случаях не нужно получать разрешение последнего.
Следовательно без разрешения собственника можно передавать права аренды земельного участка:
1. в производственный кооператив в качестве какого-либо другого взноса кроме паевого, например, в качестве ежегодного членского взноса или в качестве целевого взноса.
2. в качестве паевого взноса не в производственный кооператив, а например, в потребительский кооператив.
3. в качестве , например, членского взноса в некоммерческое партнерство.

[GoBlinbiz]

Но не уверен. Судебную практику не знаю.

[Stoner]

сугубо лингвистически, по-моему, там написано о том, что В ОБЩЕМ нужно согласие арендодателя, а после слов "в том числе" приводятся только наиболее распространенные частные случаи.
так что, скорее всего, логика "что не запрещено - разрешено" тут не проканает ни разу. увы.

[Амир]

Тут мене муниципальные чиновники одного из районов рассказали что такое возможно. Встречаюсь с таким юридическим явлением в первый раз. Предлагаю на суд професионалов такой вопрос (для критики):
Был земельный участок (земли промышленности на а районных землях). участок в аренде до 2013 года. Участок разделён на самостоятельные участки. В результате получены кадастровые паспорта. Есть желание права аренды на один участок переуступить (объектов недвижимости там нет)
1. Вариант решения администрации района меня пугает: 1. Заключить дополнительное соглашение об изменении предмета договра (заменив 1 участок на 2). Это логично. Но далее предлагается заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору в части прав на один из участков. Вопрос что будет в результате - один договор с двумя арендаторами с правами на разные участки?

2. Мой старый метод: заключить два новых договора аренды, зарегить их в Росреестре. Сразу одни переуступить по соглашению и всё в порядке. Схема работала всегда и везде. Но работники администрации боятся Главы района, что он может это всё не согласовать и предлагают вариант №1.

Вопрос кто видел такого зверя и возможно ли такое?

[grin095]

Был земельный участок (земли промышленности на а районных землях). участок в аренде до 2013 года. Участок разделён на самостоятельные участки. В результате получены кадастровые паспорта.

Т.е. сегодня один договор заключен в отношении двух участков. Правильно?
В предмете так, а не к примеру, разделили, а договор не меняли.

Лично я не вижу проблемы в 1 случае.
Заключать договоры в отдельности на каждый участок, или сначала сделать перенаем, думаю от перемены мест ничего не изменится.
Только имхо не договор с двумя арендаторами должен получиться, а в итоге по исходному договору один участок из предмета надо убрать и в отношении него заключить договор со вторым арендатором. Чисто техническая процедура, по итогам совершенной сделки.

Можно этого вообще не делать всего, но сами понимаете, изменения договора, и т.п. мало ли что. Не каждый обладает достаточным образным мышлением, что бы понять, что существуют самостоятельные права у разных арендаторов, даже если существует только договор на одного из них, а также перенаем.

[tava]

сугубо лингвистически, по-моему, там написано о том, что В ОБЩЕМ нужно согласие арендодателя, а после слов "в том числе" приводятся только наиболее распространенные частные случаи.
так что, скорее всего, логика "что не запрещено - разрешено" тут не проканает ни разу. увы.

Давайте еще раз прочитаем ч.5 ст.22 ЗК РФ: "арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное."

Получается, наоборот, арендатор вправе передать свои обязанности по договору аренды без согласия собственника, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Спасибо, Вы помогли мне прочитать по новому.

[tava]

Ниже приведен текст из договора:
"Арендатор имеет право:
..............
г) с согласия Арендодателя сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;"

Из текста статьи ЗК частными случаями передачи права и обязанности по договору аренды, является передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Т.е. в понятие передачи прав и обязанностей по договору аренды входят:

• и передача арендных прав в залог
• и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

В тексте же договора:

• сдача в субаренду
• передача права и обязанностей по договору(?)
• передача права аренды в залог
• внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив

являются иерархически понятиями одного уровня. Т.е.

• передача права аренды в залог
• внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив

не являются частным случаем передачи права и обязанностей по договору.

Как же все же разрешить поставленные вопросы с учетом дополнительной информации.

[Grinvich]

Физлицо внесло в уставный капитал юрлица свои права аренды по трем участкам (три договора аренды): есть протокол о принятии нового участника,утверждение состава, ст-ти вклада, акт приема-передачи з/у; изменения в Устав внесены.
Земля в госсобственности. Физлицо уведомило Администрацию (арендодателя) о внесении своих прав аренды в УК юрлица. Администрация выдает допсоглашения к договорам аренды об изменении арендатора: с физлица на юрлицо. При этом: срок действия одного дог. аренды - 3 года, а двух остальных - 10 лет.
Росреестр нам отказывает в регистрации согл. о внесении изменений по 1 дог. (где срок аренды 3 года) со ссылкой на п. 9 ст. 22 ЗК РФ. А как же п. 5 ст. 22 ЗК РФ, или если зали в госсобственности и срок аренды менее пяти лет, то на любую передачу прав надо согласие брать у собственника?
По ост. двум соглашениям (где срок аренды 10 лет), приостанавливает с требованием предоставить уведомление в адрес собственника о передаче прав.
И еще регистратор утверждает, что в данном случае необходимо соглашение между физлицом и юрлицом о переходе прав, доп. соглашение как таковое регистрации не подлежит. При этом сама регистратор не знает как выйти из этой ситуации (сказала, что подумает...) - что нам лучше сделать, чтобы зарегистрировать право аренды на юрлицо? Что посоветуете?

[Амир]

grin095
В предмете так, а не к примеру, разделили, а договор не меняли.

Разделили а договор ещё не меняли. Вот я и на перепутье. ИМХО нужно менять договор на два договора.
Изменение предмета аренды с 1 -го участка на 2 участка результата на дальнейшую переуступку прав аренды не даст?

Сообщение отредактировал Амир: 25 May 2011 - 17:30

[Margo_RUS]

skalpel , (к посту 180)
а право собственности на дом когда собираетесь регистрировать???? может как собственник недвижимости - больше будет шансов землю получить
а Разрешение на строительство и проект на Иванова есть?

Сообщение отредактировал MariK@: 26 May 2011 - 14:47

[grin095]

Амир
Без разницы. Имхо что 2 предмета в одном договоре, что 2 договора по одному на каждый.
Второй случай выглядит более понятно.

[Sarah]

В договоре аренды не указано что на нем есть здание, строение, сооружение, но и не написано что на нем ничего нет. Смотрела ГК и ЗК не нашла, что данное указание является обязательным условием, но по практике данное условие часто встречается. Может я где чего не нашла. обязательно ли указывать?

[grin095]

В договоре аренды земельного участка видимо?
Указывается цель предоставления.
Если эксплуатация объекта недвижимости - значит указывается какого.
В обратном случае невозможно оценить используется земельный участок для предоставленных целей или нет.

А вообще не всегда "краткость - сестра таланта"

[Sarah]

В договоре аренды земельного участка видимо?
Указывается цель предоставления.
Если эксплуатация объекта недвижимости - значит указывается какого.
В обратном случае невозможно оценить используется земельный участок для предоставленных целей или нет.

А вообще не всегда "краткость - сестра таланта"

да, в договоре аренды земельного участка. В целях предоставления нет указания, упоминания на недвижимость, цель не связана с его эксплуатацией, но и указания что вообще нет объектов или они есть нету. Допустимо это?

[Mr.Land]

Добрый день. Помогите советом. Ситуация такова: есть один договор аренды земли. Арендодатель - муниципалитет. Арендатор - ООО. Предметом договора являются два земельных участка. 1-й з/у для строительства многоэтажного жилого дома. 2-й для строительства торгово-офисного здания. На каждый з/у есть отдельный кадастровый паспорт. Земельные участки находятся рядом, но не являются смежными земельными участками. Вопрос: возможно ли заключить соглашение об уступке прав и обязанностей по даннному договору от ООО к иным лицам в отношении только участка №2. В администрации говорят, что раз договор один, то и права и обязанности по данному договору будут переходить в отношении только обоих земельных участков. Ваше мнение?

[Jazzanova]

Вопрос: возможно ли заключить соглашение об уступке прав и обязанностей по даннному договору от ООО к иным лицам в отношении только участка №2. В администрации говорят, что раз договор один, то и права и обязанности по данному договору будут переходить в отношении только обоих земельных участков.

переоформите договор аренды на два идентичных договора аренды с разными объектами аренды
затем сделайте уступку по одному из них

[Mr.Land]

Вопрос: возможно ли заключить соглашение об уступке прав и обязанностей по даннному договору от ООО к иным лицам в отношении только участка №2. В администрации говорят, что раз договор один, то и права и обязанности по данному договору будут переходить в отношении только обоих земельных участков.

переоформите договор аренды на два идентичных договора аренды с разными объектами аренды
затем сделайте уступку по одному из них

Спасибо за совет...скорее всего придется так и сделать.