Сообщений в теме: 347

[Guliy]

первое что нужно понять в этой ситуации - это то, каким образом нарушены ваши права?
признавать кадастровую ошибку в земельном участке соседа, если при этом ваши границы не затронуты и иным образом ваши права не нарушены - это бесполезно.
важно понять что за проезд там был, кто им пользовался и прочее, есть ли у вас иной проезд к земельному участку, если есть, то любые ваши попытки отспорить соседский участок уткнутся к отсутствию нарушения ваших прав.

[Exquisitor]

Guliy
Спасибо! Да, есть ещё и такая проблема, плюс ко всему.
Проезд до сдвижки был, фактически, единственным способом проезда к участку. Проезд тупиковый, с разворотной площадкой. Теперь же проездов нет никаких, хорошо, что участки без домов и в данный момент не используются.
Даже если случится так, что не будет установлена наша заинтересованность, есть возможность выйти с заявлением от местной администрации, в ведении которой находится указанный проезд (т.к. это земли администрации). Администрация никаких сдвижек не согласовывала, актов согласования границ не подписывала. Но посмотреть на предъявленные в Росреестр акты не получится. Опять же, возвращаясь к вышеизложенному, Росреестр сошлётся на мышей =) Есть один минус (не зависимо от того, кто заявитель) - отсутствует план территории (и в местной администрации и в районной, и в архитектуре), где можно было бы увидеть наличие проезда. А делалась сдвижка более года назад, т.е. даже гуглом не подтвердить... или свидетельскими показаниями (т.к. район особо не жилой).
Таким образом, проблема возможности предъявления требования первостепенной не является, а точнее, вообще не является таковой.

[Guliy]

в нашем регионе практика иная, где-то с лета прошлого года Росреестр перестал осуществлять экспертизу землеустроительной документации с целью выявления кадастровой ошибки и стал посылать к межевикам. сейчас заключение о наличии кадастровой ошибки делают межевики, его же используют в судах, при несогласии с ней назначается судебная экспертиза

[Exquisitor]

Guliy
Не самый плохой подход, если речь идёт об ошибке, связанной с расхождениями по факту и по кадастру. Но в данной ситуации (почему вообще речь зашла о кадастровой ошибке) отсутствуют документы, на основании которых был осуществлен кадастровый учёт (сделана сдвижка), т.е. это межевой план.

[Guliy]

указнное означает, что отсутствовали основания для кадастрового учета изменений
в таком случае - заявление о призании незаконными действий по учету изменений и как следствие - возврат в первоначальное положение с прежним номером (либо с новым, так как технически они уже не могут присвоить старый номер) и с прежними границами,
если в процессе выяниться, что все таки были документы, послуживашие основанием для внесения изменений - то подавать новый иск - по кадастровой ошибке
для админитсрации самое главное основание для отмены учета изменений - это отсутствие согласование с ними, хотя как показывать практика в таких процессах, они оказываются извещенными, сами того не зная, особо предпреимчивые товарищи знают в этом деле толк!

[Exquisitor]

Guliy
Всё верно говорите. Я тоже вижу пока только такой вариант. Но вот проблема в том, что:
1. обжалование действий (или решения) Росреестра по гл. 25 ГПК должно быть в течение 3 месяцев. Сдвижка была больше года назад. Сложно будет убедить суд в том, что мы (точнее, клиент) не знали об этом.
2. Допустим мы прошли предыдущий этап. И тут два варианта - либо Росреестр находят документы, либо нет.
2.а. Не находит - дальше обжалуем действия. Лучший вариант: Росреестр делает выпученные глаза и заявляет, что не знает где ТЕ САМЫЕ документы. Худший вариант (наиболее реальный): Росреестр делает выпученные глаза и заявляет, что не знает где те самые документы... Однако ОНИ БЫЛИ, но их съели мыши (и т.д. и т.п).
2.б. Находит - пытаемся установить наличие кадастровой ошибки либо ссылаемся на отсутствие согласований границ (в данном случае только с администрацией). Худший вариант: действительно, администрация, может считаться надлежащим образом уведомленной о месте и времени согласования, но не явившейся. Приемлемый вариант: поддельная подпись в акте (поддельное уведомление), которые можно проверить экспертизой. Плюс наличие тупикового проезда с разворотной площадкой, которые "захапал" наш оппонент, что администрация никогда бы не согласовала!

Как оно будет не известно! Проще, на мой взгляд, действовать через БЭП: во-первых, уменьшается шанс получения бредового ответа про мышей (уже смешно писать про этих мышей... но ведь реально давались такие ответы!), во-вторых, если наступит самый худший вариант в суде, всё-равно придётся идти к господам полицейским! А так хоть время сэкономим. Нууу... и есть небольшая надежда, что после того как в Росреестр придёт проверка с БЭП, будет проще их "уломать" пойти нам навстречу!

Сообщение отредактировал Exquisitor: 30 May 2011 - 18:26

[uhtomsky2011]

да, и я тоже считаю что дело начинать надо с межевого дело - которое должно быть соответствовать фактическим границам и координатам, пусть инженер кадастровый изменения вносит и границы без клина рисует.
а вам то в чем проблема? что препятствует вашему пользованию?

на сегодняшний препятствий может и не быть, а завтра в этот "пустующий" клин влезет сосед - замежует участок за собой и "попросит" перенести забор. это случается повсеместно.

[uhtomsky2011]

у меня проблема немножко не такая.

Куплен участок 2009 году.
При продаже хозяин показал его фактические границы.
По договору площадь 40 соток.
В этом году (спустя более двух лет) покупатель вдруг узнает, что площадь участка в тех границах, какие ему были показаны при продаже, составляет всего 30 соток.
А остальные 10 соток находятся под автомобильной дорогой общего пользования !!! и бетонной площадкой, хрен знает кому принадлежащей.
По большому счету эти 10 соток и не должны были находиться в собственности продавца, т.к. это муниципальная земля.
А косяк весь пошел от того, что землеустроительная организация тупо подогнала площадь этого участка при межевании под правоустанавливающий документ. не заботясь о том, что "прирезает" часть муниципальной земли.

Покупатель хочет:
а) "отрезать" лишнюю землю, переоформив все документы (кадастр, регистрация прав)
б) наказать продавца

Если с а) мне всё понятно, то с б) думаю потребовать уменьшения покупной цены земельного участка пропорционально стоимости фактически неиспользуемой части участка (10 соток муниципальной земли).

Меня смущает пропуск двухгодичного срока, предусмотренного п.2 ст 477 ГК РФ.

Может выбрать другое основание для возмещения убытков?

[STASON1981]

Закажите кадастровому инженеру межевой план с заключением о кадастровой ошибке и подайте заявление о ее исправлении в орган кадастрового учета. Главное - грамотная подготовка межевого плана.

да, и я тоже считаю что дело начинать надо с межевого дело - которое должно быть соответствовать фактическим границам и координатам, пусть инженер кадастровый изменения вносит и границы без клина рисует.
а вам то в чем проблема? что препятствует вашему пользованию?

Простите, так ведь площадь земельного участка увеличивается!

[Uriy]

Простите, так ведь площадь земельного участка увеличивается!

Как я понял, информация об образовании клина между участками появилась при межевании соседского участка?
По закону согласовывать с вами границы его участка соседу не требуется, т.к. границы Вашего участка уже уточнены путем межевания и он стоит на кадастровом учете? Непонятно вообще как Вы узнали об этом клине? На мой взгляд Вам надо срочно принимать меры по недопущению постановки участка соседа на кадастровый учет в границах кадастровой карты, т.е. когда КЛИН окажется на участке соседа (межевальщики так делают с целью ликвидации черезполосицы), добиваться чтобы участок соседа был поставлен на кад учет по фактическим (черным) границам, с образовавшимся клином потом будет легче разобраться. Но если межевальщики не натянут реальную площадь участка соседа до обозначенной в правоустанавливающем документе соседа, то сохранить клин за Вами будет проблематично.
Ну а какие конкретно меры надо принимать, зависит от конкретных обстоятельств.
Скажите пожалуйста, как получилось, что при уточнении площади Вашего участка путем межевания, кадастровая площадь получилась меньше реально огороженной? , что, межевальщики отмерили строго по правоустанавливающему документу? не взирая на реальные границы? а Вы все это подписали? ?

[правотор]

Помогите советом: в собственности имеются два земельных участка (на плане участки № 3 и 12). При изготовлении межевого дела выяснилось, что фактические границы земельных участков не совпадают с кадастровыми, как видно на плане – между смежными с ними участками образовывается свободный клин земли. Подскажите, каким образом я могу узаконить свое фактическое землепользование?

У меня ситуация примерно похожая, по факту мой забор несколько "залез" на территорию соседского земельного участка, соседка говорит, что "прихваченный" таким образом мною излишек земли составляет примерно одну сотку. Когда я покупал земельный учаток, то его размеры указывал старый хозяин и забор устанавливался по его ориентирам, так что злого умысла на захват чужой территории у меня не было. При постановке на кадастровый учет соседского участка это несоответствие выплыло наружу. Мы с соседкой люди не конфликтные и она готова за определенную плату уступить мне эту сотку земли, чтобы все оставалось по прежнему, но не знаем как это оформить юридически и что необходимо сделать. Она полагает, что как вариант может быть разделить ей свой участок на два и этот маленький кусочек в размере одной сотки продать мне? С другой стороны ей дробить свой участок и мне получать еще одно свидетельство на эту сотку после покупки представляется слишком хлопотным и затратным вариантом. Может быть кто подскажет какие еще есть варианты решить данный вопрос. Заранее благодарен за помощь.

[Uriy]

Может быть кто подскажет какие еще есть варианты решить данный вопрос. Заранее благодарен за помощь.

Дело в том, что разделить один участок на два, при площади одного из них в 1 сотку, у соседки вряд ли получится, т.к. региональными законами регламентируются минимальные размеры земельных участков для определенных видов разрешенного использования, у нас, например, минимальная площадь земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на землях поселений составляет 5 соток. В силу этого соседке не удастся поставить такой участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него права, чтобы потом продать вам.

Давайте попросим форумчан обсудить такой вариант решения данной проблемы, т.к. ваша соседка - "в принципе не против" и речь идет об одной сотке.

1. заказать новое межевое дело по реальным границам
2. кадастровый инженер должен обосновать наличие кадастровой ошибки в предыдущем межевом деле, а вы с соседкой должны с этим согласиться.
3. кадастровая палата должна утвердить это дело, признать наличие кадастровой ошибки, и внести изменения в кадастровые сведения о земельных участках по вашему и соседкиному заявлению
4. Внести изменения в ЕГРП

При этом, естественно, измениться должны границы только вашего и соседкиного участка, а не границы других соседей.

Ну а расчет за эту сотку - дело второе.

[grin095]

Согласен с мнением Uriy, если есть в регионе возможность в ту или иную сторону на определенный процент по фактическим границам скорректировать площадь участка соседки, уменьшив его, - надо так и сделать.
Последующий расчет как раз покажеть уровень бесконфликтности соседей

[byryndychixa]

Здравствуйте!
Помогите, пожалуйста, советом:
Начали проводить межевание участка, кадастровый инженер померил нам его и получилось, что фактически занимаемая площадь ~ равна площади, указанной в Свидетельстве и по ранее полученным планам (даже чуть больше). Соседи к нашим границам претензий не имеют, они уже отмежевались и их все устраивает) Однако на плане наш участок с фактически занимаемой площадью не помещается между участками, границы которых уже определены.
Как быть в подобной ситуации? Кому предъявлять претензии?

[правотор]

Может быть кто подскажет какие еще есть варианты решить данный вопрос. Заранее благодарен за помощь.

Дело в том, что разделить один участок на два, при площади одного из них в 1 сотку, у соседки вряд ли получится, т.к. региональными законами регламентируются минимальные размеры земельных участков для определенных видов разрешенного использования, у нас, например, минимальная площадь земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на землях поселений составляет 5 соток. В силу этого соседке не удастся поставить такой участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него права, чтобы потом продать вам.

Давайте попросим форумчан обсудить такой вариант решения данной проблемы, т.к. ваша соседка - "в принципе не против" и речь идет об одной сотке.

1. заказать новое межевое дело по реальным границам
2. кадастровый инженер должен обосновать наличие кадастровой ошибки в предыдущем межевом деле, а вы с соседкой должны с этим согласиться.
3. кадастровая палата должна утвердить это дело, признать наличие кадастровой ошибки, и внести изменения в кадастровые сведения о земельных участках по вашему и соседкиному заявлению
4. Внести изменения в ЕГРП

При этом, естественно, измениться должны границы только вашего и соседкиного участка, а не границы других соседей.

Ну а расчет за эту сотку - дело второе.
Действительно это был бы оптимальный вариант. Правда возникает вопрос о том, признает ли орган кадастрового учета указаннное выше обстоятельство кадастровой ошибкой? Но это уже посмотрим по факту. Буду очень признателен если форумчане, специалисты по земельному праву подскажут и поучавствуют в обсуждении данного вопроса.

[Rocker]

Не думаю, что здесь имеется случай кадастровой ошибки.
Рекомендую прочесть письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 07 июля 2008 г. № ВК/2922
"О кадастровой ошибке"

Сообщение отредактировал Rocker: 08 June 2011 - 14:13

[Uriy]

Не думаю, что здесь имеется случай кадастровой ошибки.
Рекомендую прочесть письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 07 июля 2008 г. № ВК/2922
"О кадастровой ошибке"

Консультант выдал
=====================================
Примечание к документу
Письмом Минэкономразвития РФ от 07.04.2010 N Д23-1218 сообщено, что данный документ отозван с исполнения письмом Росреестра от 17 апреля 2009 года N 3-1797-ГЕ.

Название документа
<Письмо> Роснедвижимости от 07.07.2008 N ВК/2922
"О кадастровой ошибке"
=====================================

В продолжение темы...

При получении от кадастровой палаты письменного отказа признания кадастровой ошибки, обжалуйие этот отказ в суде, соседку привлеките третьим лицом, как это так? всю жизнь жили в таких границах, а тут "на тебе" - нарисовали неправильно! основание - ошибка кадастрового инженера в определении характерных точек границ.
Обычно встает вопрос - за чей счет проводить повторное межевание, в этом случае, я думаю ясно за чей, общение с кадастровым инженером бывает весьма полезно.

Наверное этот вариант не не единственный.

[Rocker]

данный документ отозван с исполнения письмом Росреестра от 17 апреля 2009 года N 3-1797-ГЕ.

О, точно У меня то как раз в 2008 процесс был. Но, думаю, доводы те же, ссылка в письме на действующий закон

P.S. Что любопытно, везде в сети ссылка до сих пор на это письмо висит ))
например здесь
http://www.frskuban....4-53&Itemid=171

Сообщение отредактировал Rocker: 08 June 2011 - 15:46

[byryndychixa]

Извините, пожалуйста, а с моим вопросом кто-нибудь может помочь разобраться?

[Uriy]

Здравствуйте!
Помогите, пожалуйста, советом:
Начали проводить межевание участка, кадастровый инженер померил нам его и получилось, что фактически занимаемая площадь ~ равна площади, указанной в Свидетельстве и по ранее полученным планам (даже чуть больше). Соседи к нашим границам претензий не имеют, они уже отмежевались и их все устраивает) Однако на плане наш участок с фактически занимаемой площадью не помещается между участками, границы которых уже определены.
Как быть в подобной ситуации? Кому предъявлять претензии?

По моему, в Вашем сообщении больше ответов чем вопросов, типа: "Соседи к нашим границам претензий не имеют, они уже отмежевались и их все устраивает)" , такое не проходит: "занимаемая площадь ~ равна площади...".
Вопрос надо ставить конкретно - "Сколько вешать граммов?"

[byryndychixa]

Здравствуйте!
Помогите, пожалуйста, советом:
Начали проводить межевание участка, кадастровый инженер померил нам его и получилось, что фактически занимаемая площадь ~ равна площади, указанной в Свидетельстве и по ранее полученным планам (даже чуть больше). Соседи к нашим границам претензий не имеют, они уже отмежевались и их все устраивает) Однако на плане наш участок с фактически занимаемой площадью не помещается между участками, границы которых уже определены.
Как быть в подобной ситуации? Кому предъявлять претензии?

По моему, в Вашем сообщении больше ответов чем вопросов, типа: "Соседи к нашим границам претензий не имеют, они уже отмежевались и их все устраивает)" , такое не проходит: "занимаемая площадь ~ равна площади...".
Вопрос надо ставить конкретно - "Сколько вешать граммов?"

Площадь по свидетельству 636 кв.м., намерили 637 кв.м. (с соседом договорились, 1 кв.м. он не против отдать (этот сосед не отмежевался еще)) Остальные смежные участки уже отмежевались и наш участок оказался как бы замкнут с трех сторон 3-мя участками с уже установленными границами. Наш участок в этот промежуток в 612 кв.м. между смежными участками не влезает со своей фактической площадью в 637 кв.м.
Кадастровый инженер, проводивший нам межевание, ничего толкового сказать не может. Соседним участкам межевание проводол этот же инженер...
Как быть в подобной ситуации? Кому предъявлять претензии?

Сообщение отредактировал byryndychixa: 10 June 2011 - 17:57

[Uriy]

Как быть в подобной ситуации? Кому предъявлять претензии?

Как всегда 2 варианта:

1. Согласиться с тем как есть и зарегить свое право на 612 кв.м.
2. Претензии предъявите к кадастровому инженеру, как это он определил поворотные точки границы соседского участка на территории фактически занимаемой Вашим участком?
При этом, сосед согласовывал границы с Вами и Вы подписали акт согласования границ. ?!?!
Так было или нет?
Можно решить вопрос через кадастровую ошибку, при согласии соседа, либо - суд.

Опять же, если у соседа по правоустанавливающему документу на землю числится, к примеру 5 сот. и зарегено тоже 5 сот., то это одно, а если зарегено, к примеру 5,5сот., то это другое.

[byryndychixa]

Uriy, спасибо!

Как всегда 2 варианта:
1. Согласиться с тем как есть и зарегить свое право на 612 кв.м.

Собственник принципиально не согласен.

При этом, сосед согласовывал границы с Вами и Вы подписали акт согласования границ. ?!?!
Так было или нет?

Не согласовывали. Спора о границах как не было. С фактическими границами соседей согласны, также как и они с нашими. Никто ни на кого не наезжает... но при этом на графическом плане мы в оставшийся прямоугольник со своей площадью не влезаем.

Можно решить вопрос через кадастровую ошибку, при согласии соседа, либо - суд.

Соседи просят оставить все как есть. Значит идем в суд.

Опять же, если у соседа по правоустанавливающему документу на землю числится, к примеру 5 сот. и зарегено тоже 5 сот., то это одно, а если зарегено, к примеру 5,5сот., то это другое.

А каким образом это можно выяснить?

С кадастровым инженером общались, требовали дать объяснения, а он только плечами пожимает, мол, ничего не знаю. Межевание 2-м из 3-х отмежевавшимся соседям проводил этот же кад.инженер.
В итоге, через неделю после нашего к нему визита получили от него письмо о приостановлении проведения межевых работ в связи с тем, что наш участом налезает на соседний участок на 24 кв.м. Площадь наложения наших границ подогнанна инженером таким образом, чтобы в итоге получилось 612 кв.м. Фактическое же наложение = 1 кв.м.

Имеет ли в данном случае место кадастровая ошибка? И как определить с какой именно точки границы стали наноситься неверно, в результате чего мы не помещаемся на план? Кто должен это определять и за чей счет?

[Uriy]

А каким образом это можно выяснить?

Давайте сначала определимся с Вашим праоустанавливающим документом на земельный участок.
В Вашем свидетельстве о гос. рег. права на зем. участок в графе - документ основание, что написано и сколько соток в том документе числится?

[byryndychixa]

Давайте сначала определимся с Вашим праоустанавливающим документом на земельный участок.
В Вашем свидетельстве о гос. рег. права на зем. участок в графе - документ основание, что написано и сколько соток в том документе числится?

Документ-основание - договор купли-продажи земельного участка (купчая). Площадь з/у согласно Договору - 636 кв.м.; согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности на земельный участок, а также Плану земельного участка от 1 марта 2000 г., утверждённому Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству ,,, района (приложен к Договору), площадь участка также равна 636 кв.м.